세무 웨비나 with 카카오 비즈니스

🎙️ 사업 첫날부터 써먹는 절세/증빙/신고 꿀팁

컨설팅 클래스

💰 2025 재산세 납부 가이드

1️⃣ 2025년 재산세 제도 변화와 세금 부담

✅ 2025년 재산세 주요 개정 내용

▶︎ 인구감소지역에 소재한 기업도시에서 산업용으로 사용되는 토지는 5년간 분리과세 적용

▶︎ 재산세 비과세 대상은 ‘행정관청과’ 철거보상계야기 체결된 건축물 또는 주택으로 비과세 요건 명확화

▶︎ 1주택 공정시장가액 비율을 전년과 동일한 수준으로 유지

✅ 공동명의 절세 수요 증가 배경

▶︎ 공시가격이 상승하면서 기존의 단독명의 방식으로는 세부담이 급격히 높아지는 가운데, 공동명의 분산 방식은 과세표준 분산 및 누진세 회피 효과가 있습니다.

▶︎ 특히 맞벌이 가정, 고액 자산가 가정에서는 부부 공동명의를 통한 세부담 완화 요구가 증가하고 있습니다.

▶︎ 다만 공동명의가 항상 유리한 것은 아니며, 증여세·양도소득세 등의 연계 비용을 면밀히 따져야 합니다.

2️⃣ 재산세 부과기준과 계산·조회 방법

✅ 과세 기준 기간, 과세 표준과 세율 이해하기

▶︎ 재산세는 매년 6월 1일 현재 소유자를 기준으로 과세됩니다.

▶︎ 주택 재산세의 과세표준은 일반적으로 공시가격 × 공정시장가액비율(예: 60%)로 산정됩니다.

▶︎ 세율은 과세표준 구간별로 차등 적용되며, 각 지방자치단체가 결정하는 지방교육세, 도시지역분 등이 추가됩니다.

✅ 재산세 계산 방법 (공시가격 기반)

예시를 통해 보다 정밀히 보완해보면:

▶︎ 공시가격 5억 원 아파트

▶︎ 공정시장가액비율 60% → 과세표준 3억 원

▶︎ 주택 재산세율은 과세표준 구간이 6천만 원 이하 구간 0.1%, 6천만 원 초과 ~ 1억5천만 원  구간 0.15%, 1억5천만 원 초과 3억 원 이하 0.25%, 3억 원 초과 0.4% 세율을 아래와 같이 누진세율 형태로 적용 합니다.

※ 다만 실제 납부세액은 지방자치단체별 보정 요인이나 감면 요인이 반영될 수 있습니다.

✅ 재산세 조회 방법 (위택스·지로 등)

▶︎ 위택스 (www.wetax.go.kr): 가장 많이 사용되는 지방세 통합 포털

▶︎ 인터넷 지로 (www.giro.or.kr): 고지서 확인 및 전자납부

▶︎ 지자체 홈페이지 / 지방세포털: 해당 시·군구 홈페이지에서도 조회 가능

▶︎ 모바일 앱 / 정부24 / 무인민원발급기 등으로 고지서가 출력되기도 합니다.

3️⃣ 재산세 납부 시기와 방법

✅ 1차·2차 납부 시기 (7월, 9월)

▶︎ 7월: 주택분 재산세의 절반 + 건축물분 재산세

▶︎ 9월: 주택분 나머지 절반 + 토지분 재산세

※ 예외적으로 납세의무가 적은 경우(예: 건축물만 소유 등)엔 7월 한 번만 부과될 수도 있습니다.

✅ 온라인·ATM·ARS 납부 가이드

✅ 분납 및 기한 연장 가능 여부

▶︎ 납부세액이 일정 기준을 초과하는 경우 분납 신청 가능 (예: 250만 원 초과)

▶︎ 경제적 어려움, 자연재해 등 특별 사유가 있을 경우 기한 연장 신청 가능

▶︎ 다만 신청 기한 및 승인 여부는 각 지자체 조례에 따르므로, 납부 기한 전에 미리 확인해야 합니다.

※ 2025년 9월 정기분 재산세(토지·주택2기분) 납부 기한은 최근 국가정보자원관리원 화재 여파로 인해 기존 9월 30일에서 10월 15일까지로 연장되었습니다.

4️⃣ 공동명의 재산세 절세 전략

✅ 공동명의 세금 분산 효과

▶︎ 단독명의 시 과세표준이 한 사람에게 집중되는 반면, 공동명의로 나누면 각자 낮은 과세구간을 밟게 되어 세율 누진효과를 줄일 수 있습니다.

▶︎ 예컨대, 12억 원 아파트를 단독명의하면 과세표준 전체가 한 명에게 매겨지지만, 공동명의(50:50)로 하면 각자 6억 원씩 과세표준을 가져가 누진세 효과 완화 가능성이 있습니다.

✅ 지분율·증여·상속 시 유의사항

▶︎ 지분율 설정 시, 실제 거주·관리 지분과 배치되면 세무 당국의 지적이 있을 수 있으므로, 실질 보유 비율과 일치하는 지분 설정이 바람직합니다.

▶︎ 증여로 공동명의 전환 시, 증여세 대상이 될 수 있으므로 증여세 과세표준과 면제 한도 등을 미리 계산해야 합니다.

▶︎ 상속 시에는 피상속인의 지분을 승계하게 되는데, 공동명의가 잘못 구성되면 상속세·양도소득세 부담이 예상보다 커질 수 있습니다.

✅ 맞벌이 부부가 공동명의를 선택하는 이유

▶︎ 종부세 기본공제(예: 개인별 6억 원 기준)를 각자 적용받을 수 있어 합산 기준 대비 유리

▶︎ 소득세, 증여세, 재산세, 종부세를 종합적으로 고려한 절세 설계 가능

※ 단, 부부 공동명의는 부동산 관리, 매매 시 동의 절차, 세무 리스크 증가 가능성도 검토해야 합니다.

5️⃣ 다주택자 재산세 절세 전략

✅ 다주택자 과세 기준과 세율

▶︎ 다주택자는 주택 수와 각 주택의 공시가격 규모에 따라 누진적으로 세율이 높아집니다.

▶︎ 특히 수도권 다주택 보유자는 보유세 부담이 커지며, 지방세 부담과 종합부동산세 누적 부담이 발생할 수 있습니다.

✅ 고가 아파트(10억·20억·30억)의 세금 부담

▶︎ 예를 들면, 20억 원대 아파트 2채 보유자는 단순 재산세만 수백만 원, 종부세 포함 시 더 큰 부담이 될 수 있습니다.

▶︎ 공시가격 상승률이 높은 지역일수록 이러한 부담은 기하급수적으로 증가합니다.

✅ 다주택자 절세 방법

6️⃣ 자주 묻는 질문 (FAQ)

✚ 혜움 Comment

“재산세는 단순히 매년 납부해야 하는 의무를 넘어, 보유 형태와 절세 전략에 따라 세 부담이 크게 달라질 수 있는 세금입니다. 특히 공동명의, 다주택 보유 여부, 공시가격 변동에 따라 상황이 복잡해지므로 납세자별 맞춤 전략이 필요합니다. 제도 변화와 절세 포인트를 꼼꼼히 살피고, 납부 기한을 놓치지 않는 것이 불필요한 가산세를 막는 첫걸음입니다. 이번 가이드를 통해 본인 상황에 맞는 합리적인 납세 전략을 마련하시길 바랍니다.”

1️⃣ 정관의 필요적 기재사항

우리나라 상법은 정관에 반드시 포함해야 할 항목을 규정하고 있습니다. 이를 필요적 기재사항이라고 하는데, 누락되면 정관 자체가 무효가 될 수 있으니 반드시 포함해야 합니다.

✅ 회사의 목적

✅ 상호

✅ 본점의 소재지

✅ 회사가 발행할 주식의 총수

✅ 1주의 금액

✅ 회사가 설립시 발행하는 주식의 총수

✅ 회사가 공고하는 방법

✅ 발기인의 성명, 주민등록번호, 주소

2️⃣ 사업자가 꼭 확인해야 할 정관 규정

정관의 필요적 기재사항 이외 정관에 반드시 쓸 필요는 없지만 기재할 경우에만 법적으로 효력이 생기는 내용을 ‘상대적 기재사항’이라고 합니다. 회사의 상황에 맞는 투자, 지분구조 설계를 위해 반영이 필요한 부분이 있는지 반드시 체크해 봐야 합니다.

✅ 제3자 배정방식에 의한 신주발행

새로운 투자가 필요해 주주 외의 인원에게 신주를 배정하는 경우 정관규정에 제3자 배정 방식에 의해 신주를 발행할 수 있다는 내용이 있어야 합니다. 기존 주주 외 제3자에게 신주를 배정할 경우 기존 주주의 보유 주식 가치하락이나 지분율 하락 등 불이익을 줄 수 있다는 점을 감안해, 제3자에 대한 신주배정은 정관이 정한 바에 따라 가능하며 그 사유도 신기술의 도입이나 재무구조 개선 등 회사의 경영상 목적을 달성하기 위해 필요한 경우에 한하도록 규정되어 있습니다.

➡️ 종류주식 발행

회사는 모든 주주가 평등한 권리를 갖는 보통주 외에 특별한 권리를 부여하는 여러 종류의 주식을 정관의 규정에 따라 발행할 수 있습니다. 종류주식에는 이익배당 우선주, 의결권 제한주, 상환주, 전환주 등이 있으며 기업 입장에서 투자유치, 내부 보상 등 다양한 목적으로 종류주식을 활용할 수 있습니다.

➡️ 스톡옵션

스톡옵션은 주식매수선택권이라고도 하며, 특히 비상장 벤처기업에서 임직원이 스톡옵션을 행사하는 경우 조특법상 행사이익에 대해 연간 2억 원 이내 소득세를 비과세 해주는 등 세제혜택을 부여하기 때문에 스타트업에서 많이 활용하고 있습니다. 스톡옵션을 부여하기 위해서는 정관에 스톡옵션 부여에 관한 근거 규정이 있어야 합니다. 정관에서 규정해야하는 내용은 아래와 같습니다.

• 스톡옵션 행사로 발행할 주식의 종류와 수

• 스톡옵션을 부여받을 자격 요건

• 스톡옵션 행사기간

• 일정한 경우 이사회 결의로 부여 취소 가능

➡️ 이사의 수

주식회사의 이사는 3명 이상이라고 상법상 정해져 있지만, 자본금 10억 원 미만의 회사는 이사를 1명 또는 2명으로 할 수 있습니다. 대표이사 1인만으로 법인을 설립하는 경우 정관에 특례 규정으로 이사 수에 대한 규정을 명시합니다.

➡️ 상여금·퇴직금 규정

보수 및 퇴직금 계산 기준은 세무·법무 분쟁의 단골 소재입니다. 정관 검토와 규정 정비를 확실히 두는 것이 무엇보다 중요합니다.

• 임원의 보수 : 임원이 급여와 상여금과 같은 보수를 받으려면 정관에서 정하거나 주주총회의 결의로 정해야 합니다. 실무적으로는 정관으로 보수를 정하면 보수가 바뀔 때마다 정관을 변경해야 하고 민감한 정보가 외부에 공개되므로 정관에서 규정하지 않고 주주총회에 위임하고 주주총회에서는 임원 보수한도를 정하게 됩니다. 다만, 이렇게 임원보수 기준을 설정하더라도 본인이 지배주주 등이라면 정당한 사유없이 동일 직위에 있는 임원보다 초과로 지급하는 보수는 법인세법상 비용으로 인정받지 못합니다.

  
  

• 임원의 퇴직금 : 임원의 퇴직금은 원칙적으로 정관에 퇴직급여로 지급할 금액이 정해진 경우에는 1) 정관에 정해진 금액 → 2) 정관에 정해진 것이 없다면 법인세법상 ‘퇴직 직전1년간 총급여액의 10분의 1 x 근속연수’에 따른 금액에 따라 한도가 정해집니다. 법인세법상 한도보다 더 큰 금액의 퇴직금을 법인의 비용으로 인정받으려면 정관에 퇴직금 한도를 따로 규정하면 되지만, 2020년 이후로 적립되는 임원의 퇴직소득은 소득세법상 한도 계산 시 지급배수가 2배수로 하향 조정되면서 이를 초과하는 금액은 지급받는 임원의 근로소득으로 과세되어 높은 누진세율을 적용받는 점을 주의해야합니다.

3️⃣ 이미 설립한 이후 정관을 변경하고 싶다면

회사를 운영하다 보면 상황 변화에 따라 정관을 변경해야 할 때가 있습니다. 예를 들어, 신사업을 추진하면서 정관의 사업 목적을 추가하거나, 투자 유치를 위해 종류주식 발행 규정을 넣는 경우가 그렇습니다.

정관 변경은 주주총회의 특별결의가 필요합니다.

• 발행주식 총수의 3분의 1 이상이 출석

• 출석 주주의 3분의 2 이상이 찬성

이 요건을 충족해야 정관 변경이 가능합니다. 따라서 소규모 법인이라도 주주 간 합의가 필수입니다. 특별결의가 이루어졌다면 정관 변경 결의 내용을 담은 주주총회 의사록을 작성한 후 정관변경 등기신청을 진행합니다.

4️⃣ 만약 정관에 특정 규정이 없다면

정관이 있다 해도 모든 상황을 다 규정하지는 못합니다. 그렇다면 정관에 근거가 없는 사안은 어떻게 처리될까요?

• 상법 등 관련 법률 규정 적용

• 법률에도 명확한 규정이 없는 경우, 주주총회 또는 이사회 결의로 보완

자기주식의 취득과 처분, 이익소각 관련 내용은 정관의 필요적 규정이나 임의적 규정이 아니기 때문에 정관에 규정이 없더라도 실행하는 데 문제가 없습니다.

✚ 혜움 Comment

“정관은 단순히 설립 시 작성하는 형식적인 서류가 아니라 회사의 운영 규칙과 분쟁 예방 장치입니다. 사업자는 정관을 정기적으로 점검하고, 필요하다면 주주총회를 통해 보완해 나가는 습관이 필요합니다. 특히 투자, 지분구조, 임원 보수, 중간배당과 관련된 사항은 반드시 정관에 근거를 두어야 분쟁과 세무리스크를 줄일 수 있습니다.”

👩🏻‍⚖️ ‘법 그 너머’

“처음 세무사가 됐을 땐 법만 알면 된다고 생각했어요. 그런데 막상 실무에 나와보니 세법만으로는 해결되지 않는 게 정말 많더라고요.”

박리나 세무사는 그 괴리감 때문에 잠시 세무공무원을 준비하기도 했지만, 결국 다시 돌아왔습니다.

“다양한 거래처를 만나면서 실무 경험이 쌓이고, 시간이 갈수록 제가 성장한다는 걸 느꼈어요. 그런데 다시 태어나면 세무사 할 거냐고 많이들 물으시는데, 음… 노코멘트 할게요.(웃음) 저도 그랬고, 많은 분들이 세무사가 법만 보는 직업인 줄 아시는데, 오히려 서비스직에 가깝다고 생각해요.”

법보다 더 중요한 건 사람과의 소통 그리고 관계. 그 안에서 그는 오늘도 고객과 함께 성장하고 있습니다.

🥵 ‘마감’

세무사 업무에는 마감일이 존재합니다. 그 자체로 준비할 시간을 주고 미리 대비할 수 있다는 점은 장점이지만, 자료가 늦게 들어오는 경우에는 큰 부담이 됩니다.

“대표님들이 바쁘셔서 자꾸 잊으시거든요. 그래서 저는 계속 연락드리는 수밖에 없어요. 자주, 그리고 조금 더 일찍.”

시간이 쌓이면 거래처의 성향도 보입니다. 언제 연락해야 가장 잘 반응하는지, 어떤 방식이 부담 없는지. 그 경험이 결국 좋은 세무 파트너로서의 노하우가 된다고 말합니다.

💁🏻‍♀️ ‘고객과 직원’

“종합소득세 신고가 끝난 후 한 고객분께서 사과와 한라봉을 네 박스나 보내주셨어요. 너무 많이 보내주셔서 순간 과수원 하시는 줄 알았죠.(웃음)”

서비스에 대한 보상은 이미 수수료에 포함돼 있지만, ‘고맙다’는 진심이 담긴 표현은 여전히 세무사의 마음을 울립니다.

“그럴 때는 직원들도 모두 뿌듯해해요. 그게 진짜 보람이죠. 그리고 특히 절세가 잘 돼서 대표님이 기뻐하실 때 가장 보람을 느껴요. 그런데 사실 그 결과를 만들어주는 건 직원들이거든요.”

그는 함께 일하는 직원이 성장하는 순간에도 똑같은 보람을 느낀다고 전합니다. 그래서 혜움 본사에서 일할 때 팀장·본부장을 거치며 ‘사람을 키우는 일’에도 무게를 두게 됐습니다.

🧞‍♂️ ‘미리 돕는 사람’

“예전엔 장부 정리하고 신고만 하면 됐는데, 이제는 그걸로는 고객이 만족하지 못해요.”

박리나 세무사가 말하는 좋은 세무사는 ‘의사결정 단계에서부터 함께하는 세무사’입니다.

“세금만 보는 게 아니라 4대 보험, 법인 전환, 대출이나 지원사업까지 함께 고려해 드려야죠. 제가 고객분들께 가장 많이 드리는 말씀이 있어요. ‘대표님은 사업에만 집중하세요. 세무는 제가 다 챙깁니다’라고요.”

세무사의 연락이 없는 게 오히려 좋은 거라는 그의 철학. 법 조문에만 갇히지 않고 다양한 실무 사례를 적용해, 대표님이 세금 걱정 없이 사업에 전념하도록 돕는 게 목표입니다.

🧧 ‘혜움’

“혜움에서는 팀장·본부장도 하고, 영업도 하고, 상담도 해봤어요. 세무사가 할 수 있는 거의 모든 업무를 경험했죠. 그래서 개업할 수 있는 자신감이 생겼어요.”

혜움에서 배운 경험은 지금 양재점 대표 세무사로서도 든든한 자산이 되고 있습니다. 그리고 소속되어서 일할 세무법인을 찾고 있는 세무사들에게도 혜움은 아주 좋은 선택지가 된다고 전합니다.

👀 ‘눈높이’

마지막으로 스스로를 정의해 달라는 질문에, 박리나 세무사는 이렇게 답했습니다.

“편안하게 연락할 수 있는 세무사. 눈높이에 맞춰 쉽게 설명드리는 세무사. 그게 제 장점이에요. 그리고 저는 특히 창업 초기 대표님들에게 강점이 있다고 생각합니다. 재무제표 보는 법부터 하나씩 설명하며, 대표님이 사업을 이해하고 운영할 수 있도록 도울 수 있는 세무사이니까요.”

💡 박리나 세무사의 세무팁

✅ 꼭 하세요!

“꼭 세무기장을 맡기지 않더라도 사업을 시작하실 때 세무사를 한 번 만나서 상담을 받아보시라고 말씀드리고 싶어요. 세무 신고 흐름이 어떻게 되는지, 이 업종의 특징이 뭐가 있는지 등에 대해 상담을 받아보시면 후에 직접 신고를 하더라도 조금 더 원활할 수 있거든요. 특히 사업자 등록을 내기 전에 상담을 받으면 창업 감면 같은 중요한 것들은 미리 검토받을 수 있어요. 그래서 꼭 추천드립니다. 게다가 저는 무료로 해드리고 있거든요. 망설이지 않으시면 좋겠습니다.”

❎ 절대 하지 마세요!

“최근에 좀 많은 케이스인데, 매출이 얼마 이상이 되어서 법인을 만들어야 될 것 같다고 하시는 고객들분이 많아요. 그런데 법인 전환은 매출액뿐 아니라 대표님의 개인 성향과 현금 흐름 등 굉장히 다양한 요소를 따져야 하는 일이에요. 너무 단편적인 정보만 습득하고 무조건 법인을 만들어야 한다고 생각하시는데, 더 면밀한 검토가 필요하고 그래서 세무사와의 상담이 꼭 필요한 일입니다.”