요즘 누굴 만나도 꼭 나오는 이야기가 바로 ‘부동산’이야. 사실 부동산 자산이 부의 70%를 차지하는 한국에서 부동산은 항상 관심사였으니 새삼스럽진 않아. 그런데 유독 지난해와 올해, 부동산 가격과 부동산 정책에 대한 관심이 높아진 것 같아. 청약은 하늘의 별 따기인데, 집값이 너무 많이 올랐기 때문이지. 4월 서울 평균 아파트 매매가격은 11억1123만원(KB국민은행). 두 자릿수까지 오른 서울 아파트 가격을 보면 한숨이 푹푹 나와.  

집값 상승과 짝꿍처럼 붙어 다니는 단어가 있어 바로 ‘부동산 정책 실패’. 집값 안정화를 정책 목표로 내건 문재인 정부 임기가 1년도 안 남았는데 집값은 내려가기는커녕 수직 상승했거든. 한 여론조사에선 4·7 재보선 민주당 패배 이유를 묻는 질문에 응답자 43%가 ‘주택·부동산 등 정책 능력 문제’라고 답했어. 정부의 남은 임기 우선 과제 2위로 ‘부동산 시장 안정화’가 꼽히기도. 1위가 ‘코로나 극복’인 것을 고려하면 집값 안정을 향한 국민의 열망이 큰지 알 수 있지. 오죽하면 대통령이 취임 4주년 기자간담회에서 “부동산만큼은 할 말이 없다”고 말했겠어. 

문재인 정부 집권기에 집값은 얼마나 올랐을까? 문 대통령이 취임한 2017년 5월부터 지난달까지 약 4년간 전국의 집값은 10.75% 올랐어. 정부의 공식 부동산 통계인 한국부동산원(옛 한국감정원)의 ‘월간 주택가격동향조사’야. 지역별로 서울이 15.39%, 경기도가 18.48% 상승했어. 생각보다 상승폭이 작다고? 민간 조사기관인 KB국민은행 통계를 보면 같은 기간 서울 집값은 34.95% 올랐어. 어디까지나 통계일 뿐이고 국민이 체감하는 집값 상승은 더 클 거라는 분석이 나와.

집값이 많이 오른 건 새로운 사실은 아니잖아. 근데 집값이 이렇게 많이 오른 이유는 뭘까? 정부가 엉뚱한 부동산 정책만 내놨기 때문일까? 앞으로 집값은 더 오를까? 지난주 부동산과 관련해 정곡을 찌르는 한 휘클러의 질문이 들어왔어. 

그래서 2호가 주경야독 공부했어. 부동산은 쉽게 설명하기 어려울 만큼 복잡하고 이해관계도 다양하잖아. 그래서 이번엔 특별히 <한겨레>에서 부동산 시장과 국토부를 취재하는 최종훈 요원, 진명선 요원에게 같이 물어봤어. 부동산 분야 취재만 각각 10년차, 2년차 기자들이야. 부동산 전문가와 정부 관료들을 취재한 내용을 풀가동해달라고 부탁했어.

명선 요원: 논란이 있는 문제야. ‘이런 것도 대책으로 넣었나’ 싶은 것들도 있거든. 대출과 세제, 청약 공급 등을 망라할 수 있는 모든 부처가 들어오는 관계부처 합동대책을 굵직한 대책이라고 생각해서 대략 계산해 보면 8개 정도인 것 같아. 지난해 6.17 대책 발표 때도 언론은 21번째 대책이라고 발표했는데 김현미 전 국토부 장관은 4번째라고 주장했어. 

종훈 요원: 정답은 없는데 제일 큰 원인은 유동성 확대라고 생각해. 작년 코로나19가 터진 직후 한국은행이 금리를 인하했거든. 저금리 상태에서 자금 유동성이 커지면서 전국적으로 부동산 시장이 과열됐다고 봐. 그 전엔 수도권과 지방이 엇갈리면서 부분적으로 불안정하긴 했어도 이 정도까지는 아니었거든. 정부가 이런 것을 제대로 예측하지 못한 것 같아. 

명선 요원: 동의해. 근데 작년에 국토부가 부동산 가격 폭등의 원인을 금리 탓으로 돌렸어. 금리 영향이 있긴 하지만, 책임 회피로 읽힐 수 있었다고 생각해. 사실 가계대출 금리가 0%대로 낮아진 것은 훨씬 이전이거든. 금리 인하로 인한 자산 과열 우려는 존재했던 건데 정부가 수요 억제를 더 세게 했어야 집값을 잡을 수 있었지 않았을까?

명선 요원: 말만 세게 하고, 정작 규제를 제대로 못했지. 부동산 보유세 인상은 문재인 대통령의 대선 공약이었잖아. 근데 종부세 인상이 다음달, 정권 말기에나 시작되니까. 분양가 상한제도 마찬가지고. 늦어도 너무 늦었지. 실제 종부세와 관련해 정부 입장이 흔들릴 때마다 강남 집값이 뛰었어.(👉종부세 따라 널뛴 강남 집값…찔끔 올리자 18억, “완화”에 19억) 정권 초기에 갭투자 심각성을 인지했는데도 전세대출 규제는 작년 6·17 대책에 나오고, 조정대상 지역도 이미 다 과열된 다음에 지정하고. 너무 뒷북인 거지.

명선 요원: 2018년 재정개혁특위가 보유세 개편안을 내놨는데 눈에 띄는 성과 없이 허무하게 끝났어. 2018년 지방선거, 2019년 재보선, 2020년 총선 등 선거 때문에 여론 눈치를 봤다는 해석이 있어. 노무현 정부 때 ‘세금 폭탄론 트라우마’가 있어서 그랬다는 이야기도 있고. 그래서 당시 참여연대 등 시민단체 비판을 많이 받았어. 

종훈 요원: 2017년 말 ‘주택임대등록 활성화 방안’도 부동산 시장에 잘못된 시그널을 준 정책 중 하나야. 처음 제도를 설계할 땐 임대료를 저렴하게 받는 착한 임대인들에게 세금 혜택을 줘서 전·월세 시장을 안정시키려고 했어. 근데 임대주택이 160만여호까지 급증하면서 투기수요를 부추기는 결과로 작용한 거지. 임대주택은 일정 기간 팔 수가 없거든. 매물이 잠긴 거지. 그중 상당수가 새로 매입한 주택도 포함되면서 매물이 줄고 수급불균형, 가격불안으로 이어질 수밖에 없었어. 👉‘임대주택 등록’ 세제혜택 줄이면, 과연 투기 잡힐까요?

종훈 요원: 최근 2.4대책. 2025년까지 서울 32만호 추가 공급. 늦긴 했지만, 전면 개발이 아니라 수도권 외곽에 낡은 건물을 재건축·재개발해서 신규 주택을 공급하겠다는 거야. 개발 규제를 풀어서 민간이 주도하는 방식이 아니라 공공이 주도한다는 점에서 의의가 있다고 봐. 

명선 요원: 문재인 정부 부동산 정책이 실패했다고만 할 게 아니라, 어떤 계층의 사람들에게 실패한 건지 잘 따져봐야 해. 한국도시연구소 연구원들이 쓴 논문을 보니까 주담대를 40%이상 영끌한 사람들은 월 200만원 원리금을 부담할 수 있는 고소득자라는 거야. 임대차3법만 해도 그래. 사실 반대한 사람들은 임대인들이지. 2030세대는 압도적으로 세입자가 많거든. 버블, 아파트, 외환위기(IMF)를 다큐멘터리로 기록한 <버블패밀리> 감독의 인터뷰를 읽어보길 추천해. 👉영끌로 나는 월세 탈출, 너는 패닉바잉?

종훈 요원: PIR(Price Income Ratio, 주택가격을 가구소득으로 나눈 값) 수치가 높을수록 내집 마련이 어렵다는 것을 의미해. 지난해 12월 기준 3분위 가구가 월급을 전액 모았을 때 집을 사려면 전국은 6년이 걸리는데, 서울은 16.8년이 걸린대. 역대 최고치야. 사실 직장인들의 소득은 몇 년째 많이 오르지 않았는데 집값만 오른 거니까. 실거주용 주택 수준에선 계속 오르기는 어려울 것 같아. 서울 비싼 지역의 고급 주택을 사는 고소득자들이 있으니, 그 가격은 올라갈 것 같아. 

종훈 요원: 대출을 늘려서 내 집 마련 해준다는 건 집값 안정에 전혀 도움이 안돼. 너무 집값이 올라서 대출규제가 절실하게 필요한 사람들에겐 미세조정도 필요한데, 핵심은 30년 이상 대출을 갚아나갈 수 있도록 장기 모기지를 지원해주는 거야. 갚는 건 알아서 하라고 하고 빌려주는 것에만 초점을 맞출 경우 금리가 오르거나 집값이 하락하면 하우스푸어가 될 위험이 있지. 

종훈 요원: 소득수준에 맞지 않는 주택가격의 부채를 안고 사는 것보단 아파트를 청약으로 분양받는 것이 안정적이지. 특히 정부에서 공급하는 물량은 상대적으로 경제적인 비용으로 내 집 마련을 할 수 있으니까. 문제는 공급 물량인데, 지금은 너무 치열해서. 그래도 희소식은 올해 7월부턴 경기도 하남이나 고양 창릉 남양주 왕숙 등 3기 신도시와 일부 공공택지의 공급이 사전청약방식으로 이뤄질 예정이야. 2·4 대책에서 발표한 물량도 내년부터 청약이 가능해.

명선 요원: 근데 청약은 완전 추첨으로 돌려야 할 것 같아. 지금 신혼부부 특공되려면 자녀 3명이 가점이 제일 높거든. 요즘은 아이도 소득이 높아야 많이 낳잖아. 2030 현실과 괴리돼 있지. 노부모 부양도 부모가 돌아가신 자녀들은 혜택을 못 받는 거고. 결혼을 안한 1인가구는 또 어떻고. 

명선 요원: 서민주거 안정이란 일관된 입장을 유지하는 것이 중요해. 대출 규제를 풀어서 내 집 마련 하는 방식보단 낮은 가격에 오래 거주할 수 있는 공급 방식을 확대하는 게 중요할 것 같고. 👉서울 아파트 공급 부족 논란이 놓친 3가지 진실

종훈 요원: 3기 신도시 말고도 태릉이나 용산역 정비창부지, 용산공원 등 정부가 공급하겠다고 제시한 지가 언젠데 너무 협의가 길어지고 있어. 좋은 위치에서도 공공 물량이 나올 수 있다는 모습을 보여줘서 신뢰를 회복해야지. 신도시 교통여건 개선 문제도 해결 과제야. 

이변이 없는 한 문재인 대통령이 임명하는 마지막 장관들이 될 임혜숙(과학기술정보통신부), 박준영(해양수산부), 노형욱(국토교통부) 후보자. 세 사람의 거취 문제를 두고 어젯밤 청와대는 잠을 이루지 못했을 것 같아. 도덕적 결함들이 두루 드러나서 야당이 '부적격 3인방'이라고 비판해왔는데, 여당에서도 "셋 중 최소 한 명은 떨어뜨려야 한다"고 청와대에 의견을 냈거든. 10일 열렸던 임기 4주년 기자회견에서 문 대통령이 직접 세 후보자를 엄호했지만 아무래도 임기 말에 여당의 반발을 무시하고 지나가긴 어려울 거야. 세 사람, 뭐가 문제였는지부터 복습해볼게. 

💎 옵챗 테러가 범죄인 이유 오픈채팅방에 익명으로 들어와 성폭력을 저지르는 걸 ‘옵챗 테러’(오픈채팅방 테러)라고 해. 오픈채팅이 늘면서 옵챗 테러도 함께 증가했어. 이걸 놀이처럼 하는 이들도 늘고 있는데, 처벌받을 수 있다고.