상권을 분석하는 4대 조건으로 '접근성, 시계성(가시성), 집객성, 수익성'을 들 수 있습니다. 오늘은 접근성에 대해 알아보겠습니다.

접근성
일반적으로 형성된 상권에 유동인구가 접근하여 진입하는 공간을 분석하였을 때 다음 특성을 보입니다.

(1) 10대~30대 초반의 상권 접근
10대~30대 초반은 주거지 밀집 지역에서 먼 곳을 선호하며 시간적으로 상권을 충분히 오래 이용합니다. 주로 낮은 건물을 선호하며 젊은 유동인구의 특성으로 인해 점포가 45㎡(약 14평)이내도 가능할 정도로 작아도 문제 되지 않습니다. 상권의 크기는 도보 5분이내에 형성되는 경향이 있습니다.

(2) 직장인의 상권 접근
직장인들은 상권 내에서 주로 앉아서 이용하는 특성으로 인해 점포의 면적이 넓어야 합니다만 상권 이용 시간의 제한으로 환승하는 구간에 상권이 많이 형성되며 일시적 사용이 많고 상권의 크기가 작습니다. 퇴근길 상권은 건물의 높이가 낮으며 퇴근 이후에 이용하는 경우가 많아 가급적 주거지와 가까운 상권을 선호하는 경향이 있습니다.

주로 주거지 인근의 지역 상권에 접근하며 충동구매형으로 1층 건물의 점포는 면적이 좁은 곳을, 목적구매형으로 2층 이상의 점포는 상대적으로 넓은 곳을 선호합니다. 지역 상권의 특성상 지역 인근의 제한된 상권으로 시장 이용 빈도가 높으며 건물 높이는 낮거나 높습니다.

차량을 이용하므로 광역권으로 넓어져 주거지에서 먼 곳을 이용하는 경향이 있고, 거리가 멀수록 건물 높이가 낮고 1층 건물의 면적이 넓은 경우가 많습니다. 대형 마트나 백화점의 이용 빈도가 높은 경향이 있고, 건물 높이가 높은 경우 주차장과 상가의 연결성이 중요합니다. 

(2) 대중교통수단에 의한 접근성
대중교통을 이용한 상권 접근성을 분석할 때에는 반드시 분석 공간의 배후지를 분석하여야 합니다. 즉, 배후지에서 상권으로 이동하는 수단 중 대중교통수단 즉 버스, 지하철이 중요합니다.

이러한 원리를 바탕으로 다음 삼거리 모형의 상권을 살펴보겠습니다. 빨간색, 파란색 화살표는 퇴근길 차량의 이동 동선입니다. BA-1 버스정류장에서 내려 BC-1에서 환승 후 주거지로 이동하는 동선은 초록색으로 표시하였습니다. (BA#~BC#는 버스정류장입니다)

BB-1정류장에서 내려 주거지로 이동하기 위해 BC-1정류장까지 이동할 때 큰 길을 따라 돌아가는 P1은 '실질적 최단거리'라 하며 골목 상가 안쪽을 거쳐서 가는 P2는 '심리적 최단거리'라 하며 물리적 거리는 같습니다.

P2경로는 상권 안쪽을 지나면서 점포, 가판대 및 상권 이용 고객 그리고 상권 내 이동하는 유동인구를 보는 즐거움이 있습니다. 음악 소리라도 가미된다면 듣는 즐거움까지 더해지므로 심리적으로 가깝게 느껴져 '심리적 최단거리'라 합니다.