🌰 전세 소멸론이 또…

[1] 전세대출 금리 급등에

[2] ‘전세 소멸론’이 주목받습니다.

[3] 그럼에도 전세제도는 건재할 전망입니다.

전세 소멸론이 또…

전세대출 금리 상단이 6%를 넘어섰습니다. 급기야 월세가 더 싼 상황에 이르렀습니다. 이에 ‘전세 소멸론’이 다시 고개를 듭니다. 단, 그건 성급한 예측이라고 지적하는 사람도 적지 않습니다. 오늘 부딩은 ‘전세대출 금리 상단 6%대: 전세 소멸론이 또…’에 대해 다룹니다.

전세대출 금리 6%대 진입
7월 8일 기준 5대 시중은행의 전세대출 금리가 연 3.61~6.038%로 집계됐습니다. 전세대출 금리 상단이 6%를 넘어선 건 2012년 상반기 이후 약 10년 만입니다. 문제는 지금이 금리 인상기라는 겁니다. 앞으로 기준금리¹⁾가 오르면 전세대출 금리도 당연히 더 올라갈 겁니다. 특히 이미 전세대출을 받아 변동금리 적용을 받는 이들의 이자는 계속해서 늘어갈 수밖에 없습니다.
¹⁾ ‘은행들의 은행’인 한국은행이 시중은행에 돈을 빌려줄 때 이자율을 몇 퍼센트로 할지 기준을 정하는 거로 이해하면 쉽습니다. 이것이 오르면 당연히 대출금리도 뜁니다. 7월 11일 기준 한국 기준금리는 1.75%입니다.

차라리 월세가 싸니까
상황이 이렇다 보니 월세가 전세대출 이자보다 싼 경우도 나타납니다. 가령 올 4월 전월세전환율¹⁾은 서울 아파트 기준 4.2%입니다. 지금 전세대출 금리 상단(6.038%)보다 낮습니다. 즉 2억 원 전세보증금을 대출로 마련하는 대신 4.2% 전환율 기준 월세로 거주하면 매달 70만 원만 내면 됩니다. 하지만 전세로 거주하면 대출 금리를 연 4.5%만 잡아도 매달 75만 원을 이자로 내야 합니다.

check! 지난 5월 전국 임대차시장에서 월세를 조금이라도 낀 거래 비중은 59.5%(24만321건)에 이릅니다. 월세 비중은 올 4월 처음 50%를 넘긴 데 이어 한 달 만에 60%를 육박하는 상황입니다.

¹⁾ 전세를 월세로 바꿀 때 적용하는 비율입니다. 전월세전환율이 4.2%라면 1억 원짜리 전세를 월세로 돌릴 때 집주인은 연간 420만 원(1억 원×4.2%), 즉 매달 35만 원을 받게 됩니다. 참고로 정부가 권고하는 전월세전환율은 3.75%(기준금리+2%p)입니다. 단, 이는 강제성이 없어 따르지 않는 집주인도 적지 않습니다.

전세 소멸론이 또…
이쯤 되니 ‘전세 소멸론’이 고개를 듭니다. 전세를 월세로 바꾸는 비율이 높아진다는 겁니다. 전에도 이슈가 된 적이 있지만 최근 달라진 점이 있습니다. 바로 세입자의 월세 선호 현상입니다. 전엔 집주인이 세금 부담 등을 이유로 월세를 선호했다면 최근엔 세입자들의 선호 현상이 뚜렷해지고 있습니다. 이유요? 전셋값 급등 때문입니다.

check! KB부동산 통계 기준 2020년 7월부터 2022년 6월까지 서울 주택의 전셋값은 23.8% 올랐습니다. 급등한 전셋값을 마련하기 위해 어쩔 수 없이 월세 낀 계약을 택한다는 주장입니다.

전세는 죽지 않아!
그럼에도 전세 소멸론은 힘을 얻지 못할 거란 전망이 우세합니다. 이유는 간단합니다. 지금은 전세대출 금리 부담에 사람들이 전세 대신 월세를 선호하지만, 앞으로 금리가 더 오르면 전월세전환율(기준금리+2%p)도 오를 테고, 그만큼 월세 부담이 커질 수밖에 없다는 겁니다. 전세의 여러 장점이 여전히 유효하다는 점도 빼놓을 수 없고요.

전세제도 장점은 무엇?
전세제도의 장점이야 누구나 알아 말하면 입만 아프지만 짧게 정리하면, ① 다달이 생활비에서 돈이 빠져나가는 월세나 반전세(보증부월세)¹⁾에 비해 대부분 주거 비용이 적게 듭니다. ② 수년간 거주할 수 있다는 점도 안정적이고요. ③ 임대차계약이 끝나면 전액을 돌려받아 내 집 마련 수단으로 사용할 수도 있습니다. 주거 사다리²⁾ 역할이 여전히 가능하단 얘깁니다.
¹⁾ 오른 전세보증금만큼 월세로 전환한 임대차계약을 말합니다. 2009년부터 생겨나기 시작해 결국 순수 월세로 대체될 거라고 전망했으나, 2022년 현재도 사라질 기미는 보이지 않습니다.
²⁾ 월세 살던 무주택자가 돈을 모아 전세로 옮기고, 거기서 다시 힘을 모아 마침내 자기 집을 마련하는 과정을 말합니다.

서울시 광화문역 포기
GTX-A¹⁾노선 광화문역 신설을 추진해온 서울시가 결국 최종 포기했습니다. 이유요? 재정 부담 때문입니다. 광화문역 신설에만 최소 3600억 원가량이 필요한데 주머니 사정이 좋지 않다는 겁니다. 한편에선 GTX-A노선 공사가 상당 부분 진행돼 새로 역을 만드는 게 어렵다는 설명도 나옵니다. 참고로 GTX-A노선 개통은 2024년 상반기로 예정돼 있습니다.
¹⁾ 지하 40m에 터널을 뚫고 노선을 직선화해 기존 지하철보다 3배 이상 빠르게 달리는 열차로 이해하면 쉽습니다. GTX-A 노선은 경기 파주 운정~화성 동탄 간 79.9㎞를 잇습니다.

1심은 건설사 승
왕릉 뷰 아파트¹⁾에 대한 최신 소식을 전합니다. 건설사들이 문화재청을 상대로 낸 소송에서 법원이 건설사들의 손을 들어줬습니다. 법원은 “이번 아파트 건축이 ‘국가지정문화재의 경관을 저해할 우려가 있는 건축물을 설치하는 행위’에 해당한다고 단정할 수 없다”고 했습니다. 참고로 해당 아파트의 공사는 대부분 끝나 지난 5월 31일 입주가 시작됐습니다.
¹⁾ 세계문화유산인 김포 장릉이 훤히 내려다보일 정도로 코앞에 지은 인천 지역 아파트를 말합니다. 2021년 문화재청은 이 아파트가 문화재보호법에 따라 사전 심의를 받아야 하는데 이를 지키지 않았다며 관련 건설사들을 경찰에 고발했습니다.

세종시 상반기 4.5% 하락
올 상반기 전국에서 아파트값이 가장 많이 떨어진 곳은 세종시(-4.5%)로 나타났습니다. 한국부동산원에서 발표한 주간 아파트 가격 동향에서 세종시는 올해 단 한 번의 보합¹⁾도 없이 계속 하락했습니다. 세종시 다음으로 많이 떨어진 곳은 대구(-3.5%)와 대전(-1.3%)이었습니다. 지속적인 금리인상으로 올 하반기엔 아파트값 하락폭이 더 커질 거란 전망이 나옵니다.
¹⁾ 시세가 상승도 아니고 하락도 아니고 0에 수렴하는 상태를 말합니다.

서울 땅값 2000조 원 돌파
지난해에 전국 땅값 총액이 처음으로 6000조 원을 넘어섰습니다. 서울 땅값은 처음으로 2000조 원을 돌파했고요. 서울 강남구와 서초구 땅값도 처음으로 각각 300조 원과 200조 원을 넘어 316조 원, 213조 원을 기록했습니다. 참고로 땅값으로 서울과 견줄 만한 지역은 경기도(1634조 원)뿐이었습니다. 국토교통부는 최근 이런 내용의 토지 소유 현황을 통계누리(stat.molit.go.kr)에 공개했습니다.

군산시 전국 1위
전북 군산시 아파트값이 들썩입니다. 7월 8일 한국부동산원에서 발표한 주간 아파트 가격 동향 기준 군산시 아파트값 상승률은 0.31%로 전국 1위를 기록했습니다. 이유요? 현대중공업 군산조선소 재가동에 따른 일자리 기대감 덕이라는 평입니다. 이에 최근엔 갭투자¹⁾ 문의도 많다고. 참고로 군산시 아파트 평균 매매가격은 올 상반기 3.3㎡(약 1평)당 639만 원을 기록해 집계 이후 가장 높았습니다.
¹⁾ 집값과 전셋값 간격인 ‘갭(gap)’을 이용해 집을 사는 겁니다. 3억 원짜리 집 전세가 2억 원이면 세입자의 전세금을 끼고 1억 원에 사들여 집값이 오를 때 팔아 이익을 볼 수 있습니다.