두부먹고 내집마련 한걸음 더
💌 2024년 5월 28일 두부레터입니다.
오늘은 잠시 경매시리즈를 쉬고 조금 가볍게 담았습니다. 🤓
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# 2030년에 과연 새집에 들어갈 수 있을까?
5월 22일, 1기 신도시 선도지구 선정계획이 나왔어요.
1기 신도시 재정비를 해야하는데, 올해 안으로 최소 2만6천호를 우선 선정하겠다는 거예요.
잠깐! 1기 신도시란,
노태우 정부 시절, 대한민국 역사상 최대 주택 건설 프로젝트로 시작돼요. 지금 3기 신도시를 만드는 중이니, 얼마나 노후가 됐겠어요. 첫 입주가 1991년이었으니 30년이 훌쩍 넘은거죠.
지도 보면, 분당(성남시), 일산(고양시), 중동(부천시), 평촌(안양시), 산본(군포시)입니다.
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선도지구는 무엇?
이번에 발표한 선도지구는 1기 신도시 중 재건축이 가장 먼저 시작될 일종의 시범단지예요. 정부가 대대적으로 발표했으니 모범을 보여야겠죠? 그래서 정부+지자체가 손잡고 속도를 낼겁니다. 그동안 '할거야 말거야' 했던 1기 신도시 재건축 사업에 드디어 속도가 붙게 된거죠.
상당히 파격적이다
2만6천호란 물량은 예상보다 많은 숫자입니다. 1기 신도시 정비 대상 주택 물량의 10∼15% 수준이에요. 원래 이게 약 5%정도였거든요.
물론 이건 초기 물량이고, 매년 일정 물량을 선정해 순차적으로 재건축을 추진합니다. 이걸 숫자로 보면, 분당의 경우 올해 8000가구 -> 내년 6000가구 -> 2026년 5000가구... 이런 식으로 2033년까지 10년 간 총 8만4000가구를 손본다는 거죠. 분당에서만 8만 4천가구가 새로운 집으로 탈바꿈합니다.
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진행도 계획적이다
5월 22일 계획이 발표됐죠. 그러고 한 달 뒤 공모를 시작합니다. 9월에 제안서를 접수하고, 10월 평가를 거친 뒤 11월 선도 지구를 최종 선정합니다.
중요한 건 '27년 착공, '30년 입주라는 빅피처인데, 이것만 보면 공사기간은 3년밖에 걸리지 않아요. 최소 2만6천호가 2030년에 새것으로 바뀐다는 거죠.
원래 정비사업은 재건축 조합 설립, 안전진단 등 사전 절차가 오래 걸려 통상 10년 정도 걸립니다. 이걸 지금 약 6년으로 단축한다는 거예요.
계획은 좋은데요...!
여기서 불현듯 떠오릅니다. 아니, 2만6천호를 한꺼번에 재건축하면, 여기 살던 사람들 다 어디로 가지?
재건축하면 대개 주변에 전월세로 살게 됩니다. 그럼 인근에 물량이 충분해야 하는데 이거에 대한 대책이 구체적인가 입니다.
갑자기 이 사람들이 전월세로 몰리면 인근 전세 매물이 줄고 전세가가 급등하는 전세대란이 벌어질 겁니다. 전세가는 매매가를 끌어올리니, 집값이 무섭게 치고 올라갈 수 있어요.
물론 이거에 대한 대책도 같이 내놨는데요, 두루뭉술하고 충분히 설득력이 있어보이진 않습니다.
계획대로 될까 싶은...
1기 신도시 재정비는 이에 낀 가시처럼 빨리 해결해야 할 난제이긴 했습니다. 그동안 한다 안한다 말도 많았고요. 이번에 제대로 칼을 빼들고 계획을 짠 건 맞습니다. 구체적이고, 이렇게만 시행된다면 정말 단 기간에 놀라운 성과를 이뤄낼 수 있겠죠.
그런데, '사전청약 폐지' 소식 기억나시나요? 한 정부에서 야심차게 시작한 것이 용두사미 된 꼴의 전형적 사례죠. '어랏, 생각보다 추진이 안되네?'라면서 슬그머니 꼬리를 내렸으니까요. 이번 1기 신도시 재정비 계획을 보자니 이와 비슷한 몇몇 우려점이 발견됩니다.
과연 2030년 입주가 가능한가? 부동산 시장만큼 변수가 큰 곳도 없죠. 지금만 보더라도 국제정세가 불안정하니 자잿값이 상승하고 공사비 급등으로 이어졌어요. 그럼 분담금이 높아져 집주인들이 거세게 반발합니다. 1억 내던 걸 2,3억 더 내라 하니까요. 반발이 지속화되면 공사가 지연될 수 있습니다.
그리고 과연 사업성 확보할 수 있는 곳이 몇 군데나 될까 입니다. 건설사 입장에선 일반분양 잘 팔려야 돈을 버는데, 분당이나 일산 외 사업성 떨어지는 곳은 입찰하려고 하지 않겠죠. 건물 짓겠다는 곳이 없다면 일정이 또 지연될 수 있습니다.
부동산 대책이 나올때마다 '과연 가능한가'라는 숫자가 등장하죠. 이번 2만6천호라는 숫자도 눈에는 띄지만, 이제껏 실패사례가 반복됐던 걸 생각하면 그리 설득력있는 숫자로는 보이지 않습니다. 물론 이러한 우려에 대한 구체적 방안이 차차 나온다면 더할 나위 없이 성공적 사례가 될 수는 있겠지만요.😑
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# 청약 조건이 헷갈려요
청약 공고문을 볼 때마다 헷갈리는 게 있을 겁니다. 그리고 너무 깨알같이 써놔서 무슨 소린지 알아듣기 힘들 때도 있고요. 그런 것만 모아서 일목요연하게 정리한 기사를 두부가 한 번 더 소개합니다. [기사보기]
👉궁금1. 두부는 형과 살고 있다. 형은 이미 집 한 채 갖고 있고 전세를 둔 상태다. 두부와 형은 같은 세대별 주민등록표에 등재되어 있는데 두부가 무주택세대 구성원으로 인정받을 수 있을까?
🙆♀️정답: yes!
세대원 판단 기준은 입주자모집공고일 현재, 청약 신청자 및 배우자의 세대별 주민등록표 및 가족관계입니다. 여기서 중요한 건 형제·자매는 *직계존비속(아래 용어설명 참조)이 아니라는 거예요. 두부와 같은 세대별 주민등록표에 등재되더라도 형제자매는 세대원으로 인정되지 않아요. 즉, 형이 집을 2개, 3개 갖고 있던 두부의 주택 소유 판단에는 아무런 영향을 미치지 않습니다.
👉궁금2. 유주택자여도 청약 자격을 유지할 수 있을까?
🙆♀️정답: yes!
단, 기준이 있는데요. 전용면적 60㎡ 이하 소형주택, 또는 공시가 기준 지방 1억 원, 수도권 1억6000만 원 이하인 저가 주택은 청약에서 무주택으로 간주해요. 왜냐면 청약 제도에서 지방의 저가 주택과 주요 입지의 고가 아파트는 다르게 보거든요. 그리고 작년 11월, 저가 주택에 대한 기준이 완화됐어요. 원래는 지방 8000만 원, 수도권 1억3000만 원 이하였답니다.
아! 올해 2024년에만 적용되는 예외 사항이 있어요. 전세사기가 하도 심해서 생긴 건데요. 만약 전세사기 등으로 세들어 살던 집을 '울며 겨자 먹기로' 매입했다면 주목하세요. 가령 경매로 넘어가도 내 보증금을 못 받을 것 같으니 차라리 그냥 내가 사고말지, 이런 경우요. 이건 피해자로 간주하여, 이렇게 구매한 집은 청약 제도에서 1주택으로 치지 않습니다.
단, 세입자가 1년 이상 거주하던 주택을 매입해 생애 최초로 취득한 경우, 전용면적 60㎡이하이고 실거래가 지방 2억 원, 수도권은 3억 원 이하란 조건이 붙어요.
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🛎️ 부동산 용어
직계존속과 직계비속 이란?
두부를 중심으로 알아볼게요. 두부의 부모와 조부모까지 직계존속입니다. 직계존속에서 '존'은 높다는 뜻. 그러니 두부보다 위를 직계존속이라 해요.
두부의 자녀(며느리, 사위)와 손자까지는 직계비속입니다. 여기서 '비'는 낮다는 뜻. 즉 두부 밑으로 내려가는 혈족이 됩니다.
그러나 형제자매는 두부와 신분이 같죠. 수직이 아니라 수평이에요. 이를 방계라고 합니다.
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두부가 '부동산 초보를 위한 청약 가이드' 시리즈를 시작합니다. 청약통장 1순위 되는 방법 궁금하시죠? 구독알림 하시면 시리즈를 놓치지 않고 보실 수 있어요!
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주1회 오는 두부레터가 아쉽다고요? 두부를 좀 더 자주 만나고 싶다면 두부 텔레그램으로 놀러오세요! 매일 부동산 소식을 빠르게 전달드려요. 😘
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# 빌라가 팔리는 이유
최근 새 아파트를 마련하기 위해 재개발 구역 내 빌라나 단독주택을 매수하는 투자자가 늘고 있어요. 비교적 적은 금액으로 새 아파트를 받을 수 있기 때문인데요. 서울에선 비싼 재건축 추진 단지를 매수하는 것보다 재개발 구역 내 주택을 프리미엄을 주고 사는 게 이득이라는 얘기까지 나와요.
# 줍줍이 땡기시나요?
'줍줍=로또' 공식이 흔들리고 있어요. 부동산 경기가 꺾이니 줍줍으로 나온 가구의 분양가가 시세에 비해 아주 저렴하지 않거나, 저렴하더라도 주택 매수 심리가 줄어든 탓이죠. 최근 무순위 청약 시장에서도 미분양 증가로 *임의공급과 다회차 모집 단지가 늘어나고 있어요.
*정상적인 청약을 이용하는 절차가 아닌 무순위청약이나 청약통장 없이 청약이 가능한 것.
# 검단신도시 주목!
서울 전셋값이 급등하며 실수요 매수세 대안으로 검단신도시가 부상하고 있어요. 그렇지만 전용84㎡ 기준 매매 시세는 5억원 중반에서 7억원 중반으로, 서울의 웬만한 지역 전셋값과 맞먹어요. 검단신도시는 한 때 ‘공급 폭탄 지역’으로 불렸는데요, 교통 호재로 급부상 중입니다.
# 전세 이어 월세까지...
서울 아파트 전세난이 월세난으로 확대되는 것 같아요. 지난 20일 기준 서울의 월세 매물은 1만7088건으로, 한 달 전과 비교해 947건이나 감소했어요.
# 다주택자 규제, 결과 터졌나?
최근 들어 서울 아파트 ‘쏠림’ 현상이 더 심해지고 있어요. 최근 1년간 서울은 6.16% 상승했어요. 올해 들어 50억원 고가주택 거래도 폭증했고요. 문재인 정부 때 도입된 다주택자 규제가 거의 그대로 유지되면서 ‘지방 이탈·서울 쏠림’을 더욱 가중시키고 있다는 지적이에요.
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