지난 레터에 12월 오픈율 100% 이벤트 공지를 했는데요. 깜짝 이벤트에 아쉽다는 문의가 쇄도했어요. 그. 래. 서 진짜진짜 이벤트 시작은 오늘부터예요. 이번 레터부터 월, 목 어썸레터를 발송 당일 오전 10시까지 오픈한 열북이에게는 2023년 어썸인 제작 다이어리를 보내드릴 거예요. 2023년 주요 경제 이벤트, 챙겨야 할 일정, 레터 오는 날 등의 표시도 함께 있는 다이어리인데요. 2023년 다이어리가 필요한 열북이들은 꼬옥 도전해 보세요. 오픈자 명단은 열북이 오픈채팅방에 공유할 거예요. 남은 12월! 뽜이링이에요.🙏  

환승연애 아니구요🙅‍♀️🙅‍♂️

부동산 환승도 타이밍

오늘이 드. 디. 어 둔촌주공(올림픽파크 포레온) 특별공급 청약날이에요. 이번 청약을 기다려 온 분들이 많으실 텐데요. 좋은 결과 있길 바라요. 지난 어썸레터에서 어썸이가 알려준 전략대로 당첨된 분들이 있다면 후기도 꼬옥 남겨주세요. 

이번 레터는 갈아타기를 준비 중인 유주택자들을 위한 내용이에요. 열북이 중에는 갈아타기를 고민 중인 분들도 있으실 텐데요. 상급지로 갈아탈 기회를 노리는 분들도 많을 거예요. 지금이야말로 상급지로 갈아탈 절호의 찬스인데요. 실제로 최근 부동산 현장에선 상급지로 갈아타기 수요가 많아요. 

우리 모두가 가고 싶어 하는 상급지는 강남이에요. 강남 3구 중에서도 송파구의 가격이 가장 많이 빠졌고요. 송파의 대장인 잠실주공5단지도 한파를 피하지 못했어요. 고점 대비 5~6억 원이 하락했는데요. 강남 진입을 노리셨던 분들, 송파 내에서 상급지 갈아타기를 준비하셨던 분들이 행동 개시에 들어가야 할 타이밍이에요.

하지만 잠실주공5단지는 투자금도 많이 들고 실거주도 반드시 해야 해서 그림의 떡인 분들도 계실 거예요. 이런 분들은 강동구의 대장인 고덕 아르테온과 고덕 그라시움을 노려볼 수 있어요. 혹시 무주택인 열북이라도 나와는 상관없는 일이라고 생각하지 말고 '나라면 어떻게 할까?'라고 행복한 상상을 하면서 읽어보세요. 핵꿀잼일 거예요.  

마라맛 타이틀에 속지마!

부동산 나락이 아닌 얼음🥶

요즘 부동산 기사를 보면 무서울 정도예요. 어썸이도 기자 출신이지만 정말이지 제목이 너무 자극적이에요. 기사 제목만 보면 마치 내일 당장이라도 세상이 끝날 것만 같아요. 지금 시장 상황이 좋지 않다는 건 알지만, 공포심을 조장하기에 딱 좋아요. 열북이들도 이런 기사들을 보고 패닉에 빠져 잘못된 결정을 내릴 수도 있는데요. 절대절대 그러면 안 돼요. 

아마 지난 9월 초 오프라인 특강에 왔던 열북이들은 기억할 거예요. 그때 어썸이는 지금 시장은 대세 하락이라기 보단 그냥 시장 자체가 급속 냉동된 거라고 진단했는데요. 그때나 지금이나 어썸이의 뷰는 변함이 없어요. 더 정확히는 그때보다 지금 냉속 정도가 더 심해요.

 

부동산 거래량 실종

08년 금융위기보다 얼어붙었다

이건 거래량 수치를 보면 여실히 드러나는데요. 지금 상황은 거래 실종이라고 보는 게 맞아요. 지난 7월~9월 600건 대를 기록했던 거래 건수가 10월부터 급격히 감소하기 시작했는데요. 10월에 558건, 11월 465건으로 매달 100건씩 거래가 줄었어요. 2006년 1월 이후 역대 최저치예요. 올들어 네 번이나 역대 최저 기록을 갈아치웠어요. 

이뿐만이 아니에요. 코로나 때보다도 훨씬 훨씬 더 심각한 상황인데요. 코로나가 절정에 달했던 2020년 3월 거래량이 3033건으로 급감했지만 이때 이후 다시 회복했고, 6월과 7월에 거래 건수가 1만 건이 넘었어요. 코로나 때는 지금보다 거래가 8배 이상 많았다는 거예요. 

통계상 착시 일으키는 속

급매는 착착 나가는 중

최근 시장이 안 좋은 건 맞지만 통계상 착시를 일으키기에도 충분해요. 주요 입지가 억대로 하락한 건 맞아요. 그런데 그걸 시장 전체의 현상으로 보기엔 거래가 너무 적어요. 현장에 나가보면 일부 급매가 거래되고는 있지만 나머지 급하지 않은 물건들은 예전의 정상가를 고집하고 있어요. 

무엇보다 중요한 건 급매는 쏙쏙 소진이 되고 있다는 거예요. 현재 거래가 되는 물건은 대부분 급매이고, 정상 가격은 아예 거래가 안 된다고 보면 돼요. 그러니까 급매를 잡으려면 지금이 기회라는 거예요. 

주공에서 신축 대단지로 변신

🔍고덕지구 입지 집중 분석

이번 레터의 입지 분석은 고덕지구를 집중적으로 해볼게요. 잠실 지역은 이전 잠실주공5단지, 장미아파트 레터를 참고해 주세요. 

고덕지구의 역사를 이해하려면 1981년으로 거슬러 올라가야 하는데요. 당시 주택 인허가 숫자가 급격히 낮아지면서 주택 공급 우려가 대두됐어요. 이에 정부는 처음으로 이때 전국 7개 도시의 460만 평을 택지개발 예정지구로 지정했어요. 택지개발지구란 대규모 녹지를 풀어서 택지로 개발하는 거예요. 서울에서는 개포지구와 고덕지구가 첫 택지개발지구로 지정이 됐는데요. 개포 1차가 먼저 분양됐어요. 

당시만 해도 고덕지구는 주변이 모두 개발제한구역으로 묶여있었어요. 이번에 고덕지구에 가서 단지가 녹지로 빙 둘러싸여 있다는 생각을 했는데요. 주객이 전도된 거예요. 원래 녹지였던 곳에 택지를 조성해 아파트를 대량 공급한 거예요. 

그때가 81년이니까 벌써 40년이 넘은 건데요. 이미 연식 30년이 넘은 주공 아파트들이 재건축을 해 신축 아파트 단지로 변모했어요. 가장 최근 입주한 단지가 고덕주공2단지와 3단지 재건축인 고덕 그라시움과 고덕 아르테온인 거예요. 

📍고덕지구 위치 분석 ①

잠실역에서 7.2km

먼저 고덕지구의 위치를 볼게요. 잠실역에서 직선거리로 7.2km 떨어져 있어요. 둔촌주공이 잠실역에서 3.2km 거리인데요. 송파, 강동권에선 잠실과의 거리가 중요하다고 했어요. 고덕지구는 잠실과의 거리가 그동안 발품을 다녀온 곳들 중에서 가장 멀어요. 잠실과의 거리가 가까운 순으로 꼽자면 헬리오시티> 둔촌주공> 거여마천뉴타운 > 고덕지구 순이에요. 이 말은 고덕지구의 입지가 가장 떨어진다고 볼 수 있어요. 고덕지구는 오히려 하남과 더 가깝다고 할 수 있어요. 버스로 잠실에 가는 건 40분 가까이 걸려요. 

📍고덕지구 교통 분석 ②

서울 주요 지역까지 대중교통 불편😥

잠실 이외에 주요 거점으로 출퇴근이 쉽지 않은데요. 신논현까지 가려면 2번 환승을 해야 해요. 5호선을 타고 8호선 천호역까지 가서 석촌역에서 9호선으로 갈아타야 해요. 시간도 44분이 걸리는데요. 9호선 역세권인 둔촌주공에서 가는 거에 비해 딱 2배가 걸려요. 하지만 앞으로 9호선 연장선이 개통되면 획기적으로 단축될 걸로 보여요. 

그래도 여의도까지는 가는 건 수월한 편인데요. 5호선을 타고 여의도까지 바로 직행할 수 있어요. 환승이 없지만 거의 1시간이 걸려요. 

2028년 9호선 개통 예정

강남, 여의도, 공항까지 한번에!

고덕지구에는 향후 대형 교통 호재가 있는데요. 바로 9호선 연장선이에요. 이 노선은 강동러들의 숙원 사업인데요. 개통 예정은 2028년이에요. 9호선은 마지막 4단계 연장선이 남았는데요. 둔촌주공과 가까운 중앙보훈병원역에서 고덕지구까지 이어지는 노선이에요. 길동생태공원, 한영외고, 고덕역, 고덕강일역이 새로 생겨요. 이 중에서 급행역은 고덕역이에요. 

고덕지구는 고덕역과 고덕강일역이 수혜를 받아요. 직접적인 영향은 고덕그라시움이 받게 돼요. 

이 도로가 고덕지구에 호재로 작용하는 이유는 현재 공사 중인 고덕대교를 지나기 때문에요. 그런데 현재는 세종∼포천 고속도로 다리 이름을 놓고 서울 강동구와 경기 구리시가 갈등을 빚고 있어요. 강동구가 다리 설계 시작점이라는 이유 등을 들어 '고덕대교'로 의견을 내자 구리시는 다리가 차지하는 한강 면적에 따라 '구리대교'로 해야 한다고 맞서고 있어요. 

외부에서 볼 땐 참 의미없는 이름싸움인데요. 중요한 건 이 다리가 고덕지구 바로 앞에 있다는 거예요. 

아쉬운 입지지만 일자리는 대 호재!

🏢강동의 마곡, '고덕비즈밸리'

고덕지구는 헬리오시티, 둔촌주공에 비해 입지는 상당히 떨어지는데요. 일자리 측면에서 호재가 있어요. 고덕비즈밸리예요. 고덕비즈밸리는 기업 유치를 위해 꾸며진 산업단지라고 볼 수 있는데요. 첨단 및 일반산업단지예요.

서울의 서쪽에 마곡산업단지가 있다면, 강동 쪽에는 고덕비즈밸리가 있어요. 지난해부터 기업들의 입주가 본격화되고 있는데요. 오는 2023년에는 대부분의 기업들이 공사를 마치고 입주할 것으로 예상돼요. 앞으로 고덕비즈밸리가 완성되면 10조 이상의 산업 및 경제 유발 효과가 기대돼요. 특히 고용 측면에서 기대가 큰데요. 4만여명 고용시장 창출 효과가 있을 걸로 예상돼요. 강동구는 입주 기업들과 강동러 우선 채용 협약을 맺었어요. 강동러들은 고덕비즈밸리 입주시 혜택을 받는 거예요. 

물론 지금까지 입주기업을 보면 중소기업들이 대다수예요. KX그룹, 신라교역, 알에프텍, 도드람양돈협동조합 등이에요. 

2024년 in 고덕비즈밸리

🇸🇪 서울 최초의 이케아 입점 예정!

고덕 그라시움 전용 84제곱미터

한 달 새 3억 급락

이젠 고덕지구 내 시세를 분석해 볼게요. 지금까지 고덕지구 내에서 가격을 이끌어 온 건 고덕 그라시움이에요. 2019년 입주 이후 고덕 지구의 대장으로 자리를 확고히 했는데요. 이유는 현재 5호선 상일동역이 초역세권이고 향후 개통 예정인 9호선역들과 가장 가깝게 위치하고 있기 때문이에요. 특히 9호선 급행인 고덕역과 일반 열차인 고덕강일역 2개를 모두 이동 가능해요.

고덕 그라시움 전용 84제곱미터의 최고가는 20억 원이에요. 최근 실거래가는 13억 원 중후반대이고요. 최근 급매로 팔린 건 13억 원대로 있어요. 고덕동은 최근 한 달 새 가장 많이 빠진 지역이에요. 

고덕 아르테온은 고덕지구의 라이징스타인데요. 입주 연도가 가장 늦기 때문이에요. 2020년 3월에 입주해 이제 3년차예요. 동간 거리도 넓고 조경이 쾌적해서 실거주로 그라시움 보다 선호도가 높은 편이지만, 9호선과 멀다는 이유로 가격 더 저렴한 편이에요. 

아르테온 전용 84제곱미터의 최고가는 19.8억 원이에요. 최근 시세를 보면 그라시움과 빗슷한 수준인데요. 13억 원대 급매가 나와 있어요. 

 

그때와 지금은 다르다

이젠 실매수 의지 뿜뿜 

생각해 보니 불과 1년 6개월 만이에요. 2021년 5월 오세훈 서울시장이 재선될 즈음 잠실 주공 5단지에 다녀왔는데요. 이 짧은 시간에도 격세지감이 느껴진다는 게 참 아이러니예요. 그때는 알짜 입지를 가도 너무 비싸서 진입하기가 쉽지 않았어요. 그런데 지금은 달라요. 지난해 레터는 매수보다는 오 시장 당선 후 분위기 탐색 목적이 더 컸어요. 하지만 이번에는 강남 진입을 원하는 열북이들에게 찐으로 매수 정보를 주기 위해서요. 

투자는 타이밍인데요. 예전에 강남에 있는 백화점 특강을 갔을 때였어요. 강남 고가 아파트에 살고 계신 분이 들으러 오셨는데요. 강남에 살고 있지만 아직도 손해를 보고 있다고 하셨어요. 이 얘기를 듣고 고개를 갸우뚱했는데요. "언제 매수하셨냐"라고 여쭤봤어요. "2006년에 샀다"라는 거예요. 그때가 한창 부동산이 고공행진 하던 때였는데요 2017년 전까지도 서울 아파트 가격의 전 고점은 2006년이었어요. 

만약 잠실주공5단지 전용 82.61제곱미터를 32.7억 원(21년 11월)에 매수했다면 지금 6억 원(22년 9월 26.7억 원)을 손해를 보고 있는 거예요. 물론 안 팔면 돼요. 전 고점을 넘을 때까지 존버하면 돼요. 하지만 그 과정에서 속이 썩어들어가는 거죠. 이런 마음고생을 하지 않기 위해선 지금 같은 때 사는 게 중요해요. 입지보단 타이밍이에요. 그래서 지금은 사야 할 타이밍이에요. 

6억 빠져도 늘 한결같이

꿋꿋한 모습 그대로!

이번 발품은 8호선을 타고 이동했어요. 사람의 마음이 정말 상대적인데요. 작년에 강북에서 갈 때는 잠실주공5단지가 그렇게 멀게 느껴지고 서울에서도 치우쳐있다고 생각했어요. 강남 3구 중에서 송파구가 처지는 이유가 있다고 했는데요.  

정작 송파구로 이사를 오니 이렇게 가깝게 느껴질 수가 없는 거예요. 8호선을 타고 10분 만에 잠실역에 도착했어요. 이번에는 지하상가가 복병이었어요. 이전에 8호선을 이용할 일이 없을 때는 잠실 지하상가가 이렇게 긴 줄 몰랐는데요. 잠실역이 2호선, 8호선 더블 역세권이긴 한데 2호선이 확실히 더 편한 것 같아요. 거의 10여분을 걸어서 잠실주공5단지가 있는 5번 출구로 빠져나왔어요. 가격은 6억 원이 이상 빠졌지만 잠실주공5단지의 모습은 그대로예요. 

북쪽엔 한강, 남쪽엔 석촌호수

남동향이 롯데월드타워🗼뷰

잠실역 5번 출구로 나오면 오른편에 잠실주공5단지가 있는데요. 이 오른쪽이 북향이에요. 단지를 지나 북쪽으로 계속 올라가면 한강이 나와요. 이 단지는 한강의 남쪽에 있고 맞은편에 갤러리아팰리스와 롯데월드가 있어요. 대각선(남동쪽)으로는 롯데월드타워, 아래쪽(남쪽)으로 조금더 내려가면 석촌호수가 나와요. 

단지 끝에서 끝까지 15분⏰

4000세대 대규모 단지

현재 잠실5단지의 세대수는 3930세대로 거의 4000세대에 달해요. 강남에서 4000세대면 엄청 큰 규모인데요. 최근에 워낙 대단지들을 많이 다녀서 상대적으로 크게 느껴지지가 않아요. 지난 발품 때는 단지가 워낙 넓게 느껴져서 단지를 가로질러 끝까지 가보는 건 엄두도 못 냈는데요. 둔촌주공 단지를 다녀온 뒤로 자신감이 생겼어요. 1만 2000세대 단지도 빙~둘러 봤는데 4000세대 정도야 식은 죽 먹기죠. 

단지 안으로 들어갔더니 계절의 변화가 느껴져요. 단풍이 떨어져 나뭇가지는 앙상하고 단지 내 도로에는 알록달록 낙엽이 떨어져 있어요. 지난번엔 잔디밭에서 콩콩거리는 까치도 봤는데요. 이젠 날이 추워져서 까치도 따뜻한 집에 숨은 건지 보이질 않아요. 

단지 정문에서 한강이 보이는 단지 끝으로 가는데 15분 정도가 걸렸어요. 유튜브를 찍으며 할 말 다 하면서 느린 걸음으로 갔기 때문에 오래 걸렸고요. 평소 빠른 걸음이라면 10분 내외가 될 거 같아요. 한강변과 맞닿은 단지 너머로 올림픽대로가 보였어요. 이 도로 때문에 걸어서 한강으로 갈 수가 없었어요. 기사로 올림픽대로 지하화를 볼 때는 데면데면했는데요. 막상 와 보니 '올림픽대로 지하화 꼭 해야겠네!'라는 생각이 들었어요. 올림픽대로만 없으면 여의도처럼 걸어서 한강에 바로 갈 수 있어요. 현재 추진 중인 곳은 잠실종합운동장 앞쪽이에요.

사람의 적응력이 무서운게요. 재건축 아파트를 워낙 많이 보다 보니까 이젠 마흔 살 아파트를 봐도 아~~무 느낌이 없는 거예요. 그동안 워낙 많은 재건축 단지들을 다녔기 때문에 어딜 가든 비슷비슷하다는 걸 알게 됐어요. 잠실주공5단지는 기본적인 토지 모양이 참 예쁘다고 할 수 있는데요. 직사각형 모양으로 평지에 반듯하게 있어요. 직접 단지를 다녀보면 바둑판처럼 반듯한 느낌을 받게 돼요. 이 단지는 앞으로 3년 이후 이주가 시작되면 지금의 예스러운 정겨운 느낌도 사라지는 거예요. 

단지를 돌아보고 지난번에 갔던 부동산에 다시 갔어요. 그때 만났던 아주머니의 인사이트가 엄청났는데요. 당시가 전용 76제곱미터가 24억~25억 원대, 전용 82제곱미터가 26억 원대였어요. 아주머니는 괜히 집을 볼 필요도 없다면서 집을 보면 집주인이 진짜 사는 줄 알고 가격을 올린다고 했어요. 그때가 2021년 5월이었는데 6월 이후엔 가격이 오를 거라고 했어요. 실제로 그렇게 됐다는 게 대박이에요. 전용 82제곱미터가 더 많이 올랐는데요. 이후 32.7억 원까지 올랐어요. 전용 82제곱미터의 경우 그때 샀어도 손해는 아니에요. 

"잠실주공5단지 19억 원대 물건 있을까요?"

"저기 뒤쪽으로 가서 앉으세요." 

장이 좋을 때나 안 좋을 때나 아주머니의 포스는 여전해요.

"국토부 실거래가로 19억 원으로 올라온 거 있죠? 그게 한 달 전이에요. 1층 짜리가 19억 원에 급매로 팔린 거예요. 로열동, 로열층은 22억 원대였고요. 그런데 지난주 4건 거래가 있었는데요. 20억 원대 초반에 거래가 됐어요."

"아... 그럼 한 달 반 사이에 2억 원이 추가 하락한 거네요?"

"그쵸. 그러니까 조금 더 기다리면 로열동, 로열층도 19억 원대에 나올 거예요. 좀 더 기다려봐도 될 거 같아요."

"로열동, 로열층이 19억 원대로 떨어질까요? 최근 주식 시장이 반등하고 있고 미국이 기준금리 인상 폭을 줄이고 있어서요."

"저도 주식해서 잘 알고 있어요. 그런데 현재로선 내년 초까지 부동산 시장이 반등할 모멘텀이 없어요."

같은 어머니인데 지난해와 너무 다른 얘기를 하시는 게 놀라웠어요. 

"지금 깔딱깔딱하는 물건들이 있는데, 그것들이 아직 다 안 나왔어요."

"깔딱깔딱한다는 게 무슨 뜻일까요?"

"남의 속사정까지 다 말해줄 순 없고요. 대출 이자 때문에 그래요. 반. 드. 시 팔아야 하는 물건들이 있는데, 그것들이 아직 다 안 나왔어요."

"아..... 그렇군요!!!"

잠실주공5단지는 추가적으로 하락 여지가 있다는 걸 현장에 와서 알게 됐어요. 기자 시절에도 그랬지만, 답은 언제나 현장에 있다는 걸 느끼는 순간이에요. 기자 선배들은 항상 말씀하셨어요. 편하게 기자실에서 전화 취재하지 말고, 직접 현장에 가서 사람을 만나라고!! 

이번 잠실주공5단지 발품에선 헬리오시티에서 갈아타기를 위주로 물어봤어요. 

"지금 헬리오시티에서 잠실주공5단지로 갈아타는 건 어떨까요?"

"당. 연. 히. 지금이 기회죠. 갈아타기에는 아주 좋은 타이밍이에요. 그런데 헬리오시티가 팔려야 말이죠."

"헬리오시티 부동산에 물어보니 전용 84제곱미터를 16억 원대에 내놓으면 팔릴 거라고 하더라고요. 현재 최저 급매가 17억 원이거든요."

"택도 없는 소리예요. 지금 헬리오시티 전용 84제곱미터 16억 원대 물건들도 있어요. 빨리 팔려고 하면 15억 원대에 내놔야 할 거예요." 

재건축 대상이니까 대~~~충 1층처럼 싼 물건 사도 되겠지?라고 생각할 수 있어요. 하지만 재건축도 로열동, 로열층을 겟하는 게 좋아요. 그래야 감정평가때 높은 가격을 받을 수 있기 때문이에요. 각 단지별로 '로열'을 파악하는 게 중요한데요. 직접 현장에 가서 조사하는 게 가장 정확해요. 잠실주공5단지는 동향을 피하게 좋아요. 

잠실주공5단지가 송파구의 대장이라면 강동구의 대장은 고덕 그라시움과 고덕 아르테온이에요. 강동구 고덕동도 2년 전에 한번 왔었는데요. 그때는 대장 단지들은 겉에서 보고 "와! 좋네!!"라고 하고 그냥 지나쳤어요. 이미 많이 올라서 비싸다고 생각했기 때문이에요. 이렇게 보면 시장이 나쁜 게 꼭 안 좋은 건 아니에요. 지금처럼 시장이 많이 빠지지 않았다면 고덕동 대장에 올 엄두를 못 냈을 거예요. 시장은 늘 돌고 돌아 기다리다 보면 상급지로 진입할 기회가 오는 거예요. 

이번 고덕동 발품은 공인중개사 자격증이 있는 친구와 함께 했어요. 덕분에 차를 얻어 타서 편하게 도착했어요. 2년 전에 왔을 때는 5호선 상일동역이 막 개통을 한 직후였어요. 공사가 이제막 끝난 새삥 느낌이 강했는데요. 이제는 공사 흔적은 온데간데없고 자리를 잡은 듯했어요. 

5호선 상일동역을 중심으로 고덕 그라시움과 고덕 아르테온은 마주 보고 있어요. 이들 두 단지의 세대수가 각각 4932세대, 4066세대로 총 9000세대에 달하는데요. 이 두 단지가 주변 녹지로 빙둘러싸여 있어요. 고덕천 건너에는 고덕리엔파크, 강일리버파크 등 B급 단지들이 있어요. 이들 단지는 느낌상 하남에 더 가까워요. 

고덕 그라시움을 먼저 보기로 했어요. 전용 84제곱미터의 급매가 13억 원대예요. 눈에 보이는 부동산으로 들어갔는데요. 이날은 정말 운이 좋았어요. 친절한 부동산 아주머니를 만나서 그라시움과 아르테온 물건까지 전부 볼 수 있었어요. 

맨 처음 본 집은 전용 84제곱미터 1층 집이에요. 1층이라 저렴하게 나온 거예요. 1층은 아들이 있는 부모들이 찾기도 하는데요. 대체적으로 가격이 저렴한 편이에요. 집으로 가는 길에 부동산 아주머니께서 "1층이지만 정말 괜찮은 집"이라고 여러 차례 강조했어요. 속으로 얼마나 괜찮길래 그러는 걸까? 라고 생각했는데요. 나중에 답답한 벽뷰 집을 보고 나서야 확실히 이해할 수 있었어요. 1층이지만 바로 앞에 정원이 있어서 벽뷰로 막힌 곳보다 훨씬 나았어요. 

특히 집주인이 전체적으로 인테리어를 전부 바꿔서 그라시움의 오리지널 구조를 정확히 알기 어려웠어요. 다른 집에는 있는 '있다가 만' 아일랜드 식탁을 철거 후 냉장고 공간으로 만들었고요. 안방 붙박이장과 화장대 역시 철거 후 새로 짜 넣었어요. 덕분에 그라시움의 구조적 단점은 잘 보이지 않았어요. 

초품아는 아니지만 강덕초등학교가 단지 뒤쪽에 바로 있었는데요. 단지 내에 있는 것처럼 가까운 거리였어요. 인근에 고덕초등학교도 있는데요. 고덕초 보다는 강덕초를 더 선호하는 게 단지 주민의 설명이에요. 이유는 강덕초에는 대부분 그라시움 주민들의 자녀들이 가고, 고덕초에는 인근 빌라 거주 자녀들도 오기 때문이라고 해요.

남향이면 뭐하나

벽뷰라 의미가 없는데! 

벽뷰를 보고 난 뒤에 단지 배치도를 유심히 봤는데요. 단지 정문에서 안쪽 끝으로 들어간 남향 단지들이 다닥다닥 붙어있는 걸 확인할 수 있었어요. 그냥 별 생각없이 그라시움을 대장 단지로 알고 있었는데요. 벽뷰 단지들을 보면서 '이건 좀 아니지 않나?'라는 생각이 들었어요. 

어썸이와 지인이 벽뷰에 혀를 내두르면서 한마디씩 하자, 아주머니께선 전용 59제곱미터를 보여주겠다고 하셨어요. 뻥뷰가 있다는 거예요. 대신 길을 건너가야 했어요. 결국 길을 건너 전용 59제곱미터를 보기 위해 이동했어요. 

실제로 전용 59제곱미터의 구조와 조망이 나쁘지 않았어요. 거실 창밖으로 그라시움 대문이 보이는 집이었는데요. 뻥뷰라 조망이 괜찮았어요. 구조도 애매한 전용 73제곱미터보다 차라리 전용 59제곱미터가 나아 보였어요.  

전용 59제곱미터의 급매 가격은 10억 원이에요. 전세가는 5억 원 정도인데요. 예전에는 7억 원 정도였지만 최근 2억 원이 빠졌어요. 하지만 중요한 건 매매가가 더 많이 빠졌다는 거예요. 그래서 오히려 갭은 줄었어요. 강동구는 토지거래허가구역이 아니기 때문에 매수 후 전세를 줄 수 있어요. 갭 5억 원으로 매수를 할 경우 앞으로 얼마가 더 오를까요? 전고점이 16.6억 원이었던 걸 고려할 때 최고 수익률은 100%까지도 가능해 보였어요. 특히 아주머니가 소개해 준 물건은 집주인 거주 물건이었는데요. 세입자를 새로 들일 필요도 없고 시세보다 높은 전세가를 받을 수 있기 때문에 최선호 물건이에요. 

미니 헬리오시티 느낌

고덕 아르테온 GOGO 

그라시움을 다 돌고나니 벌써 뉘엿뉘엿 해가 지기 시작했어요. 친절한 아주머니께 아르테온도 보겠다고 인사를 하자, 아르테온 물건도 있다며 보여주겠다고 하셨어요. 아... 요즘 손님이 없긴 없나보다!라는 생각이 들었어요. 

그라시움 부동산 아주머니와 함께 아르테온으로 향했어요. 솔직히 그라시움에 대해선 실망감이 더 커서요. 아르테온에 대한 기대치가 많이 낮았어요. 직전에 다녀왔던 헬리오시티를 닭장이라고 하는데 그라시움에 대면 비할 바가 아니에요. 

아르테온 대문을 지나 단지 안으로 들어갔어요. 그런데 조경의 느낌이 뭔가 그라시움과는 달라요. 미니 헬리오시티 느낌이라고 할까요? 분위기는 비슷한데 사이즈만 줄여놓은 느낌이에요. 어썸이의 개인 취향에 더 부합하는 쪽은 아르테온이에요. 

실거주는 아르테온 > 그라시움 

BUT 투자는 그라시움 승!

아르테온은 전용 59제곱미터를 먼저 봤어요. 구조는 그라시움과 큰 차이가 없었는데요. 결정적 차이가 있었어요. 창밖으로 보이는 조망이에요. 그라시움보다 아르테온이 동 간 거리가 상대적으로 넓다 보니 확실히 답답한 게 덜 했어요. 

투자는 그라시움에 해도 실거주는 아르테온이 낫겠다는 생각이 들었어요. 그라시움 매매 후 전세 주고 아르테온에 전세로 사는 거예요. 투자는 왜 그라시움에 하냐?고 물을 수 있어요. 왜냐면 그라시움이 향후 개통 예정인 9호선 정거장과 더 가깝기 때문이에요. 실거주 보다는 교통 호재가 가격 상승에는 더 크게 작용해요. 

아르테온의 전용 84제곱미터는 귀한 물건을 봤는데요. 타워형 D타입이에요. 그동안 많은 집들을 봤지만 거실이 이렇게 넓은 집은 처음이에요. 정~~~말 넓다고 생각했어요. 타워형이지만 사이드 창문을 더 뚫어 개방감을 높였어요. 거실 크기만 놓고 보면 50평형대 같았어요. 

마지막으로 다른 부동산에도 들렀어요. 부동산 한군데 얘기만 듣는 건 리스크가 커요. 아르테온 단지 내 부동산으로 갔는데요. 마침 퇴근 직전인 남성 공인중개사 분을 만났어요. 

"아르테온 전용 84제곱미터 13억 원대 있을까요?"

"있어요. 그런데 이쪽 지역에 대해서 좀 아세요?"

어썸이는 부동산에서 이런 질문을 할 때 가장 신이 나요. 지역 브리핑을 하기 전에 물어보기 때문이에요. 

"아뇨! 잘 몰라요!!"

잠깐 시간 되시면 앉아 보세요.

"지금 급매가 쏙쏙 소진이 되고 있는데 정말 잘 왔어요. 어떻게 알고 왔는지 모르겠지만요. 이미 로열동, 로열층은 거의 다 나갔어요. 최근에 여기가 많이 빠졌어요."

그는 아르테온에서 절대 피해야 할 단지와 꼭 잡아야 할 단지를 콕콕 찍어주셨어요. 

먼저 최근 13억 원에 거래된 물건은 동향이에요. 아르테온은 그라시움에 대해 상대적으로 동간 거래가 넓고 남동, 남서향 집드리 많은데요. 그중에서 간간이 동향인 집들이 있어요. 이런 집들은 점심 시간만 지나면 햇볕이 안 들어와서 불을 켜고 있어야 한다고 해요. 

선호하는 단지들은 남향에 뷰가 잘 나오는 곳들이에요. 아르테온도 헬리오시티처럼 메인 길이 있었는데요. 메인 길의 조망이 잘 보이는 단지를 선호하고요. 현재 나온 급매들 중에서 단지가 좋은 곳은 고덕자이와 센트럴파크를 보고 있는 이면도로 라인 단지들이에요. 같은 가격이라도 남향에 뻥뷰를 사야한다는 게 공인중개사님이 설명이에요. 

"그런데 지하철 9호선 개통을 생각하면 그라시움이 더 낫지 않나요?"

어썸이의 이 질문에 남성 공인중개사분은 빈정이 확~ 상한 듯했어요. 이때까지 열심히 설명해줬더니 갑툭 그라시움이 거기서 왜 나오냐는 반응이에요. 더 이상 설명할 의욕을 상실한 듯해 부동산을 빠져 나왔어요.