🔎 당근, 중고나라 등에 직거래 매물 올릴 때 집주인 인증절차가 강화됐어요!

✅ 국토부가 '부동산 직거래 플랫폼 운영 가이드' 발표했어요!

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 앞으로 당근마켓, 중고나라, 번개장터, 복덕빵 등의 온라인 플랫폼에 부동산 직거래 매물을 등록하려면 보다 더 엄격해진 본인인증 절차를 거쳐야만 한다는 사실에 대해서 안내해 드리겠습니다.

최근에는 중고 거래 플랫폼 등을 활용해 부동산을 직거래(매매·임대차)하는 사례가 크게 늘어나고 있는데요.

이에 따라 허위매물 광고 등의 부작용도 빠르게 늘어나고 있습니다. 이번에 강화된 본인인증 절차가 전면 도입되는 것은 이 같은 문제를 예방하기 위해 국토교통부에서 나섰기 때문인데요.

👉 직거래 매물 등록 시 본인인증 해야 합니다

국토교통부에서는 최근 부동산 직거래 허위매물로 인한 소비자의 피해를 예방하기 위해 ‘부동산 직거래 플랫폼 운영 가이드’를 마련해 배포·권고했다고 발표했는데요.

형식적으로는 배포·권고이지만 국토부가 직접 마련한 내용인 만큼 당근마켓, 중고나라, 번개장터, 복덕빵 등 중고거래·부동산 플랫폼들에 가이드에 담긴 내용들이 전면 적용될 것으로 예상됩니다.

당근마켓 같은 경우에는 이미 관련 내용이 적용되고 있고요.

가이드에 담긴 내용 중에서 가장 핵심적인 내용은 앞으로 플랫폼에 부동산 직거래 매물을 등록하기 위해서는 강화된 본인인증 절차를 거쳐야만 한다는 점인데요.

기존에는 문자를 통해 휴대전화 소유 여부만을 확인하는 점유인증 방식으로 매물 등록자에 대한 인증이 이뤄졌지만, 앞으로는 여기서 한 단계 더 나아가 통신사 가입 정보와 연계한 본인인증 방식으로 인증 절차가 강화됩니다.

👉 등기부등본 정보와도 자동 연계됩니다

당근마켓의 경우 이미 본인인증이 완료된 회원이 등록한 매물의 경우에는 등기부등본 자료와 자동으로 연계해 광고게시자와 등본상 소유자가 일치할 경우 해당 매물에 ‘집주인 인증’ 표지를 부여하고 있고요.

이 같은 절차를 통해 앞으로 집주인 인증 비율이 점차 증가할 것으로 기대하고 있다는 게 국토부 관계자의 설명입니다.

만약 매물 등록자, 광고게시자가 매도인이나 임대인 등 해당 매물에 대한 권리를 보유하고 있는 자가 아닌 경우에는 소유자와의 관계를 확인할 수 있도록 하는 절차도 마련할 예정입니다.

또한 광고게시자가 주요 정보를 정확히 기재할 수 있도록 등록 절차 역시 개선할 것을 권고했고요.

👉 허위매물 광고 조사합니다

이와 함께 국토부에서는 온라인 직거래 플랫폼에서 직거래를 빙자한 부동산 부당 광고를 게시하는 행위 역시 계속해서 모니터링해 나갈 예정인데요.

다음과 같은 두 가지 위반 사례에 대해 조사하겠다는 게 국토부의 설명입니다.

①분양대행사, 부동산 컨설팅업체, 중개보조원 등 무자격자가 불법적으로 중개대상물(부동산 매물)을 광고하는 사례 (광고주체 위반)

②개업공인중개사가 필수 사항을 미기재한 사례 (명시의무사항 위반)

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전세권 설정과 반환보증 가입, 임대인에겐 어떻게 다를까?

✅ 전세권 등기하면 보증금 미반환시 세입자가 소송 없이 경매 신청할수 있어요

이번 글에서는 저희 자리톡 임대인 회원님들의 ‘필수 임대 상식’을 높여드리는 내용을 마련해 봤는데요. 전세권 설정과 전세보증금 반환보증 가입의 차이점에 대해서 쉽게 안내해 드리겠습니다.

👉 보증금 금액 상관없이 등기할 수 있어요

보증금 액수가 일정 금액을 넘으면 가입할 수 없는 ‘전세보증금 반환보증’과는 달리 전세권은 법에서 정한 절차만 따랐다면 보증금 금액과 상관없이 등기를 설정할 수 있는데요.

전세권을 설정하게 되면 우선변제권을 확보할 수 있을 뿐만 아니라 집주인이 보증금을 제때 반환하지 않을 경우 임차인이 소송을 거치지 않고 곧바로 경매 절차를 진행할 수 있습니다.

보증금 반환소송을 거치지 않고 바로 경매 절차를 밟을 수 있는 만큼 경매를 통해서 보증금을 더 빨리 돌려받을 수 있고요.

지금부터는 전세권 설정 등기의 정확한 개념과 전세권을 설정할 경우 임차인이 얻을 수 있는 이점, 반대로 임대인에게는 불리하게 작용하는 점들 등에 대해서 하나씩 설명드리겠습니다.

👉 전세권 설정 등기란?

전세권 설정 등기는 전셋집의 등기사항전부증명서(구 등기부등본)에 임차인의 전세권을 적어놓는 것(등기)을 말하는데요.

법적인 용어로 말씀드리면 전세권이란 ‘전세권자(임차인)가 전세금(보증금)을 지급하는 대가로 다른 사람(임대인)의 부동산을 점유해 그 부동산의 용도에 따라 사용‧수익할수 있는 권리’를 뜻합니다.

쉽게 말씀드려 ‘내가 이만큼의 보증금을 내고 이 기간 동안 이 집에 전세계약을 했어요’라고 등기부등본에 적어놓는 게 전세권 설정 등기인데요.

👉 전세권 등기하면 우선변제권 신청일에 확보해요

전세권 설정 등기를 한 임차인은 우선변제권을 확보하게 됩니다. 우선변제권이란 해당 주택이 경매나 공매에 넘어갔을 때 후순위 권리자나 기타 채권자보다 먼저 자신의 채권금액(빌려준 돈)을 변제받을 수 있는 권리를 말하는데요.

전세권의 경우에는 전세보증금이 채권금액이 되죠. 우선변제권이 있어야만 해당 주택의 경매‧공매과정에서 보증금을 변제받을 수 있다고 이해하시면 되는데요.

👉 확정일자로도 우선변제권 확보할 수는 있어요

주택임대차보호법에 따라 △임차주택의 인도(주택에 이사) △주민등록 전입신고 △확정일자 부여라는 3가지 조건을 갖춘 임차인 역시 우선변제권을 얻을 수 있습니다.

이처럼 확정일자를 통해 우선변제권을 확보할 경우 전세권을 설정할 때보다 더 저렴한 비용으로 우선변제권을 확보할 수 있죠.

등기를 설정하기 위해선 전세보증금의 0.24%에 달하는 세금과 법무사 수수료(법무사에게 위탁할 경우) 등을 부담해야 하는 전세권과 달리 확정일자는 주택 관할 주민센터를 방문해 수수료 600원만 지불하면 곧바로 받을 수 있으니까요.

그렇다면 이처럼 확정일자를 통해서도 우선변제권을 확보할 수 있음에도 불구하고 임차인들이 굳이 전세권을 등기부등본에 적어놓는 이유는 무엇일까요?

👉 전세권 설정하면 추가적인 이점들이 있어요

전세권을 등기하게 되면 몇 가지 크고, 작은 이점들을 누릴 수 있는데요. 먼저 작은 이점들에 대해서부터 살펴볼까요? 우선 전세권 설정 등기를 할 경우 임차주택에 거주하지 않거나, 전입신고를 하지 않았더라도 우선변제권을 얻을 수 있다는 장점이 있습니다.

확정일자를 통해 우선변제권을 얻기 위해서는 주택을 인도받아 실제로 거주해야만 하고, 전입신고도 꼭 해야만 하는데 전세권 설정 등기는 그렇지 않죠.

피치 못할 이유로 임차주택에 전입신고를 하지 못할 사정이 있는 임차인이라면 전세권을 설정하는 방법을 택할 수 있는 것이죠.

이와 함께 확정일자 방식을 통할 경우 앞서 말한 3가지 요건을 모두 충족한 다음날 0시부터 우선변제권이 부여되지만, 전세권 설정 등기의 경우에는 그 신청일을 기준으로 우선변제권이 부여된다는 점도 장점입니다.

👉 보증금 반환 안 하면 곧바로 경매 진행할 수 있어요

그리고 임차인에게는 이보다 훨씬 더 큰 이점이 있는데요. 계약기간이 끝났음에도 불구하고 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 소송 절차를 거칠 필요 없이 곧바로 임차주택에 대한 경매 절차를 밟을 수 있다는 점이죠.

집주인이 보증금을 제때 반환하지 않을 경우 임차인은 경매를 통해 보증금을 변제받는 방법을 선택할 수 있는데요.

전세권을 설정해두지 않은 임차인이라면, 즉 확정일자를 통해서만 우선변제권을 확보해 놓은 경우에는 경매를 진행하기 위해 먼저 집주인에게 보증금 반환소송을 제기해야만 합니다.

소송을 통해서 임차주택을 경매에 부칠 수 있는 권리(집행권원)를 확보해야만 한다고 이해하시면 되는데요.

이와 달리 전세권 설정 등기를 해놓은 임차인이라면 반환소송을 거치지 않고도 자신의 전세권을 바탕으로 임차주택 대해 ‘임의경매’를 신청해서 빠르게 경매 절차를 밟을 수 있습니다.

👉 계약기간 만료 3개월 전에 내용증명 보내야 합니다

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