임대인이 예금을 보유하고 있거나 다른 부동산을 소유하고 있다면 임대부동산보다는 다른 재산에 먼저 강제집행을 하는 것이 좋습니다. 이때는 판결문 등 집행권원이 확정된 후이기 때문에 현금 공탁 등 공탁 비용이 나오지 않아 훨씬 더 적은 비용으로 압류 등 강제집행을 진행할 수 있습니다.

4. 마지막으로 임대부동산에 경매신청을 하는 방법이 있습니다.

대법원은 「주택의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 갖춘 후 임차주택의 소유권이 양도되어 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금의 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금반환채무는 소멸하는 것이고, 대항력을 갖춘 임차인이 양수인이 된 경우라고 하여 달리 볼 이유가 없으므로 대항력을 갖춘 임차인이 당해 주택을 양수한 때에도 임대인의 보증금반환채무는 소멸하고 양수인인 임차인이 임대인의 자신에 대한 보증금반환채무를 인수하게 되어 결국 임차인의 보증금반환채권은 혼동으로 인하여 소멸하게 된다」고 판시하고 있습니다(대법원 1996. 11. 22. 선고 96다38216 판결 등 참조).

즉, 임차인이 임대차보증금반환 판결문을 가지고 임대부동산에 대하여 경매신청을 한 경우 임차인이 그 임대부동산을 낙찰 받으면 기존 임대인은 더 이상 임차인에게 임대차보증금을 반환할 의무를 부담하지 않게 됩니다.

또한 대항력 있는 임차인이 임대부동산 경매신청에서 배당금을 받았지만 임대차보증금을 충당하기에는 부족한 경우에도 기존 임대인에게 더 이상 임대차보증금 청구를 할 수 없습니다. 임대부동산을 낙찰 받은 새로운 소유자가 임대부동산의 소유권을 이전 받음과 동시에 기존 임대인의 임대차보증금반환채무도 이전받기 때문입니다(서울중앙지방법원 2022가단5202064 판결 참조).

따라서 이 경우에는 임차인은 새로운 소유자가 잔존 임대차보증금을 지급하기 전까지 임대부동산을 계속 점유할 수 있습니다.

그럼 오늘도 힘찬 하루 되세요.

감사합니다.