규제지역도 해제한다고 합니다.
주택시장 상황을 종합적으로 감안하여 규제지역을 연초에 추가 해제하고, 민간택지 분양가 상한제 적용 지역도 합리적으로 조정.
아직 얼마나 풀지는 안나왔는데 아마도 서울 일부는 투과지구에서 풀리고, 경기도 남은곳들 조정대상지역에서 풀리겠지요.
실거주 의무 완화 및 전매제한 완화
과도한 실거주 및 전매제한 규제를 지역별 시장상황 등을 고려하여 5년 이전 합리적 수준으로 환원합니다. 내년에 별도 발표합니다.
대출 완화
1)생활안정·임차보증금 반환 목적 주담대(보유주택 주담대) 규제를 완화, 주택 구입시와 동일한 LTV 규제 적용.
이건 매우 중요한 사항입니다. ➀9억 초과 주택 임차보증금 반환 주담대 전입의무(現 3개월) 폐지, ➁생안자금 목적 주담대 한도(現 2억원) 폐지, ➂15억 초과 APT 임차보증금 반환 주담대 한도(現 2억원) 폐지 등
=>한마디로 주담대 외의 목적 대출도 LTV 한도내에서 해준다는 겁니다.
2)규제지역 무주택자 LTV의 경우, 시장 및 가계부채 여건을 보아가며 상향하는 방안을 추진
=>LTV 한도 늘려준다는겁니다. 이번에 LTV 40%에서 50%로 완화했지만 약발 안먹혔죠. 그래서 무주택자는 여기서 더 상향해준다는 겁니다.
3)다주택자도 LTV 30%한도내 대출
=>규제지역에서 다주택자는 대출 1도 안나왔죠. 다주택자도 DSR 한도 내에서 LTV 30%만큼은 대출 해준다는 겁니다.
임대사업자 부활
전용 85이하 아파트도 임대사업자 등록 됩니다. 그동안은 아파트는 안됐죠.4년 단기임대는 없어지고, 10년 장기매입임대는 아파트 빼고 단독, 다가구만 등록임대 허용했는데 아파트도 전용 85이하는 임대사업자 등록 시켜준다는 겁니다.
단 조건이 있습니다. 신규 임대사업자는 2호 이상 등록해야합니다.
기존 임대사업자인데 기간 만료될 사람들은 자동말소 안되고 계속 연장해서 등록할 수 있습니다.
임대사업자 왜 하려고 할까요? 바로 세금혜택 때문이죠. 종부세 합산배제되고, 양도세 중과배제 되는데요.
현재는 조정대상지역내 매입임대주택 등록 시, 수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하 주택인 경우에 한해 양도세 중과 배제 및 종부세 합산 배제됐습니다.
그런데 15년이상 장기임대제도를 신설해서, 수도권 공시가 9억원 이하, 비수도권 6억원 이하라면 종부세 합산배제, 양도세 중과배제 혜택 주겠다는 겁니다. 혜택을 주는 대상을 늘려준 겁니다.
임대사업자는 취득세 혜택도 있죠. 새로 아파트 매입하는 임대사업자는 주택 규모에따라 취득세를 감면해주는데, 전용 60㎡이하는 85~100%, 60~85㎡ 규모는 50% 취득세 감면됩니다.
=>이건 잘 안팔리는 아파트들, 임대사업자보고 취득세 감면해줄테니 받아달라는 사인이겠지요.
그리고 이게 매우 중요한데,
임대사업자에 대해서 추가 대출을 검토 추진한다는 겁니다. 아마 LTV를 추가로 더 나오도록 계획하는 것 같습니다.
그래서 언제 시행되나요?
1분기 내에 중점과제로 두고 법개정을 통한 임대사업자 제도 개편을 추진하겠다는 겁니다.
그래서 집값 다시 오르나요?
사실 이게 제일 궁금하겠지요. 사실 이정도로 집값이 반등하기는 어려울 겁니다. 현재는 고금리라는 거대한 흐름을 거스를수는 없겠지요. 금리가 너무 높아서 사람들이 대출 부담으로 고통스러워하고, 전세를 기피하는데 이정도 규제 완화로 죽어가는 매매 및 전세 수요를 살릴 수는 없을 겁니다.
그리고 무엇보다 대출은 여전히 DSR이라는 견고한 벽이 있어서, 소득이 늘지 않는한 대출 한도가 늘수 없습니다. 게다가 금리도 높아서 현재 대출 한도는 더욱 축소돼있습니다. 투자자들이 매수를 하고 싶어도 전세가가 내려앉아 전세가와 매매가 갭이 벌어진 상황이어서 투자수요가 세게 붙기 힘든 상황입니다.
그런데도 정부가 이러한 대책을 내놓는 이유는 지금 이대로 놔두면 집값이 진짜 '박살'나니까 연착륙을 위해서 '탈출구'를 마련했다는 의미가 큰 것 같습니다. 집 안팔려서 종부세 부담으로 내몰린 사람들에게는 임대사업자 출구를 사용해보라는 것 같고요. 전세보증금 돌려줘야하는데 돈 없어서 집 경매넘어갈 임대인들에게는 다주택자 대출 활용해보라는 메시지입니다. 그 외에도 쌓이는 분양권은 양도세 단기세율 조정해줄테니 시장에서 얼른 소진하라는 겁니다.
정부 입장에서는 어느 정부든 집값 상승은 부담입니다. 그렇다고 집값이 가계경제를 흔들정도로 폭락하기도 바라지 않습니다. 적당히 유지되면서 서서히 착륙하기를 바라겠지요. 정부 판단은 이정도 규제 풀어도, 하락에서 상승전환되지는 않는다, 고 본것 같습니다. 워낙 고금리의 벽이 높기 때문입니다. 대신 부동산 시장 박살나는건 좀 막아보자, 이렇게 본 것 같습니다.
정말 부동산 침체기일때는, 정부가 이렇게 사라고 사라고 해도 안사잖아요.
그러나 일부 현금이 있는 분들은 다음 상승장을 기다리며 이럴때 좋은 물건 싸게 주워놓습니다. 2008년~2015년 부동산 침체기때도 그랬습니다. 그러다 2016년부터 상승 사이클 타면서, 미리 주워놓으신 분들이 돈 많이 버셨지요.
현금 있으신 분들은 이기회에 규제완화 혜택 이용해서 줍겠다는 움직임이 있을 수 있겠네요. 그러나 그런 이러한 분들의 일부 매수세로 집값이 하락에서 상승전환하기는 어려워보입니다. 다만 미래를 어떻게 보느냐에 따라, 투자 전략을 새로짜는 시기가 될 것 같습니다.
정부는 현재 부동산 시장의 경착륙을 굉장히 위험하게 보고 있는 것 같습니다. 전세가 폭락과 역대급 거래절벽, 급증한 대출 부담 등 다주택자, 무주택자 상관없이 참 어려운 시기인것 같습니다.
오늘 정책이 부동산 시장 연착륙에 효과가 있을것이라고 보시나요? 폭락을 진정시키고 급매가 소진되며 진정 국면으로 접어들지, 내년에는 더 무시무시한 폭락이 올지 계속 지켜봐야겠습니다.
또 구체적인 내용 나오면 메일 드릴게요.
진심을 다해
이선희 기자 올림
