😨 임대소득 추계신고하면 종합소득세 더 낼 수 있어요!

임대소득 추계신고하면 종합소득세 더 낼 수 있어요!

✅ 간주임대료로 산정되는 금액이 늘어나고, 차감되는 항목은 없어져요!

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 임대소득에 대한 종합소득세 신고를 추계 신고로 진행할 경우 장부를 바탕으로 신고하는 기장 신고보다 세금을 더 내게 될 수 있는 이유에 대해서 설명해 드리겠습니다.

👉 추계 신고와 기장 신고는 이렇게 달라요

원래 세금 신고는 기장 신고 방식으로 하는 게 원칙인데요. 장부에 기입한 매출과 지출 내역에 따라 소득금액을 산정하고 이에 따라 소득세를 납부하는 게 원칙입니다. 장부에 기입된 내용을 바탕으로 신고한다는 뜻에서 이를 기장 신고라고 부르고요.

이와 반대로 장부를 작성하지 않은 채 하는 세금 신고는 무기장 신고 혹은 추계 신고라고 부르는데요. 추산한 소득을 바탕으로 세금을 계산해, 신고·납부한다는 뜻에서 추계 신고라고 부르고 있죠.

세법에 따라 사업자가 기장 신고를 하지 않고, 추계 신고를 하게 되면 장부 작성 의무를 위반한 것에 대한 불이익으로 가산세가 부과되는데요. 추계 신고를 할 경우 산출세액의 20%에 달하는 ‘무기장 가산세’ 등이 부과됩니다.

👉 간주임대료가 더 많이 산정돼 소득세도 더 많이 내요

게다가 부동산 임대소득의 경우에는 가산세와는 별도로 애초에 추계 신고를 하게 되면 기장 신고를 했을 때보다 더 많은 소득세가 부과되는데요.

이는 바로 간주임대료 때문입니다. 간주임대료란 전세보증금과 같은 임대보증금을 통해서 임대인이 얻을 수 있었을 것으로 추정되는 이자 수익 역시 임대수입으로 간주해 소득세를 부과하는 제도인데요.

👉 간주임대료 산정방식이 이렇게 달라집니다

추계 신고를 하게 되면 간주임대료로 산정되는 금액이 어째서, 그리고 얼마나 더 늘어나는지 살펴보도록 하겠습니다.

기장 신고를 하면 임대보증금에서 건물 취득가액을 뺀 금액에다가 간주임대료 이율을 곱하고 이 금액에서 다시 임대보증금의 은행예금 이자를 차감하는 방식으로 간주임대료를 계산하고 있습니다.

이를 공식으로 나타내면 아래와 같죠.

✅ 기장 방식으로 간주임대료 계산 시

: (임대보증금 – 건물취득가액) × 정기예금 이자율 – 임대보증금의 은행예금 이자 (정기예금 이자율‧2024년 귀속 연 3.5%)

그런데 임대소득을 추계 신고하면 임대보증금에다가 그냥 정기예금 이자율만 곱하는 방식으로 훨씬 더 간단하게 간주임대료를 계산합니다.

✅ 추계 신고로 간주임대료 계산 시

: 임대보증금 × 정기예금 이자율 (정기예금 이자율‧2024년 귀속 연 3.5%)

위에서 확인하신 것처럼 기장 신고를 하면 일단 임대보증금에서 건물 취득가액을 빼고, 이 금액에다 간주임대료 이율을 곱한 뒤 여기에서 임대보증금의 은행예금 이자를 다시 한번 차감하는 방식으로 간주임대료를 계산하는데요.

이와 달리 추계 신고를 하면 차감되는 항목이 전혀 없고, 임대보증금에 곧바로 간주임대료 이율을 곱해서 간주임대료를 산정하기 때문에 간주임대료가 더 크게 나올 수밖에 없죠.

또한 추계 신고를 한 것에 대한 처벌로 산출세액의 20%에 해당하는 무기장 가산세까지 부담해야 하고요.

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💸 종합소득세.. 똑같이 분리과세해도 주임사가 일반 임대인보다 세금 덜 냅니다!

✅ 분리과세 시 세금은 주임사인지 일반 임대인인지에 따라 다르게 결정돼요!

아래 나와있는 자리톡 매거진글에서는 연간 총수입금액(매출)이 2000만원 이하인 주택임대소득에 대해서는 납세자가 종합과세와 분리과세 중 자신에게 유리한 과세방식을 선택해 세금을 신고‧납부할 수 있다는 사실에 대해서 설명해 드렸는데요.

이어서 이번 글에서는 분리과세 선택 시 어떤 방식으로 세금이 결정되는지에 대해서 설명드리겠습니다.

똑같은 금액의 주택임대소득에 대해 분리과세를 선택했다고 하더라도 세무서와 시‧군‧구에 동시에 등록한 등록임대사업자(일명 주임사)에게 적용되는 필요경비율과 공제금액이 더 크고, 높은데요.

등록임대사업자에게는 최대 75%의 세액감면도 적용되죠. 그렇기 때문에 분리과세를 선택할 경우 등록임대사업자에게 부과되는 소득세는 일반 임대사업자에게 부과되는 소득세보다 적게 결정되는데요.

등록‧일반 임대사업자 유형별로 분리과세 시 소득세가 계산되는 방식에 대해서 나눠서 설명드리겠습니다.

👉 주임사인지 일반 임대인인지에 따라 내야 하는 세금이 달라요

연간 총수입금액 2000만원 이하 주택임대소득에 대해 분리과세를 선택할 경우 그 세액을 결정하는 계산식은 해당 임대주택이 세무서에만 등록된 일반 임대주택인지, 아니면 세무서와 함께 시‧군‧구에도 등록된 등록임대주택인지에 따라서 상당 부분 달라지게 되는데요.

쉽게 짐작하실 수 있듯이 등록임대주택, 등록임대사업자(일명 주임사)에게 주어지는 세제 혜택이 더 큰 편입니다.

등록임대사업자로 등록할 경우 보증금과 차임의 인상률이 제한되는 대신 소득세, 양도세 등의 세금에 대해 여러 세제상의 혜택이 주어지기 때문입니다.

👉 일반 임대인 세금은 이렇게 결정돼요!

분리과세를 선택하게 되면 국세청이 해당 임대사업자의 필요경비와 소득금액을 추산해서 세금을 추계 방식으로 부과하는데요. 먼저 시‧군‧구에는 등록하지 않은 일반 임대사업자의 분리과세 세액이 결정되는 방식에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.

일반 임대사업자의 경우 월세와 간주임대료를 합한 수입금액의 50%가 사업체의 필요경비로 인정되는데요. 사업체의 소득금액은 수입금액(매출)에서 필요경비(비용)를 차감해서 구하므로 일반 임대사업자라면 수입금액의 50%가 소득금액으로 산정됩니다.

👉 이럴 때는 소득공제가 적용됩니다!

그리고 여기서 한 가지 꼭 알고 계셔야 하는 사실이 있는데요.

주택임대소득을 제외한 다른 종합소득금액이 2000만원 이하인 일반 임대사업자에게는 200만원의 소득공제가 적용됩니다. 소득금액에서 200만원을 차감해 주는 것이죠.

그렇기 때문에 이런 임대인이라면 [수입금액 – 필요경비 – 200만원] 금액이 과세표준으로 산정되는 것이죠.

이렇게 과세표준을 산정한 뒤에는 여기에 14%의 분리과세 세율을 적용해 소득세를 부과하고 있습니다. 일반 임대사업자의 경우에는 따로 적용되는 세액감면은 없고요. 과세표준의 14%가 주택임대소득에 대한 소득세가 되는 것이죠.

✅ 일반 임대사업자 분리과세 세액 결정 방식 -

결정세액 = [수입금액 – 필요경비(수입금액 50%) - 200만원(조건 충족 시)] × 14%

👉 등록임대사업자가 내는 세금은 이렇게 결정돼요

세무서와 함께 시‧군‧구에도 등록한 등록임대사업자에게는 일반 임대사업자보다 더 높은 필요경비율과 더 많은 소득공제가 적용되는데요. 최대 75%의 세액감면도 함께 적용됩니다. (계속~~~~~~)

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