인천광역시

송도 전에 인천을 먼저 볼게요. 인천은 우리나라의 관문이에요. 인천 국제공항과 인천항이 있어요. 남북으로 긴 모양인데요. 북쪽으로는 김포, 남쪽으로는 부천, 시흥이 있어요. 인구는 295만 명으로 부산(330만 명)과 대구(238만 명)의 중간이에요.  

행정구역으로는 총 7개의 구와 1개의 군이 있어요. 중구, 동구, 서구, 미추홀구, 연수구, 남동구, 부평구, 계양구, 강화군, 옹진군이에요. 

송도 19.2만 명

인천시에서 인구가 가장 많은 구는 서구로 56만 명에 달해요. 그다음으로 남동구가 51만 명이고, 부평구가 48만 명이에요. 미추홀구와 연수구가 각각 40만 명과 38만 명이에요. 

송도의 인구는 꾸준히 증가 추세에 있는데요. 올해 3월 기준 19.2만 명이에요. 

구체적으로 살펴볼게요. 전체적으로 입주 물량이 많은 편인데요. 동구, 서구, 중구, 부평구, 미추홀구에 200% 이상 초과 공급이 진행되고 있어요. 

그럼 이제 송도를 볼게요. 송도는 인천 연수구 송도동이에요. 위치는 인천의 남쪽 끝이에요. 송도는 그냥 송도라고 부르지 않고 '국제도시'라고 하는데요. 처음부터 국내의 글로벌 거점으로 육성하겠다는 큰 꿈을 가지고 출발했기 때문이에요. 지난 2003년부터 30년을 내다보고 시작됐는데요. 현재는 개발의 75%가 완료가 됐다고 볼 수 있어요. 처음 취지와 달리 글로벌 기업 유치에 실패해 반쪽짜리라는 비판도 있지만 주거 인프라로만 보면 국내 최고라 할만해요. 

[송도 국제도시 개요]

• 위치 : 인천광역시 연수구 송도동 일원
• 면적 : 53.36㎢
• 사업비 : 21조 5,442억원
• 사업기간 : 2003년 ~ 2030년
• 계획인구 : 26만 5611명(10만 4112세대)

송도 집값 상승의 선두주자 역할을 한 곳은 1공구인데요. 이곳에는 그 유명한 채드윅 국제학교와 센트럴파크가 있어요. 그밖에도 포스코 자사고, 송도한옥마을 등이 있어요.

현재 송도는 물론이고 인천의 최고가 아파트는 1공구에 모여있는데요. 자녀들을 채드윅에 입학시킨 전지현, 김남주, 유진 등 연예인들이 사는 것으로 유명해요. 최근에는 배우 김광규가 송도에 아파트를 매수하면서 감격스러워 했는데요. 그가 산 집도 1공구에 있어요. 

이 곳의 특징은 센트럴파크 뷰인데요. 공원 뷰가 나오는 더샵센트럴파크에 연예인들이 많이 살아요. 지난해 전지현이 매수한 걸로 알려진 더샵센트럴파크 전용 291제곱미터의 가격은 45억 원이에요. 

지난해까지의 대장 아파트는 3공구에 있는데요. '더샵퍼스트파크' 15블록이에요. 전용 84제곱미터 국평을 기준으로 가장 비쌌어요. 지난해 고점일 때는 호가가 15억 원까지 오르기도 했는데요. 현재는 12.7억 원까지 빠졌어요. 오히려 1공구의 송도센트럴파크 푸르지오가 13.5억 원으로 더 비싼 상황이에요. 

3공구가 기존 대장인 1공구를 제치고 급부상했던 이유는 GTX B 노선 덕분이에요. 송도에서 출발하는 이 노선의 정거장이 최종 '인천대입구역'으로 확정이 됐어요. 이 역이 3공구에 포함이 돼 있는데요. 더샵퍼스트파크에선 도보로 이용할 수 있어요. 하지만 이 단지에선 뷰가 나오는 건 아니에요. 교통에 대한 기대감으로 오르긴 했는데 최근 하락세를 보면 거품이 끼었다는 걸 알 수 있어요.

인천대입구역 인근 

핫플 라이징스타⭐️

1공구가 개발이 완료된 상태라면 3공구엔 아직 개발될 곳이 남아 있는데요. 상권이 활성화 될 예정이에요. 가장 큰 기대를 모으고 있는 건 '신세계 백화점'이에요. 인천대입구역 1번 출구와 이어지고 더샵퍼스트파크에선 도보로 갈 수 있어요. 여기에 롯데몰송도캐슬파크, 이랜드리테일 등의 상업시설이 들어설 예정이에요. 

현재는 테크노파크역 인근 현대아울렛 인근 트리플스트리트가 핫한데요. 향후 인천대입구역 인근에 신세계백화점, 롯데몰, 이랜드리테일까지 들어선다면 신상 핫플로 부상할 가능성이 높아요. 

송도 집값 주요 변수

영구조망 바다뷰🌊

3공구에도 바다 조망 단지가 있는데요. '송도더샵마스터뷰'예요. 잭니클라우스 골프장과 건너편 바다가 뷰가 나와요. 이곳 역시 향후 새로운 건물이 지어질 수 있는 가능성이 제로라 영구 조망에 가까운데요. 

바다 조망이 나오는 평형은 전부 대형이에요. 국평인 전용 84제곱미터는 전부 단지 뷰이기 때문에 더샵퍼스트파크에 비해 가격이 저렴해요. 골프장 뷰가 나오는 전용 125제곱미터의 경우 18억 원에 달해요. 송도 집값을 결정하는 핵중요 변수는 '조망'이에요.

3공구 제2 국제학교

확정 계획은 아직🙅

6공구의 찐 매력

워터프런트 뷰⛲

앞으로 뷰가 좋아질 곳은 6공구인데요. 앞쪽으로는 영구 바다 조망이 나오고 향후 워터프런트 뷰가 생길 예정이에요. 6공구와 3공구 사이에 위치한 워터프런트는 동양의 베네치아를 목표로 호수·수로를 이어 'ㅁ'자 물길을 만드는 거예요. 총 길이는 16.19㎞(수로 폭 40~500m)로 2027년까지 모든 구간 공사가 목표예요. 지난 2019년 첫 삽을 떴고 첫 단계 사업인 1-1단계 사업 준공을 한 달여를 앞두고 있어요. 2단계 사업은 올해 계획에 착수할 예정이에요. 

이 워터프런트가 완공되면 현재 센트럴파크 뷰를 능가하는 호수가 나올 수도 있는데요. 특히 요트 등 관광 사업이 활성화될 경우 6공구의 발전 잠재력은 더욱 커진다고 할 수 있어요.

6공구에는 또다른 핵심 현안이 있는데요. 원래는 8공구에 짓기로 했던 151층 인천타워를 103층으로 축소하고 6공구로 이전을 하기로 한 거예요. 151층 인천타워 계획이 설립된 건 전전임 안상수 시장 시절인데요. 층고 문제로 논란을 빚다 결국 축소했고 원래 계획했던 자리에는 인천타워 대신 주거 시설을 넣기로 한 거예요.

지난 3월 25일 인천시는 투자유치기획위원회를 열고 송도 6·8공구 128만 제곱미터 개발 계획을 조건부로 의결했어요. 구체적인 내용을 보면 워터프런트 맞은편 6공구 부지에 103층 높이의 인천타워를 설립하고 호텔, 전망대, 업무, 주거, 쇼핑, 전시시설 등을 넣는다는 거예요. 

6월 1일 지방선거로

희비 갈릴 듯 🤔

최고의 바다뷰

더샵송도마리나베이

현재까지 최고의 뷰를 자랑하는 곳은 8공구에 있는 '더샵송도마리나베이'예요. 송도에서 전용 84제곱미터로 영구 바다 조망을 가지는 몇 안 되는 단지인데요. 최근 분양한 단지들은 대부분 바다 뷰를 대형 평형에만 배치했어요. 하지만 더샵송도마리나베이는 전용 84제곱에서도 뻥 뚫린 바다 조망을 가질 수 있어요. 

단점은 지하철이 멀어서 교통이 불편하다는 건데요. 서울로 출퇴근을 하지 않는 이상 지하철과 GTX가 먼 게 큰 단점은 아닐 수 있어요. 일단 송도 자체가 크지 않기 때문에 20분이면 한 바퀴를 다 돌 수 있고요. 센트럴파크가 있는 한 가운데보다는 훨씬 더 조용하다는 장점이 있어요. 

📍[어썸 포인트] 송도의 대장은 누규?

송도에서 아파트가 집중적으로 들어선 공구는 1, 2, 3, 6, 8공구예요. GTX B 확정 이전까지 채드윅 국제학교로 시세를 끌어온 대장은 1공구이고요. GTX 이후 대장이 3공구로 이동을 했어요. 교통 호재를 더 크게 인식한 외부 투자자들이 많았기 때문이에요. 

하지만 어썸뷰에선 바다 조망도 없고 동간 거리가 먼 3공구 대장 단지(더샵퍼스트파크)는 실거주 만족도가 떨어질 수 있다는 판단이에요. 송도의 집값을 결정하는 건 조망이에요. 같은 단지라도 조망의 유무에 따라 2~3억 원씩 차이가 나요. 바다 뷰 아파트는 급매도 안 나와요. 

이런 관점에서 볼 때 향후 송도의 대장으로 자리 잡을 곳은 6공구 대형 평형이 될 걸로 보여요. 

송도에 가면~ 🎵

일자리도 있고! 대학교도 있고~!

대학교 캠퍼스도 많은데요. 7공구에는 연세대 캠퍼스, 송도글로벌대학캠퍼스가 있고 5공구에는 카톨릭대학교, 한국외국어대학교 등이 있어요. 송도에 총 7개의 대학이 있어요. 이렇게 대학이 많은 덕분에 연세대 캠퍼스 인근 '트리플 스트리트'에는 젊은 20대들로 붐비는데요. 대학들은 상권 활성화에 큰 기여를 하고 있어요. 

GTX B 호재

여의도 17분 컷

수도권 제2 순환고속도로

도로 교통도 개선될 예정인데요. 수도권 제2 고속도로 구간 중에 착공조차 하지 않은 구간은 인천 안산 구간이 유일해요. 국토교통부는 2021년 고시한 ‘제5차 중기교통시설투자계획’에 수도권제2순환고속도로 인천~안산 구간 준공 계획 목표를 2029년으로 반영했어요.

하지만 국토부는 앞서 얘기한대로 인천~안산 구간의 경우 노선을 계획하고도 람사르습지 훼손 대책 문제로 착공하지 못하고 있어요. 

국토부는 1공구(시화~남송도IC, 8.4km)와 2공구(남송도IC~인천남항, 11.4km)로 나눠 인천안산고속도로 건설을 진행하고 있어요. 국토부는 현재 1공구 기본·실시설계를 하고 있고, 2023년 말 착공할 계획이에요. 
문제가 되는 곳은 2공구인데요. 송도 일부 주민과 환경단체는 람사르습지로 지정돼있는 송도갯벌 훼손 등을 이유로 2공구 건설 원안을 반대했어요. 이에 인천시는 지난해 4월부터 제2순환선 민·관 협의회 태스크포스 회의를 열었고, 지난해 말 우회 노선을 결정했어요 
원안은 해안선 이격거리가 600m였지만 대안 노선은 람사르습지에 영향을 적게 주는 노선이에요. 해안선 이격거리는 약 2km로, 이격거리를 원안보다 더 멀리 두는 방안이에요.

이 뷰 어쩔꺼야! ❤‍🔥

송도 센트럴파크 조망

송도 현장 분위기

거래 거의 없음🙅

"요즘 송도 부동산이 잠잠한데 분위기는 어떤가요?"

"조용하죠. 거래가 거의 없어요. 지난 달에 송도 전체에서 30건 정도 거래가 된 거 같아요."

"급매는 있을까요?"

"이 단지는 송도의 중심이다보니 급매가 많진 않아요. 그리고 올초에 진짜 급매들은 많이 거래가 됐고요."

센트럴파크 전용 84제곱미터의 갭은 6억 원이 넘어요. 전용 84제곱미터의 호가가 11억 원부터 17억 원까지 나와 있는데요. 조망에 따라 가격 차가 커요. 이 단지에서 센트럴파크 뷰를 가장 잘 볼 수 있는 층수는 15층 정도예요. 20층 이상 고층으로 넘어가면 센트럴파크가 잘 보이지 않아요. 

부동산 아주머니는 급매를 찾으려면 채드윅 국제학교 인근 '송도더샵그린워크'가 좋을 거라고 귀띔을 해줬어요. 전용 84제곱미터가 9억 원에 나왔다면 잡아도 좋을 거라고 했어요. 차를 타고 송도더샵그린워크로 이동을 했어요. 

송도는 정말 조용해요. 차가 많이 없다는 점도 마음에 들어요. 도시 곳곳에 조형물이 아기자기하고 예쁘게 돼 있어요. 추천을 받은 단지는 '연송초' 바로 맞은 편에 있어요. 상가에 즐비한 부동산 중 한곳에 들어갔어요. 

"더샵그린워크 2차로 9억 원짜리 급매가 있을까요?"

국토교통부 실거래가를 보면 지난 1월 9억 원에 팔리긴 했어요. 하지만 이건 정말 급매이고 최근 실거래가는 9.85억 원이에요. 역시나 현재 호가는 대부분 10억 원이고, 9억 원 급매는 없다는 답변이 돌아왔어요. 전세는 5.5억 원이에요. 갭이 4억 원 이상이에요. 

이 부동산에선 송도 부동산 시장에 대한 전반적인 설명을 들을 수 있었는데요. 

"송도가 많이 올랐다고 하는데, 아직 시작도 안 했다고 봐요. 앞으로 송도는 판교만큼 올라갈 수 있어요. 사실 학교, 자연환경, 일자리, 상업 인프라를 볼 때 판교보다 낫죠."

"직접 와보니깐 송도가 좋긴 한데 서울에서 넘 머네요."

"송도를 강남에서 먼 걸로 저평가하시면 안 돼요. 송도는 그냥 송도예요. 서울 사람들 기준에서 생각하지 마세요. 앞으로 좋아질 여지가 충분히 더 많아요. 워터프런트, 크루즈항, 인천타워 등은 아직 시작도 안 했어요."

사실 송도를 송도 그 자체만으로 본다는 건 무리가 있어요. 경기권의 모든 집값은 서울 강남과의 거리로 결정돼요. 지난해 송도 집값이 오른 것도 GTX 때문이에요. 

"최근 대장이 3공구로 이동을 했어요. GTX B 노선이 인천대입구역으로 확정이 됐고요. 아파트도 1공구보단 신축이에요. 지금은 주변에 상가가 별로 없는데요. 롯데몰송도캐슬파크, 신세계백화점 등이 들어올 예정이에요."

송도에 직접 와 보지 않은 외지 투자자들에 눈에 가장 좋아 보이는 단지는 3공구의 '송도더샵퍼스트파크'예요. GTX B 정거장에서 도보권에 있는 유일한 아파트 단지로 4년차 신축이에요.

3공구로 넘어오니 분위기가 1공구와는 사뭇 달라요. 곳곳에 빈 땅들이 많이 보여요. 송도더샵퍼스트파크 단지 앞에 내렸어요. 한산한 분위기에 유동 인구가 많이 없어요. 43층 높이의 고층 아파트에 올려다보는 것도 목이 아플 정도예요. 단지 내 동간 거리가 좁고 탁월한 뷰가 없어서 여느 신도시의 대단지와 비슷한 느낌이에요.  

"혹시 급매 있을까요?"

"주인이 팔고 전세로 사는 물건이 있어요. 전용 84제곱미터가 급매로 12억 원이에요. 전세도 시세보다 높은 6억 원이에요."

상당히 괜찮은 가격이에요. 현재 시세는 12.7억 원이고, 지난해 9월 실거래가는 14.7억 원이에요. 올해는 거래가 없었어요. 지난해 호가가 15억 원까지 나왔다는 건 거짓말이 아니에요. 지난해 최고가 대비 무려 3억 원 가까이가 싼 거예요. 

"작년보다 평균적으로 1.5억~2억 원 정도 빠진 거 같아요."

급매라고는 하지만, 갭이 무려 6억 원이에요. '햐... 송도 아파트에 갭이 6억 원이라...'

물론 향후 GTX 개통을 앞두고 추가 상승은 가능할 걸로 보여요. 하지만 시간은 좀 걸릴 거 같아요. 올해부터 3년 동안 물량이 많고 주변 호재가 가시화 되려면 시간이 더 필요하기 때문이에요. 

아마 송도에 대해 잘 몰랐던 열북이들은 송도의 집값에 깜짝 놀랄 거예요. 송도 갭 투자에 6억 원이 든다늬!! 투자금 6억 원은 정말 큰 금액인데요. 용산에 꼬마빌딩도 살 수 있고, 광주 핵중심에 재개발 투자도 할 수 있는 돈이에요. 

굳이 송도에 투자를 해야겠다면 할 수도 있는데요. 1공구 '센트럴파크푸르지오'와 3공구 '더샵퍼스트파크'를 놓고 본다면 투자는 더샵퍼스트파크가 나아요. 최근 가격이 빠졌고 투자자들이 볼 때 대장이기 때문이에요. 현재 시세가 12.7억 원인데 급매 12억 원을 잡으면 7000만 원 벌고 들어가는 거예요. 하지만 실거주로 본다면 '더샵퍼스트파크'를 선택할 것 같아요. 

송도에서도 적은 갭 투자를 할 수 있어요. 가장 처음 아파트 단지가 조성된 2공구에 있어요. 3공구에서 차를 타고 맞은 편 2공구로 건너 갔어요. 송도는 신기하게도 공구별로 분위기가 천차만별이에요. 2공구에 오니 마치 1기 신도시에 온 듯한 느낌을 받았어요. 이곳의 대장은 '송도풍림아이원3단지'예요. 바로 옆에 먼우금 초등학교를 낀 초품아예요. 2005년 입주 단지이다보니 지상 주차장이에요. 1공구와 불과 300m 거리에 불과한데 다른 도시에 온 느낌이에요. 

"같은 송도인데 분위기가 많이 다른 것 같아요."

"그쵸! 여기가 입주가 가장 빠르니깐요."

"갭이 2억 원대도 가능할까요?"

"요즘 전세가 잘 안 나가서 그건 힘들 거 같아요. 가장 저렴하게 나온 매물이 7.5억 원이고, 전세는 잘 받아야 5억 원이에요. 그것도 요즘은 찾는 사람이 잘 없어요. 아주 잘 하면 갭이 2.9억 원 정도 될 거 같아요."

국토부 실거래를 보면 올해 1월 7.85억 원에 거래가 있긴 했어요. 지난해 10월 최고가는 8.3억 원이에요. 그래도 지난해 초 가격인 6억 원대까지 떨어지진 않았어요. 

"오래된 아파트라 신축보다 훨씬 저렴하긴 한데요. 여기도 가격이 오를까요?"

"송도는 오르면 다 같이 오르니깐요. 이 단지도 오를까? 했는데 신축이 가니까 같이 가더라고요. 심지어 연수구 구도심도 두 배로 올랐어요."

"20년이 다 돼 가는데 집 상태는 나쁘지 않아요."

송도 부동산을 돌면서 뼈저리게 느낀 점은 '조망의 중요성'이에요. 송도 집을 투자 목적으로 사려면 뷰가 나오는 아파트를 사야 한다는 확신이 들었어요. 현재까지 영구 조망으로 바다 뷰가 가장 잘 보이는 '더샵송도마리나베이'로 가보기로 했어요. 

송도는 공구별로 이동을 하는데 10분이 채 걸리지 않아요. 6공구와 8공구가 지하철에서 멀어서 교통이 불편하다는 말을 하는데 직접 와보니 전혀 그럴 것 같지 않아요. 오히려 송도러 중에선 지하철로 이동하는 사람들이 많지 않아 보여요. 

가는 길에 전 세대에 테라스가 있다는 8공구의 '힐스테이트송도더테라스'에 들렀어요. 무엇보다 워터프런트 뷰가 궁금했어요. 이 단지에서 최고의 조망이라는 40층 집을 봤는데요. 다소 실망스러웠어요.

오피스텔이라 아파트보다 확실히 집이 좁았어요. 그런데도 2년 전 입주 때보다 가격은 두 배나 올랐어요. 워터프런트 뻥뷰가 보이는 곳은 전용 84제곱미터가 8.8억 원, 뷰가 없는 곳은 7.3억 원이에요. 앞으로 예전 인천타워 자리에 주거 시설이 들어오면 이마저도 가리게 되는 겅요. 영구 조망은 아니에요.

"부동산하면서 이런 말하면 안 되지만, 솔직히 너무 오른 것 같아요. 개인적으로 앞으로 1~2년은 송도 부동산이 주춤할 거 같아요. 괜히 고점에 사서 손해보면 원망 들으니깐 솔직히 얘기하는 거예요."

송도 내에서도 부동산 전망은 엇갈렸어요. 송도의 밝은 면을 크게 보면 "더 간다"고 하고, 그것보다 서울과의 거리를 보면 "너무 올랐다"고 했어요. 

최종 목적지인 마리나베이로 왔어요. 확실히 6공구의 끝이라 외졌다는 느낌이에요. 아직까진 허허벌판에 신축 아파트 단지들만 우뚝 솟아있어요. 무엇보다 기대되는 건 송도 앞바다 뷰예요. 그래도 일단 급매부터 찾아봤어요.

"혹시 급매가 있을까요?"

"네!! 있어요. 시세보다 3억 원 저렴한 집이 있는데 단지 조망이라 바다가 안 보여요. 오는 7월 2년이 돌아와서 파는 건데 현재로선 가장 급매예요."

"이 물건은 왜 급매로 나왔을까요?"

"여기가 아직 2년 차가 안 되서 양도소득세가 많이 나오는데요. 다른 곳에 대출 때문에 급하게 나온 거예요. 많이 올랐으니까 양도세 중과 맞고도 그냥 파는 거예요."

"그럼 바다 조망 중에서 급매는 있을까요?"

"아뇨! 바다뷰를 집주인들이 급매로 내놓진 않죠. 그냥 전세로 돌리고 가져가죠."

결국 전세로 나온 집을 봤어요. 3000세대가 넘는 단지 내에서도 바다뷰가 나오는 세대는 많지 않았는데요. 6층과 9층을 봤는데 확실히 9층 뷰가 훨씬 더 좋았어요.

다시 한번 조망의 중요성을 느끼는 순간이에요. 조망이 있는 곳은 전용 84제곱미터가 12억 원이고 가격 조정이 되지 않아요. 하지만 조망이 없으면 9억 원이에요. 

📍[어썸 포인트] 송도에서 집 살 땐 뭘 봐야할까?

각 지역별로 집값 결정에 중요한 변수들이 있어요. 일반적으로 교통이 가장 중요해요. 그런데 송도에선 교통보단 채드윅, 채드윅보단 조망이란 판단이에요. 서울러들이 송도에 왜 올까?라는 생각해보면 금방 답이 나오는데요. 송도가 아무리 살기 좋아도 서울까지 출퇴근을 하면서 송도에 살진 않을 거예요. 송도 실거주자들은 출퇴근이 자유로운 연예인이나 자영업자 등이에요. GTX가 호재가 맞지만 역 바로 옆에 있는 단지가 가장 좋은 건 아니라는 거예요. 어차피 송도 내에서 차를 타면 멀어봤자 20분이에요. 

채드윅도 송도로 오는 중요한 요인이긴 한데요. 아이들은 언젠간 졸업을 해요. 채드윅을 보기 위해서 꼭! 집을 살 필요는 없어요. 그냥  전세로 살면 돼요. 결국 가격도 안 떨어지고 팔기도 쉬운 집은 영구 조망 뷰가 있는 곳이에요.