👨‍🏫 앞으로 집 팔기 전에 임차인에 미리 알려야 해요!

앞으로 집 팔기 전에 임차인에 미리 알려야 해요. 중개사 범용 계약서가 크게 달라졌습니다!

이번 글에서는 지난달(2023년 1월)부터 공인중개사협회의 범용 임대차 계약서에 전세사기 방지를 위한 다섯 개 특약이 새롭게 추가됐다는 사실에 대해서 설명드리도록 하겠습니다.

중개사협회가 작성해 배포하는 범용 임대차 계약서는 일선 계약 현장에서 중개사분들이 자주 사용하는 계약서 양식인데요. 그런 만큼 앞으로는 전월세 계약을 맺을 때 이번에 새롭게 추가된 특약의 적용을 받을 가능성이 높다고 말씀드릴 수 있습니다.

👉 집 팔기 전에 임차인에게 알려야 합니다

우선 해당 임차 주택을 매매하려 할 경우 이 사실에 대해 계약 체결 이전에 임차인에게 알려야 한다는 특약이 추가됐습니다.

이전에는 세입자가 거주 중인 집을 판다고 하더라도 이에 대해서 세입자에게 알릴 의무는 없었는데요. 달라지는 집주인이 어떤 사람인지에 따라 세입자의 보증금이 위험에 처할 수도 있다는 지적에 따라 이 같은 고지 의무가 특약에 추가됐습니다.

구체적으로 다음과 같은 특약이 신설됐습니다.

✅ 임대인은 본 주택의 매매계약을 체결하는 경우에는 사전에 임차인에게 고지하여야 한다

👉 체납 세금 없다는 사실을 명확하게 밝혀야 합니다. 거짓인 경우 계약 해지됩니다.

계약 과정에서 임대인이 자신의 세금 체납 여부를 임차인에게 알려야 하며, 만약 사실대로 말하지 않았을 경우 임차인은 계약을 해지할 수 있다는 내용의 특약도 추가됐습니다.

임차 주택이 경매·공매에게 넘어가게 되면 임대인이 임대차 계약 이전에 체납한 세금은 보증금보다 먼저 변제되는데요. 체납 세금이 많은 임대인과 임대차 계약을 맺을 경우 임차인의 보증금이 위험해지는 이유입니다.

공인중개사협회에서는 이 같은 위험을 예방하기 위해 다음과 같은 3개 특약을 신설했습니다.

✅ 임대인은 국세·지방세 체납, 근저당권 이자 체납 사실이 없음을 고지함. (임대인 서명란)

✅ 임차인은 본 계약체결 이후 임대인의 국세 및 지방세 체납 사항에 대하여 세무서와 지방자치단체의 관련 부서에 확인할 수 있다.

✅ 만약 사전에 고지하지 아니한 국세 및 지방세 체납 사실이 확인된 경우에는 임차인은 본계약을 해제할 수 있다. 다만, 이 경우는 별도의 손해배상 없이 본 계약의 해제와 동시에 임대인에게 수수된 금품은 원금으로 임차인에게 반환하여야 한다. (임차인 계좌 입력란)

이번 글에서는 앞으로는 임대인의 주택담보대출 신청을 심사할 때 아직 전입·이사하지 않아 대항력을 갖추지 못한 임차인의 전세보증금까지 감안해 임대인이 빌릴 수 있는 주담대 한도가 산정된다는 사실에 대해서 안내해드리도록 하겠습니다.

정부가 얼마 전(2월 2일) 발표한 ‘전세사기 예방 및 피해 지원방안’에 담긴 내용들입니다.

👉 은행에서 주담대 심사할 때 확정일자 부여 현황도 확인합니다.

정부에서는 앞으로 은행에서 주택 소유자(임대인)의 주택담보대출 신청을 심사할 때 확정일자 부여 현황 등 해당 주택의 임대차계약 정보도 별도로 확인하도록 할 방침인데요.

지난달부터 우리은행의 주담대 심사 과정에 시범 적용된 강화된 확인 절차를 오는 4월부터는 다른 시중은행들로까지 확대하겠다는 게 정부의 계획입니다.

정부가 이처럼 은행들의 주담대 심사 시스템을 강화하는 건 일부 악성 임대인들이 현행 대항력 발생 규정의 허점을 이용해 임차인들에게 지속적으로 피해를 입혀왔기 때문인데요.

👉 악성 임대인들의 법의 허점 이용하는 걸 막기 위해서입니다

일부 악성 임대인들은 대항력이 전입신고와 주택 인도를 모두 마친 다음 날부터 발생한다는 점을 노려, 임차인에게 대향력이 부여되기 전에 주택담보대출을 신청해 받아왔습니다.

임차인이 전입신고와 이사를 한 당일에 주담대를 받는 방식으로 말이죠.

이럴 경우 주택담보대출의 근저당이 보증금보다 선순위로 등기돼 임차인의 보증금은 위험에 처하게 되는데요.

정부에서 은행 주담대 심사 절차를 개편하는 이유입니다.

앞으로는 주택 소유자가 은행에 주담대를 신청하면 은행에서는 국토부가 운영하는 ‘부동산거래관리시스템’을 활용해 해당 주택의 확정일자 정보를 확인하게 됩니다.

확정일자 부여 현황을 살펴봄으로써 임대인이 해당 주택으로 어떤 임차인과 얼마만큼의 보증금으로 임대차계약을 맺었는지를 확인하도록 하는 것이죠.

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