💰 임대소득, 추계신고로 종소세 신고하면 세금 더 내요!

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💰 임대소득, 추계신고로 종소세 신고하면 세금 더 내요! 20% 가산세 붙고, 간주임대료도 더 많이 계산돼요!

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 지난번 글에 이어 이번 글에서도 저희 자리톡 임대인 회원님들이 종합소득세 신고·납부 전에 꼭 알고 계셔야만 하는 필수 세무 상식에 대해 설명드릴 텐데요.

오늘은 장부를 작성하지 않은 채 종합소득세를 신고하는 ‘추계신고’의 기본적인 개념을 설명드리고, 임대소득을 추계신고로 신고하게 되면 대부분의 경우 세금이 더 많이 부과되는 이유에 대해서 말씀드리도록 하겠습니다.

👉 추계신고란 장부 작성하지 않고 하는 신고를 말해요

세법에 따라 사업자등록을 한 사업자는 평소 사업체 운영 과정에서 발생한 수입(매출), 지출 내역을 장부에 기장해야 하고, 소득세 신고도 장부 작성 내용을 바탕으로 해야만 하는데요.

장부에 기장한 내용대로 세금을 신고한다는 뜻에서 이를 ‘기장신고’라고 부르고 있습니다. 임대사업자 역시 세무서에 등록한 사업자인 만큼 소득세는 기장신고로 신고하는 게 원칙이죠.

이와 반대로 장부를 작성하지 않은 채 하는 종합소득세 신고를 추계신고라고 하는데요. 장부가 없기 때문에 국세청에서 ‘추’산해서 ‘계’산한 사업자의 소득금액을 바탕으로 소득세를 부과하고 있습니다.

👉 추계신고하면 산출세액의 20% 가산세로 부과돼요

사업자는 기장신고를 하는 게 원칙이기 때문에 추계신고를 한 사업자에게는 여러 가지 불이익이 주어지는데요.

먼저 추계신고를 하게 되면 장부 작성 의무를 위반한 것에 대한 불이익으로 ‘무기장 가산세’가 부과됩니다. 추계신고를 통해 산출된 세액의 20%를 가산세로 부과하고 있죠.

👉 간주임대료가 더 많이 계산돼 소득세도 더 많이 나와요

그리고 임대사업자의 경우 산출세액의 20%에 달하는 가산세를 제외한다고 하더라도 추계신고를 하게 되면 기장신고를 했을 때보다 더 많은 소득세를 내야만 하는데요.

이전 종합소득세 관련 글에서도 여러 차례 설명드렸던 간주임대료의 존재 때문입니다.

간주임대료란 전세금과 같은 임대보증금을 통해서 임대인이 얻을 수 있었던 이자 수익 역시 임대수입으로 간주해 소득세를 부과하는 제도인데요. 임대보증금에 국세청이 정한 일정 이율을 곱하는 방식으로 그 액수를 계산하고 있습니다.

2023년 귀속 임대소득에는 보증금에 연 2.9%의 이율을 곱해 간주임대료를 계산하고 있죠.

임대소득을 추계신고로 신고하게 되면 이 간주임대료로 산정되는 금액이 더 커져서 소득세도 더 많이 부과되는데요. 기장신고를 할 때와 추계신고를 할 때 적용되는 간주임대료 산정방식이 다르기 때문이죠.

임대소득을 기장신고로 신고했을 경우에는 임대보증금에서 건물 취득가액을 차감한 금액에 정기예금 이자율을 곱한 뒤 이 값에서 다시 임대보증금의 은행예금 이자를 차감하는 방식으로 간주임대료를 계산하고 있습니다.

✅ 기장신고 간주임대료 계산

: (임대보증금 – 건물 취득가액) × 정기예금 이자율 – 임대보증금의 은행예금 이자 (정기예금 이자율‧2023년 귀속 연 2.9%)

이와 달리 추계신고를 하게 되면 임대보증금에다가 그냥 정기예금 이자율을 곧바로 곱해서 훨씬 더 간단하게 간주임대료를 계산합니다.

✅ 추계신고로 간주임대료 계산

: 임대보증금 × 정기예금 이자율 (정기예금 이자율‧2023년 귀속 연 2.9%)

👉 차감되는 금액이 없어서 간주임대료가 더 크게 계산됩니다

기장신고를 하면 임대보증금에서 건물 취득가액을 차감한 금액에다 정기예금 이자율을 곱한 뒤 여기에서 임대보증금의 은행예금 이자를 다시 한번 빼주는 방식으로 간주임대료를 계산하는데요.

이와 달리 추계신고를 하면 차감되는 항목이 전혀 없고, 임대보증금에 곧바로 정기예금 이자율을 곱해서 간주임대료를 산정하기 때문에 간주임대료가 더 크게 나올 수밖에 없죠.

간주임대료가 늘어나기 때문에 임대소득에 대한 소득세도 더 많이 나오게 되고요. 여기에다 산출된 소득세의 20%에 달하는 금액이 무기장 가산세로도 부과되고요.

👉 세금 줄이려면 기장신고로 신고하세요

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주택 임대소득에 종합소득세 과세되는 기준 총정리! 월세에만 소득세 붙을 때도 있고, 보증금에까지 소득세 과세될 때 있어요!

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 매년 5월은 저희 자리톡 임대인 회원님들과 같은 임대사업자 분들께 매우 중요한 달인데요. 지난해 1년 동안에 벌어들인 임대소득에 대한 종합소득세를 신고·납부하는 달이기 때문이죠.

이번 글에서는 주택 임대소득에 소득세가 과세되는 요건에 대해 설명드릴 텐데요.

상가·사무실 같은 다른 부동산들과는 달리 주택의 경우에는 특정한 요건을 충족했을 때만 임대소득에 소득세가 부과되기 때문입니다.

👉 3가지 요건 중 1개 이상 해당하면 소득세 신고·납부!

세법에 따라 지금부터 말씀드릴 3가지 요건 중 한 가지 이상을 충족할 때는 해당 임대소득에 대한 소득세를 신고·납부해야만 하는데요.

① 기준시가 12억 원 초과 고가주택을 임대하는 경우

: 과세기간 종료일(매년 12월 31일) 또는 해당 주택의 양도일 기준 기준시가 12억원 초과 주택을 임대할 때 임대소득에 대한 소득세가 부과됩니다.

: 2022년 귀속 종합소득세까지는, 그러니까 2023년 5월에 하셨던 종합소득세 신고·납부 때까지는 이보다 낮은 ‘기준시가 9억원’ 기준이 적용됐었는데요.

2023년에 벌어들인 임대소득을 대상으로 하는 이번 2024년 5월 신고·납부 때부터는 이 기준이 ‘기준시가 12억원’으로 완화됐습니다.

② 국외에 있는 주택을 임대하는 경우

③ 2채 이상의 주택을 소유한 소유자가 주택을 임대하는 경우

: 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산하여 주택 수로 계산합니다. 다가구주택의 경우에는 기본적으로는 1채의 주택으로 여기되, 구분 등기된 경우에는 각각을 1채의 주택으로 계산하고요.

이 같은 3가지 요건 중 한 가지 이상의 조건에 해당되는 주택 임대소득이라면 종합소득세를 신고‧납부해야만 합니다.

👉 월세에만 세금 붙을 때 있고, 보증금에도 추가로 붙을 때 있어요

주택 임대소득을 계산할 때는 월세 수입에다 임대보증금(전세보증금, 월세보증금)을 토대로 계산한 간주임대료를 더한 금액을 매출(총수입금액)로 삼는데요.

이 매출에서 임대사업을 영위하기 위해 지출한 각종 비용을 차감한 임대소득에 소득세가 부과됩니다.

간주임대료란 임대보증금을 통해서 얻을 수 있었을 것으로 추정되는 이자 수익 역시 임대수입으로 간주하는 제도를 말하는데요. 임대보증금에 국세청이 정하는 일정 이율(정기예금 이자율‧2023년 귀속 연 2.9%)을 곱해서 계산하고 있습니다.

이번 신고·납부 시즌에 적용되는 이율은 연 2.9%입니다. 그리고 세부적인 요건에 따라 월세에만 소득세가 붙는 경우와 월세에 더해 간주임대료에도 소득세가 과세되는 경우로 나뉘게 되는데요.

월세의 경우 임대인이 받은 연간 월세수입 전체가 과세 대상이지만 보증금에 대한 간주임대료는 특정 조건을 충족했을 때만 과세 대상으로 삼고 있다고 이해하시면 됩니다.

👉 간주임대료에도 소득세 붙는 조건은 이렇습니다

간주임대료는 비소형(1세대‧1호당 주거전용면적 40㎡ 초과 혹은 해당 과세기간 기준시가 2억 원 초과) 3주택 이상 보유자의 임대보증금 합계액이 3억 원을 초과하는 경우 초과금액의 60%에 정기예금 이자율(2023년 귀속 연 2.9%)을 곱하는 방식으로 계산하고 있습니다.

이렇게 산정된 간주임대료는 임대수입에 포함돼 소득세가 부과되죠. 비소형 주택을 3채 이상 갖고 있는 임대인이 임차인으로부터 받은 전세보증금과 월세보증금을 합한 금액이 3억 원을 초과하는 경우에 3억 원을 초과하는 금액의 60%에 대해 정기예금 이자율을 곱한 값을 간주임대료로 계산해 수입금액에 포함시킨다는 뜻이죠.

1세대‧1호당 주거전용면적 40㎡ 이하이면서 동시에 해당 과세기간 기준시가가 2억 원 이하인 소형주택은 간주임대료 과세 대상 주택 수에서 제외되고요.

이런 소형주택들의 경우 여러 채를 임대하더라도 간주임대료에 소득세가 붙지 않는 것이죠.

간주임대료와 월세의 경우에는 임대하는 주택이 소형 주택이든 비소형 주택이든 상관없이 모든 수입이 과세 대상입니다.

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