👩‍⚖️ 임차권등기 절차가 7월 19일부터 훨씬 간편해집니다!

👩‍⚖️ 임차권등기 절차가 7월 19일부터 훨씬 간편해집니다! 한 번 등기되면 집주인은 두고두고 고생해요!

이번 글에서는 임차권등기란 어떤 제도이고, 어떤 세입자가 임차주택 등기부등본에 임차권을 등기할 수 있는지, 그리고 임차권이 등기되면 집주인에게는 어떤 불이익이 주어지는지 등에 대해서 하나씩 설명드릴 텐데요.

2023년 7월 19일부터는 임차인의 임차권등기 절차가 기존보다 훨씬 간편해진다는 사실에 대해서도 안내해드리겠습니다. 이날부터는 법원이 결정한 임차권등기 명령이 임대인에게 송달되지 않아도, 세입자가 임차주택에 임차권을 등기할 수 있게 되기 때문이죠.

👉 세입자의 임차권을 등기하는 제도입니다

임차권등기란 말 그대로 임차주택 등기부등본(등기사항전부증명서)에 세입자의 임차권을 등기하는 걸 말하는데요. 임차권이란 '보증금과 차임(월세)을 지급하는 대가로 해당 주택(상가도 포함)을 임차해서 사용할 수 있는 권리'를 말한다고 쉽게 이해하시면 됩니다.

임차권등기를 한 세입자는 해당 주택에서 나와 다른 곳으로 이사를 가거나, 다른 주소지에 주민등록 전입신고를 하더라도 본인이 갖고 있었던 우선변제권과 대항력을 그대로 유지할 수 있죠.

이 점이야말로 임차인들이 임차권등기를 하는 가장 큰 이유라고 할 수 있고요.

👉 보증금 돌려받지 못한 세입자가 신청할 수 있어요

그리고 다음과 같은 요건을 모두 갖춘 세입자만이 법원에 임차권등기 명령을 신청할 수 있는데요.

①임대차 계약기간이 종료됐음에도 불구하고 ②보증금을 돌려받지 못했을 경우 ③임차주택 소재지 관할 지방법원‧지방법원지원 또는 시‧군 법원에 임차권등기 명령을 신청할 수 있습니다.

여기서 말하는 ‘임대차 계약기간의 종료’에는 계약서상의 계약기간이 만료됐을 때뿐만이 아니라 해지 통고에 따라 임대차 계약이 종료되거나 집주인과 세입자의 합의로 계약이 해지된 경우도 모두 해당되고요.

👉 임대인 송달 여부와 상관없이 등기가 이뤄지게 돼요

기존에는 세입자가 임차권을 등기하기 위해서는 법원이 내린 임차권등기 명령 결정이 먼저 임대인에게 송달되야만 했었습니다.

그렇기 때문에 집주인이 일부러 송달을 피하거나, 세입자가 집주인의 실거주지를 모르거나, 집주인의 사망 후 상속관계가 정리되지 않은 등의 경우에는 법원으로부터 임차권을 등기해도 괜찮다는 결정을 받아놓고도 임차권을 등기하지 못하는 사례들이 적지 않게 발생했었죠.

그리고 국회와 정부에서는 이 같은 문제를 해결하기 위해 지난 6월 주택임대차보호법을 개정했는데요.

개정된 법에 따라 2023년 7월 19일부터는 세입자가 법원에서 임차권등기 명령을 받기만 하면 임대인 송달 여부과 상관없이 곧바로 임차권을 등기할 수 있게 됐습니다. 임차권등기 절차가 훨씬 간편해진 것이죠.

👉 임차권이 등기되면 집주인은 큰 불이익 받아요

주택에 한번 임차권이 등기되면 나중에 등기가 말소되더라도 임차권이 등기됐었다는 사실 자체는 등기부등본에 그대로 남게 되는데요.

세입자에게 보증금을 제때 돌려주지 않았던 집주인이라는 사실이 공식 기록으로 남아있게 되는 셈이라 아무래도 집주인 입장에서는 그 이후부터 신규 세입자를 구하는 데 어려움을 겪게 될 수 있습니다.

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💰 전세 반환대출 DSR 완화, 윤곽이 나오고 있어요! 보증금 '차액'에 대해서만 완화될 것으로 예상돼요!

이번 글에서는 ‘전세보증금 반환 대출’에 대한 구체적인 대출규제 완화 방안이 다음 주(7월 3~7일)에 발표될 예정이라는 사실과 완화 방안에 담길 것으로 예상되는 주요 내용들에 대해서 안내해드리겠습니다.

언론 보도를 통해 공개된 정부 방침과 전문가들의 예측을 바탕으로 작성했습니다.

1️⃣ 구체적인 방안은 다음 주에 발표됩니다

언론 보도에 따르면 전세보증금 반환 대출에 대한 세부적인 규제 완화 방안은 다음 주에 발표될 예정인데요. 기획재정부가 다음 주에 발표하는 ‘하반기 경제정책방향’에 전세보증금 반환 대출에 대한 DSR(총부채 원리금 상화비율) 완화 방안 등도 함께 담길 것으로 예상되고 있습니다.

2️⃣ 특정 기간의 임대차 계약에만 적용될 예정입니다.

DSR 규제 완화는 모든 기간의 임대차 계약이 아닌 특정 기간 동안에 맺어진 임대차 계약만을 대상으로 이뤄질 것으로 예상되는데요.

전문가들은 전셋값이 최고점을 찍었던 2021년 하반기부터 2022년 상반기 사이에 체결된 임대차 계약을 대상으로만 DSR 규제가 완화될 것으로 예상하고 있습니다.

이 시기에 맺어진 임대차 계약을 대상으로 신규‧갱신 계약을 맺을 때만 반환 대출의 DSR 규제를 완화해주는 방식이죠.

3️⃣ 보증금 차액에 대해서만 DSR 규제가 완화될 것으로 예상됩니다.

DSR 규제 완화는 보증금 전액이 아니라 보증금 차액(기존 보증금 – 신규 보증금)에만 적용될 것으로 예상되는데요.

예를 들어 기존 전세금이 5억원이고 신규 전세계약의 보증금이 4억원이라면, 집주인이 은행 등 금융기관에서 보증금 차액인 1억원을 대출받아 보증금을 반환할 때 이 1억원에 대해서만 DSR 제한을 완화해주는 방식이죠.

4️⃣ LTV 규제는 변함없이 유지될 예정입니다.

DSR 규제가 완화되더라도 LTV(주택담보대출비율) 제한은 변함없이 유지될 것으로 예상되는데요.

원희룡 국토부 장관은 언론 인터뷰에서 “국민들은 정부가 임대인에게 돈을 풀어주는 것처럼 오해하실 수 있다. 그러나 대출 신청이 들어오면 주택담보대출비율(LTV)은 그대로 볼 것이고, 보증금 반환 목적에만 쓰도록 할 것이다”라고 밟힌 바 있습니다.

5️⃣ ‘임대보증금 반환보증’ 의무 가입 방안도 논의되고 있습니다.

전세보증금 반환 대출을 받은 임대인을 대상으로 의무적으로 ‘임대보증금 반환보증‘에 가입하도록 하는 방안도 논의되고 있는 것으로 알려졌는데요.