두부먹고 내집마련 한걸음 더
부동산 두부레터_로고


💌 2026년 9월 29일 두부레터입니다.

추석연휴 지나면 국정감사가 시작됩니다. 국회 국토위는 다음 달 7일 국토교통부를 시작으로 본격적으로 진행되는데요, 상승세인 서울 집값 이슈가 도마에 오를 예정이에요. 한동안 시끌시끌, 두부는 바빠지겠습니다. 소식 계속 전해 드릴게요!

WELCOME DUBU HOMES
지금, 부동산 시장 어때?
* 출처: KB부동산 데이터 허브 (9월 21일 기준)

핵심만 간추린 늬우스 📰  


# 국감서 부동산 대책 집중 점검

서울 아파트값이 9월 셋째 주까지 85주 연속 오르면서 다음 달 국토교통위원회 국정감사에서 부동산 정책이 핵심 쟁점으로 떠올랐어요. 토지거래허가제와 전세시장 불안부터 8·13 공급대책의 실제 실행 가능성까지 집중적으로 다뤄질 전망이에요. 

# 전국 공실률 역대 최고

내수 부진과 자영업자 폐업이 이어지면서 전국 일반상가 공실률이 올해 2분기 13.36%까지 올랐어요. 2021년 1분기 11.96%에서 1.4%포인트 상승한 것으로, 2024년 3분기 이후 7개 분기 연속 오르며 2021년 이후 가장 높은 수준이에요. 


# 서울 중저가 거래 5건 중 1건 ‘노원’

올해 서울에서 거래된 10억원 미만 아파트 2만8,498건 가운데 19.3%가 노원구에 몰렸어요. 구로·강서·도봉·중랑구에서도 거래가 활발했고, 강북구 SK북한산시티는 올해 거래된 211건이 모두 10억원 미만이었어요. 서울 전체 아파트 거래에서 10억원 미만이 차지하는 비중도 지난해 46.9%에서 올해 55.2%로 높아졌어요. 


# 25평 전세도 8억

서울 외곽에서도 전용 59㎡ 전셋값이 8억원을 넘어서는 단지가 잇따르고 있어요. 성북구 래미안길음센터피스는 올해 1월 6억5,000만원에서 8월 8억3,000만원으로 1억8,000만원 뛰었고, 은평구 DMC센트럴자이와 동대문구 이편한세상청계센트럴포레도 8억원대를 기록했어요. 마포구 이편한세상마포리버파크는 9억9,750만원까지 올라 10억원에 육박했어요.


# 서리풀 2028년 착공


서울 서초구 서리풀1지구가 내년 3월 보상 착수, 2028년 하반기 주택 착공을 목표로 속도를 내고 있어요. LH는 일부 지역을 우선사업구역으로 정하고 인허가·보상·공사를 동시에 추진하는 방식으로 사업 기간을 줄일 계획이에요. 당초 계획보다 약 500가구를 추가 공급하는 방안도 검토 중이에요. 
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금리 오를 때 집값은?



보통 금리가 오르면 집값에는 좋지 않아요. 돈을 빌릴 때 내야 하는 이자가 늘어나기 때문이에요. 같은 5억원을 대출받아도 금리가 높아지면 매달 갚아야 할 돈이 많아지죠. 그러면 집을 사려는 사람도 줄어들 수 있습니다.

그런데 지금 시장은?

한국은행은 올해 7월과 8월 기준금리를 각각 0.25%p씩 올렸어요. 현재 기준금리는 연 3.00%. 그런데도 사람들이 생각하는 집값 전망은 오히려 금리를 올리기 전보다 높아요.

한국은행이 발표한 9월 주택가격전망 소비자동향지수(CSI)는 125. 첫 금리 인상 전인 6월에는 120이었어요. 이 지수는 아주 쉽게 말하면 사람들에게 “6개월 뒤 집값이 지금보다 오를 것 같나요?”라고 물어본 결과예요. 100보다 높으면 집값이 오를 것으로 보는 사람이 더 많다는 뜻입니다.

즉 금리를 두 번이나 올렸는데도 여전히 집값이 오를 것으로 보는 사람이 많다는 거예요.

대출도 비슷

은행의 일반 주택담보대출은 7월 2조1000억원, 8월 2조원 늘었어요. 전세대출과 집단대출을 제외한 수치인데, 두 달 모두 금리를 올리기 전인 6월보다 증가 폭이 컸어요. 금리는 올랐는데 집을 사려는 돈은 여전히 움직이고 있는 셈이에요.

금리 올렸는데 왜 집값은 안 꺾였을까?

직전 금리 인상기와 비교하면 차이가 더 분명합니다.

2021년 8월 한국은행이 금리를 올리기 시작했을 당시, 사람들의 집값 기대도 빠르게 식었어요. 첫 금리 인상 전 129였던 주택가격전망지수는 두 번째 인상 이후 107까지 떨어졌고, 세 번째 인상 이후에는 100 아래로 내려갔어요. 이후에는 61까지 떨어졌고요. 그런데 이번에는 두 차례 금리를 올렸는데도 지수가 125입니다.

왜 이런 차이가 생겼을까?

2021년에는 금리가 매우 낮은 상태에서 빠르게 올라갔어요. 대출을 받은 사람 입장에서는 갑자기 이자 부담이 커졌죠. 지금은 이미 높은 금리가 꽤 오래 이어졌습니다. 시장이 높은 이자 수준에 어느 정도 익숙해진 상황이라는 거죠. 

그리고 전세 매물은 부족하고 월세 부담도 커지면서, 금리가 오른다고 해서 집을 사려는 수요가 바로 사라지지는 않는다는 분석이에요. 서울 집값도 아직 강한 모습을 보이고 있고요.

시장금리는 2025년 하반기부터 상승했지만 서울 아파트 실거래가격은 올해 7월 기준 1년 전보다 14.5% 올랐습니다. 그래서 지금만 놓고 보면 “금리가 올라도 집값에는 별 영향이 없는 것 아닌가?”라는 생각이 들 수 있어요.

중요한 건 앞으로 6~12개월

국토연구원이 과거 데이터를 분석해봤더니 금리가 오른 효과는 바로 나타나기보다 몇 달 뒤에 집값에 반영되는 경우가 많았어요. 특히 금리가 오르는 시기만 따로 살펴봤더니, 금리가 0.25%p 오르는 충격이 발생했을 때 전국 아파트 매매가격은

- 6개월 뒤 1.2% 하락
- 12개월 뒤 1.1% 하락
- 24개월 뒤 0.9% 하락하는 반응을 보였어요.

여기서 가장 중요한 숫자는 6개월. 전체 기간을 놓고 분석했을 때는 같은 0.25%p 금리 상승에 아파트값이 6개월 뒤 0.5% 하락하는 데 그쳤어요.

그런데 실제로 금리가 오르고 있는 시기만 따로 보면 6개월 뒤 하락 폭이 1.2%였어요. 금리가 계속 오르는 시기에는 집값이 금리 변화에 더 빨리 반응했다는 뜻이에요.

여기서 주의해야 할 부분

“이번에도 6개월 뒤 집값이 1.2% 떨어진다”는 뜻은 아니에요.

실제 집값은 금리 하나로 결정되지 않아요. 공급이 부족한지, 집을 사려는 사람이 얼마나 많은지, 대출이 얼마나 나오는지, 정부 정책은 어떻게 바뀌는지 등 여러 요인이 동시에 영향을 줍니다.

실제로 서울에서 집을 사는 돈의 출처도 달라지고 있는데요. 서울 주택 매입자금에서 금융기관 대출이 차지하는 비중은 2021~2022년 15.7%에서 올해 1~4월 23.6%로 높아졌어요. 반대로 전세보증금 등을 활용한 자금 비중은 같은 기간 27.1%에서 6.6%까지 낮아졌어요. 주식이나 채권을 팔아 마련한 돈은 6.6%, 증여·상속은 6.4%까지 올라왔고요.

은행 대출만 막는다고 주택시장으로 들어가는 돈이 모두 사라지는 것은 아니라는 의미예요.
이거슨 청약 소식 🔥


취소만 5만명



청약 당첨 문자까지 받았는데 나중에 취소된다면 어떨까요?

실제로 2021년부터 올해 8월20일까지 청약에 당첨됐다가 자격 문제로 취소된 사람이 5만 3,867명에 달해요. 당첨자 100명 중 약 7명꼴이에요. 복잡한 규정을 몰라서만은 아니에요. 무주택 기간을 잘못 계산하거나 가족이 가진 집·분양권을 확인하지 않는 등 신청할 때 조금만 확인했어도 피할 수 있는 실수가 많았어요.

당첨자 100명 중 약 7명은 취소

2021년부터 올해 8월 20일까지 청약홈을 통해 전국 아파트에 당첨된 사람은 79만1,856명. 이 가운데 5만 3,867명, 6.8%가 부적격 판정을 받았어요.

2021년 2만 1,221명(8.9%)에서 2022년 1만 3,813명(7.8%), 2023년 6,052명(5.3%), 2024년 6,188명(5.2%), 2025년 4,277명(5.1%)으로 줄어드는 추세예요. 올해도 8월20일까지 2,316명, 당첨자의 4.1%가 부적격 처리됐어요.

비율은 낮아지고 있지만 여전히 매년 수천 명이 당첨된 뒤 기회를 잃고 있는 거예요.

가장 많이 틀린 건 ‘무주택 기간’

2022년 이후 부적격 사례 3만 2,646건을 분석해보니 가장 많은 실수는 본인이나 배우자의 무주택 기간을 잘못 계산한 경우로 4,566건이나 됐어요.

본인은 무주택이라고 생각했는데 같은 세대원이 집이나 분양권을 가지고 있었던 경우도 4,150건. 청약할 때 거주지역을 잘못 선택한 사례도 2,321건이었어요.

단순한 계산 실수도 있어요. 가점을 계산하면서 부양가족 수에 신청자 본인까지 포함한 사례가 1,132건이었어요. 청약할 때 입력한 점수로는 당첨됐지만, 서류를 확인해보니 실제 점수가 더 낮았던 거예요.

특별공급도 잘못 넣으면 취소

신혼부부 특별공급에서 혼인기간 7년을 넘겼는데 신청한 사례가 1,178건이었어요. 미혼 관련 자격을 충족하지 못한 경우는 1,397건, 세대주 요건을 충족하지 못한 경우 1,076건, 소득기준을 초과한 경우도 1,021건이었어요.

지역별로는 수도권에서 전체 부적격 사례의 49.1%인 2만6,422건이 발생했어요. 경기가 31.9%으로 가장 많았고, 인천 11.5%, 충남 6.9%, 서울과 경남은 각각 5.7%이었어요.

추석 직후에도 청약 쏟아져

이런 부적격 사례를 잘 참고해서 앞으로 청약 신청에 주의해야 해요. 추석 연휴 직후 10월 첫째 주에는 전국 12곳에서 총 2,212가구가 청약 접수를 진행할 예정이거든요.

경기에서는 광명 시티프라디움 에듀하임이 426가구의 1순위 청약을 받고, 남양주왕숙 A-17 공급도 예정돼 있어요. 시흥하중지구 A-4블록 신혼희망타운에서는 61가구를 추가 모집해요.

지방에서는 부산 에코델타시티 금강펜테리움 에코리버 358가구, 진주 판문지구 레이크써밋 웰가 690가구, 전주 삼천 하늘채 라비엘 일반분양 116가구가 1순위 접수를 받아요.

인천 숭의역 노르웨이숲 더 스카이는 오피스텔 108실과 아파트 35가구, 부산 쌍용 더 플래티넘 센텀은 53가구, 울산 더샵 시에르네는 조합원 취소분 29가구 공급을 앞두고 있어요.
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