[1] 은행들이 제각기 대출을 제한하고 있습니다.

[2] 실수요자들은 대출금 마련을 위해  

[3] ‘각자도생’에 분주한 상황입니다.

실수요자는 대출 유목민

대출 규제와 관련한 금융당국의 오락가락한 발언이 실수요자를 힘들게 한다는 비판이 쏟아지고 있습니다. 오늘 부딩은 ‘대출 혼란: 실수요자는 대출 유목민’에 대해 다룹니다.

대출? 각자도생!

시중은행이 각기 다른 방법으로 대출 문을 걸어 잠그고 있습니다. △유주택 가구의 주택 관련 대출을 전부 막는가 하면 △주택담보대출 거치 기간(대출 이후 원금은 갚지 않고 이자만 납부하는 약 1년의 기간)을 없애고 △조건부 전세대출¹⁾을 중단한 은행도 있습니다. 저마다 다른 은행의 대출 제안으로 실수요자들은 대출금 마련을 위한 ‘각자도생’에 분주한 상황입니다.

• check! 최근 소득이나 자산 등 자격요건이 같은데도 어느 은행을 찾느냐에 따라 대출 만기나 한도가 달라지는 경우가 속출하고 있으니, 은행 방문 전 관련 사항을 꼭 체크하세요. 

¹⁾ 조건부 전세대출: 임차인이 대출받아 임대인에게 보증금을 줄 때, 특정 조건을 충족해야 대출이 실행되는 전세대출입니다. 주로 신규 분양 아파트에서 사용되며, 임대인이 임차인에게 받은 보증금을 주택 매매 자금으로 쓰는 경우가 많습니다.

대출 혼란의 원인?

2250조 원에 이르는 가계부채¹⁾와 금융당국의 오락가락한 메시지가 그 원인으로 꼽힙니다. ① 집값 상승으로 가계부채 문제가 커지자 ② 은행은 금융당국의 압박을 의식해 미리 대출을 막았지만 ③ 실수요자의 피해가 커지자 비판이 쏟아졌고 ④ 금융당국은 실수요자를 보호해야 한다는 메시지를 내놓는 동시에 은행이 자율적으로 대출을 관리해야 한다는 입장을 밝혔는데 ⑥ 결과적으로 대출이 필요한 실수요자만 혼란스러운 상황에 처하게 됐다는 겁니다.

• check! ‘금융당국’이 대체 누구냐고요? 우리나라에선 금융위원회(금융위)와 금융감독원(금감원)을 말합니다. 금융위는 금융정책을 만들고 인허가권을 갖습니다. 금감원은 금융회사의 건전성을 감독하는 일을 맡습니다.

¹⁾ 가계부채: 가정에서 생활을 목적으로 은행에서 빌린 대출이나 개인(사업자X)에 대한 대출을 의미합니다. 우리나라 가계부채는 2024년 1분기 말 2250조 원 수준입니다.

실수요자는 대출 유목민

어쨌거나 은행이 대출을 제한하며 ‘대출 유목민’이 늘고 있습니다. 금리가 높은 제2금융권에서 대출을 알아보는 이가 급증하고, 최근엔 신용대출 수요까지 몰리고 있습니다. 실제로 5대 시중은행의 신용대출 잔액은 올 6월과 7월엔 전월 대비 줄었지만, 8월엔 8495억 원, 9월엔 5일 만에 4759억 원이나 증가했습니다. 금융당국의 혼란스러운 메시지로 가계부채 문제 해결은커녕 실수요자의 주거 환경만 나빠진다는 지적이 나옵니다.

은행 대출 규제 싹 정리

은행이 자율적으로 대출을 관리해야 한다고 한 금융당국의 최근 발언으로 인해 앞으로 대출 혼란은 더 커질 것으로 보입니다. 현시점 은행별 대출 규제 상황을 살핍니다.

Q 1주택자의 주담대를 제한한 곳은?

A 시중은행 중 KB국민·우리·신한은행, 인터넷전문은행 중에선 카카오뱅크와 케이뱅크, 보험사 삼성생명이 1주택자 대출 규제안을 내놨습니다. 

Q 주담대 만기를 30년으로 줄인 곳은?

A KB국민·우리·신한은행, 카카오뱅크 모두 주담대 만기를 최대 30년으로 줄였습니다. 하나은행과 NH농협은행은 오래전 50년 만기 주담대 판매를 종료했고요. 현재 5대 시중은행에서 이런 장기 주담대는 받기 어려운 실정입니다. 아시죠? 주담대는 만기가 길수록 한도도 높아집니다.

Q 조건부 전세대출을 막은 곳은?

A KB국민·우리·신한·NH농협은행은 대출 실행일에 임대인이 바뀌거나, 근저당권을 말소하는 등 조건부 전세대출을 중단했습니다. 즉 갭투자의 경우, 이들 은행에선 전세대출을 통한 자금 조달이 어렵습니다.

6개월 만에 4조8000억 원

신생아특례대출¹⁾ 금액이 출시 6개월 만에 4조8777억 원을 기록했습니다(출처: 이연희 의원실). 이 중 주택구입자금대출(디딤돌대출)을 받은 가구 31%는 경기에 집을 샀습니다. 서울과 인천에 집을 산 가구는 각각 7.7%였습니다.

¹⁾ 신생아특례대출: 저출산 문제를 극복하기 위해 정부가 내놓은 주택구입·전세자금대출입니다. 주택구입자금대출의 경우 ① 2023년 1월 이후 출산한 ② 자산 5억600만 원 이하 ③ 연 소득 2억 원 이하 무주택 가구에 ④ 최저 연 1.6% 금리로 최대 5억 원까지 빌려줍니다(대출 가능 집값 9억 원까지).

서울 3주째 상승폭 축소

9월 첫째 주(2일 기준) 서울 아파트값은 전주보다 0.21% 올라 24주째 상승했습니다(출처: 한국부동산원). 하지만 상승폭은 △8월 셋째 주 0.28% △넷째 주 0.26%에 이어 3주째 줄었습니다. 금융당국의 대출 규제와 단기간 치솟은 집값에 대한 부담이 원인이라는 평입니다.

청약 등 돌린 40대 7663명

올해 1~8월 서울에서 처음 집을 산 40대는 7663명으로 작년 같은 기간 5312명보다 44.3% 급증했습니다(출처: 법원등기정보광장). 40대 무주택자는 청약통장을 오래 유지해 비교적 가점이 높지만, 최근 청약 경쟁이 치열해지며 기존 주택을 구매했다는 해석입니다.

비싸게 안 살게요

정부가 수도권 신축 비아파트를 무제한으로 사들이기로 한 것과 관련해 “매도인의 개입 여지를 막아 비싸게 매입하지 않겠다”고 했습니다. 당초 정부는 전세 사기로 얼룩진 비아파트 시장을 정상화하기 위해 LH를 통해 2025년까지 수도권 신축 비아파트 약 11만 가구를 임대용으로 매입하겠다는 계획을 내놨습니다.

전세제도는 끝났다?

“전세제도가 효용을 다했다”는 국토교통부 장관의 말대로 임대차시장이 움직이지 않는다는 주장이 나왔습니다. 우리나라 전체 가구의 약 40%는 무주택자로 전월세로 살고 있고, 이 중 60%는 전세로 산다는 통계가 이를 뒷받침합니다. 전세제도의 종말을 논하기 전에 전세 사기 등 부동산 거래의 안전성을 높이는 사회적 논의가 필요하다는 견해에 힘이 실립니다.

<수도권>

△서울 아파트값 24주째 상승

△서울 아파트 전셋값 68주째 상승

△서울 8월 아파트 월세가격지수 116.1로 역대 최고치

△서울 1∼8월 1순위 평균 청약 경쟁률 140 대 1

△서울 9월 아파트 분양전망지수 17.1p 급등

△서울 모아타운 대상지 89곳 토지거래허가구역 지정

△서울 그린벨트 토지 거래 집중 조사 실시

△서울 김포공항 일대 고도 제한 완화 본격 추진

△서울 구로·중화·수유·번동 모아타운 통해 8607가구 공급

△구로 자치구 첫 전세 사기 외국인 피해 예방책 마련

△동작 주거 안전 취약 가구에 ‘안심 세트’ 지원

△서대문 “경의선 지하화를 정부 선도 사업으로” 서명운동 10만 돌파

△서초 반포동 ‘전용 84㎡’ 55억 원에 거래, 역대 최고가

△송파 ‘잠실주공5단지’ 총 6491가구로 정비계획 고시

△용산 ‘나인원한남’ 소유주 15%는 MZ세대

△종로 서린·수송동 오피스 용적률 최고 1000%로 재개발 추진

△과천 ‘막계동 특별계획구역’ 사업설명회 개최

△성남 오리역 일대 52만㎡ 복합개발 추진

△파주 GTX-A노선 개통 예정에 상반기 아파트 매매거래 2000건 돌파

△가평 청년 1인가구에 최대 20만 원 월세 지원(접수: 9월 30일까지)

△수도권 1∼8월 전용면적 85㎡ 미만 1순위 평균 청약 경쟁률 26.59 대 1

<지방>

△부산 가덕도신공항 부지 조성 공사 4차 공고도 유찰

△부산 부산진 전월세계약 상담 신청 청년에게 중개수수료 지원 추진

△대구 아파트값 42주째 하락

△울산 ‘북울산역세권 개발사업부지’ 토지거래허가구역 지정

△전주 2010년 폐교한 금암고 일대 환경개선 위해 83억 원 투입

△광주 ‘신가동 주택재개발정비사업’ 사업설명회 개최

△광양 신혼부부·다자녀가구에 주택담보대출 이자 지원(접수: 10월 18일까지)

△제천 청년 주택자금 이자지원사업 신청자 모집(접수: 10월 4일까지)

△광주 미래차 국가산업단지 내 그린벨트 해제 추진

△양산 고액 체납자 대상 ‘신탁부동산 공매·가택 수색’

△제주도 소유 부동산(공유재산) 가치 8조8723억 원으로 추산

△‘제주 제2공항’ 올 하반기 설계 착수 예정

<해외>

△미국 금리인하 임박하며 집값 완만한 상승 전망

△미국 30년 만기 고정형 주담대 평균 금리 연 6.35%

△미국 주택 수요자 42% “주담대 평균 금리가 연 5%대(현재 연 6.4%대)에 안착해야 주택 매수 고려”

△미국 에어비앤비 뉴욕시에 단기 임대 규제 재고 요청

△영국 런던에서 작년에 1500만 달러(약 200억 원) 이상인 부동산을 구매한 약 40%는 미국인

△영국 수요 증가로 8월 주택 평균 임대료 작년 동월 대비 7% 급등한 1438파운드(약 250만 원)

△일본 7월 도쿄 도심 6개 구 맨션 평균 호가 1억2276만 엔(약 11억5000만 원)으로 18개월째 상승

△타이완 대출 규제로 8월 6개 직할시 주택 거래 건수 전월 대비 8% 감소

△홍콩 경기 불황에 8월 주택 거래 건수 6개월 전보다 33% 감소

근생빌라

주택가에 주민의 편의를 위해 지은 상가 또는 사무실 용도 건물을 ‘근린생활시설’이라 하고, 이를 주거 가능한 공간으로 개조한 걸 흔히 ‘근생빌라’라고 부릅니다. 겉보기엔 일반 빌라 건물 같지만, 실상은 허가받은 용도와 다르게 쓰는 불법 건축물입니다. 건축물대장을 떼어보면 내가 사는 집이 근생빌라인지 알 수 있습니다.