😭 묵시적 갱신되면 집주인에게 무조건 불리해요!

묵시적 갱신되면 집주인에게 무조건 불리해요! 최소 계약 종료 2달 전에는 이야기 하세요!

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 저희 자리톡 회원님들과 같은 임대인분들이 쉽게 범하기 쉬운 실수인 ‘묵시적 갱신’에 대해서 알아볼 텐데요. 묵시적 갱신으로 계약이 갱신되면 임대인에게 무조건 불리한 이유에 대해서 설명드리겠습니다.

👉 묵시적 갱신이란?

먼저 주택임대차보호법에서 말하는 묵시적 갱신의 정의에 대해서부터 알아보도록 하겠습니다.

묵시적 갱신이란 집주인이 임대차 계약 종료일로부터 일정 기간 전까지 임차인에게 계약 갱신을 거절하겠다거나 아니면 계약 조건을 변경해야만 계약을 갱신하겠다는 뜻을 명시적으로 밝히지 않을 경우 이전 계약과 동일한 조건으로 자동으로 계약이 갱신됐다고 여기는 제도입니다.

집주인뿐 아니라 세입자 역시 일정 기간 전까지 아무 말도 없었을 경우 묵시적 갱신이 성립되죠.

👉 계약 종료일 6~2개월 전에 갱신 여부 통보 안 하면!

집주인이 갱신 혹은 거절의 뜻을 통보해야 하는 시점은 법에 따라 정해져 있는데요.

2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 계약은 임대차 계약 종료일로부터 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 동안에 임대인이 계약을 거절하겠다거나 혹은 계약 조건을 변경하지 않으면 계약을 갱신하지 않겠다는 뜻을 밝혀야만 합니다.

앞서 말씀드린 것처럼 이 기간 동안에 임대인이 계약갱신 여부에 대한 뜻을 명확하게 전달하지 않았고, 임차인 역시 아무 말이 없을 경우에는 직전 계약과 같은 조건으로 계약이 갱신된 것으로 여겨집니다.

보증금, 임대료, 계약 기간과 같은 모든 조건들이 동일하죠.

👉 묵시적 갱신이 성립되지 않을 때는?

다만 세입자의 잘못으로 인해 묵시적 갱신이 성립되지 않을 때도 있는데요. 만약 세입자가 두 달치분의 월세를 밀린 적이 있거나

주택의 전부나 일부를 고의로 파손하는 등 임차인으로서의 의무를 현저히 위반했을 경우에는 묵시적 갱신이 인정되지 않습니다.

이럴 경우 임대인이 따로 임대차 계약 해지 의사를 밝히지 않았더라도 계약 종료일에 해당 계약은 묵시적 갱신 없이 즉시 종료됩니다.

👉 묵시적 갱신되면 세입자든 언제든 계약 해지 요구 가능해요

위에서 말씀드린 것처럼 묵시적 갱신으로 갱신된 임대차 계약의 계약 기간은 직전에 맺었던 계약의 기간과 동일한데요.

다만 묵시적 갱신으로 계약이 갱신된 경우 임차인은 언제든 계약의 해지를 요구할 수 있습니다.

다만 임차인이 계약 해지를 요구한 날부터 바로 계약이 해지되는 것은 아니고 임대인에게 통보한 날로부터 3개월이 되는 날에 계약이 해지됩니다. 계약이 해지된 만큼 임대인은 이날까지 임차인에게 보증금을 돌려줘야 하고요.

예를 들어 임차인이 7월 15일에 묵시적 갱신으로 갱신된 계약의 해지를 요구했다면 3개월 뒤인 10월 15일에 계약은 정식으로 해지되고, 임대인은 이날까지 보증금을 돌려줘야 합니다.

다만 임차인 역시 계약 해지를 통보했다고 하더라도 계약 만료 전이라면 3개월 동안은 임대료를 납부해야만 하죠.

또한 임차인과 달리 임대인은 묵시적 갱신으로 갱신된 계약에 대해서도 계약 종료일까지는 계약 해지를 요구할 수 없습니다.

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😭 아무리 적어도 아무런 효과 없는 임대차 특약 5가지!

✅ 법에서 정한 것보다 세입자에게 불리한 특약은 아무런 효력이 없어요!

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 오늘은 아무리 계약서 빼곡히 적어둔다고 해도 아무런 법적 효력을 갖지 못 하는 유명무실한 특약 5가지에 대해서 살펴보겠습니다.

👉 법보다 세입자에게 불리한 특약은 효력 없어요!

특약이란 말 그대로 ‘특별한 약정’을 말합니다. 매매 계약이나 임대차 계약 시 주된 계약 조건에서 다루지 않았던 세부적인 내용을 보완하기 위해 추가로 기재하는 약정이라고 이해하시면 됩니다.

그리고 임대인과 임차인의 합의로 계약서에 추가된 특약이라고 하더라도 법에서 보장하는 임차인의 권리를 침해하는 특약이라고 한다면 아무런 법적 효력을 갖지 못 합니다.

주택 임대차 계약의 경우에는 ‘주택임대차보호법’에서 보장하고 있는 임차인의 권리를 침해하는 특약들이 이에 해당합니다.

‘주택임대차보호법’ 10조를 보면 ‘이 법에 위반한 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다’고 말하고 있기 때문이죠.

마찬가지로 ‘상가임대차보호법’에서도 법에서 정한 것보다 임차인에게 불리하게 적용되는 약정들은 효력이 없다고 말하고 있고요. 법에서 정한 것보다 임차인에게 불리하게 작용하는 특약은 효력이 없다고 이해하시면 쉽습니다.

👉 1. ”세입자는 1년 뒤 퇴거한다"

임대차 계약서에 계약 기간을 1년으로 적어놓거나 특약에 ‘세입자는 1년 뒤 퇴거한다’고 써놓았다고 하더라도 이 조항은 법적 효력이 없는데요.

주택임대차보호법에서 보장하는 임차인의 거주기간이 2년이기 때문이죠. 계약기간을 2년 미만으로 정했거나 계약서에 계약기간을 적어놓지 않았더라도 법에서는 세입자가 2년 동안 해당 주택에 거주할 권리가 있다고 말하고 있습니다.

임차인이 1회에 한해 2년 동안의 계약갱신을 요구할 수 있는 계약갱신요구권까지 감안하면 사실상 4년 동안 거주할 수 있는 권리를 보장하고 있는 것이죠.

그렇기 때문에 임대인은 세입자에게 1년만 거주하고 퇴거하라고 요구할 수 없고요.

👉 2. "보증금과 월세는 1년마다 시세에 맞게 올린다"

이런 특약 역시 법적으로 효력이 없는데요. 주택임대차보호법에서 임대료는 2년마다 5%의 한도로 올릴 수 있다고 규정하고 있기 때문이죠. 그것도 임차인의 동의가 있을 경우에만 임대료를 올릴 수 있습니다.

만약 세입자가 임대료 인상에 동의하지 않을 경우 집주인은 경제사정 변동 등의 사유로 임대료를 올리는 게 합당하다는 사실을 주택임대차분쟁조정위원회의 조정 절차와 법원 소송을 통해서 판단받아야만 합니다.

이와 달리 계약기간 동안 ‘임대료를 올리지 않는다’는 특약, 법에서 말하는 ‘불증액 특약’은 법적 효력을 갖습니다. 이 같은 특약은 임차인에게 유리하게 작용하는 조항이기 때문이죠.

👉 3. "세입자가 월세를 연체한 경우 집주인은 세입자의 짐을 처분할 수 있다"

이 같은 특약 역시 법적으로 효력이 없는 특약입니다. 법에 따라 세입자가 두 달치 월세를 연체하는 순간부터 집주인이 계약 해지를 통보할 수는 있지만

그렇다고 해서 세입자가 살고 있는 주택에 함부로 들어가거나 세입자의 짐을 마음대로 처분할 수는 없습니다.

만약 이렇게 행동할 경우 임대인은 주거침입죄와 재물손괴죄로 처벌받을 수 있죠.

세입자와의 계약을 해지하고 세입자를 집에서 내보내기 위해선 법에서 정한 대로 명도소송 절차를 밟아야만 합니다.

👉 4. “주택 매매로 인해 임대인이 바뀌었을 경우, 임대차 계약은 승계되지 않는다"

👉 5. (상가의 경우) "해당 상가에 대한 권리금은 인정되지 않는다"

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