님! 혹시 사전투표 하셨나요? 두부는 금요일에 이미 완료했습니다🤓 내일은 22대 국회의원 선거날입니다. 모두들 꼭 소중한 투표 하시기 바랄게요! 두부가 올해 초 영상도 만들고 이것저것 한다고 선포(?)를 했는데요, 저어기 맨 아래에서 바로 소개할게요!

지난 4일 '신생아 특례 대출'이 조금 수정됐습니다. 좋은 방향으로요. 신혼부부 소득합산 기준이 기존 1억3천에서 2억으로 오릅니다. 빠르면 다음달부터 적용될 예정인데요, 그럼 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠까요?

잠깐! 상기하자 '신생아 특례 대출'

대출 신청일 기준 2년 이내에 출산·입양한 무주택 가구나 1주택 가구(대환대출)에 / 1~3%대 금리로 / 9억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하 대상 주택에 / 최대 5억원까지 빌려주는 상품이에요. 아기를 낳으면 저금리에 이만~~큼 대출해줄게라는 특혜죠. 단, 부부소득을 보는데요. 원래 1억3천만원이었는데 2억으로 상향돼요. 좀 더 많은 이들에 혜택을 주겠다는 거죠.

9억 이하 찾아 삼만리...

서울을 기준으로 보면, 9억 이하 아파트 찾기가 그리 쉬운 건 아닙니다. 서울 아파트 중위가격(주택을 가격순으로 나열하고 50%에 있는 가격 산출)이 이미 9억을 넘어섰거든요. 3월 기준 9억 5333만원이 나왔어요.

그래도 찾다보면 나오겠죠? 시세 9억원 이하 2천가구 이상 대단지가 노원구와 도봉구·강북구에 몰려 있답니다. 일명 노도강이죠. 아래 표를 볼까요?

중계역 살짝 위에 있는 미도 아파트입니다. 불과 약 한달 전 6.9억에 팔렸는데 호가는 8억대로 나와있네요. 🤨 음... 2억이나 오른 걸 과연 매수자가 어떻게 생각할지 모르겠지만, 그래도 9억 이하이니 눈여겨 봐야하겠습니다.

선호지역은 따로 있다?

둘이 벌어 2억이면 고소득자입니다. 각각 연봉 1억이라하면 꽤나 높은 수준이죠. 그들이 선호하는 지역은 보통 노도강은 아닐 겁니다. 직주근접으로 여의도, 강남, 마포 등을 좀 더 원할거예요. 

그래서 과연 9억이하란 허들이 있는 신생아 특례 대출로 노도강 집값이 움직일까?...에는 의문이 듭니다. 물론, 핫플에서 9억이하 찾기란 모래사장에서 바늘찾기가 될 수 있겠지만, 만약 핫플 언저리 정도라면 아주 드물게 득템할 수는 있겠죠. 그게 어디냐면...

가령 노들역 옆 극동강변(국평 8.9억), 상도역(에서는 조금 떨어진) 상도패리스(국평, 8.5억) 정도가 됩니다. 즉, 선호지역 주변 매매가가 오히려 상승하지, 금액이 낮다고 해서 무조건 비인기지역이 오를거란 기대는 아직 위험하다는 의미죠.

금리도 차근히 따져봐야 한다

은행에서 돈 빌릴 때 가장 중요한 게 금리입니다. 나는 몇%대를 받을까? 이게 관건이죠. 신생아 특례대출은 최저금리라고 홍보합니다. 1~3%대라고 하거든요.

여기서 함정은 1%입니다. 왜냐면 소득수준에 따라 금리를 다르게 책정하기 때문이죠. 소득이 저엉~~~말 낮아야 1%대를 받을 수 있어요. 부부 2명 합쳐 연 2천만원 이하여야 1.85%의 금리 혜택을 볼 수 있죠(응? 2천만원??). 그리고 최대인 1억 이상이면 3.3%대입니다. 그런데 여기서 반전! 그냥 시중은행 주담대 갈아타기용 금리가 3.60~3.72%거든요.😅

정부에서 지원하는 근로자 및 서민의 주거안정을 위한 전세자금 대출이에요. 만19세 이상 세대주(단독세대주인 경우 만25세 이상), 무주택자, 부부합산 연 소득 5천만원 이하인 자(2자녀 이상 가구 6천만원 이하, 신혼가구 1억원 이하)가 대상이에요. 

# 경매에 꽂힌 두부

님. 혹시 기억하나요? 두부가 경매시리즈를 한창 진행하다가 잠시 중단했죠. 그동안 청약 콘텐츠가 많이 치고올라왔기 때문인데요.

두부가 다시 경매에 관심을 갖기 시작했어요. 왜냐면 현재 경매 물건들이 많이 쌓이고 있거든요. 지금이 기회다!란 생각이 번쩍 들더라고요.

그래서 이름은 경매시리즈이지만 두부 맘대로 성격이 좀 더 강한 내용을 담으려 합니다. 음… D-day를 잡고 경매에 직접 도전해보려고 하거든요!

무엇이 두려운가 😖

경매라고 하면 뭔가 부정적 이미지가 먼저 떠오릅니다. 안 좋은 물건이니까 싸게 나온거고, 그래서 진행과정이 겁나 복잡하지 않을까? 하는 두려움이에요.

두부도 처음에 이런 생각때문에 영혼없는 공부만 했습니다. 그러다보니 더 어렵게 느껴지더라고요. 그래서 부정적 이미지부터 걷어내보자 란 생각으로 출발했어요. 

그럼 무엇부터 걷어내야 할까?라고 추려보니, 2가지가 나옵니다. 바로 권리분석과 명도예요. 이름부터 어렵죠? 

경매란 무엇인가 🏚️

그래서 경매가 무엇이냐고요? 우선 당근마켓과 비교해볼게요. 좋은 물건을 / 싸게 / 직거래로 사는 거죠.

근데 다른 점이 있어요. ‘공부’를 좀 더 해야 한다는 거예요. 당근마켓에서 좋은 물건 찾는 건 운이에요. 사진은 그럴싸한데 사고보니 하자있는 물건일 수 있거든요. 그래서 복불복이에요.

그런데 경매는 공부만 하면 하자있는 건물인지를 미리 고를 수 있어요. 공부 안하고 너무 쉽게 덤볐다가 큰 코 다친 사람들이 ‘경매는 무서운거야’란 말을 하게 되죠. 경매가 안 좋은 게 아니라 공부 안한 내가 잘못이란 명언이 유튜브에서 떠돕니다. 그게 정답이에요. 충분히 공부하지 않고, 단지 시세보다 싸다는 이유로 덥석 물었다가 배 이상의 돈을 잃게 될 수 있는 것이 바로 경매예요. 그래서 경매 책이 있고, 유튜브가 있고, 학원이 있고 스터디 카페가 있는거죠.


공부가 어려운 거 아닌가 😵

그래서 경매가 어려운 거잖아! 공부해야 하니까! 두부가 망설였던 부분이 이거예요. 권리분석? 이런거 잘못했다가 빚쟁이 되는 거 아냐? 내가 한 분석이 잘한건지 어떻게 알 수 있지? 바로 이런 두려움이에요. 

여기서 말하는 공부란, 영어를 알기 위해 알파벳을 꼭 깨우쳐야 한다는 것과 비슷해요. 즉, 경매를 하기 위해 권리분석을 공부해야 하는데 이건 알파벳 깨우치는 것처럼 필수이자 아주 기본적인 공부이지, 토익, 토플처럼 고난이도의 공부가 아니란 거예요.

어랏, 쓰다보니 아주 적절한 비유 같은데요. 영어를 하고싶으면 무조건 알파벳부터 익혀야 합니다. 그렇게 단어 공부, 문법 공부를 하다보면 이게 어떤 단어인지, 어떻게 읽는지를 알 수 있죠. 권리분석도 기본적인 핵심만 깨우치면 경매에 나온 대부분의 물건 상태를 파악할 수 있어요. 즉, 경매 물건의 80% 이상은 기본 상식만 익히면 접근할 수 있는 물건들이란거죠.

근데 유학을 간다거나 취업을 위해 토익, 토플 공부해야 하잖아요? 경매도 나머지 20%에 해당하는 '고수 물건'에 도전하고 싶으면 더 딥하게 공부해야 하는 게 맞아요. 고수 물건이라고 하면 해당 물건에 얽힌 이해관계가 굉장히 복잡해서 충분히 잘 알아야 도전할 수 있죠.

이런 고수 물건의 장점은 경쟁자가 적어 낙찰 확률이 높고 좀 더 고수익을 낼 수 있다는 거예요. 그런데 우린 초보 경매러인데, 이런 물건에 굳이 관심가질 필요 있을까요? 이거 아니라도 충분히 가치있는 물건이 80%나 있잖아요. 그러니 공부를 많이 해야한다는 겁부터 먹을 필요 없다는 거예요. 

명도라는 두려움 😥

권리분석은 알겠고, 두려움이 또 있어요. 바로 ‘명도’예요. 이건 해당 물건에 살고 있는 사람을 내보내는 작업이에요. 임차인이 될 수도, 빚더미에 앉은 집주인이 될 수도 있어요. 어느 상황이든 최고로 기분 안 좋은 사람들이에요. 이런 사람들을 내보내는 작업이 당연히 해피해피하진 않죠.

그런데 이것도 한가지 포인트만 기억하면 쉬워요. 결론은 ‘그들은 무조건 나가게 되어있다’입니다. 경매는 모든 것이 법이란 테두리 안에서 이뤄지는 일이에요. 즉, 명도라는 것도 법적으로 해결할 수 있다는 거죠. 결국 그들은 나갈 수밖에 없다는 것이 팩트인데요, 단지 시간싸움입니다. ‘빨리 나가요<>안 나가요’라는 기 싸움이 그저 두려운거죠. 그래서 적절한 협상이 필요해요. 

그리고 우리가 막연히 생각하는 건 ‘돈 내놔, 그래야 나갈거야. 내 집인데 왜 나가’라며 막무가내로 소리치는 사람들 이미지잖아요? 

이런 사람들도 10% 내외지 대부분 순조롭게 진행된다고 합니다. 만약 명도가 무서워 경매에 도전하지 않는다면 이거야말로 구더기 무서워 장 못 담근다는 말이 딱 맞는 상황이죠. 

여러번 해보고 노하우가 쌓이면 내가 그걸 왜 두려워했지?란 생각이 들 수 있어요. 그래서 이 부분에 대한 우려도 패스하기로 했어요.


그래서 어떻게 시작했나 🛎️

두부는 관련 도서, 유튜브 등을 정독하고 '권리분석, 명도'에 대한 두려움을 떨쳐냈어요. 그리고 도전하고픈 괜찮은 물건도 찾았고요. 두부가 직접 법원에 가서 입찰할 거예요. 그래서 그때까지 경매시리즈를 진행하면서 직접 입찰하는 현장까지 고스란히 담을 거예요. 두부와 함께 초보 경매러에 도전해 보실래요?

[두부 경매 시리즈 응원 한마디!]

또 하나의 요청은 두부레터가 텍스트 중심이기 때문에 사진이나 영상을 좀 더 보고 싶다는 의견이었어요. 두부레터에 담기엔 조금 벅찬 내용은 영상으로 만들어나갈 예정이에요. 그래서 짜잔! 내집마련 두부레터 유튜브를 오픈했어요~