😨 다주택자 대출 만기연장, 대환대출 불허하는 방안 추진 중입니다!

✅ 등록임대사업자뿐 아니라 일반 다주택자에게도 초고강도 규제 적용될 가능성 높아졌어요!

✅ 수도권·규제지역 아파트 다주택자만 ‘핀셋 규제’할 가능성 있습니다

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 수도권과 규제지역에 아파트를 보유한 다주택자에 대한 대출 만기 연장이 원천 차단될 가능성이 높아지고 있다는 소식에 대해서 전해드리겠습니다.

직전 매거진글에서는 금융당국이 등록임대사업자(일명 주임사)들이 대출받는 ‘주거용 임대사업자 대출’을 대상으로 만기 연장 심사 과정에서 RTI(연간 임대소득 대비 이자 상환비율) 기준을 적용하는 방식으로 연장 심사를 강화할 것으로 예상된다는 사실에 대해서 설명드렸습니다.

이와 함께 임대사업자에 대한 세제 혜택 축소 역시 추진될 것으로 예상된다고 설명드렸죠.

하지만 불과 며칠 사이 등록임대사업자뿐 아니라 일반 다주택자에게까지 적용 범위를 훨씬 더 넓힌 초고강도 대출 규제 정책이 추진될 가능성이 크게 높아졌는데요.

이재명 대통령이 임대사업자의 대출 연장 심사 과정에서 RTI를 적용하는 것을 훨씬 더 뛰어넘어 일반 다주택자들한테까지 강도 높은 규제를 적용할 것을 지난 2월 20일에 공식적으로 지시했기 때문입니다.

👉 대통령이 직접 다주택자 대출 규제 지시했습니다

대통령의 발언인 만큼 X(구 트위터)에 실린 그 전문을 모두 소개하겠습니다.

“왜 RTI 규제만 검토하나요?”

“대출기간 만료 후에 하는 대출연장이나 대환대출은 본질적으로 신규대출과 다르지 않습니다.”

“그러니 기존 다주택에 대한 대출연장이나 대환도 신규 다주택 구입에 가하는 대출규제와 동일해야 공평하지 않을까요?”

“일거에 대출을 완전히 해소하는 것이 충격이 너무 크다면 1년 내 50%, 2년 내 100% 해소처럼 최소한의 기간을 두고 점진적으로 시행할 수도 있겠지요.”

“신규 다주택에 대한 대출규제 내용 보고, 기존 다주택에 대한 대출 연장 및 대환 현황과 이에 대한 확실한 규제 방안 검토를 내각과 비서실에 지시했습니다”

“‘국민이 주인인 나라, 함께 행복한 대한민국’”을 위해, 부동산 불로소득 공화국은 반드시 혁파해야 합니다."

(이재명 대통령, 2월 20일)

👉 다주택자 만기 연장, 대환 대출 불허하는 방안 논의 중입니다

그리고 이렇게 대통령이 직접 지시를 내리자 금융위원회 등 금융당국과 5대 은행 등 주요 금융기관들은 발 빠르게 움직이기 시작했는데요.

언론에 따르면 금융위원회와 5대 은행, 신협·새마을금고 등 상호금융권은 오는 24일 회의를 열고 다주택자 대출 연장 관행 개선을 위한 3차 회의를 개최할 예정입니다.

그리고 언론에 따르면 현재 금융당국에서는 다주택자의 만기 연장과 대환대출에 신규 주택담보대출과 같은 수준의 0% LTV(주택담보대출비율)를 적용하는 방안을 논의 중인데요.

LTV가 0%라는 말은 다주택자는 앞으로 만기가 돌아온 대출을 연장할 수도, 대환대출을 받을 수도 없다는 뜻입니다. 어떻게든 대출을 갚아야만 한다는 뜻이죠.

앞선 1, 2차 회의에서 주로 금융권의 다주택자 대출 취급 현황과 만기 구조를 점검하는 데 초점이 맞춰졌다면, 오는 3차 회의에서는 다주택자가 보유하고 있는 대출의 총량을 줄이는 방안 등 구체적인 실행 조치가 논의될 것으로 전망되고 있고요.

👉 수도권·규제지역 아파트 다주택자만 ‘핀셋 규제’할 가능성 있습니다

지역, 주택 유형마다 부동산 시장의 상황이 다르기 때문에 지역·유형별로 차등적인 대출 규제 방안이 적용될 것으로 예상되는데요.

언론에 따르면 금융당국에서는 주택의 유형과 소재지를 세분화해 수도권과 규제지역에 아파트를 보유한 다주택자를 우선 관리 대상으로 삼는 방안을 검토하고 있습니다.

서울과 경기 12개 지역에 아파트를 소유한 다주택자가 만기 연장 불허와 같은 초고강도 대출 규제 정책의 적용을 받을 것으로 예상되는 상황입니다.

🔎 *경기 12개 지역(경기 과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시)

금융감독원에서는 이 같은 선별적인 규제 적용을 위한 준비 작업을 마친 것으로 알려졌는데요.

이미 지난 20일에 태스크포스(TF)를 구성해 다주택자 주택담보대출을 차주 유형별(개인·개인사업자), 대출구조별(일시상환·분할상환), 담보 유형별(아파트·비아파트), 지역별(수도권·지방) 등으로 구분한 뒤 전 금융권을 대상으로 다주택자 대출 현황을 분석 중입니다.

👉 단계적으로 상환하는 방안 나올 수 있어요

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💵 디주택자가 무주택자에게 집 팔 때는 실거주 의무 최장 2년 유예돼요! 기존 세입자 계약기간까지!

✅ 다주택자 양도세 중과 유예 후속 조치가 나왔어요!

✅ 5월 9일까지 계약 체결한 뒤 4·6개월 안에 잔금·등기 마쳐야 중과 피할 수 있어요!

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 정부에서 다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예를 연장하지 않고, 애초에 예정됐던 대로 오는 5월 9일에 종료시키기로 결정했다는 사실에 대해서는 지난번 글에서도 설명드렸는데요.

이번 글에서는 그 이후에 정부가 추가적으로 내놓은 조치들에 대해서 살펴보겠습니다.

👉 무주택자가 다주택자 집 살 때만 실거주 의무 유예

구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관은 지난 10일 청와대에서 열린 국무회의에서 ‘무주택자가 세입자가 이미 살고 있는 토지거래허가구역 내 다주택자의 매물을 매수할 경우 기존 세입자의 남은 계약기간 한도 내에서 최대 2년간 실거주 의무를 유예시켜 주는 방안’을 발표했는데요.

이와 함께 ‘5월 9일까지 매매 계약을 체결할 경우 서울 강남·서초·송파·용산구는 4개월 뒤까지, 그 외 토지거래허가구역은 6개월 뒤까지 잔금 납부와 소유권이전등기를 완료하면 주택을 매도한 다주택자에게 양도세 중과를 적용하지 않는 방안도 발표했습니다.

'10·15 부동산 대책'에 따라 서울 전역과 경기 12개 지역에서 주택을 매수할 경우에는 취득일부터 최소 2년간은 실거주해야 하는데, 다주택자가 내놓은 주택을 매수한 무주택자에 한해서는 최장 2년까지 실거주 의무를 유예해 주는 것이죠.

👉 기존 세입자 계약갱신 거절할 수 있어요

주택임대차보호법에 따라 소유주가 직접 해당 주택에 거주하려 할 경우에는 세입자의 계약갱신청구권 사용 요청을 거부할 수 있는데요. 이는 새롭게 주택을 매수해 임대차 계약을 승계한 새 집주인이 실거주하려 할 때도 마찬가지입니다.

다시 정리해서 말씀드리면 다주택자로부터 주택을 매수한 무주택자는 기존 세입자의 남은 계약기간을 보장해 준 뒤 그 기간이 끝나면 세입자를 내보내고 해당 주택에 들어가 살 수 있는 것이죠.

김용범 청와대 정책실장 역시 “(매수자) 본인이 거주하겠다고 하면 임대차보호법상 (세입자의 임차) 계약 갱신이 되지 않는다”며 “(실거주 유예 시한을) 2년으로 한정해도 된다”고 설명했고요.

이 같은 실거주 의무 유예는 소득세법 시행령 개정안이 발표되는 날부터 적용되는데요. 이날로부터 최장 2년까지 실거주 의무가 유예됩니다. 무주택 매수자는 이 2년 안에 임대차 계약이 종료되는 대로 해당 주택에 입주해야 하죠.

소득세법 시행령과 부동산거래신고법 시행령 개정안은 이번주 안에 발표될 예정이고요.

👉 계약일로부터 4·6개월 안에 잔금·등기 마쳐야 해요.

이와 더불어서 다주택자 양도세 중과 유예를 적용받을 수 있는 잔금·등기일 기준도 함께 마련됐는데요.

10·15 부동산 대책 이전부터 토지거래허가구역으로 지정돼 있었던 서울 강남·서초·송파·용산구는 5월 9일까지 계약을 체결한 뒤 계약일로부터 4개월 안에 잔금·등기를 마쳤을 때에만 다주택자 양도세 중과에서 벗어날 수 있습니다.

10·15 부동산 대책으로 새롭게 토지거래허가구역으로 지정된 그 외 서울 지역과 경기 12개 지역에서는 보다 완화된 기준이 적용되는데요. 5월 9일까지 계약을 체결한 뒤 계약일로부터 6개월 안에 잔금·등기를 마쳐야만 양도세 중과를 피할 수 있습니다.

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