[두부레터] 그물 쳤더니, 더 뛰었네?

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💌 2026년 10월 20일 두부레터입니다.

이번 두부레터부터 '청약 실력 키우기' 코너를 진행합니다. 청약 공고문이 너무 어렵고 헷갈린다면, 그 부분 시~원하게 긁어드릴게요! 좋았다면 피드백 남겨주세요.

WELCOME DUBU HOMES

지금, 부동산 시장 어때?

* 출처: KB부동산 데이터 허브 (10월 12일 기준)

핵심만 간추린 늬우스 📰

# 수도권 150만 가구 공급 약속, 첫해부터 삐걱

정부가 2030년까지 수도권에 주택 150만 가구를 착공하겠다고 했지만, 첫해부터 목표 달성이 어려워졌어요. 올해 착공 예상 물량은 21만8000~23만5000가구로 목표인 26만8000가구보다 최대 5만 가구 부족해요. 이대로라면 남은 4년 동안 매년 31만6000~32만1000가구를 착공해야 하는데, 최근 10년간 최대 실적인 2019년 30만1000가구보다 많은 수준이에요.

# 새로 짓는 집은 얼마나 될까?

정부가 올해 4분기부터 내년 말까지 수도권에 공적주택 10만 가구를 입주시킬 계획이에요. 이 중 8만7000가구가 임대주택인데, 전세임대 4만5000가구와 매입임대 2만9000가구는 기존 주택을 활용하는 물량도 포함돼 있어 10만 가구 모두가 새로 지어지는 집은 아니에요. 3기 신도시에서는 올해 12월 인천 계양을 시작으로 내년 부천 대장과 고양 창릉에서도 입주가 예정돼 있어요.

# 아파트는 작게, 오피스텔은 크게

분양가 상승과 대출규제로 아파트와 오피스텔 시장의 인기가 엇갈리고 있어요. 올해 1~9월 서울 아파트 청약의 79.8%가 전용 60㎡ 이하 소형에 몰린 반면, 서울 대형 오피스텔(전용 85㎡ 초과) 매매가격은 1년 새 8.1% 올랐어요. 목동윤슬자이는 분양가 66억9000만원인 펜트하우스 10가구 중 8가구가 판매될 정도예요.

# 새 아파트 귀해진다

올해 상반기 서울 분양권·입주권 거래는 552건으로 지난해보다 26.1% 감소했지만, 일부 단지의 가격은 오히려 뛰었어요. 청담르엘 전용 84㎡ 입주권은 지난해 52억원에서 올해 67억원으로 올랐고, 강변역 센트럴 아이파크 전용 84㎡ 분양권도 1년 새 7억원 넘게 상승했어요. 서울 아파트 입주 예정 물량은 올해 2만6951가구에서 내년 1만7012가구로 줄어 최근 5년 평균의 절반 수준에 그칠 전망이에요.

# 전세금 5%만 올렸는데

전월세 가격을 5% 이내로 올리면 실거주 없이도 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있었던 ‘상생임대주택’ 제도가 달라졌어요. 10월 1일부터 시행된 개정 규정에 따라 기존 상생임대주택에도 매도 기한이 생겼어요. 상생임대기간이 올해 말까지 끝난다면 2027년 12월 31일까지 집을 팔아야 하고, 2027년 이후 종료된다면 종료일로부터 1년 이내와 2029년 말 중 빠른 날까지 팔아야 해요.

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그물 쳤더니, 더 뛰었네?

집값 얘기인데요. 토허제라는 그물을 쳤더니 집값이 더 뛰었다는 소식입니다.

집값을 잡겠다며 거래 규제를 강화한 지 1년이 지났어요. 그런데 규제를 받은 경기 지역 대부분에서 오히려 아파트값 상승세가 더 가팔라진 것으로 나타났어요.

지난해 10·15 부동산 대책으로 토지거래허가구역에 포함된 경기 12개 지역 중 11곳이 규제 이전보다 높은 상승률을 기록했거든요. 여기에 전세 세입자들의 이자 부담까지 빠르게 늘면서 규제의 실효성을 따져볼 필요가 커지고 있어요.

광명 21%, 분당 22%…규제 이후 더 올라

토지거래허가구역은 집을 살 때 지방자치단체의 허가를 받아야 하는 지역이에요. 아파트를 매수하면 2년간 직접 거주해야 하기 때문에 전세를 끼고 집을 사는 ‘갭투자’도 제한돼요.

정부는 지난해 10월 20일부터 서울 전역과 경기 12개 지역에 이 규제를 적용했어요. 투기성 거래를 줄이고 집값 상승세를 억제하겠다는 취지였죠. 그렇다면 지난 1년간 집값은 어떻게 달라졌을까요?

규제 이전과 이후 각각 51주간의 아파트값 상승률을 비교하면,

가장 눈에 띄는 곳은 광명이에요. 규제 이전에는 1.8% 오르는 데 그쳤지만 이후에는 20.8% 상승. 상승률이 19.0%포인트 높아진 거예요. 분당은 규제 이후 21.7% 올라 12개 지역 중 상승률이 가장 높았어요. 수지도 5.2%에서 20.1%로 상승 폭이 크게 확대됐고요.

반면 과천은 유일하게 상승세가 둔화했어요. 규제 이전 16.6%에서 이후 5.4%로 낮아졌어요.

물론 규제 이후 집값이 더 올랐다고 해서 규제 때문에 올랐다고 단정할 수는 없어요. 공급 부족이나 지역별 수요 등 다른 요인도 영향을 미치기 때문이에요. 규제가 없었다면 집값이 더 크게 올랐을 가능성도 있고요.

집값은 못 잡고 전세 부담만 키웠을까?

토지거래허가구역의 또 다른 문제는 전세시장이에요. 이 규제에서는 집을 산 사람이 직접 살아야 해요. 따라서 전세를 끼고 매수하는 거래가 어려워지고, 기존에 세입자가 살던 집도 매매 과정에서 실거주 문제에 부딪힐 수 있어요.

시장에서 우려하는 건 이런 규제가 전세 매물을 줄이고 기존 세입자의 주거 불안을 키울 수 있다는 점이에요.

10월 둘째 주 서울 아파트 전셋값은 전주보다 0.18% 상승, 올해 누적 상승률은 8.55%에 달해요. 여기에 전세 가구의 대출이자 부담도 커졌어요. 올해 2분기 전세 가구의 월평균 이자 비용은 21만1,965원이에요. 2019년 같은 기간보다 144.2% 증가했어요.

반면 자가 가구의 이자 비용은 같은 기간 66.1% 늘었어요.

다만 이 통계의 이자 비용에는 전세대출뿐 아니라 신용대출, 학자금대출 등도 포함돼요. 따라서 증가분 전체를 전세대출 때문이라고 볼 수는 없어요. 문제는 소득보다 이자 부담이 훨씬 빠르게 늘었다는 거예요. 2019년과 비교해 전세 가구의 소득은 34.1% 증가했지만 이자 비용은 144.2% 뛰었어요.

정부는 규제 해제에 신중

정부는 올해 7월 5일부터 화성 동탄구와 용인 기흥구, 구리시까지 토지거래허가구역에 추가했어요. 현재 서울 전역과 경기 15개 지역이 규제 대상이고요. 그렇다고 당장 규제를 풀 계획은 없는 것으로 보여요.

규제를 해제하면 억눌렸던 매수세가 한꺼번에 몰리면서 집값이 급등할 가능성을 우려하는 거죠. 결국 정부는 규제를 유지할 때 발생하는 부작용과 해제할 때 나타날 수 있는 가격 급등 위험을 함께 고려해야 하는 상황이에요.

이거슨 청약 소식 🔥

서울 청약 10곳 중 4곳이 ‘줍줍’

서울 아파트는 청약 경쟁률이 높으면 계약도 금방 끝날까요?

홈두부가 올해 1~9월 서울 민영아파트 본청약 21개 단지를 분석했더니, 9곳(42.9%)에서 이른바 ‘줍줍’ 공고가 나왔어요. 특히 5곳은 모든 주택형이 1순위에서 마감됐는데도 추가 모집을 진행했어요. 청약에 사람이 몰리는 것과 실제 계약까지 이어지는 건 다른 문제였던 거예요.

경쟁률 44대 1인데도 줍줍 나와

줍줍은 처음 청약 이후 계약되지 않았거나 남은 집을 다시 모집하는 걸 말해요. 무순위·임의공급 등이 여기에 해당해요. 추가 모집을 진행한 9곳 중 7곳은 본청약 당시 평균 경쟁률이 10대 1을 넘었어요.

충정로역자이르네는 44.5대 1, 써밋 더힐은 32.5대 1, 라클라체자이드파인은 26.9대 1이었어요. 래미안 엘라비네도 25.6대 1을 기록했지만 이후 추가 모집을 진행했고요. 특히 해링턴플레이스 노원 센트럴 등 5곳은 모든 주택형이 1순위에서 마감됐던 단지예요. 경쟁률이 높다는 사실만으로 실제 계약까지 잘된다고 볼 수는 없는 거죠.

줍줍도 2가구부터 98가구까지 천차만별

추가 모집 9곳에서 나온 공고는 총 19건이에요. 무순위 16건, 임의공급 3건이었고, 6개 단지는 두 차례 이상 추가 모집을 진행했어요.

처음 추가 모집에 나온 물량을 합하면 309가구예요. 그런데 단지별 차이가 컸어요.

더 리치먼드 미아는 일반분양 99가구 중 98가구가 최초 추가 모집으로 나왔어요. 해링턴플레이스 노원 센트럴도 61가구 중 58가구였고요. 반면 라클라체자이드파인은 369가구 중 2가구, 써밋 더힐은 432가구 중 3가구에 그쳤어요.

왜 경쟁률이 높은데 계약은 안 할까요?

청약 신청과 실제 계약은 달라요. 당첨된 뒤 자금 마련이 어려워 계약을 포기할 수도 있고, 자격을 잘못 입력해 부적격 처리될 수도 있어요. 배정받은 동·호수나 주택형이 마음에 들지 않는 경우도 있고요.

다만 이번 조사만으로 어느 이유 때문에 추가 모집이 발생했는지 단정할 수는 없어요. 중요한 건 평균 경쟁률만으로 단지 전체의 계약 상황을 판단하기 어렵다는 점이에요.

청약 실력 키우기

#1. 줍줍인데 누구는 되고 누구는 안 된다?

아파트 줍줍 공고를 보면 헷갈릴 때가 있어요. 어떤 곳은 무주택자만 신청할 수 있는데, 다른 곳은 집이 있어도 가능하거든요. 특정 지역 주민만 신청하거나 다자녀 같은 특별공급 자격을 요구하기도 하고요. 똑같이 남은 아파트를 다시 분양하는 건데 왜 조건이 다를까요?

우선 ‘줍줍’은 정식 제도명이 아니에요. 남거나 다시 나온 주택을 청약하는 기회를 통틀어 부르는 말이죠.

대표적으로 무순위(사후), 임의공급, 불법행위 재공급으로 나뉘어요. 모두 일반적인 청약 1순위 경쟁과 달리 청약통장 없이 신청하는 방식이지만, 신청 자격과 당첨 이후 제한은 서로 달라요.

무순위(사후): 당첨자가 계약하지 않은 집. 처음 청약에서 당첨됐지만 계약을 포기하거나 자격이 맞지 않아 당첨이 취소되는 경우가 있어요. 이렇게 남은 주택을 예비입주자에게 공급하고도 물량이 남으면 다시 청약을 받는데, 이게 무순위(사후)예요.
핵심은 무주택 요건. 2025년 제도가 개편되면서 국내에 거주하는 성년자인 무주택세대구성원으로 신청 자격이 제한됐어요. 여기서 무주택세대구성원은 나 혼자 집이 없다는 뜻이 아니에요. 법에서 정한 세대원들의 주택 소유 여부까지 확인해야 해요. 거주지역 제한도 있을 수 있어요. 따라서 무주택자라고 해서 전국 모든 무순위 청약에 신청할 수 있는 건 아니에요.

임의공급: 집이 있어도 신청 가능. 처음 청약에서 신청자가 부족해 남은 주택 등을 별도 방식으로 공급하는 거예요. 무순위(사후)와 가장 큰 차이는 신청 자격이에요. 임의공급은 사업주체가 정한 조건에 따라 유주택자도 신청할 수 있어요. 따라서 집이 있다고 모든 줍줍을 포기할 필요는 없는 거죠.

다만 임의공급이라고 무조건 선착순은 아니에요. 먼저 계약하는 사람에게 공급할 수도 있지만, 청약홈에서 신청받은 뒤 추첨으로 당첨자를 정하기도 해요. 신청 자격과 선정 방식은 공고마다 확인해야 해요.

불법행위 재공급: 왜 로또 줍줍이라고 할까요? 이 유형은 조금 달라요. 위장전입이나 불법전매 등으로 부정하게 당첨된 사실이 드러나 계약이 취소된 주택을 다시 공급하는 방식이에요. 문제는 이런 사실이 뒤늦게 밝혀질 수 있다는 거예요.

처음 분양한 지 몇 년이 지나 재공급되는 경우도 있는데, 과거 분양가격을 기준으로 공급된다면 주변 시세보다 훨씬 저렴할 수 있어요. 이 때문에 시세차익이 큰 단지는 ‘로또 줍줍’이라고 불리기도 해요. 다만 모든 불법행위 재공급이 과거 분양가 그대로 나오는 건 아니니 실제 공급가격을 확인해야 해요.

신청 자격도 까다로워요. 일반공급으로 나온 계약취소주택은 해당 주택건설지역에 거주하는 무주택세대구성원인 세대주여야 해요. 재당첨 제한 등 청약 제한기간에 해당하지 않아야 하고요. 특별공급으로 다시 나온 주택은 해당 지역 거주 요건과 해당 특별공급 자격을 갖춰야 해요. 예를 들어 다자녀 특별공급으로 나온 주택이라면 다자녀 요건까지 충족해야 하는 거죠.

청약통장은 필요 없는데, 당첨되면 불이익이 있을까?

여기서 중요한 차이가 하나 더 있어요. 세 가지 유형 모두 청약통장을 사용하지 않지만, 당첨 이후 적용되는 제한은 달라요. 무순위(사후)와 불법행위 재공급은 주택과 지역 등의 조건에 따라 재당첨 제한이 적용될 수 있어요. 당첨 이력이 이후 다른 아파트 청약에 영향을 줄 수 있다는 뜻이에요.

반면 임의공급은 일반적으로 당첨자 관리나 재당첨 제한이 적용되지 않아요. 그러니 청약통장을 쓰지 않는다고 해서 다음 청약에 아무 영향도 없다고 생각하면 안 돼요.

신청 자격보다 자금이 더 문제일 수도 있어

신청할 수 있는 공고를 찾았다면 다음은 돈이에요. 특히 이미 준공된 아파트는 계약부터 잔금 납부까지 시간이 짧을 수 있어요.

분양가가 주변 시세보다 저렴하더라도 계약금을 바로 마련할 수 있는지, 대출은 얼마나 가능한지부터 확인해야 해요. 발코니 확장비나 옵션 비용, 취득세 등 별도 비용도 계산해야 하고요. 결국 줍줍 공고를 볼 때는 공급 유형, 신청 자격, 당첨 이후 제한, 분양가와 납부 일정 순서로 확인하는 게 좋아요.