[🍍한조각] 리츠에 투자하는 방법

2021.8.13(금)│NO.58 파인애플

이번주 파인애플 조각 #리츠에_투자하는_법

안녕하세요, 파인애플입니다👋

리츠의 개념을 다시 떠올려볼까요? (지난 조각을 못 보셨다면 여기를 클릭해주세요!) 리츠는 사람들이 돈을 모아서 부동산에 투자하는 상품이자 그런 상품을 관리하는 회사를 말합니다. 리츠를 통하면 소액으로도 (물론 건물 전체를 갖지는 못하지만) 건물주가 될 수 있는데요. 어떻게 투자하는지 한 조각 뜯으러 가볼까요?😋

상장된 리츠주부터 찾기 👀

리츠에 대해 좀 더 알아볼까요? 리츠는 설립형태에 따라 회사형과 신탁형으로 나뉘는데요. 회사형은 증권시장에 상장하고서 주식을 발행해 투자자들을 모으고, 이들에게 주기적으로 배당금을 지급합니다. 반면에 신탁형은 상장이 금지돼 주식 대신 수익증권(=투자금에서 발생한 수익을 받을 권리가 적힌 증서)을 발행해 투자자를 모집해요. 2001년 국내에 오픈한 리츠시장이 그동안 잠잠했던 이유는 대부분의 리츠가 신탁형으로 운영되거나 구조조정을 지원했기 때문이에요. 2018년 리츠 활성화 방안이 시행된 이후, 지금은 13개(+여전히 복잡한 상장과정과 자산매입에 소극적인 태도로 비상장리츠는 무려 281개)의 리츠가 상장돼 거래되고 있습니다.

✋ 기업구조조정리츠(Corporate Restructuring Real Estate Investment Trusts)?

2000년대 초반까지만 해도 기업구조조정리츠(=CR리츠)가 국내 리츠시장에서 차지하는 비중이 매우 컸어요. 외환위기로 휘청거린 기업들이 채무상환을 위해 자산을 내놓기 시작했고, 자산이 잘 팔리도록 CR리츠를 활용했거든요. 하지만 최근에는 기업들이 대규모로 자산을 처분하는 경우가 드물어 CR리츠도 점점 줄고 있습니다.

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주식을 보유해 직접 투자하듯, 상장된 리츠주(=상장리츠)를 매수해 리츠에 투자할 수 있어요. 하지만 국내는 규모가 크지 않아서 해외시장을 알아보는 것도 방법입니다. 현재 40여개국에서 리츠주가 거래되고 있는데 미국(+220개가 넘는 독보적인 1위), 일본, 호주, 싱가포르 순으로 시장규모가 큽니다. 미국에서는 약 9000만명이 노후를 준비하기 위해 퇴직연금 등으로 리츠에 투자하고 있어요. 일본의 리츠들은 도쿄를 비롯한 대도시의 부동산을 소유해 임대수익이 안정적인 편입니다. 싱가포르는 리츠의 자산이 여러 나라에 퍼져있어 분산투자의 효과도 있어요.

국내 상장리츠의 시가총액도 2년 만에 20배 커졌지만, 아직 걸음마에 가깝습니다. 우리나라와 비슷한 시기에 리츠를 도입한 일본과 싱가포르는 작년말 기준 각 시총이 우리나라의 38배, 22배에 이른답니다. 뒤늦게 공모화에 나선 국내 리츠시장도 하반기에 탄탄한 리츠들이 상장을 앞두고 있어요. 오는 23일부터 수요예측을 시작하는 SK리츠는 9월 상장될 예정입니다. SK리츠는 SK의 자회사로서, 상장리츠 최초로 분기배당(+보통 6개월마다 배당)을 실시한다고 해요. SK서린빌딩(=SK그룹이 20년째 본사로 사용)과 전국 SK주유소 116곳에 투자하고 있습니다.

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리츠를 분야별로 나누면 🛒

리츠마다 투자하는 부동산은 다릅니다. 주식에서는 섹터별로 주식의 투자처를 구별하죠? 리츠는 크게 배당수익률은 높지만 경기에 민감하게 반응하는 섹터(=주거 or 호텔 or 리테일 등)와 배당수익률은 낮지만 수요가 늘고 있는 섹터(=물류 or 인프라 or 데이터센터 등)로 나눌 수 있어요. 전자는 임대차 계약기간이 비교적 짧아서 금리나 물가가 오를 때 임대료를 전가하기 쉬워 배당수익률이 높은 편입니다. 코로나 2년차에 접어든 올해에는 인플레이션 전망이 곳곳에서 쏟아졌는데요. 미국시장에서 연초대비 수익률이 높은 섹터는 주거와 리테일이었어요.

✋ 중국의 첫 리츠는?

2008년부터 리츠의 도입을 논의해온 중국은 지난 6월 첫 상장리츠를 공개했습니다. 총 9개로 모두 인프라 리츠였는데요. 여기에는 리츠로 투자자를 모아 지방정부의 재정부담을 줄이려는 의도가 담겨있어요. 중국이 리츠시장에 발을 들여놓자, 골드만삭스는 중국시장이 미국시장의 2배(+뉴욕증권거래소 상장리츠의 시총이 1.4조달러인데, 중국은 3조달러 갈듯)를 넘길 것으로 전망했습니다. 하지만 과정은 순탄치 않을 것으로 보입니다. 개인의 지분을 16%로 제한하고, 투자의 20%는 5년간 보유해야 하는 등 각종 규제를 검토하고 있기 때문이죠.

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섹터별로 살펴보면 주거 리츠는 아파트나 단독주택 등을 개인에게 빌려주고 이익을 얻습니다. 호텔 리츠는 호텔뿐만 아니라 리조트를 포함한 숙박시설을 소유합니다. 고객들의 체류기간이 대체로 짧아 경기에 민감하고, 에어비앤비(+6월에는 국내 투자자들의 해외주식 투자순위에서 2위까지 올랐는데 델타변이 확산세에 순위권 밖으로) 등 경쟁업체가 잘나가면 리스크가 커집니다. 리테일 리츠는 쇼핑몰이나 상가건물에 투자해 임대료를 받는데요. 빌리는 사람이 건물 운용비도 부담해 비용구조는 안정적이지만, 오프라인 점포의 매출이 줄면 불안해지겠죠?

물류 리츠는 배송센터와 물류창고 등을 운영합니다. 리테일 리츠와 달리 이커머스의 활황으로 성장가능성이 충분하다고 평가받아요. 인프라 리츠는 고속도로나 항만, 항공 말고도 통신탑과 기지국도 자산으로 소유해서 임차인 중에는 이동통신사나 방송국도 있습니다. 미국 상장리츠 시총의 20%를 차지할 만큼 규모가 크고, 임대기간은 보통 5~10년이라고 합니다. 데이터센터 리츠는 빅데이터를 모을 수 있는 서버공간을 빌려주는데요. 4차 산업혁명으로 인공지능, 가상현실, 자율주행차 등이 주목받으면서 앞으로도 수요가 폭발할 것으로 보이는 섹터입니다.

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요즘에는 헬스케어 리츠도 자주 거론됩니다. 헬스케어 리츠는 요양원과 전문간호시설 등 의료시설을 운영하는데요. 전 세계적으로 고령화가 진행된 데다 백신 접종률도 높아지면서 요양원의 수요가 급증할 것으로 보이기 때문이죠. 독특한 리츠도 있습니다. 스페셜티 리츠는 카지노, 영화관, 스키장, 골프장, 농지, 교도소 등 특수한 부동산을 기초자산으로 합니다. 앞서 나열한 자산들은 희소성이 높아 관련사업이 호황을 누릴 때면 독보적인 성과를 누릴 수 있습니다. 다만 그 분야의 임차인도 제한적이라는 약점이 있어요. 그 밖에도 리츠의 종류는 다양합니다.

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고르기 어려울 땐 리츠ETF 💡

리츠주 선택이 쉽지 않다면 다른 방법도 있어요. ETF로 여러 주식에 간접 투자하는 것처럼, 리츠주가 포함된 ETF에 투자하는 겁니다. 해외 운용사가 아니더라도 국내 증권사의 ETF로도 다양한 나라의 부동산에 투자할 수 있습니다. 리츠가 대중에게 가까워지기 전에는 부동산펀드(REF, Real Estate Fund)가 한자리 했는데요. 부동산펀드도 조각투자에 해당하지만, 회사를 거쳐 부동산에 투자하는 리츠와 달리 실물자산에 투자해 수익을 받는 구조입니다. 그래서 부동산투자회사법이 아닌 자본시장법의 규제를 받습니다. 또한 펀드의 특성상 만기 때까지 환매(=사들인 물건을 도로 팖)가 어려운 경우가 많고, 가능하더라도 수수료가 높은 편이에요.

올해부터 조세특례제한법 개정안이 시행됩니다. 이에 따라 리츠에 3년간 5000만원 한도로 투자할 때 분리과세가 적용됩니다. 원래는 금융소득이 1년 동안 2000만원을 넘으면 다른 소득과 합쳐서 누진과세(+종합소득세율 6~24%)가 적용됐는데, 이제 리츠로 번 소득은 여기에 불포함되는 거죠. 분리과세 세율도 기존에는 연 14%였지만, 9%대로 절세효과를 누릴 수 있습니다. 주식명이나 ETF명을 보면 어떤 리츠주를 담았는지 파악할 수 있을 텐데요. 투자를 결정할 땐 세부내용까지 꼼꼼하게 확인해야 하는 점, 잊지 마세요!

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님을 위한

파인애플 한입 요약!

🍍 국내외 주식시장에 상장된 리츠주를 사거나

🍍 증권사가 리츠주로 구성한 ETF를 매수하면 됨

🍍 섹터별로 특성이 달라 비교한 후 리츠에 투자해야 함

다음주 파인애플 조각 #공시를_읽으려면

공시는 공개적으로 알린다는 의미가 있습니다. 기업이 상장을 준비하는 순간부터 이후 실적보고 등 이슈가 있을 때마다 금융감독원의 전자공시시스템(DART)에 내용을 공개하는데요. 누구나 접속할 수는 있지만 어떻게 봐야 하는지 헷갈리기도 하죠? 공시를 읽는 방법이 궁금하다면 다음 파인애플에서 또 만나요👋

written by Benjamin Yoon

edited by Jiny Kim

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