우선 대항력은 임차인 입장에서도 굉장히 중요한 부분이에요. 내가 전세살던 집이 경매로 넘어갈 경우, 내 보증금을 지킬 수 있느냐 없느냐 결정짓는 부분이거든요.
대항력을 갖추기 위한 3요소
2개는 너무 당연한거고, 가장 중요한 게 전세계약 후 전입신고를 꼭 해야한다는 거예요. 그럼 신고한 다음날 0시부터 대항력이 생깁니다. 뭔 일 일어나면 임차인으로서 당당히 '대항할 수 있는 힘'이에요.
우선 위 '등기부 현황'에서 가장 먼저 해야할 일! 이제 다 아시죠? 바로 말소기준 찾기예요. 2019년 동방씨앤씨네요. 두부가 낙찰받으면 저걸 포함해서 그 밑에 모두가 싹 다 말소되네요.
잠깐! 근데... 쭈욱 내려가다보니 2020년 '임차권'이라고 빨간글씨가 보여요. 님, 기억나시죠? 말소기준이 되는 건 '근저당, 가압류, 압류, 경매기입등기'예요. 임차권은 없어요. 그럼 말소가 안된다는 의미예요.😱
그래서 그 위로 다시 올라가 봤어요. '임차인 현황' 쪽이요. 역시나... 조00씨가 대항력 있다 라고 써있네요. 이건 두부가 낙찰 받으면 조00씨의 보증금을 떠안아야 한다는 의미예요.
얼마를 떠안아야 하나?
지금부터 조금 복잡하면서, 알고 보면 심플한 계산 들어갑니다.
조00씨의 전입신고 날짜가 아주 중요해요. 보니까 말소기준권리보다 앞이네요. 그럼 조00씨는 보증금 전액을 받을 수 있다는 의미예요. 조00씨 입장에선 다행스러운 상황이고, 낙찰받은 두부 입장에선 이런 부분을 절대로 간과해선 안 되는 사항이죠.
우선 해당 물건의 입찰 최저가는 1.2억입니다. 조00씨의 보증금은 2.2억이에요. 보증금이 더 높죠?
여기서 조00씨의 입장과 두부(낙찰자)의 입장, 각각에서 계산해 볼게요.
😮 임차인 조00씨 의 경우
우선 내 전입신고일이 가장 맨 위에 있으니 보증금 전액을 돌려받을 수 있다!! 휴우...
경매 입찰최저가 기준으로 낙찰이 된다면 낙찰가(약 1.2억)에서 집행비용(몇백만원 정도) 먼저 빠지고 나머지를 내가 다 받을 수 있다. 그렇다면 배당액이 1.1억 정도가 되겠군.
보증금 2.2억에서 1.1억 먼저 받으면 약 1억 정도 모자라군. 물론 걱정없지! 낙찰자한테 받으면 되니까!
🤔 낙찰자 두부의 경우
두부레터를 보고 경매 공부를 열심히 한 두부. 경매에서 가장 중요하다는 '임차인 현황' 분석을 열심히 한 결과, 대항력있는 임차인이 등장해도 전혀 두렵지 않아요. 왜냐면 위의 경우 1개만 생각하면 되거든요.
우선 해당 집을 낙찰받을 경우, 낙찰금 외에 두부가 더 생각해야 할 금액이 (인수액) 약 1억이에요. 지금 입찰 최저가가 1.2억이니... 적어도 저 집 시세가 (낙찰가 1.2억+인수액 1억=2.2억) 이상은 되어야 경매할 가치가 있습니다.
바로 부동산 앱을 켜고, 해당 집의 최근 실거래가, 시세를 분석해 봅니다. 같은 면적으로 찾아보니 한달 전 3억에 팔리고, 호가는 3.5억에 나와있네요. 그렇다면 두부는 대항력있는 조00씨의 보증금까지 떠안아도 남는 장사네요. 그렇다면? go 하는거죠!
그런데 시세가 2억도 안되는 상황이다? 그럼 뒤도 돌아보지 않고 패스해야 합니다.
만약 두부가 경매 공부를 하지 않았다면, 최저 입찰가만 보고 '오~ 시세보다 조금 저렴한데'란 바보같은 생각에 입찰할 수도 있었겠죠. 그리고 나중에 보증금 1억을 떠안아야 한다고 깨달은 순간에는... 이미 늦은거랍니다😭
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