💸또 나온 3기 신도시…그곳을 알려주마

2021.09.02 ㅣ 8호

님, 안녕하세요. 팀 코주부입니다.

요즘 주식 투자자들이 체크해야 할 게 하나 늘었습니다. 바로 중국에서 어떤 규제가 새로 생겼는지 확인하는 일인데요. 최근 중국 정부가 자국 빅테크 기업은 물론 게임, 교육, 연예 산업 등을 대상으로 전방위 규제에 나서면서 국내 관련 기업 주가가 출렁이는 일이 잇따르고 있어서입니다.

실제로 지난달 말 중국 당국이 연예인 인기 차트 발표 금지 등 연예 산업 규제에 나서자 에스엠, JYP엔터테인먼트 등 국내 엔터주 주가가 떨어졌습니다. 앞서 중국 관영매체가 온라인 게임은 '정신적 아편'이라며 규제를 시사하자 국내 게임주들이 크게 하락하기도 했죠. 중국은 이외에도 교육 시장과 부동산, 공유경제 플랫폼 등에 대한 규제를 단행했거나 예고하고 있습니다.

내년 3연임을 앞둔 시진핑 중국 국가주석이 '공동부유'의 기치를 내건 만큼 중국의 규제 행보는 앞으로도 이어질 전망인데요. 당분간 중국이 휘두른 규제 칼날에 한국 증시가 영향을 받는 일이 반복될 것 같아 걱정입니다.

📊오늘의 코주부

3기 신도시 신규 택지…그곳을 알려주마
엔씨, 어디까지 떨어질 건데?😱
한줄상식 : 리츠

의·군·안(의왕군포안산) ,화성진안…그곳을 알려주마

최근 정부가 3기신도시 신규 택지 지구로 발표한 안산시 반월역 일대. /연합뉴스

정부가 3기 신도시 3차 신규 택지를 발표했습니다. 수도권 12만가구, 지방 2만가구 등 총 14만가구 규모인데요. 수도권에서는 의왕·군포·안산과 화성 진안, 인천 구월, 화성 봉담, 남양주 진건, 구리 교문, 양주 장흥 등 7곳, 지방은 대전 죽동, 세종 조치원과 연기군 등 3곳입니다. 수도권의 7곳 택지 중 오늘은 가장 규모가 큰 의왕·군포·안산과 화성 진안을 살펴보려고 합니다. 사실 나머지 지역은 규모가 적고 이전부터 인근에 아파트가 공급됐던 곳이 많은 만큼 부동산에 관심을 가지신 분들은 한 번쯤은 들어보신 지역이 많아 이번에는 '스킵'하도록 하겠습니다.

📈의·군·안? 화성 진안?…어디죠?

위치와 규모부터 살펴보죠.

🏦 의왕·군포·안산 신도시(이하 의·군·안 신도시)

▶위치: 경기도 의왕시 초평·월암·삼동, 군포시 도마교·부곡·대야미동, 안산시 건건·사사동 일대

▶규모: 586만㎡(약 177만평), 4만1,000가구

🏩 화성 진안 신도시

▶위치: 경기도 화성시 진안·반정·반월·기산동 일대

▶규모: 452만㎡(137만평), 2만9,000가구

의·군·안 신도시는 평촌신도시(510만㎡)보다 면적이 조금 크고 화성 진안 신도시는 산본신도시(420만㎡)보다 약간 더 큽니다. 다만 둘 다 계획된 주택 수는 평촌과 산본보다 적습니다. 도시 밀도가 낮고 대신 녹지 등 기반시설이 많다는 얘기일 겁니다.

의·군·안 신도시는 지하철 1호선 의왕역과 4호선 반월역 사이에 있습니다. 안산과 군포 시가지 가운데에 있어 두 도시의 기반시설을 쉽게 이용할 수 있을 것으로 보입니다. 북쪽으로 영동고속도로가 지나가구요. 택지 내에는 인공호수인 왕송호수와 구봉산(해발 145.3m)이 있습니다. 논과 밭이 많고 군데군데 아파트가 들어서 있습니다.

화성 진안 신도시는 동탄신도시 서북쪽에 있는 미개발 지역으로 수원 망포 곡반정동과 화성 진안동과 기산동 사이 논·밭, 공장지대입니다. 수원 영통지구가 북쪽에 있고 조금 더 위로 광교신도시가 있습니다. 이 곳이 개발되면 광교신도시~수원 영통지구~진안 신도시~동탄신도시를 잇는 대규모 신도시 벨트를 형성하게 될 것으로 보입니다.

지난 2018년 12월 고양시 킨텍스에서 열린 GTX-A 노선 착공식 모습. /연합뉴스

📈생각보다 멀다…"교통망 확충이 관건"

두 신도시 모두 서울 도심에서 많이 떨어져 있습니다. 의·군·안 신도시는 서울 중심에서 30㎞, 화성 진안 신도시는 40㎞ 정도 거리입니다. 2기 신도시와 비교하면 비슷하지만 이미 발표된 고양 창릉, 인천 계양, 부천 대장, 남양주 왕숙 등과 비교하면 멉니다. 그나마 광역교통망이 잘 갖춰져 있다면 거리가 멀다는 문제점을 상쇄시킬 수도 있을 듯한데 현재로선 교통이 좋은 편은 아닙니다. 정부는 새로 건설되는 GTX 노선을 활용하면 된다는 입장이지만, 시장에서는 '그걸로 충분할까'라고 반문합니다.

🙄"거리가 좀 애매하죠. 교통을 개선해서 보완을 하겠다는 얘기잖아요. 보완이라는 게 시간이 꽤 소비가 된다면, 과거 검단신도시 개발되고 교통에 대해 불만들이 많았잖아요. 그런 현상이 충분히 일어날 수 있겠죠."(송승현 도시와경제 대표)

😏"외곽 순환도로 20분, GTX 이야기 하지만 생활거리로 봐야 합니다. 사람 없을 때야 20분이지만, 거기서 진입하는 게 너무 멉니다."(윤주선 홍익대학교 건축도시대학원 교수)

😤"수도권 12만 가구 중 의왕 군포 안산, 화성 진안, 인천 구월이나 양주 이런 곳은 이전 3기 신도시보다 거리가 멀어 인기가 덜할 수 있을 것으로 봅니다."(권대중 명지대 부동산학과 교수)

반면 정부는 교통 우려를 해소할 수 있다고 얘기하고 있습니다. 정부 설명을 보면 의·군·안 신도시는 기존 1·4호선과 신설되는 GTX-C 노선 등을 이용하면 서울까지 20분대 접근이 가능합니다, 특히 의왕역을 GTX 정차역으로 검토하고 BRT 노선도 신설하겠다고 했습니다. 화성 진안 신도시의 경우 동탄 인덕원선, 동탄트램 등이 해당 지역을 지나가며 트램을 타면 인근 GTX-A 동탄역까지 갈 수 있다고 합니다. 참고로 에디터는 한때 4호선 금정역에서 종로까지 출·퇴근을 한 적이 있었는데 '도어투도어'로 80분 정도가 걸렸습니다.

문제는 역시 ‘계획대로 될까’겠죠. 위치 상으로는 나쁘지 않아 보입니다. 의·군·안 신도시는 군포, 안산 등 도심과 인접해 있고, 화성 진안 신도시는 기존 영통시가지, 동탄1신도시 등과 연접해 있습니다. 삼성전자 등 자족 기능도 풍부한 편입니다. 일부에서는 단순 위치로만 보면 동탄신도시나 광교신도시와 별 차이 없다는 얘기도 합니다.

지난 2009년 분양한 광교신도시 한 분양 아파트 모델하우스. 당시 84㎡형의 분양가격이 5억~6억원대였지만 현재는 17억원을 훌쩍 넘기고 있다. /연합뉴스

📈분양 기다릴까? 인근 아파트 살까?

이제 투자 얘기로 돌아가 보겠습니다. 우선 정부가 오는 2026년부터 순차 분양을 시작하겠다고 하니 시간은 넉넉합니다. 투자를 고려할 때 첫 번째 생각나는 질문은 '신규 택지에 들어서는 아파트 분양을 받아도 되나'일 겁니다. 아직 지구단위계획도 나오지 않은 상황이니 자칫 보상이라도 지연되면 2026년 이후로 분양이 넘어갈 수도 있다는 것 기억해둬야 합니다. 이전 신도시 개발 과정을 생각하면 넘어갈 가능성이 높아 보입니다. 그때까지 무주택으로 버틸 것인지, 그렇다면 적어도 분양까지 최소 5~6년을 기다릴 때 발생하는 기회비용도 생각해봐야겠습니다.

분양을 기다리지 못한다면 개발호재를 믿고 주변 아파트를 사는 게 좋을까요? 판단에 앞서 이 지역 기존 아파트 실거래가를 조사해봤습니다. 안산시 건건동의 건건이편한세상 60㎡(전용면적 기준)형은 올해 1월 2억9,200만~3억8,000만원에 거래됐습니다. 지난달에는 4억5,000만~4억9,000만원에 거래됐고요. 30~50% 정도 올랐습니다. 의왕시 삼동 부곡대우이안 85㎡형은 올해 1월 4억6,000만~4억8,200만원 정도였는데 지난달엔 6억4,250만원을 찍었습니다. 30% 이상 올랐습니다. 군포시 도마교동 LH송정마을 60㎡형은 1월 4억1,000만원에 거래됐던 것이 7월 5억7,800만원에 거래됐습니다.

화성 진안 신도시는 의·군·안 신도시보다는 상대적으로 오름폭이 덜했습니다. 진안동 월드메르디앙 1단지 85㎡형이 지난 1월 최고 5억원에 거래됐는데 지난달에는 최고 8억5,000만원에 팔렸습니다. 참고로 인근 2015년 분양한 광교신도시 원천동 중흥S클래스 84㎡형이 7월 최고 18억원에 거래됐는데 이 아파트 분양가는 6억원이 채 안됐습니다.

보통 집값은 재건축을 제외하고는 구축보다 신축이 비쌉니다. 경기도 신도시 아파트 가격이 서울의 웬만한 구축 아파트 가격보다 비쌉니다. 신축 아파트의 분양가는 대체로 주변 시세를 고려해 책정합니다. 하지만 분양 후 신축 아파트 가격이 오르면 주변의 구축 아파트 가격도 올라갑니다. 시장에서 말하는 '키 맞추기'가 진행됩니다.

이렇게 생각하면 지금이라도 신도시 예정지 인근 아파트를 사는 게 맞아 보입니다만, 또 무조건 그렇지만은 않다는 게 문제입니다. 그러니 재테크가 어려운 거겠죠. 의·군·안 신도시나 진안 신도시 분양은 일러야 5년 후, 더 늦어질 수도 있죠. 그 사이 수도권에서는 대규모 아파트 공급이 시작될 겁니다. 과연 물량 공세를 감당할 수 있을까요? 여기에 지금은 사업 속도가 느리지만 정부 정책 변화 등에 따라 서울 도심권 재개발·재건축 아파트도 변수로 작용할 겁니다. 5년의 시간이 짧은 듯 하지만 그 기간 투자자들이 생각지 못하는 수많은 변수가 발생할 수 있습니다. 어느 길을 선택하느냐…결국 판단은 투자자의 몫일 겁니다.

게임 대장주 엔씨소프트에 무슨 일이

지난해 사상 처음으로 연 매출 2조원 시대를 연 엔씨소프트의 주가가 최근 급격히 고꾸라졌습니다. 표면적인 이유는 하반기 최대작으로 꼽혔던 '블레이드앤소울2(블소2)'의 흥행 참패. 하지만 각종 악재들이 이번에 한꺼번에 터져나온 것이라는 분석이 지배적인데요. '게임 매출 부동의 1위' '흥행 불패' 등의 수식어를 가진 엔씨소프트에 대체 무슨 일이 생긴 걸까요?

👨‍💻"택진이형, 어쩜 이래" 린저씨도 등돌린 신작

엔씨소프트 주가는 블소2 출시일인 지난달 26일부터 4거래일 연속 빠졌습니다. 신작 출시 전 83만원대였던 주가가 지난달 30일 장중 63만4,000원까지 하락. 시가총액 4조원이 순식간에 증발해버린 것이죠. 주가가 70만원 아래로 떨어진 건 약 15개월 만입니다.

블소2는 김택진 엔씨소프트 대표👆가 최고창의력책임자(CCO)로 직접 참여해 "액션의 정점"을 보여주겠다고 밝힌 야심작입니다. 2012년 출시 이후 두터운 매니아층을 확보한 '블레이드앤소울'의 후속작이라는 점에서 팬들의 기대치도 높았죠. 이를 방증하듯 사전예약자 수만 746만 명에 달했는데요. 리니지 2M(738만명)을 넘어선 국내 최다 사전예약을 기록하며 출시 전부터 화제였습니다.

하지만 이게 웬걸. 신작의 뚜껑이 열리자마자 유저들은 분노를 금치 못했습니다. 당초 엔씨소프트는 유저들의 불만사항인 과도한 과금 체계를 개선하겠다고 밝혔는데 블소2에 리니지의 과금 시스템과 유사한 모델이 적용됐기 때문입니다.

각종 게임 커뮤니티에는 "엔씨식 과금 컬렉션 완성인가" "그래픽만 다른 리니지네" "영업이익 감소 해결책으로 리니지식 과금 모델을 복제하는 중이라면 언젠가 기업의 생사를 걱정해야 할 시기가 올 것" 이라는 비판이 쏟아졌습니다.

엔씨소프트는 이틀 만에 서둘러 일부 시스템을 폐지했지만 이미 충성 고객층인 '린저씨'(리니지와 아저씨의 합성어)의 마음마저 돌아선 상황이라고. (👉더 자세한 내용은 기사 링크)

🧨유저 불매운동·트럭시위에 1위 자리까지 뺏겨…첩첩산중

엔씨소프트의 과금 체계에 대한 유저들의 불만은 어제오늘 일이 아니었다고 합니다. 불만이 쌓이고 쌓이다 블소2를 계기로 터져버린 것이죠.

앞서 지난 1월 엔씨소프트는 리니지M의 과금 체계인 문양 시스템을 더 쉬운 방식으로 업데이트했는데요. 이미 거액을 들여 문양을 채운 유저들의 거센 반발로 문양 롤백(업데이트 이전 상태로 되돌리는 것)을 단행하기도 했죠. 이 사건은 다수의 린저씨와 일반 유저들이 등을 돌리는 발단이 됐습니다. 결국 유저들의 불매운동과 트럭시위로까지 이어졌죠.

이어 출시 시기까지 미뤄가며 선보인 신작 '트릭스터M'마저 흥행에 실패하고 마는데요. 이 와중에 엔씨소프트는 '부동의 1위'였던 모바일 게임 왕좌를 카카오게임즈에 뺏기기까지 합니다. 카카오게임즈는 6월에 출시한 '오딘: 발할라 라이징'으로 모바일게임 1위 자리를 차지하게 된 것이죠.

설상가상으로 엔씨소프트는 주력인 모바일게임 매출 하락으로 올 1분기에 이어 2분기도 어닝쇼크를 겪는 등 악재가 겹치게 되는데요. 엔씨소프트의 2분기 매출은 5,285억 원으로 전년 동기와 비슷했지만 영업이익은 1,128억 원으로 전년 동기 대비 46%나 급감했습니다. 2분기 당기순이익도 전년 동기 대비 40% 떨어졌죠.

📈그래서 매수 타이밍은 언제?...'리니지W' 성공 여부가 관건

상황이 이렇다 보니 투자자 입장에서는 20% 가까이 빠진 엔씨소프트 주식을 '줍줍'해야 할지 말지 고민이 될 수밖에 없는데요. 시장의 관심은 '택진이형'의 반전카드로 꼽히는 '리니지W'로 쏠리고 있습니다. 연내 글로벌 시장에 동시 출시 예정인 리니지W는 김 대표가 "24년간 이어진 리니지 시리즈를 집대성하는 마지막 작품"이라고 강조한 게임.

증권가에서도 엔씨소프트 주가는 리니지W의 흥행 여부에 달려 있다고 보고 의견이 엇갈리는 상황. 현대차증권은 블소2 흥행 참패에 따른 과매도 구간에 진입했다고 평가하면서 목표 주가를 기존 102만 원에서 84만 원으로 대폭 내렸지만 투자 의견 ‘매수’는 유지했는데요. 반면 한국투자증권은 유저들의 민심이 이미 떠났다고 보고 엔씨소프트에 대한 투자의견을 ‘중립’으로 하향했고 목표주가는 '제시하지 않음(원래 110만원)'으로 수정했습니다.

삼성증권 역시 "리니지W의 성과가 내년 이익 추정치의 상향을 가져올 수 있는 유일한 변수"라며 "향후 주가 반등은 리니지W 흥행의 가시화에 달려있다"고 봤습니다.

✅리츠(REITs·부동산투자회사)

투자자들로부터 자금을 모아 업무용 빌딩 등 부동산에 투자해 발생한 수익을 투자자에게 배당하는 회사를 말합니다. 일반인도 리츠를 통해 소액으로 부동산에 간접 투자할 수 있고, 주식 형태로 거래되기 때문에 언제든지 사고 팔 수 있습니다.

리츠 업계 최초로 분기 배당을 실시하는 SK리츠가 지난달 30일부터 1일까지 사흘간 일반 청약을 받았는데 522대 1의 역대 최고 경쟁률을 기록했고 청약 증거금만 19조3,000억 원이 모였습니다. SK리츠는 SK그룹 본사인 종로구 서린빌딩과 SK에너지 주유소 116곳이 주요 자산입니다.

오늘의 코주부 레터는 여기까지

팀 코주부가 당신의 성투를 빕니다. 다음 호에서 또 만나요!

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