💸 전세대출 심사 때 임대인 신용정보, 상환능력 살피는 방안이 논의 중입니다!

전세대출 심사 때 임대인 신용정보, 상환능력 살피는 방안이 논의 중입니다!

✅ 전세금 반환보증 보증비율 낮추고, DSR 적용하는 방안도 검토 중입니다!

✅ 금융당국이 전세대출 조이려 하고 있어요!

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 전세대출을 비롯한 가계대출의 증가추세를 억누르기 위해 임차인이 전세대출을 받기 전에 은행 등 금융기관에서 임대인의 반환능력과 신용정보를 평가하는 방안을 금융당국이 추진 중이라는 사실에 대해서 안내해 드리겠습니다.

전세계약 만료 시 임대인에게 전세보증금을 반환할 만한 충분한 능력이 있는지, 임대인에게 체납 세금이 있는 건 아닌지, 신용불량자는 아닌지 등을 꼼꼼히 체크하겠다는 방안인데요.

이와 함께 정부에서는 전세보증금 반환보증의 보증비율을 낮추고, 전세대출에 DSR(총부채원리금상환비율) 규제를 적용하는 방안도 검토하고 있는데요. 이에 대해서도 함께 설명드리겠습니다.

👉 임대인의 반환능력 평가하는 방안 논의 중

여러 언론 보도를 종합하면 최근 금융위원회를 비롯한 금융당국에서는 은행권의 자체 신용평가시스템(CSS) 등을 활용해 임차인의 전세대출 심사 단계에서 임차인의 보증금 반환능력을 평가하는 방안을 검토하고 있는데요.

이에 대해 금융당국 관계자는 다음과 같이 설명하고 있습니다.

“임대인에 대한 전세자금 상환 능력 평가 방안을 논의 중입니다. 신용정보원을 이용하면 신용불량자 여부, 국세체납 여부, 전세금 반환 지연 기록 등을 살펴볼 수 있습니다”

금융당국이 이 같은 조치를 검토하는 기본적인 목적은 전세대출의 공급을 억제하기 위해서인데요. 전세대출의 경우 대출금을 지급받는 당사자는 사실상 임대인인데 그동안 임대인의 상환능력에 대해서는 검증하는 절차가 전무했다는 문제의식을 바탕으로 논의가 진행되고 있습니다.

👉 전세대출에 DSR 적용하는 방안도

또한 정부에서는 그동안 DSR(총부채원리금상환비율) 적용을 받지 않았던 전세대출에 DSR 규제를 새롭게 적용하는 방안도 함께 고민 중인 것으로 알려져 있는데요.

실제로 금융당국에서는 전세·정책대출의 수도권과 비수도권, 소득 수준별 DSR 산출을 정교화해 달라고 은행권에 요청하는 등 전세대출의 DSR 적용을 위한 사전 정지 작업으로 해석할 수 있는 행동에 나섰습니다.

전세대출에 DSR이 적용되면 임차인의 대출 한도가 줄어드는 만큼 대출 수요가 억제되는 효과가 나타나게 됩니다.

👉 반환보증 보증 비율 낮추는 방안도 검토 중

이와 더해 전세금 반환보증의 보증 비율을 낮추는 방안도 논의되고 있는데요. 현재 전세보증금의 90~100%에 달하는 보증 비율을 80% 이하로 낮춤으로써 은행들의 대출 심사를 현실화·강화해 과도한 전세대출을 막겠다는 의도입니다.

금융당국은 사실상 전세대출의 신규 공급량 총액을 결정하고 있는 한국주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI) 등 3대 보증 기관의 연간 공급 계획과 적정 보증 규모 등도 살펴볼 예정이고요.

👉 국세체납 여부, 신용불량 여부도 논의 중

마지막으로 금융당국에서는 전세대출 심사 과정에서 임대인의 국세체납 여부와 신용불량 여부도 함께 들여다보는 방안도 검토하고 있는데요.

특히 국세의 경우 해당 전세주택이 경·공매에 넘어갔을 경우 전세보증금보다 먼저 변제되기 때문에 임차인의 보증금 반환에 큰 영향을 미치는 문제죠. 그렇기 때문에 국세 체납 여부를 필수적으로 살펴봐야 한다는 게 금융당국 관계자의 설명입니다.

👉 전세대출이 집값 밀어 올린다는 문제의식

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👨‍⚖️ 임차인 동의 없이 집 판 뒤 보증금 2억 물어내게 된 집주인... 대법 “중개사는 책임 없다”

✅ 임차인이 법인이면 집 팔 때 반드시 동의 받아야만 합니다!

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 집주인이 보증금 관련 채무 관계를 명확하게 확인하지 않고 집을 매도했다가 보증금을 물어주게 됐다고 하더라도, 이에 대한 책임을 거래를 주선한 공인중개사에게 물을 수는 없다는 내용의 대법원 판결이 나왔다는 사실에 대해서 살펴보겠습니다.

이와 함께 임차인이 법인일 경우 매매계약을 체결하기 전에 먼저 꼭 동의를 받아야만 하는 이유에 대해서도 알아보겠습니다.

👉 사건의 내막은 이렇습니다

대법원 1부는 집주인 손모씨가 공인중개사 김모씨와 한국공인중개사협회를 상대로 낸 손해배상 소송에서 원고(손모씨) 일부 승소한 원심을 파기하고 사건을 울산지법으로 돌려보냈다고 13일 발표했는데요.

집주인 손씨는 2020년 5월 본인 소유의 울산 중구 아파트를 중개사 김씨 중개로 2억8000만원에 매도했습니다.

당시 이 아파트는 법인인 한국에너지공단이 2억원의 보증금을 내고 임차하고 있었는데요. 손씨는 아파트 매매계약을 체결하며 임대차 보증금 채무 2억원을 매수인이 안는 조건으로 차액인 8000만원(2억8000만원 – 2억원)만 받았습니다.

👉 법인이 임차인일 때는 꼭 매매 동의 받아야 해요

하지만 손씨는 이 과정에서 법인 임차인에게 매매에 대한 동의를 받지 않았는데요. 이 것이 이후 매우 큰 문제가 됐습니다.

법인의 경우 임차주택에 주민등록 전입신고를 할 수 없어, 대항력을 갖지 못 하는데요.

그렇기 때문에 ‘임차주택의 매수인이 임대인의 지위를 당연히 승계한다’는 내용의 주택임대차보호법 제3조 제4항이 법인 임차인에게는 원칙적으로 적용되지 않습니다.

임대인이 법인이 임차인으로 있는 주택을 매도한 경우에는 임대인의 임대차 보증금 반환채무를 매수인이 면책적으로 인수하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대인의 법인에 대한 임대차 보증금 반환채무는 주택 매도에도 불구하고 소멸하지 않는다는 게 대법원의 지난 판례이고요.

정리해서 말씀드리면 법인 임차인의 동의를 받지 않고 주택을 타인에게 매도했을 경우에는 해당 주택이 더 이상 내 집이 아니더라도 법인 임차인에게 보증금을 돌려줄 책임은 원래 임대인에게 있다는 뜻입니다.

주민등록을 할 수 없는 법인 임차인은 개인 임차인과 달리 주택임대차보호법의 보호를 받기 어렵기 때문에 법에서는 이처럼 집주인이 보증금 반환 채무를 매수인에게 넘기고 책임을 면제받으려면 꼭 법인 임차인의 동의를 받도록 규정하고 있는 것이죠.

👉 해당 주택이 경매 넘어가면서 문제가 생겼습니다

그런데 집주인인 손씨는 매매 과정에서 이 같은 사실에 대해 알지 못 하고 그냥 넘어갔는데요. 손씨로부터 아파트를 사들인 매수인은 임차인에게 보증금을 돌려주지 않은 채 아파트를 담보로 근저당권을 설정했는데요.

이후 이 아파트는 경매에 넘어갔습니다. 결국 임차인인 한국에너지공단은 보증금을 돌려받지 못 했고요.

공단은 이후 보험사를 통해 보증금을 돌려받았는데요. 보험사는 공단에게 보증금을 돌려줄 책임이 있던 손씨를 상대로 구상금 청구 소송을 제기해 2억원 배상 판결을 받았습니다.

그러자 손씨는 이에 반발해 공인중개사 김씨와 한국공인중개사협회를 상대로 “채무 인수가 불가능한 상황과 대비책 등에 관한 정확한 설명 없이 매매계약을 중개하는 등 공인중개사로서의 주의 의무를 위반해 손해를 봤다”는 취지로 소송을 냈고요.

👉 대법 “중개사에겐 책임 없다”

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