현장에서 확인한 소식만 전해드려요 7월 4일 '푸릉레터' 입니다 ✋
신고가가 속출하고 호가가 1~2억 오른 후, 최근 매물 반막난 곳들이
상급지 위주로 펼쳐지고 있습니다.
오늘 강북의 중심 마포구 현장을 세세하게 살펴 보도록 하죠. |
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푸릉 수익형 부동산 스터디 5기
월세 300만원 꼬박꼬박 입금되면 얼마나 좋을까요?
현금흐름을 만들고 싶은 분이라면 수익형 부동산에도 관심이 있을 겁니다.
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☕️ 언제 어디서든 오프라인 + 현장모임까지 한번에 ☕️
01. 서울숲역 인근에 모여 오프라인 모임을 진행합니다.
02. 줌으로 오프모임을 생중계하여 오프라인 참석이 어렵더라도 온라인으로 참석 가능합니다.
03.현장 생중계는 녹화본이 제공됩니다.
04. 소통은 네이버 밴드 채팅으로 진행합니다.
05. 과제 수행을 위한 수익형 부동산 종목별 이론 vod로 학습하세요.
06. 동료들을 직접 만나고 함께 임장 갑니다.
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마포는 역사적으로 교통의 요지입니다. 지금도 동일하죠. 과거 마포의 이미지는 그다지 좋지 않았습니다. 지형으로인한 언덕이 많고, 난개발로 인한 노후 주거지와, 난지도도 있었기에 항상 잡음이 많았습니다. 하지만 낙후 지역은 정비되고 대규모 새 아파트들이 계속해서 입주하면서 변모하는데요, 노후화한 주택가는 아현뉴타운(재정비촉진구역)으로 재개발, 재건축이 진행되면서 천지개벽되었죠. '마래푸(마포 래미안 푸르지오), '마프자(마포 프레스티지자이)' 들은 이제 부동산 투자자 뿐만 아니라 실수요층 사이에서 엄청난 가치를 증명하고 있습니다.
더불어 과거 비선호 땅이었던, 난지도는 주말마다 사람들이 찾는 공원이 됐고 상암동 일대는 업무와 주거단지로 천지개벽 되었죠. 이제는 젊은 중산층 가구가 선망하는 주거지가 된것이죠. 강북권에서 사람들이 수요가 넘치게 됩니다. 게다가, 홍대의 문화적 가치는 상수, 합정, 연남, 망원 으로 퍼져나가면서 그야말로 대규모 상권과 핫플레이스가 완성 되었구요. 지금의 마포구는 '중산층'과 'MZ세대'가 공존하고 선호하는 우수한 지역이 되었습니다. 마포구의 서쪽 끝 상암동은 대규모 아파트 단지와 업무지구까지 합세하며 서울 서부의 중심지입니다.
사람들의 수요가 몰리면, 당연히 땅 값의 가치가 오릅니다. 최근까지 아파트뿐 아니라 단독, 다가구부터 낡은 연립까지 모두 올랐습니다. 24년 들어 서울에서 집값이 가장 많이 오른 지역이 바로 마포구 입니다. 부동산 하락기는 시세에 거품이 빠지며 앞다투어 급매들이 쏟아져 나오지만, 오히려 마포구는 튼튼하게 올해 서울 집값 상승을 견인했습니다. 그만큼 마포 아파트에 살고자 하는 실거주 대기수요가 많다는 반증입니다.
최근 청약 경쟁률이 이를 증명하기도 하죠. 서울서부지방법원 뒤 공덕1구역 재건축사업 으로 조성되는 공덕동 소재 '마포자이힐스테이트 라첼스'는 2026년 입주 예정으로 국쳥 기준 분양가가 17억에 달하지만, 평균 경쟁률이 143:1를 기록하는 기염을 토했습니다.
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재개발, 재건축으로 천지개벽된 아현뉴타운 사업중 최대어인 마포 래미안푸르지오(아현3구역)가 입주하던 2014년에 때마침 서울 부동산이 바닥을 찍고 상승을 시작했죠. 새로운 상승기의 주거 트렌드는 신축 대단지, 한강변, 역세권, 직주근접이었는데요. 마포구의 주 수요층은 소득과 대출한도가 높은 여의도, 강북 등지의 젊은 고소득 맞벌 이 부부들이었습니다. 이곳에는 여의도, 강북, 상암 등으로 출퇴근 하는 맞벌이 부부가 많을 뿐만 아니라, 맞벌이를 해서 서울에 거주해야 하는 삼성전자 임직원들도 인근에 출퇴근 셔틀버스가 정차하기 때문에 거주 수요가 많습니다.
마포구에서도 다른 지역처럼 지역별, 입지별로 선호도가 나뉘는데요, 그중 마포에서 가장 살고 싶어 하는 지역은 공덕오거리-아현교차로까지 연결되는 '동마포'입니다. 마포구의 지역 시세를 이끄는 신축 아파트들이 대부분 이곳에 자리 잡고 있기 때문입니다.
특히 '마프자'로 불리며 새로운 신축대장인 마포프레스티지자이(2021) 는 아현뉴타운 염리3구역을 재개발한 단지입니다. 과거 대장인 '마래푸'에 이어 1694가구로 (2021년 12월 입주) 실내수영장이 커뮤니티센터에 있는 고급 단지입니다. 무엇보다 입지적으로 2호선(이대역)이 가깝고, 대흥동 학원가도 도보로 이용하기 편리한 장점이 있습니다. 마프자는 22년 하반기에 가격이 하락했다가 최근 반등을 하고, 지난 4월 20억에 거래가 되며 전고점 회복을 100%하였습니다. 현재 현장에 매물 또한 없으며 모두 나온 매물 모두 20억 이상의 호가와 전세는 찾아보기 힘들정도로 매물이 없습니다. 마포 래미안푸르지오(2014)도 현장 매물은 저층 제외 18억 이상으로 호가 나오며, 전세가는 9.5억으로 전세가율 50%를 넘어섰습니다.
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💁♀️ 소장님의 말말말
마프자는 지금 입주할 수 있는 매물은 없고 매물 2개 있어도 다 세낀 매물이예요. 입주 4년차까지 매물 찾기는 좀 힘들것 같아요. 20억에 거래 되고 최근에 20.5억 내놨다가 매수 문의 들어 오니 또 매물이 잠겼거든요. 매도자들도 이제 안내놓으려는 분위기네요. 지금 세낀 매물도 20.7억까지도 나와있구요. 전세 7억 끼인 매도 매물이 지금 20억에 나와있는 거예요. 투자금이 많이 들어가니깐 부담스럽긴하거든요. 요즘엔 심리가 빠르게 변해서 이제 매물 찾기도 어렵고 조율하기도 힘든 상황이예요.
마래푸는 연식이 있으니깐 소폭 가격이 낮긴한데, 제일 선호하는 2단지 경우에는 19억까지 생각해야하구요. 연식 감안하며 여기가 더 탄탄한거죠. 다 아시다 싶이 하락장에도 여기는 가격 잘 버텨 줬거든요. 그만큼 수요가 탄탄하니까요. 5~6월달에 거래가 많이 됐어요. 거래량이 늘어 나니깐 금년 상반기때 16억대 거래 되다가 19.2억 거래 되면서 전고점 가격 거의 다 회복한거죠죠. 회복한건 둘째고 이제 매도자들이 우위다보니 호가를 계속 올리는 분위기예요.
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마포구의 장점은 한강을 끼고 북쪽에 위치한 단지들은 조망이 가능하다는 것인데요. 하중동 '밤섬자이'나 '래미안 마포웰스트림'은 밤섬이 내려다 보이는 한강 조망을 갖추었지만, 아직 동마포의 가격에는 빠르게 추격을 못하고 있습니다. 허나, 동마포에서 시작된 상승은 가까운 입지인 용강동(공덕오거리 남서쪽)으로 빠르게 퍼져 나가고 있는데요. 용간동은 한강 조망과 염리초등학교 학군, 마포에서 희소성있는 평지 지형이기 때문에 신축아파트들은 대장 가격을 빠르게 추종하고 있습니다.
대표단지 래미안마포리버웰(2015) 과 e편한세상마포리버파크(2016) 두 곳이 대표적이죠. 래미안은 빠르게 호가가 20~21억 위로 모두 상승했고, 전세는 찾기 어렵고 나오는 매물또한 11.5억에 달합니다. e편한세상도 동일한 분위기로 전세가격은 12억까지 상승하여 매물이 귀한 분위기입니다.
합정역 인근에는 강북권 고급 주상복합인 메세나폴리스(2012)가 있는데요. 유럽산 자재와 철저한 보안시스템, 럭셔리 커뮤니티센터를 품었죠. 게다가 교통까지 편리하니, 입지까지 모두 품었습니다. 지난 22년 가수 임영웅씨가 펜트하우스를 51억원에 매입하는 등 여전한 인기를 누리며 현재 평당 4500선에서 매물들이 나오고 있습니다. (49평~97평 대형 매물 특화 단지)
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💁♀️ 소장님의 말말말
저희 용강동 쪽은 요즘 좀 당황스러워요. 사실 여기는 최근 몇년간 거래가 그리 많지는 않았거든요. 과거 한강뷰 나오는 매물 위주로 많이 찾으셨구요. 근데 최근 구축들도 18억 후반에 나가다 보니까 여기가 갑자기 빠르게 매도자분들도 21억 이하로는 안내놓으시는거죠.
지난 주말에 매물 5개 몇 팀 보여드렸는데 바로 2개 계약 됬거든요. 그래서 빨리 결정하지 않으면 지금 나와있는 매물도 사실 거래가 힘들어요. 하나 둘씩 거래가 되고 나니깐 지금 21억 나와있던 매물들도 바로 '보류'하시더라구요. 그러니깐 저희는 좀 당황스럽죠. 이미 전고점은 회복했고, 이제 21.5억 거래 될 차례예요. 사시 이것도 이제 가격 조율이 힘든 상황이긴하거든요. 지난 5월에 20억 이하로 거래 해주신 분이 저한테 고마워 하시더라구요. 그만큼 가격이 한두달 사이에 1~2억은 쉽게 확 튀어 버린거죠. 그래도 매물이 없어요. 찾는 사람은 계속 연락 오구요. 그래서 요즘 저희도 마음이 급해요. 바로 연락오면 집 보여주고 빠르게 결정하시거든요.
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부동산 투자도! 부자도! 잘되는건 99% 이것 때문으로 과학적 증명 발표됐네요 |
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맙소사!
📌부모님 유전자를 타고 난건 어쩌라구요!!
아..!! 부모님 만나는 것도 운이었꾸나!!!
아.. 맞다... !! 사람으로 태어나는 것도 운이었군요..
동물로 태어 날 수도 있었군요..
📌투자든 부자든 성공한 건 다 '운' 아니냐구요~
세상 모든것이 다 '운'일까요? 투자자들이라면 시장의 복잡성과 변동성을 공감할테죠. 언제 우리의 예상대로 시장이 흘러 가던가요. 시장은 언제나 예상을 깨뜨리고, 전문가들의 가설을 모두 부셔버립니다. 아무리 뛰어난 투자자라도 예측하지 못한 사건이 발생하죠. 전설의 트레이더 '제시 리버모어'가 왜 권총 자살을 선택 했을까요.
세상은 우리의 생각보다 복잡하죠. 우리는 어떠한 세상을 인과관계에 따라 선형적 구조로 단순하게 이해하지만, 실제 현실은 이보다 월씬 더 복잡하게 돌아갑니다. 결국 '운'에 모든것이 달려 있지만, 꼭 이것만은 해야합니다.
<중략> 🔗컬럼 원문 더 보러 가기
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