[출처: 아시아경제]
밑의 빨간색이 앞서 설명한 낙찰률입니다. 10월에 17.8%까지 떨어진거요. 그럼 그 위의 낙찰가율은 뭘까요? 이것도 88.6%까지 떨어졌네요!
우선 물건이 경매로 넘어오면 법원이 '이 집은 대략 00정도 하겠군'라고 감정을 매겨요. 이 감정가 대비 낙찰된 금액의 비율이 낙찰가율이에요. 낙찰가가 감정가에 비슷해질수록 집 평가치가 높다는 뜻인데요,
예를 들어 낙찰가율 88.6%란 건 감정가 1억인 집이 8860만원에 낙찰됐다는 의미예요. 더 더 낮은 금액을 써내도 낙찰이 된다는거고 경쟁자가 없는 상황이 온거죠.
서울이 이러다보니 주변 지역은 더하면 더했지 덜하진 않네요. 인천지역 아파트는 10건 중 3건만 낙찰되는 상황입니다.
아파트만 그런가?
작년에 아파트값이 너무 오르니 그 대안으로 빌라로 수요가 넘어갔는데요, 아파트값도 내려가는 마당에 빌라 등의 상황은 더 안 좋습니다. 그래서 경매로 많이 넘어가고 있고요.
9월 서울 기준, 경매에 나온 연립·다세대주택 물건은 427건이에요. 여기서 새 주인을 찾은 물건은 15.9%에 불과합니다. 나머진 유찰됐어요. 사겠다는 사람이 없어 다음 경매로 넘어갔다는 의미죠.
일부 물건은 심각한 수준이에요. 13번 유찰돼 14번째 경매를 기다리는 곳도 있어요. 캐럿마켓에 쓰던 물건 올렸는데 한 달이 지나도 계속 안 팔리면 가격 낮추잖아요? 😫 경매도 마찬가지예요. 계속 주인을 못 찾으면 그 다음 경매에선 가격이 떨어지죠. 그래서 14번째 경매 기다리는 집의 경우, 최저 입찰가가 20%씩 낮아져 원래 2.5억 하던 물건이 1700만원까지 낮아졌어요.
그럼 어떤 상황이 벌어지나?
위의 상황을 이어가볼까요. 경매에 나왔다는 건, 집주인이 더이상 돈을 갚을 능력이 안 돼서 넘어간 거잖아요? 그 갚을 돈에는 세입자 전세금도 껴있을 수 있어요. 그 전세금이 2.4억 정도 해요. 만약 이런 집을 경매에서 사면 낙찰자가 채무를 인수하게 됩니다. 그렇다면 전세금 2.4억 낀 집을 누가 1700만원 주고 살까요? 그러니 사겠다는 사람은 계속 줄고 낙찰률이 떨어지는 거죠.
기회가 될 수도 있다는!
불안정한 상황일 때 오히려 돈을 버는 사람도 있습니다. 총알을 장전하고 있다가 틈새시장을 노리는거죠. 그래서 경매 인기가 낮을 때가 기회라는 사람도 있습니다.
아주 단순히 '그 기회'가 무언지 따져보면,
위 표에서 서울 아파트 낙찰가율이 88.6%가 됐잖아요? 현 시세 10억짜리 아파트를 경매장에선 8-9억에 산다는 의미예요. 1억 싸게요. 그리고 잊지 말아야 할 것이 부동산 세금입니다.
아파트 사면 취득세를 냅니다. 경매도 다르지 않아요. 취득세는 아파트 산 가격에 따라 정해지는 것이니, 만약 인천에서 10억짜리 아파트 샀을 때 내는 취득세가 3300만원이라면 경매에서 똑같은 물건의 취득세가 2640만원이에요. 660만원을 버는 셈이죠.
물론 그동안 얼마나 공부를 많이 했느냐에 따라 기회 vs. 분노의 장이 될 수 있어요. 아무나(?) 달려들기에 호락호락한 영역이 아니란 걸 꼭 유념해야 해요. 기본적으로 경매는 부동산에서 중개인과 함께 매매하는 그런 정상적인 거래가 아니죠. 강제집행을 해서 채권자가 경매 신청을 하면 강제로 매각되는 물건이란 의미! 그래서 이 물건을 낙찰받았을 때 나에게 넘어올 불이익은 없는지 엄청 꼼꼼+또 꼼꼼하게 따져야 해요.
등기부등본상의 권리(가처분, 지상권 등) 및 등기부등본 외적인 권리(유치권, 법정지상권 등)관계를 비롯해 임대차 관계, 물건에 대한 하자 등에 대한 책임 내지 치유는 온전히 낙찰자(매수인)의 몫이 되기 때문입니다.
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