[두부레터]좋지만, 좋지만도 않은

💌 6월 21일 두부레터입니다.

그래서 집을 사야 할까요 말아야 할까요? 세상 가장 어려운 문제가 주어졌습니다. 이자 못 버티고 던져지는 매물이 많아질테니 조금만 기다려보자... 라는 사람이 있고, 올해 다주택자 세금부담 덜어준다 했으니 그냥 갖고 있자... 라는 사람도 있습니다. 뭔가 매수자와 매도자 마인드가 상반되게 가고 있는 건 기분 탓일까요 😷

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좋지만, 좋지만도 않은

두부가 이미 다룬 적 있는데 2022 '세금&대출' 관련 정책이 확정됐습니다. 지난 16일 <새 정부 경제정책방향>이 발표됐는데요, "2022년 공시가격 상승에 따른 1세대1주택자의 평균적 세부담을 2020년 수준으로 환원한다"라고 한 것이죠. 조금 어렵지만 두부두부하게 풀어볼게요!

어떻게 내린다고?

집을 갖고 있을 때 내야하는 세금이 보유세(재산세, 종합부동산세)인데요. 이는 공시가를 기준으로 합니다. 현재 공시가와 시세 격차가 너무 벌어져서 이를 줄이기 위한 '공시가의 현실화'가 진행 중인데요, 공시가가 높아지면 보유세 부담이 커지겠죠? 그래서 원래 '공시가 기준을 2년 전 것으로 계산하게 해줄게'라고 계획했었어요. 그런데 이번에 정해진 것이... '공정시장가액비율을 하향 조정한다'는 것입니다.

공시가도 아닌 공정시장가액비율은 뭘까요 🙄

바로 세금 부과 기준인 과세표준을 정할 때 적용되는 공시가의 비율입니다. 즉, 공정시장가액비율이 백퍼라고 하면, 공시가 10억일 경우 10억 그대로를 기준으로 세금이 매겨집니다. 현재 종부세는 해당 비율이 100%, 재산세는 60%예요.

이번에 이 비율이 어떻게 조정되냐면요,

1) 재산세: 1세대 1주택자만 60% -> 45%

2) 종부세: 주택 수 상관없이 백퍼 -> 60%

종부세는 좀 더 양념을 칩니다. 원래 종부세 내는 기준이 공시가 11억 초과부터거든요? 그런데 올해만 반짝 세일로 1세대 1주택자에만 기준을 14억으로 올려줍니다. 💪

재산세에 공시가 적용 비율이 45%로 낮아지면 얼마나 좋아지게요~? 공시가로 10억하는 아파트의 재산세가 원래 약 3백만원 내던 것이 200만원으로 줄어듭니다. 비교해보니 2020년보다 더 낮은 금액이네요.

팔라는거 말라는거?

중요한 건 종부세입니다. 재산세는 1주택자 혜택이지만 종부세는 다주택자도 해당돼요. 원래 종부세는 공시가 그대로를 기준으로 했는데 적용 비율이 60%로 낮아집니다. 그동안 '집 많은 건 죄(?)' 라면서 다주택자의 종부세를 높였는데요, 이번에 집 한 채든 3채든 종부세 부담을 모두 낮춰준 것이죠.

따져보면, 두부가 마포래미안푸르지오(전용면적 84㎡)와 은마아파트(전용 84㎡) 두 채를 보유하고 내는 보유세가 작년 7452만원이었다면, 올해 5358만원으로 2천만원가량 줄어들게 됩니다. 시세 합쳐 약 44억원 되는 아파트를 갖고 있을 때 내는 세금이 5천만원 가량 되는 셈이죠.

그러자 고개를 갸우뚱하기 시작합니다. 지난 달부터 시행된 '다주택자 양도세 중과 한시적 배제' 때문인데요. 즉, 양도세 낮춰줄테니 집 갖고 있는 거 팔렴~ 라고 재촉하기 시작했으면서, 이번에 종부세 부담까지 동시에 낮춰주는 것이... 팔으라는 거야, 말라는 거야 라고 헷갈리는 상황인거죠.

그럼 왜 애초 얘기했던 공시가 조정이 아닌 공정시장가액비율을 건든 걸까요? 공시가격은 법 개정이 필요한데, 공정시장가액비율은 시행령 개정만으로 빠르게 바꿀 수 있기 때문입니다.

80%를 가로막는 금리

세금뿐 아니라 주담대 혜택도 생깁니다. 물론 무주택자 대상인데요, 집 살때 집 담보로 빌리는 주택담보대출비율(LTV)을 80%까지 올려 줍니다.

원래 조건이 까다로웠어요. 주택가격은 이래야 한다(투기과열지구 9억원 이하·조정대상지역 8억원), 소득은 저래야 한다(부부합산 1억원)... 였는데, 이걸 다 없앴어요. 그냥 무조건 생애최초로 주택을 구매하는 사람은 80%를 적용해 줍니다. 대출한도는 6억까지 올라가고요.

문제는 '금리'입니다. 문은 활짝 열려있지만 3등까지만 들어와~라는 조건이 붙은 것과 다름 없죠. 즉, 대출 넉넉히 해줄건데 이자 값을 능력 되니? 라고 묻는 것이죠.

현재 주담대 금리가 7%를 넘었습니다. 올해 8%까지 갈거란 얘기가 나와요. 7이란 숫자의 위엄은, 6억을 빌렸을 때 매달 은행에 내야 하는 돈이 400만원이란 의미예요. 월급이 말 그대로 통장을 스쳐 지나간다는 것이죠.

그러다보니 아파트 매물이 나와도 매매가 이뤄지지 않고 있습니다. 이자 무서워 섣불리 사지 못하는 것이죠. 또한 '지금이 고점이니 조금만 더 기다려보자'는 심리도 작용합니다. 왜냐면 이미 영끌해서 집을 산 2030이 이자 부담을 감당못해 집을 급매로 내놓을 수 있고 그러다보면 집값은 더 떨어질 수밖에 없다는 분석이 나오고 있습니다.

💭 부린이 길잡이

봐도 봐도 헷갈리는 '~지구'

00지구, 00지역... 많이 들어보셨죠? 바로 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역인데요, 이런 지역에 따라 LTV를 받는 비율, 부동산 정책 기준 등이 조금씩 다릅니다. 이번 기회에 확 부려뜨려 보아요!

00 지구는 언제 생겼나?

2017년 문재인 정부가 부동산 투자 열기를 가라앉히겠노라 ①투기과열지역 및 조정대상지역 지정 확대 ②이들 지역에 대한 대출 등 금융지원책 변경을 선포했습니다.

1. 조정대상지역

서울 전 지역 해당(25개구), 경기 과천, 성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 동탄2신도시, 해운대구, 연제구, 동래구, 부산진구, 남구, 수영구, 기장군, 세종시 등이 해당됩니다. 어떤 기준으로 정했냐고요?

1) 주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려 시, 주택 분양 등이 과열됐거나 과열될 우려가 있는 지역

2) 주택가격, 주택거래량, 미분양주택의 수 및 주택보급률 등을 고려 시 주택 분양매매 등 거래가 위축됐거나 위축될 우려가 있는 지역

... 더 디테일하게 설명하면, 최근 3개월간 주택가격 상승률이 소비자물가 상승률의 1.3배를 초과하는 지역 / 2개월 이상 청약 평균 경쟁률이 5:1 기록 / 3개월간 분양권 거래량이 전년 동기 대비 30% 이상 증가한 곳입니다.

2. 투기과열지구

이 또한 서울 전 지역 해당, 경기 과천, 성남 분당, 대구 수성구, 세종시 등 총 49개 지역이 지정됐습니다.

여기엔 많은 규제가 적용되는데요,

시가 15억 넘는 아파트는 주담대, 임차보증금 반환 목적의 대출 전부가 금지입니다. 즉, 9억 이하는 LTV가 40%, 이를 넘는 금액은 20%가 나오는데요, 15억 넘으면 아예 대출 자체가 안 나온다는 의미입니다.

고분양가관리지역을 아시나요?

이 단어는 조금 생소하죠? 주택이 과열될 수 있는 지역을 관리지역으로 지정하여 분양가를 관리하기 위한 제도입니다. 규정 기준은,

1) 해당 사업장의 평균 분양가가 인근 아파트 평균 분양가 or 평균 매매가의 110%를 초과할 경우

2) 해당 사업장의 평균 분양가 or 최고분양가가 입지, 세대수, 브랜드 등이 유사하고 최근 1년 내 분양한 해당 지역 아파트의 평균 분양가 or 최고 분양가를 초과할 경우

고분양가관리지역이 어떻게 아파트 시세를 다스리냐면요, 해당 지역 내 고분양가사업장 기준에 해당되면 HUG가 분양보증을 해주지 않아요. 그러면 시행사 입장에선 아파트를 분양할 수 없으니 분양가를 낮출 수밖에 없는거죠. 분양가가 낮아지면? 수요자 입장에선 바로 분양받게 되면 시세차익을 볼 수 있으니 앗싸!를 외치죠. 그러나 그만큼 청약 경쟁률은 어마어마하겠죠? 이 또한 서울 전 지역이 해당됩니다.

[참고: 부동산 상식사전 도서 중]

📚 부동산 용어풀이

단독중개

매도인-중개사-매수인

중개사 한 명이 매도인과 매수인을 바로 이어주는 일반적인 경우로, 중개사는 양쪽에서 모두 수수료를 받을 수 있다.

공동중개

매도측 중개인-매수측 중개인-매수인

매도인 측 중개사와 매수인 측 중개사가 각각 다른 경우로, 중개사는 한쪽에서만 수수료를 받을 수 있다.

📰 간추린 늬우스

🍏 수상한 직거래 바로 잡아낸다

최근 서울지역 고가 아파트의 비정상적인 직거래가 다시 증가하고 있어, 정부가 상시 모니터링을 하는 등 촉각을 곤두세우고 있습니다. 5월 서울 아파트 전체 매매 거래 1573건 중 13.5%이 직거래로 나타났는데요. 양도소득세 중과 일시적 유예와 6월1일 종부세 과세기준일을 기점으로 절세를 노린 특수관계간 직거래가 증가했을 거라는 분석입니다.

🍏🍏 월세액 부담도 돈 워리!

무주택 전·월세 거주자들의 부담을 낮추기 위해 월세 최대 세액공제율을 15% 내외까지 올리고, 전세자금대출 소득공제 한도를 확대하는 방안을 검토 중입니다. 21일에 확정된 정책이 발표되는데요, 세액공제율 조정은 세법 개정 사안이어서 야당을 포함한 국회의 동의가 필수적입니다.

🍏🍏🍏 토지거래허가 1년 더 연장

잠실동·삼성동·청담동·대치동 지역의 '토지거래허가구역' 지정 규제가 1년 더 연장됩니다. 벌써 3년째 거래 허가 규제를 받는 건데요, 그렇게 되면 구청 허가 없이 아파트 거래가 불가능하며, 구청은 실거주자가 아닌 사람이 아파트를 매수하는 것을 허용하지 않기 때문에 전세 끼고 집을 사는 ‘갭 투자’가 원천 차단됩니다. 또한 전세 낀 집을 가진 사람 역시 임대차 계약이 끝나기 전까진 아파트를 처분할 수 없다는 군요.