이러한 질문에 답하려고 합니다.  

다음은 이현철 작가와 일문일답. (인터뷰 7월21일)

Q.올해 상반기도 집값 상승세 여전한데요. 상승의 원인을 무엇이라고 생각하세요? 

다른 전문가들은 이번 부동산 상승의 원인으로 공급부족을 꼽는데 저는 공급부족보다는 수요가 과열됐다고 진단을 하는게 맞는 것 같아요. 

사재기와 지금의 과열 현상이 일정 정도 비슷합니다. 코로나 초기에 마스크가 품절이 되잖아요. 원래는 마스크 공급량이 있는데 코로나라는 특수 상황으로 인해 초과 수요가 돼서 마스크 대란이 일어나죠. 지금 부동산 상황도 마찬가지입니다. 지금은 부동산 과열로 이 상품에 관심없던 사람들까지도 달려든 상황이 됐어요. 

여기서 중요한게 있는데 시장참여자들이 심리가 과열되면 욕심이 많아집니다. 집주인들이 호가를 과하게 올려버립니다. 예를 들어서 실거래가 10억이면, 10억5000, 이런식이 아니라 2억~3억씩 올려버리는거죠. 그러면 매수자들은 사고는 싶은데 높아진 가격때문에 사는 것을 주저하게 돼요. 이게 내가 꼭대기 잡는 것은 아닌가 이런 심리가 강하게 들죠. 

또 여기에 문제는 그동안 쏟아져 나온 정책이 매수를 누르는 정책이 주였기 때문에 폭발적인 수요를 정책으로 눌러주는 효과있어요. 정책의 누적효과로 인해서 매수자가 조금씩 줄어들고 있어요.   양도세 중과, 취득세 중과때문에 다주택자들은 지금 수도권 웬만한 곳들을 살수 없어요.  지금 사서 수익을 얻을수 이는 구간이 아니니까요. 그래서 다주택자들은 (공시가 1억 이하) 완전 저가를 사는데 저가는 시장의 주도 물품이 아닙니다. 시장에 큰 영향을 못주죠. 

반포, 대치동, 경기도 주요지역들은 무주택자, 갈아타기 수요인데 (수요세가) 떨어지죠. 가격이 올라갔는데 사람들이 가지고 있는 돈은 한계가 있으니까, 살수 없는 사람들이 생긴다는 거죠. 

지금같은 경우 실질적인 정체기 현상들이 나타나고 있어요. 이게 인제 그동안 이어져왔던 가격 상승 현상 분위기를 절단시키는 효과가 생겨요. 시세라는 것이 10억, 11억 12억 꾸준하게 가야하는데, 갑자기 10억 거래되고 10억에 딱 멈춰버려요. 물론 그러다가 우연히 15억에 거래될수 있어요. 그런데 그러다가 또 끊기는 거죠. 오랜기간동안.  그다음은 멈추는 상황이 벌어지는거죠. 

이제 상승은 올해 반기 정도까지로 봅니다. 내년부터는 실질적인 정체가기에요. 주요상품(서울)이 안오르면 옆으로 옮겨가거든요. 주요상품이 안오르면 그 주변 상품도 사그라들게 됩니다. 전체적인 흐름을 막을수는 없게되는거죠.   

하락기때 나타는게 두가지입니다. 일반 아파트와 분양시장으로 나눠볼수 있어요. 일반 아파 시장에서는 앞서 얘기한 정체기가 나타나고요. 분양시장에서는 청약율이 점점 떨어지게 됩니다. 경기도 외곽부터 청약 경쟁률이 1을 넘지 못하는 상황이 오기시작하면 주목해야죠. 미분양이 외곽부터 나타나고 안쪽으로 전이가 됩니다. 분양을 왜 받죠? 집값이 오를 것 같기 때문인데, 사람 심리가 집값이 안올라갈것 같다 이런 느낌을 받게되면 청약을 안하게 됩니다. 

👉저자의 설명은 이렇습니다. 2007년 하락기때도 비슷했다는 건데요. 쭉 상승하다가 가격이 더는 살수 없을 정도로 올라서 수요세가 꺾이기 시작합니다. 그렇게 정체기가 지속되다 하락 반전을 시작했는데, 하락의 분위기는 갑자기 온다는거에요. 이때 많은 분들이 금융위기때문에 하락했다고 보는데, 저자는 부동산 시장이 하락으로 진입한 터였기 때문에 금융위기 아니었더라도 하락했을 거라고 생각합니다. 

  

직전 하락기(2007년~2012년)때 평균적으로 20~30% 떨어졌어요. 실제로 대형은 40~50%까지 내려갔고요. 하락기때 집을 꼭 팔아야하는 상황이 오면 어떨까요? 이때는 집을 팔려고 해도 안팔려요. 

지금 집사는 사람들은 영끌을 해야합니다. 대출이자도 물어야하고요. 지금은 대출이 아직 저금리잖아요. 금리가 올라갈 가능성이 높죠. 이자 부담이 해가 지나갈수록 높아지게 되요. 집값이 올라가면 참을 수 있어요. 이자 좀 더 내는것보다 집값 올라가는것이 많으니까요. 그러나 집값이 떨어지면 이건 못참아요. 이때부터 분란이 일어나요. 집을 팔려고 내놨는데 집이 안팔려요. 사고자하는 사람이 없어요. 사고자 하는 사람은 집값이 오르는 것을 전제로 사는건데 사고자 한 사람입장에서 시장에 가보면 매물이 많아요. 부동산은 '조금더 기다려도 될 것 같다'고 해요. 싼 매물이 나오고, 급매물도 나오는데 굳이 내가 지금 빨리 살필요가 있을까, 이렇게 돼서 사람들이 매수할 적극성이 결여되는거죠. 

전세가의 하락 요인은 공급, 즉 입주물량이 큰 영향을 미칩니다. 많은 분들이 임대차 3법이 수요 공급을 어긋나게 해서 올리는것이라고 하는데 이건 잘못된 판단이에요. 임대차3법으로 시장구조가 어떻게 변했냐면 지금 계약갱신청구권에 의해서 70%정도가 눌러앉아요. 시장에 나오는 매물이30% 정도입니다. 수요와 공급이 같이 같이 줄었는데 매칭의 문제가 생깁니다. (고를수 있는 집과 전세를 구하는 사람들)수가 많아질수록 이사가는게 수훨하는데, 경우의 수가 줄어들면 이사가고 옮기는게 어려워져요. 이런 상황에서 전세가가 오르고 있어서 폭등시키는 작용을 한거에요. 

요즘 입주무량이 많은 곳들, 대단지로 입주하는데들은 주변 전세가가 떨어지고 있어요. 분당 전세가가 떨어지고 있어요. 대장지구 입주물량이 쏟아져나오니까 주변 전세가가 하락하고 있고요. 3기신도시나 이런걸로 공급이 늘어나고 있잖아요. 입주 물량이 전세가에 영향을 많이 미치게 되는데, 임대차 3법 적용된 상황에서 하락기가 오면 전세가가 안정될 수 있죠. 

 실질적인 정체기에 돌입하면 실제로 거래가 안됩니다.  이때는 혼조가 일어나요. 예를 들어 어떤 사람이 '나는 그래도 이 아파트에 들어갈거야'라고 하면 높은 호가에도 사고, 어떤 사람은 '나는 정말 급해. 집을 팔아야해'하면 호가를 낮춰서 팔아요. 정체기때는 혼조상황으로 우연히 폭등으로 보이기도 하고 어떤건 하락으로 보이기도 합니다. 그러므로 상승기냐 정체기냐를 볼때는 분위기가 연결되는 상황이냐 아니냐를 봐야해요. 정체기가 되면 이 분위기가 연결되지 않아요. (👉거래가 계속 이뤄지면서 가격이 상승하느냐, 아니면 거래가 찍히고 한참을 단절되느냐를 봐야한다는 것.) 신고가 찍고 한참을 멈춥니다.  

가만히 있는게 가장좋죠. 매매가가 멈추면 전세가 오르는 현상도 잦아들게 됩니다. 지금 사게 되면, 여러분은 안사는 것보다 더 심한 압박을 느낄수 있어요. 지금 여러분이 산 집을, 그 다음에 어떤 사람이 사겠느냐를 생각하셔야합니다. 앞으로 미래는 더 암울해질수 있어요. 

만약 사게되면 (공급이 많은 소형보다) 차라리 대형, 큰 평수를 사는게 좋죠. 지금 산 사람들은 갈아타기가 진짜 어려울 겁니다.

다주택자는 (집을) 정리를 하고 싶어도 양도세중과를 맞을 수 있기 때문에(팔기가)어렵죠. 수익이 많을수록 팔기가 어렵죠. 그 많은 수익의 대부분을 세금으로 내야하니까요. 이럴때일수록 수익이 적은거부터, 양도세가 적게 나오는것부터 정리해나가는게 낫지 않을까합니다. 

정책이 바뀌지 않을까? 그건 쉽지 않아요. 정책이 바뀌는 시점은 하락이 돼야 정책이 바뀝니다. 

만약 야당이 여당이 되면 양도세 규제 다 풀어줄까요? 풀어줄것처럼 하지만 정부가 되면 다르잖아요. 오세훈 (서울)시장을 보세요. 재건축 재개발을 활성화시키겠다고 했지만 재건축 재개발을 활성화시키려는 정책은 거의 없잖아요. (오히려 재건축 거래 제한을 안전진단 후로 당겼음) 왜냐하면 정부는 안정을 추구하기 때문이죠. 정부는 집값이 너무 오르는 것도, 너무 떨어지는 것도 모두 반기지 않아요. 

제가 이현철 작가님을 인터뷰한 계기는 이렇습니다. 

주변에서 거래가 안된다는거에요(서울 마포 등). (시세 13억) 집을 내놨는데 수개월째 거래가 안된다는거에요. 팔고 싶은데 못파는거죠. 아파트 단지에 호가 높은 매물은 쌓여있고요. 공인중개사분들도 마찬가지죠. (특히 서울의 경우) "호가는 높고 거래가 뚝 끊겼다"고 답답해하고요. 

이러한 궁금증을 갖고 있던 차, 부동산을 싸이클의 관점에서 해석하는 이현철 작가님을 인터뷰를 하게 됐어요. 

사실 인터뷰가 정답인지, 아닌지는 아무도 몰라요. 이걸 정리한 제 입장에서도 공감되는 부분도 있지만, 생각이 다른 부분도 있거든요. 

다만, 이번 인터뷰를 통해서 

이러한 질문에 대한 답을 매부리언분들과 함께 생각하고 싶었어요. 

인터뷰 말미에, 이현철 작가님께서 이런 얘기를 하시더라고요. 

"부동산은 꼭 공부해야합니다. 주식, 이런거는 없어도 살수 있잖아요. 그런데 집없이 살수 있는 사람은 없잖아요. 그렇기때문에 부동산을 공부하지 않으면 정말 위험한거죠" 

오늘도 레터 읽어주셔서 감사해요. 또 봬요. 

진심을 담아서, 

매부리레터 드림