일반적으로 신설법인 설립 시 미성년 자녀에게 지분을 증여하고 ‘가족법인’을 설립합니다. 당연히 지분 증여에 대해서는 증여세를 납부합니다. 이후 가족법인으로 부동산 매입 후 멸실하고 신축하여 임대한 후 몇 년이 지나 양도를 하고 시세차익을 얻습니다. 이것이 가족법인으로 꼬마빌딩 매입 시 일반적인 모습입니다. 

위와 같이 하면 나중에 자녀들에게 증여세가 나올 수 있다고 들었다고 많은 고객분들께서 물어봅니다. 이번 시간에는 미성년 자녀가 주주로 있는 가족법인이 건물 신축으로 인하여 자산가치가 증가한 경우, 상속세 및 증여세법(이하, “상증세 법") 제42조의 3에 따른 재산 취득 후 재산가치 증가에 따른 이익의 증여에 해당되는지에 대해 알아보겠습니다. 

먼저 상증세 법 제42조의 3에 따르면,

즉, 3가지 요건을 모두 충족해야 증여세가 과세됩니다. 

첫 번째 요건. 총족 

여기서 미성년 자녀의 경우 다수의 예규에서 “직업, 연령, 소득 및 재산 상태로 보아 자력으로 해당 행위를 할 수 없다고 인정되는 자”로 보고 있습니다. 미성년 자녀의 특별한 사정이 없으면 해당될 것으로 보입니다.  

두 번째 요건. 총족  

특정한 사유에 해당하는 재산 취득은 아래와 같습니다. 

2️⃣ 특수관계인으로부터 기업의 경영 등에 관하여 공표되지 아니한 내부 정보를 제공받아 그 정보와 관련된 재산을 유상으로 취득한 경우

3️⃣ 특수관계인으로부터 차입한 자금 또는 특수관계인의 재산을 담보로 차입한 자금으로 재산을 취득한 경우

상증세 법 집행기준 제42의 3-32의 3-5에 따르면 취득한 재산이 주식 또는 출자지분인 경우에도 법에 따른 재산가치 증가 사유가 발생하면 제42조의 3 규정을 적용하도록 하고 있으므로, 앞선 사례의 경우 두 번째 요건을 충족하는 것으로 판단됩니다.

세 번째 요건. 충족하지 않는 것으로 보는 것이 타당함.

그 재산을 취득한 날부터 5년 이내에 다음의 사유로 인하여 이익을 얻은 경우에는 그 이익에 해당하는 금액을 증여재산가액으로 보고 있습니다. 

재산가치 증가 사유는 다음과 같습니다.

① 개발사업의 시행

② 형질변경

③ 공유물의 분할

④ 지하수개발ㆍ이용권 등의 인가ㆍ허가 및 그 밖에 사업의 인가ㆍ허가

⑤ 비상장주식인 경우에는 한국금융투자협회에의 등록

⑥ 위와 유사한 것으로서 재산가치를 증가시키는 사유

‘꼬마빌딩을 매입하여 멸실하고 신축하는 것’이 위의 재산가치 증가 사유 중 하나인 “개발사업의 시행”에 해당되는지가 가장 큰 쟁점이었습니다. 최근 나온 대법원 판례에서는 위의 개발사업이란 ‘행정청의 개발 구역 지정ᆞ고시가 수반된 것으로서 그 대상 토지를 개발하여 그 토지가치를 증가시키는 사업’을 의미한다고 볼 수 있다고 하였습니다.

[사건번호] : 대법원2019두31921, 2023.06.01

[제목] : 상증세법 제42조 제4항의 ‘개발사업’이 구 개발이익환수법의 개념을 차용한 것이 아니라고 하더라도, 이는 적어도 ‘행정청의 개발 구역 지정ᆞ고시가 수반된 것으로서 그 대상 토지를 개발하여 그 토지가치를 증가시키는 사업’을 의미한다고 볼 수 있음. 상증세 법 제42조 제4항 및 그 위임에 따른 구 상증세법 시행령 제31조의 9 제5항은 재산가치 증가 사유를 예시적으로 규정하고 있다고 봄이 타당함.

결론적으로, ‘꼬마빌딩을 매입하여 멸실하고 신축하는 것’은 ‘개발사업의 시행’으로 보기 어려울 것으로 판단됩니다.