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부동산 시장을 바라보는 한국프롭테크의 관점
한국프롭테크 얼마집 서비스가 직접 발행하는 도시정비사업 관련 칼럼
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🏗️ 한 주간의 도시정비 주요 뉴스를 전달합니다! |
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- 지난 23일 국회 국토위 국감에서 오 시장은 재초환법 개정안과 관련 "서울시민들의 부담이 줄었으면 좋겠다. 법 개정을 위해 시는 (국회에) 적극 요청드린 바 있고 현재 국회 상임위에서 논의 중인 것으로 안다"며 "(법 개정을 위해) 도와주시면 좋겠다"고 강조했다.
- 재초환은 재건축 사업 기간 상승한 집값에서 건축비 등 개발비용과 평균 집값 상승분을 뺀 초과이익이 3000만원을 넘을 경우 일부(10~50%)를 국가 재건축 부담금으로 환수하는 제도다.
- 급격히 오른 공사비 탓에 '로또'를 기대하며 재건축·재개발을 추진한 조합들의 표정이 어두워졌다. 공사비를 올려주지 않으면 공사짓던 손을 놓겠다는 시공사들의 요구를 들어주지 않을 수 없는 상황. '럭셔리'를 표방하는 고급화를 일부 포기하는 대신, '가성비(가격 대비 성능효율)'를 택하는 현장이 늘고 있다.
- 24일 정비업계에 따르면 서울시 노원구 상계뉴타운 재개발 사업 중 가장 규모가 큰 상계2재정비촉진구역(상계2구역) 주택재개발정비사업 조합은 최근 시공사인 대우건설·동부건설과 공사비 증액 협상을 마쳤다. 협상된 금액은 3.3㎡당 595만원. 최근 서울시 아파트 공사현장에서 진행된 협상이 대부분 700만원대에 타결된 것과 비교하면 상당히 낮은 금액이다.
- 서울시가 지난 7~9월 두 달 간 재개발·재건축 조합 운영 실태를 일제히 조사했더니, 정비사업을 마치고도 장기간 해산 또는 청산하지 않은 조합이 올해 상반기에만 167곳에 이르는 것으로 파악됐다고 23일 밝혔다.
- 조합의 해산이 지연되면 그만큼 조합 운영을 위한 각종 경비가 들어가고 조합원에게 가야 할 청산금이 줄어 조합원이 금전적인 피해를 볼 수 있다.
- 올해 11월 재건축과 재개발을 통한 정비사업 아파트의 입주 규모가 약 2만3천가구에 달해 올해 최대치를 기록할 전망이다.
- 23일 부동산R114에 따르면 내달 입주를 앞둔 아파트는 전국 56개 단지, 3만9천260가구(임대 포함)다. 이 가운데 2만2천691가구(57.8%)는 재건축·재개발을 통한 정비사업 아파트로, 올해 월간 최대 규모다.
- 앞으로는 주민 100%가 아닌 75% 이상의 동의만 받아도 신탁 계약 해지가 가능해질 전망이다. 국토교통부는 신탁사가 사업시행자로 정비사업에 참여할 때 필요한 신탁 계약서·시행규정 표준안을 마련했다고 23일 밝혔다.
- 표준안에는 신탁 계약을 체결한 주민 100%가 계약 해지에 동의하지 않더라도, 신탁사가 계약 후 2년 내 사업시행자로 지정되지 못하거나 주민 75% 이상이 찬성할 경우 신탁 계약을 일괄 해지할 수 있도록 했다.
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🏗️ 재건축
- 5만3000여 가구 규모로 추진되는 목동 재건축의 대장주로 꼽히는 목동신시가지 7단지에서 재건축 사업 방식을 놓고 주민 간 갈등이 심화하고 있다. 신탁방식에 찬성하는 단체가 코람코자산신탁을 예비신탁사로 선정하자 반대쪽에서 "불법"이라고 반박하고 나섰다.
- 26일 정비업계에 따르면 재건축 사업 방식을 두고 목동7단지 내 정비사업 추진위원회(정추위)와 재건축 준비위원회(재준위) 간의 갈등의 골이 깊어지고 있다.
- 서울 영등포구 여의도 광장아파트 1·2동이 정밀안전진단을 통과하면서 재건축사업을 할 수 있게 됐다.
- 영등포구청은 지난 26일 광장아파트 1·2동 재건축추진위원회에 아파트 정밀안전진단 결과 D등급이 나왔다고 통보했다. D등급은 조건부로 재건축할 수 있음을 의미한다. 다만 올해 초 국토교통부의 재건축 안전진단 규제 완화로 공공기관 적정성 검토를 생략하고 재건축을 진행할 수 있다.
- 서울 강남구 재건축 최대어로 손꼽히는 대치동 은마아파트 재건축정비사업조합이 정비업계 처음으로 조합원분 모델하우스를 설치해 가구 자재 등을 전시 운영하는 등 사업 확장에 나선다는 계획이다.
- 26일 정비업계에 따르면 은마아파트 조합은 지난 24일 제1회 대의원회를 열어 '조합 사무실 지점(별관) 설치의 건'(5호 안건)을 찬성 의견으로 통과시켰다. 회의에 참석한 대의원 126명 가운데 125명이 찬성했고 기권 1명으로 가결됐다.
- 내달 분양을 앞둔 서울 서초구 잠원동 재건축 대장주인 신반포4지구 재건축 정비사업조합(신반포메이플자이·조감도)이 인근 초등학교 설립을 위해 발 벗고 나섰다. 조합을 포함한 인근 주민은 초등학교 유치를 염원하고 있지만 최근 잇따라 학령인구 감소로 교육청이 학교 신설에 대해 보수적인 태도를 보이고 있어서 우려의 목소리가 높아지고 있다.
- 26일 정비업계에 따르면 신반포4지구 재건축 정비사업조합은 최근 초등학교 건립을 위해 진행되고 있는 설문조사 참여 독려에 적극적으로 나섰다. 설문에 따르면 한국산업관계연구원은 서초구에서 현재 추진 중인 ‘초등학교 설립 타당성’ 용역을 수행하고 있다.
- 노원구 월계동 광운대역을 빠져나오면 철도정비창 위로 100m 가량 긴 보행로가 나온다. 맞은편 아파트 단지로 통하는 길인데 요즘 강북 재건축시장에서 가장 관심이 뜨거운 ‘월계 미미삼(미성·미륭·삼호3차)’ 단지다.
- 26일 찾아간 단지는 각 동마다 1층 입구에 ‘정비계획 입안 동의서’ 안내문이 부착돼 있었다. 지난 6월 정밀안전진단을 통과해 재건축이 확정되자 본격적으로 주민 동의서 확보에 나선 것이다. ‘월계 미미삼’은 중랑천을 따라 위쪽부터 삼호아파트 3차, 미륭아파트, 미성 아파트가 있다.
- 전국 곳곳에서 정비사업장 공사비 갈등의 여진이 이어지고 있다. 원자잿값상승과 고금리 등으로 원가상승압력이 높아진 시공사들이 잇따라 공사비 인상 카드를 꺼내들면서 조합과 마찰을 빚는 사업장이 늘고 있다. 정부의 중재 전문가 파견 제도는 시행에 들어갔지만, 아직까지 현장에 파견된 전문가는 한명도 없는 것으로 나타났다. 정부가 나서서 가격문제를 조율하기도 쉽지 않아 실효성이 낮다는 지적이 나온다.
- 25일 정비업계에 따르면 최근 경기도 남양주시 덕소2구역 재개발 사업이 공사비 증액 문제로 철거작업이 중단됐다.
- 서울 여의도 한양아파트 재건축 사업이 시공사 선정 단계에서 제동이 걸렸다. 사업시행자인 KB부동산신탁이 엉뚱한 땅을 사업 면적에 포함시켜 시공사 입찰 공고를 냈기 때문이다. 신탁사가 정비사업 시행사로 나설 수 있도록 제도가 바뀐 이후 정비계획 내용을 위반한 채로 행정처리를 한 사례여서 주목된다.
- 26일 업계에 따르면 서울시는 여의도 한양아파트 재건축 정비사업의 시공자 선정 추진 과정 중 발생한 위법 사항을 시정하라고 최근 영등포구청에 요청한 것으로 나타났다.
- 1988년 서울올림픽에 맞춰 준공된 서울 송파구 방이동의 5500가구 대단지 '올림픽선수기자촌'이 재건축 속도를 내고 있다. 지난 2월 첫 관문인 안전진단을 통과한 데 이어 조만간 39년 전 이 단지를 설계한 우규승 건축가의 재건축 청사진이 공개될 예정이다. '미니 신도시'급인 1만여 가구 신축이 기대되고, 부동산 매수 심리가 차차 회복되면서 전용 84㎡ 매매가격도 1년5개월 만에 20억원대를 회복했다.
- 방배5구역 재건축 사업 시공계약이 취소된 GS건설·포스코이앤씨·롯데건설이 조합을 상대로 제기한 2000억원대 손해배상 청구소송의 대법원 판결이 나왔다. 대법원은 계약 해제의 귀책 사유가 조합에게 있다고 보고 2심의 손해 배상액(50억 원)도 근거가 없다고 판결했다. 1심에서 손해배상액이 410억 원으로 책정됐던 점을 고려하면 파기환송심에서 조합이 건설사들에게 물어줘야 하는 손해배상액은 50억 원보다 더 늘어날 것으로 확실시된다.
- 재건축 훈풍을 타고 서울 노원구 노후단지들이 사업 속도를 내고 있다. 다만 원자잿값 인상에 따른 공사비 상승으로 조합과 시공사 간의 갈등도 깊어지고 있다. 서울 노원구 월계동 동신아파트(이하 '월계동신아파트')는 관리처분계획인가 단계를 밟고 있어 조합원 이주와 철거, 착공이 눈앞으로 다가왔지만 공사비 갈등이 장기화하면서 협상 매듭을 짓기까지 많은 시간이 지체될 것으로 우려된다.
- 서울 재건축단지 조합원들이 올해 8월 말 기준 재건축초과이익환수부담금(재건축부담금) 예정액이 2조6000억원에 달하는 것으로 나타났다. 특히 용산구의 한 재건축 단지의 경우 재건축부담금 총액이 5000억원이 넘었고 1인당 부담금 역시 8억원에 육박하며 가장 많았다.
- 포(浦)라는 단어가 들어간 다른 동네와 마찬가지로 서울 개포동 역시 과거 이 지역에 진흙땅이 있어서 유래한 이름이다. 근처가 대모산 등으로 둘러싸인 데다 수리시설이 갖춰지지 않은 탓에 사람이 살기는커녕 왕래도 잦지 않았다.
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🏗️ 재개발
- 서울시는 정비사업 방식으로 역세권 장기전세주택을 건립할 때 권리산정기준일을 앞당기고 불필요한 건축행위를 제한하는 등 투기 세력의 유입을 강력하게 차단한다고 26일 밝혔다.
- 시는 역세권 장기전세주택 도시정비형 재개발사업에 투기 세력이 들어오는 것을 막기 위해 이날부터 강력한 투기 방지대책을 가동한다.
- 역세권 장기전세주택 건립사업은 지구단위계획과 정비계획 등 크게 두 가지 방식으로 추진되는 데 이번 대책은 토지 등 소유자의 지분으로 이뤄지는 정비계획 방식에 대한 투기 대응책이다.
- 서울 방배5구역 주택재건축사업조합 재건축 사업 시공계약이 취소된 GS건설·포스코이앤씨·롯데건설 등에게 거액의 손해배상금을 물어줄 전망이다.
- 26일 법조계와 건설 업계 등에 따르면 대법원 민사3부는 최근 GS건설·포스코이앤씨·롯데건설(프리미엄 사업단) 등 3개 건설사가 방배5구역 조합을 상대로 제기한 2077억원 규모의 시공자지위확인소송 상고심을 판결했다.
- 서울 대표 낙후지역인 세운상가 일대에 14만㎡ 가까운 녹지가 조성되고 공동주택 1만 세대 등이 들어선다. 서울시는 이런 내용을 담은 종묘~퇴계로 일대 ‘세운재정비촉진계획’ 변경안을 24일 발표했다.
- 서울 용산구 청파2구역의 재개발사업 정비구역 지정이 가시화되고 있다. 추정 비례율은 99.7%로 추산됐다.
- 구는 지난 20일 청파2 도시정비형 재개발구역의 정비구역 지정 및 정비계획 수립안에 대한 주민공람을 오는 11월 27일까지 진행한다고 밝혔다.
- 서울 용산의 첫 신속통합기획 선정지인 청파2구역의 일반분양가가 3.3㎡당 4337만원으로 결정될 전망이다. 일대는 서울역 인근 저층·노후 주거지로 재개발이 완료될 시 최고 25층, 1953가구가 공급된다.
- 23일 정비업계에 따르면 용산구는 최근 ‘청파2 주택정비형 재개발구역지정 및 정비계획 수립안’에 대한 공람절차를 시작했다. 구는 내달 27일까지 주민 의견을 받은 뒤 이를 반영한 정비계획안을 서울시에 보낼 예정이다.
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🚧 리모델링
- 한때 주택 시장 블루오션으로 떠올랐던 아파트 리모델링 사업이 가파른 공사비 인상 및 각종 인허가 변수에 난항을 겪으며 건설업계가 속앓이 중이다.
- 26일 정비업계에 따르면 아파트 리모델링 공사비가 불과 몇 년 새 30% 이상 가파르게 상승한 것으로 나타났다. 3.3㎡(평)당 공사비가 2021년에는 500만원선이었다면 최근에는 700만~800만원 상당을 요구하는 건설사들이 급증한 것이다.
- 리모델링 정책을 두고 차기 대권주자로 꼽히는 원희룡 국토부 장관과 오세훈 서울시장이 정반대 입장을 보이고 있다. 국토교통부가 ‘1기신도시특별법’ 에 특례조항으로 리모델링으로 늘릴 수 있는 가구 수를 기존의 최대 15%에서 21%로 상향시키자는 의견을 국회에 제출한 가운데, 서울시는 이에 대한 부정적인 입장을 재차 드러냈다.
- 윤석열 대통령의 대선 공약 중 하나인 ‘1기신도시특별법’(노후 계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법)은 1기 신도시처럼 택지조성사업을 마치고 20년이 넘은 면적 100만㎡ 이상 택지에서 정비 사업을 추진할 땐 안전진단·용적률 등 재건축·재개발 관련 규제를 완화해 적용하자는 게 골자다.
- 리모델링을 할 것인가? 재건축을 할 것인가?의 선택을 하기 위해서는 제일 먼저 살펴볼 일이 기존 건축물의 용적률이다. 최초 건축 당시 용적률을 300% 이상을 받았다면 [표]와 같이 현행법상 재건축은 세대수를 줄여야 하는 문제가 발생하기 때문에 현실적으로 실행하기 어렵다. 또한 용적률이 300% 이하를 받은 건축물이라 하더라도 안전진단 등급을 D등급 이하를 받아야 재건축이 가능하다.
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- 서울시 내 재건축·재개발도 일반 총회 의결 요건으로 시공자 선정이 가능해질 전망이다.
- 서울시의회가 시공자 선정 시 전체 조합원 과반수의 찬성을 받도록 한 규정을 삭제하는 개정 작업을 진행하고 있기 때문이다. 시공자 선정시기를 앞당기는 조례를 개정하면서 당초 취지와는 다른 해석이 가능한 문구가 포함됨에 따라 시의회가 결자해지에 나섰다는 분석이다.
- 서울 성동구 응봉1구역 재건축 정비사업이 현대건설 단독 입찰로 유찰됐다.
- 조합은 현대건설의 단독 입찰로 시공사 선정이 유찰됨에 따라 즉시 재공고를 진행했으며, 2차 입찰에서도 현대건설이 단독으로 입찰하면 수의계약 방식으로 연내 시공사 선정을 마무리한다는 방침이다.
- 24일 정비업계에 따르면 응봉1구역 주택재건축정비조합은 이날 시공사 선정을 위한 입찰을 마감한 결과, 현대건설 단독 입찰로 유찰됨에 따라 즉시 재공고를 진행했다.
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신탁방식 도시정비사업의 이해
- 안녕하세요. 구독자님, D-9 행사 날짜가 얼마남지 않았습니다! 얼마집에서 직접 주최하고 주관하는 도시정비사업의 신탁방식 이해 완결판 행사를 진행합니다.
- 강연에서는 신탁과 조합 비교, 신탁사와 계약시 고려해야 할 점, 최근 개정된 법률 등을 알려주는 강연, 합리적인 가격으로 준비했습니다. 많은 관심 및 신청 부탁드립니다 🙏🏻💙
📅 행사 일정
■ 참석 인원 : 현장 50명
■ 일시 : 11월 08일(수) 19시 - 21시
■ 가격 : 10,000원
■ 장소 : 마루180 B1층 (서울 강남구 역삼로 180 지하1층, 네이버지도)
⭐️ 행사 신청 전 필독 사항
* 강연 내용 및 기타 자세한사항은 아래 버튼을 클릭해 행사 신청 페이지에서 확인하실 수 있습니다.
* 본 강의는 인증된 '얼마집' 유저를 대상으로 진행되며, 노쇼를 막기 위해 사전에 소정의 참가비와 함께 얼마집 유저 인증을 필요로 합니다. (얼마집 다운로드 바로가기)
* 추가 문의 사항은 얼마집 고객센터로 문의해주시면, 최대한 빠르게 안내드리도록 하겠습니다. |
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