😱 수도권 빌라 66%, 갱신계약 시 보증금 안 낮추면 반환보증 가입 불가능!

수도권 빌라 66%, 갱신계약 시 보증금 안 낮추면 반환보증 가입 불가능! 반환보증 가입 기준이 강화된 여파입니다!

이번 글에서는 2022년에 체결한 전세계약의 보증금과 동일한 금액으로 갱신계약을 체결할 경우 세입자가 전세보증금 반환보증에 가입할 수 없는 수도권 빌라의 비율이 66%가 될 것으로 예상된다는 사실에 대해서 안내해드리겠습니다.

올해부터 연립‧다세대, 단독‧다가구주택은 갱신계약이라고 하더라도 전세보증금(선순위 채권 포함)이 주택 공시가격의 126% 이하일 때만 보증금 반환보증에 가입할 수 있게 됐다는 사실에 대해서는 지난번 매거진 글에서 이미 자세히 안내해드렸는데요.

✅ 갱신계약도 보증금이 공시가격 126% 이하일 때만 반환보증 가입할 수 있어요!

이어 이번 글에서는 이처럼 강화된 반환보증 가입기준이 전체 임대차 시장에 미칠 영향에 대해서 설명드리겠습니다.

👉 수도권 빌라 3분의 2, 동일 보증금으로 갱신 시 보증 가입 불가

프롭테크(부동산+기술) 기업인 집토스는 최근 서울, 경기, 인천에 자리 잡은 연립‧다세대주택(빌라)의 전월세 실거래가와 국토교통부 공시가격을 비교‧분석한 결과를 발표했는데요.

이에 따르면 2022년 수도권 지역에서 체결된 빌라 전세계약의 66%가 기존과 동일한 보증금으로 올해 갱신계약을 체결할 경우 세입자가 전세금 반환보증에 가입하지 못 하는 것으로 나타났습니다.

올해 갱신계약을 앞둔 수도권 전세 빌라의 66%는 기존보다 보증금을 감액하지 않고서는 반환보증 가입이 거절되는 것이죠.

👉 공시가격 10% 하락하면 가입 불가 비율 77%로

그리고 실제 상황은 이보다 더 심각할 수도 있을 것으로 예상되는데요. 이 같은 분석은 지난해 공시가격을 바탕으로 산정한 결과이기 때문이죠. 만약 올해 공시가격이 지난해보다 하락할 경우 더 많은 전세 빌라들이 기존의 보증금으로는 반환보증에 가입할 수 없게 됩니다.

오는 3월에 발표될 예정인 연립‧다세대주택의 공시가격(공동주택가격)이 전년보다 10% 하락할 경우 수도권 빌라 전세 갱신계약의 77%가 보증금을 낮추지 않고서는 반환보증에 가입할 수 없을 것으로 예상된다는 게 해당 연구진의 설명입니다.

👉 갱신계약의 반환보증 가입 기준이 강화됐어요

이처럼 상당수의 전세 갱신계약들이 보증금을 낮추지 않고서는 반환보증에 가입할 수 없게 된 것은 올해부터 갱신계약에 적용되는 보증 가입 가능 기준이 강화됐기 때문인데요.

이미 지난해 5월부터는 연립‧다세대, 단독‧다가구주택의 경우 선순위 채권을 포함한 전세보증금의 금액이 주택 공시가격의 126% 이하일 때만 전세금 반환보증에 가입할 수 있도록 기준이 강화됐는데요.

다만 갱신계약에 한해서는 2023년 12월 31일까지는 종전처럼 보증금이 공시가격의 140% 이하면 반환보증에 가입할 수 있도록 유예기간을 뒀었죠.

그리고 2024년이 되면서 유예기간이 종료됐고, 이에 따라 올해부터는 갱신계약이라고 하더라도 보증금이 주택 공시가격의 126% 이하일 때만 반환보증 가입이 허용됩니다.

👉 인천 86% > 경기 66% > 서울 63%

분석 결과를 지역별로 보다 상세히 살펴보도록 하겠습니다. 동일 보증금으로 갱신계약 시 반환보증 가입이 불가능한 빌라들의 비율은 서울에선 63%, 경기도에선 66%, 인천에선 86%로 나타났는데요. 전세가율이 높은 인천이 특히나 문제가 심각할 것으로 예상됩니다.

기초지자체별로 살펴보면 서울에서는 금천구(87%)의 가입 불가 비율이 가장 높을 것으로 예상되는데요. 인천에서는 계양구(92%), 경기에서는 이천시(87%)의 가입 불가 비율이 가장 높을 것으로 예상되고 있습니다.

최근 1년여간 전세사기 피해가 집중됐던 서울 강서구와 인천 미추홀구에서는 각각 85%와 75%의 빌라 전세계약이 동일 보증금으로 갱신계약 시 반환보증 가입이 불가능 것으로 예상되고 있고요.

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😨 올해부터는 갱신계약도 보증금이 공시가격 126% 이하일 때만 반환보증 가입할 수 있어요!

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 매우 중요한 사실에 대해서 안내해드릴 텐데요.

바로 올해부터는 연립‧다세대, 단독‧다가구주택의 경우 전세 갱신계약이라고 하더라도 전세보증금이 해당 주택 공시가격의 126% 이하일 때만 임차인이 전세보증금 반환보증에 가입할 수 있다는 사실입니다.

지난해까지는 갱신계약의 경우에는 전세보증금이 주택 공시가격의 140% 이하면 반환보증 가입이 가능했지만 올해부터는 이 기준이 신규 계약과 동일한 수준으로 강화됐기 때문이죠.

👉 보증금이 공시가격 126% 이하일 때만 반환보증 가입 가능해요

연립‧다세대, 단독‧다가구‧다중주택의 경우 전세보증금(선순위 채권 포함)이 공시가격(공동주택가격, 개별단독주택가격)의 126% 이하일 때만 세입자가 전세보증금 반환보증에 가입할 수 있는데요.

그 이유는 이 같은 유형의 주택의 경우 공시가격의 140%가 주택가격으로 산정되고, 여기에 담보인정비율 90%를 곱한 값이 반환보증에 가입할 수 있는 보증금 한도로 결정되기 때문입니다.

공시가격이 1억원인 주택의 경우 전세보증금이 1억2600만원(1억원 × 140% × 90%) 이하일 때만 반환보증에 가입할 수 있는 것인데요.

만약 해당 주택에 근저당 등 다른 선순위 채권이 있을 경우에는 전세보증금과 선순위 채권을 합한 금액이 공시가격의 126% 이하여야만 합니다.

👉 2023년 5월부터 기준 강화됐어요

2023년 4월까지만 하더라도 반환보증 가입 심사 과정에 적용되는 담보인정비율은 100%였는데요. 공시가격의 140%에 100%의 담보인정비율을 곱했기 때문에 전세보증금이 공시가격의 140% 이하일 경우에는 반환보증에 가입할 수 있었죠.

하지만 2023년 5월부터는 담보인정비율이 기존의 100%에서 90%로 줄어들면서, 연립‧다세대, 단독‧다가구‧다중주택의 경우 보증금이 공시가격의 126% 이내 범위에 있을 때만 반환보증에 가입할 수 있게 됐습니다.

👉 갱신계약에는 유예기간 뒀었어요

그리고 당시 반환보증 가입 요건을 강화하면서 정부에서는 갱신계약에 한해 2023년 12월 31일까지는 종전처럼 보증금이 공시가격의 140% 이하면 반환보증에 가입할 수 있도록 유예기간을 뒀었는데요.

갱신계약에 적용되는 가입 기준까지 일괄적으로 강화할 경우 시장에 나타날 부작용을 예방하기 위한 조치였습니다.

👉 2024년부터는 갱신계약도 공시가격의 126% 이하여야만 돼요

그리고 2024년의 시작과 함께 이 같은 유예기간도 종료됐는데요. 이에 따라 올해부터는 갱신계약이라고 하더라도 전세보증금이 공시가격의 126% 이하일 때만 세입자가 반환보증에 가입할 수 있게 됐습니다.

전세사기에 대한 우려로 세입자들이 연립‧다세대, 단독‧다가구주택을 대상으로 전세 계약을 체결할 때는 반환보증 가입이 가능한 주택들만을 찾고 있다는 점을 고려하면 갱신계약을 체결하기 위해 보증금을 기존보다 내려야 하는 경우가 적지 않게 늘어날 것으로 예상되고 있습니다.

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