헉😖 재건축 재개발 투자 앞으로 못하나요?😱

매부리언 여러분 🌻 잘 지내고 계세요? 매부리에요😍

매부리언 여러분들을 만난지도 2달이 훌쩍 넘어가네요 😘 함께해주셔서 감사해요. 지난주에 독자분께서 <매부리레터 너무 좋은데 블로그에 올려도 되나요?>라고 의견주셨어요. 네😚 매부리레터는 나눌수록 더 커져요. 매부리레터를 공유해주세요. 친구들에게도 팍팍 추천해주세요. 👉공유할 링크<읽으면 부자되는 뉴스레터, 매부리레터 구독페이지>매부리언님들의 신뢰에 보답하는 매부리레터가 될게요 ☝ 약속!

지난주에 정말 중요한 뉴스가 쏟아졌죠. 여러 뉴스가 있었지만, 우리 매부리언님들이라면 꼭 놓치면 안되는 뉴스 2개를 추렸어요. 정말 정말 중요한 뉴스여서 꼭 읽어주셔야해요👏

하나는, <재건축 재개발 투자 막차 떠났다>인데요.

재건축, 재개발 거래죠. 조합원 지위 양도 제한을 앞당기는 정책이 발표됐어요. 재건축 재개발 거래를 제한한다는 거에요. 파장이 엄청난데요. 매경 부동산전문기자 Son(손동우 기자)가 친절히 풀어줍니다.

조합원 지위 양도를 왜 제한하는거에요?
거래 제한에 해당되는 재개발, 재건축은 어떤 곳들이에요?
그러면 앞으로 재건축, 재개발 물건 투자하면 어떻게 되요?
이 규제의 여파로 다른 부동산들도 영향을 받을까요?
재건축 투자예정이었는데 하지 말까요?

👉재건축, 재개발 투자를 고려하시는 분들, 재건축 재개발 물건 가지고 계신분들은 꼭 보셔야해요.

두번째는, <갭투자 가능해진 원베일리, 나도 청약 해볼까?>

지난주에 함께 이야기한 '황제분양' 래미안원베일리 있죠. 이번에 아주 쇼킹한 일이 벌어졌어요. 바로 실거주의무 조항이 삭제된건데요. 분양가가 부담돼서 청약 패스하셨던 분들도 조금은 가능성이 열렸어요! 청약사상에 유래없는 일이니까 이것도 꼭 읽어보셔야해요

래미안원베일리, 전세 못놓는다면서 왜 바뀌었어요?
전세 놓을수 있게 되면 뭐가 달라져요?
그러면 저는 3억있는데 래미안원베일리 도전해도 될까요?
청약 조건 알려주세요

오늘도 매부리레터, 생각할게 많아요. 저랑 같이 한줄한줄, 찬찬히 읽으면서 투자 배움 함께 나눠봐요😚

이거, 재건축&재개발 투자하지 말라는 얘기죠? 😤

🍍재건축, 재개발 투자 막차 떠납니다

지난 9일 국토교통부와 서울시가 재건축·재개발 지역의 투기수요 차단을 위해 조합원 지위 양도 제한 시점을 앞당긴다고 발표했어요. 앞으로 재건축 단지는 안전진단 통과 이후부터, 재개발 구역은 정비구역 지정 이후부터 시·도지사가 기준일을 별도로 정해 조합원 지위 양도 제한 시점을 앞당길 수 있도록 법 개정을 추진한다는 내용입니다.

자, 그러면 이게 무슨말일까요?

조합원 지위 양도, 한마디로 재건축 재개발 거래를 의미하죠. 우리가 재건축 재개발 물건을 산다는것은, 조합원의 권리를 사고 파는행위니까요. 그러니까 재건축 재개발 거래를 제한한다는거에요.

그러면 재건축 단지는 안전진단 통과 이후부터, 재개발 구역은 정비구역 지정 이후부터 조합원 지위 양도를 제한한다는것은 무슨뜻일까요? 이를 이해하기위해서는 재건축, 재개발 사업 진행표를 먼저 보셔야해요.

🍑재건축

기본계획수립 →안전진단 통과 →정비구역지정 → 추진위 설립 → 조합설립인가 →사업시행인가 →관리처분인가

🍑재개발

기본계획수립 →정비구역 지정 →추진위설립 →조합설립인가 →사업시행인가 →관리처분인가

이렇게 돼있는데요, 빨간색 구역부터 조합원 지위 양도를 제한한다는거에요. 저 흐름표를 보시면, <안전진단>하고 <정비구역 지정>이 흐름표상 거의 앞부분에 있잖아요. 그러니까 아주아주 초기단계부터 재건축 재개발 거래를 제한한다는 내용이에요. 현재 서울은 재건축은 조합설립 인가 이후, 재개발은 관리처분계획 인가 이후부터 조합원 지위 양도가 제한돼있어요. (흐름표상 파란색) 그런데 이 시기를 훨씬 앞당긴다는 거죠.

거래를 막는다는게 모에요?

그러면 이게 무슨말이냐? 조합원의 권리를 사면, 우리가 신축 아파트를 받을수 있게 돼잖아요. 그래서 우리가 재건축, 재개발에 투자를 하는거죠. 그런데 앞으로 서울에서는 안전진단을 통과한 재건축 아파트를 사도 입주권을 받지 못하게 된다는 얘기에요. 신축아파트를 저렴하게 사려고 재건축 재개발 주택을 사는건데, 비싼돈주고 사놓고도 <조합원 지위 양도가 제한돼서> 입주권을 못받으면 무슨 소용이 있겠어요? 그러니까 당연히 사려하는 사람도 없겠죠. 재건축 아파트 주인들이 이제 사정이 생겨서 집을 팔려 해도 집을 팔 수 없고, 사고 싶어도 살수 없는 상황이 되는거죠.

오세훈 서울시장(왼쪽)이 노형욱 국토교통부 장관과 만나서, 조합원 지위양도를 앞당기는 정책을 발표했어요.

오시장님, 도대체 왜 그러신거에요?

다음은 손동우 전문기자와 일문일답.

Q. 재건축은 안전진단 통과, 재개발은 구역지정 이후 '무조건' 조합원 지위 양도가 제한되나요? 　

A. 아니요. 안전진단을 통과한 재건축 아파트와 정비구역 지정된 재개발 사업지에 한해 시·도지사가 기준일을 지정한 경우에 조합원 지위 양도 제한 시기가 앞당겨집니다. 다만 국토교통부 장관이 기준일 지정을 요청하는 경우 시·도지사가 이에 응해야 하는 규정도 있어요. 　

"서울시 도계위가 기준일을 정하는데, 모든 곳에 기준일을 설정하는 게 아니라 일부 지역만 기준일을 정하게 된다" 이게 서울시 설명이에요.

👉그러니까 안전진단 통과한 재건축, 정비구역 지정된 재개발 사업지중에 시도지사가 별도로 또 '지정한' 경우 거래가 제한되는거에요. 어떤 단지를 지정할지 모르니까 사업초기 재건축, 재개발 단지들은 거래가 제한될 위험이 계속 존재하는 거에요.

Q. 기준일 자체를 지자체장 판단에 맡기겠다는 건데, 이러면 어떤 단지는 조합원 지위 양도가 금지되고, 다른 곳은 허용되는 상황이 펼쳐질텐데요?

A. 네. 이런 상황이 벌어집니다. 😫 예를 들어 목동4단지와 5단지가 동시에 안전진단을 통과했는데 4단지는 지위양도가 되고, 5단지는 안되는 상황인거죠. 이러면 당장 규제를 받지 않는 정비사업장으로 단기적인 풍선효과가 일어날 위험이 있죠.

Q. 현재 조합 설립 전 추진위 단계인 재건축인 경우에도 조합원 지위 양도가 제한될 수 있나요? 　

A. 네. 안전진단을 통과했기 때문에 지정 대상자가 될 수 있어요. 국토부와 서울시 관계자는 "원칙적으로는 기존 규정을 적용받지만 투기 우려 등이 심할 경우 도시계획위원회를 열어 시점을 당길 수 있다"고 밝혔습니다 .

Q. 서울시가 기준일을 정하지 않은 재건축, 재개발 사업지는요?

A. 기준일을 정하지 않은 곳은 예전과 동일한 규정이 적용돼요. 즉 재개발은 관리처분 전까지 조합원 지위 양도가 가능하고, 재건축은 조합설립까지 가능합니다. 기준일이 지정되면 그 이후부터는 거래되더라도 매수자는 입주권을 갖지 못하고 향후 현금 청산 대상자가 되는거에요.

Q. 정비사업 조합원 지위양도 시점이 안전진단 통과 시점으로 앞당겨지면 재산권 행사에 제약이 걸리는거 아닌가요? 보통 재건축 안전진단에서 조합설립까지 몇년 정도 걸리나요? 　

A. 네 맞습니다. 팔지도 못하고 사지도 못하는 상황이 되는거죠. 일반적으로 아무 문제 없이 진행될 때 5년 정도 걸린다고 하죠. 하지만 재건축 재개발은 주민 갈등 등 돌발변수가 많아서 10년이 넘는 경우가 다반사에요. 예를 들어 이제서야 분양하는 원베일리는 2002년에 안전진단 통과한 후 2015년이 되서야 조합이 설립됐어요.

Q. 이번 재건축 재개발 규제 발표로 사정권에 들어오는 서울 아파트 단지는 얼마 정도 됩니까? 　

A. 매부리TV가 조사한 결과, 재개발은 정비구역 지정~관리처분인가 사이인 단지가 서울에 171개인데 145개가 이번에 강화된 규제 대상이 됩니다. 대부분 포함되죠. 재건축은 안전진단 통과~조합설립 이전인 곳이 46개인데, 안전진단 받지 않은 단지가 엄청 많으니 대상은 더 넓어지죠. 　

Q. 한번 지정되면 사업 완료시까지 조합원 지위 양도가 제한되나요? 　

A. 안전진단 통과일(안전진단 통과일 이후 정비계획 입안 전에 기준일을 정한 경우에는 기준일)부터 2년 이상 정비계획 입안이 없는 경우, 정비구역 지정일부터 2년 이상 추진위설립 신청이 없는 경우, 추진위설립일부터 2년 이상 조합설립 신청이 없는 경우에는 조합원 지위 양도를 허용해요. 지금도 조합설립 이후 3년간 사업시행인가 미신청, 사업시행인가 이후 3년간 미착공 등에 해당할 때 전매제한이 일시적으로 풀립니다. 　

Q.하지만 토지거래허가구역에서는 위에서 설명한 예외(거래 제한이 되지 않은 경우)를 적용하지 않는다던데요.

A. 네. 조합원 지위 양도 제한 예외를 적용하지 않습니다. 현재 서울 토지거래허가구역은 잠실동, 삼성동, 청담동, 대치동, 압구정, 여의도, 목동, 성수 등이죠.

👉이곳은 2년이상 정비계획이 입안이 없는 등 조합원 거래를 허용하는 '예외'상황일지라도 이를 인정하지 않고, 조합원 거래를 제한한다는 뜻.

Q.이미 사업이 진행중인 정비사업장에도, 이번에 발표된 새 규정이 적용되나요?

A.네 특히 조합이 이미 설립돼 사업이 한창 진행 중인 정비사업장까지 적용될 예정이라 '소급입법' 논란까지 불러올 전망입니다. 지금 잠실5단지나 여의도 시범아파트가 일시적으로 지위양도 제한이 풀린 상태인데 만일 9월에 개정법이 시행되면 바로 거래가 묶입니다. 조합 설립 이전 아파트야 말할 필도 없겠죠? '잠삼대청'·'압여목성'에 주택을 구매하려면 매우 장기간 몸테크할 각오를 해야 할거 같아요. 　

Q. 이번 규제가 시장 전체에 미칠 영향은요?

A. 많은 전문가들이 단기적으로는 안전진단을 막 앞둔 단지로 풍선효과가 불 거라고 예상하더라고요. 하지만 재건축 재개발이 지지부진할 경우에 매물잠김이 계속될 위험이 있죠. 이렇게 되면 새 아파트 쏠림 현상이 다시 나타날 수 있다고 봅니다.

👉안전진단 통과하기 전 초초기 재건축 단지, 이미 완공된 신축아파트의 몸값이 더욱 높아질거란 얘기죠. (이미 풍선효과가 나타나고 있어요. 관련기사→ 목동 침울, 상계동 화색)

Q. 오세훈 서울시장이 당선되면 재건축, 재개발 활성화될 것이라고 하지 않았나요? 왜 재건축 재개발 시장을 묶어놓는거죠?

A. 이건 저의 개인적인 생각입니다만, 실제 오세훈 시장 취임후에 재건축이 상승하면서 서울 집값이 올랐잖아요. 그래서 규제는 풀어주려고 하되, 집값 상승에 대한 책임은 피하기 위해서가 아닐까해요. 정치인이라면 지금 상황에서 '집값 상승'을 부추겼다는 지적만큼 부담되는게 없을 겁니다. <규제풀고 싶지만 집값 상승 책임을 뒤집어 쓰기 싫다>이렇게 보여요.

👉안전진단 완화하면 집값이 뛸수밖에 없으니까 규제는 풀고 싶은데 집값 상승은 막아야하니까 (재건축 재개발)'사지말라'고 엄포를 놓는거죠.

Q. 안전진단 통과한 재건축 아파트, 매수하려고 했는데 해야할까요? 하지말까요?

A. 이번 정책으로 중요한 것은 재건축, 재개발 투자에 상당히 많은 불확실성이 생겼어요. 아직 법이 통과되지는 않았지만, 현재 국회에는 재건축 아파트에 2년 실거주를 해야 조합원 지위양도를 받을수 있는 법안도 계류중이에요. 그러니까 재건축은 현상황에서는 실거주도 해야하고, 거래가 제한될수도 있는 여러 불확실성이 있는 상황이에요. 앞서 얘기했듯이 재건축은 10년 걸릴 것을 각오해야하죠. 장기간 사고 팔수도 없는 여러 가능성을 염두에 두고 결정하셔야할것 같아요.

이번 정책으로 중요한 것은 재건축, 재개발 투자에 상당히 많은 불확실성이 생겼어요. 재건축 재개발이 지지부진할 경우에 매물잠김이 계속될 위험이 있어요. <SON>

💎실거주의무 NO? 래미안원베일리 마지막 로또분양이 됐다💎

🍊래미안원베일리, 실거주 3년 의무 조항이 삭제됐다

여러분 대박사건이에요🙊🙉.

오는 17일 분양하는 래미안원베일리. 역사상 최대 분양가에 공급돼서, 전용59㎡(24평)가 분양가 14억하는, 이 아파트가 실거주 3년 해야하는 의무가 없는 것으로 확인됐어요. 당초 이 아파트는 분양가상한제가 적용돼서 3년 실거주해야하는 것으로 알려졌지만, 알고보니까 예외규정이 적용되는 곳이라는 얘기에요. 그러면 한만디로 전세 놓을 수 있다는건데 분양가 100% 다 가지지 않더라도 청약할수 있겠죠? 입주때 잔금을 전세금으로 채울수 있으니까요.

🍊어쩌다 모집공고가 잘못나간거에요?

원베일리는 당초 모집공고에서 "분양가상한제 적용 주택으로 최대 3년 실거주해야 한다"고 안내했어요. 그런데 돌연, 지난 13일 홈페이지에 실거주의무 조항을 삭제한다고 안내한 것이에요.

알고보니, 규제가 하도 바뀌다보니 시공사도, 모집공고를 승인하는 구청도 헷갈린거에요. 분양가상한제 주택에 실거주 의무를 부여한 주택법 개정안은 지난 2월 19일 시행됐어요. 그런데 이 법은 부칙 3조에서 "2월 19일 이후 분양가상한제를 적용받아 최초 입주자 모집 승인을 신청하는 민간분양아파트부터 실거주 의무 기간을 부여한다"고 명시돼 있어요.

그런데 원베일리는 2020년 12월에 최초 입주자 모집공고를 신청했다는 사실!. 그러니까 이 부칙에 따르면 원베일리는 실거주의무가 적용안되는거죠.

그러니까 모집공고를 승인한 서초구청 측에서 이를 파악하지 못하면서 잘못된 모집공고문이 나가게 된거에요.

"입주자 공고문이 처음 제출됐을 때만 해도 '실거주 의무 규정'이 없었다. (시공사가) 수정해서 다시 들어왔는데 직원이 확인하지 못했고, 이후 정정 처리를 했다. 처음에 제출됐을 때에는 실거주 의무 규정이 없어 계속 그렇게 진행되는 줄 알고 있었다"(서초구청 설명)

그런데 원베일리 청약을 준비한 민원인이, 이거 모집공고문 잘못된거 아니냐고 조합에 물어봤고 조합이 다시 구청에 확인해달라고 하면서 잘못된 모집공고문이 바로 잡히게 된겁니다.! 하마터면 당첨자들만 억울하게 3년 실거주할 뻔했던거죠. 😅

👆삼성물산은 래미안원베일리 홈페이지에 모집공고문 정정을 안내했다.

🍉그러면 래미안원베일리, 청약 저도 한번 넣어볼까요?

이렇게 되니, 판도가 바뀌었어요. 전세를 놓을 수 있는 집이냐 아니냐는 굉장한 큰 차이죠. 원베일리와 인접한 반포동 '아크로리버파크' 전용 59㎡ 아파트 전세 시세가 16억~17억원 선이에요. 원베일리 전용 59㎡ 분양가는 총 12억9500만~14억2500만원이죠. 전세보증금만으로도 원베일리 분양가를 채울수 있어요.!

기존에 전세를 못놓을 경우, 그러니까 100% 실입주해야할 경우는 이 단지는 중도금대출도 안나오고, 입주때 15억원이 넘을 것이기 때문에 주택담보대출도 안나온다고 했죠. 그래서 전용 59㎡를 분양받을 경우 분양가 14억원이 그대로 필요하다고 했어요.

그런데 전세를 놓을 수 있게되면, 계약금 20%와 중도금 60%=11억2000만원만 있어도 도전해볼수 있어요. 만약 중도금 총 6회차중 2회차를 연체한다고 가정하면, 계약금 20%와 중도금 40%=8억4000만원으로 도전가능하고요. 물론 모집공고문에는 중도금 연체와 계약해지에 대한 설명이 나와있지 않아요. (참고로 공정거래위원회 건설사 표준약관상 중도금 3회 이상 연체부터 건설사가 계약 해지를 통보할수 있어요.) 분양가가 최소 평형 전용면적 49㎡(9억원)에 신청한다면, 5억~6억원만으로도 신청해볼수 있겠고요.

💛앞으로 이런 기회가 또 올까요?

인근 아크로리버파크 전용 59㎡ 시세가 25억원정도해요. 8억~11억원 가능한 실수요자들은 시세차익 10억원 아파트에 청약을 노려볼수 있겠죠. 원래는 분양가 14억원을 다채워야한다고 생각했는데, 필요자금이 줄어드니까 더 많은 사람들이 관심을 가질수 있는거에요. 당연히 청약 당첨 가점도 올라가겠죠. 이곳은 아쉽게도, 100% 가점제에요. 추첨제가 없어요. 😭

앞서 얘기했듯, 이제는 분양가상한제가 적용되면 무조건 3년 실거주를 해야해요. 그런데 원베일리가 특이하게, 아주 아주 이례적으로 작년 12월에 모집공고를 신청했던 곳이어서 이번에 '실거주의무'를 피하게된거에요.

그래서 시세차익이 큰 분양가상한제 아파트는 앞으로 나오겠지만, 대출이나 실거주 의무때문에 자금이 많이 필요해요. 서울 청약이 자꾸 우리에게서 멀어지고 있잖아요.😭 그런데 원베일리가 아주 예외적으로 전세 레버리지를 일으킬수 있는 경우가 된거에요. 진짜로 '로또 분양'이 된거에요.

우리 매부리언 여러분들중에서 혹시라도 자금때문에 원베일리 포기하셨던분들은 다시 한번 청약 조건 살펴보세요. 원베일리 1순위 청약은 오는 17일 진행됩니다.

→래미안원베일리 공식 홈페이지

다음번 레터에서는요. 실수요자들의 최대 관심사죠. 갈아타기를 통한 재테크, <이사 잘해서 돈 벌었어요> 이런 주제 이야기 갖고 돌아올게요.

오늘도 매부리레터 읽어주셔서 감사해요. 그럼 또봐요 😘

오늘도 매부리레터 잘 읽어주셔서 감사해요🙆

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