🌰 못된 집주인은 당신인가?

[1] 정부가 전세 사기 방지책을 내놨습니다.
[2] 앞으론 전세 계약 직후 집을 팔 수 없습니다.
[3] 보증금을 돌려주지 않는 집주인도 공개합니다.

못된 집주인은 당신인가?

정부가 전에 없던 전세 사기 방지책을 들고 나왔습니다. 그간 전세 사기 대책은 언제 나오는 거냐며 답답해했다면 주목하세요. 오늘 부딩은 ‘전세 사기 대책: 못된 집주인은 당신인가?’에 대해 다룹니다.

전세 계약, 이렇게 바꿉니다!

정부가 내놓은 전세 사기 방지책, 그 핵심은 세입자에게 집주인과 전셋집에 관한 정보를 전보다 많이, 정확하게 제공하는 겁니다. 이에 앞으로 달라지는 건 다음과 같습니다. ① 전세 계약을 맺은 직후 집주인은 집을 팔거나 대출을 받을 수 없게 됩니다.¹⁾ ② 집주인이 세금을 체납했다면 세입자에게 알려야 합니다.²⁾

¹⁾ ‘시간 차 계약’을 막겠다는 겁니다. 전입신고 다음 날 0시부터 보증금변제우선권(보증금 일부를 담보물권자(대출자)보다 먼저 돌려받을 권리)이 생기는 걸 악용해 일부 집주인은 그 전에 몰래 집을 팔거나(집주인 바꿔치기) 집을 담보로 대출을 받기도 하는데, 이를 ‘특약’을 넣어 개선하기로 했습니다.

²⁾ 집주인에게 세금 체납액이 많다면 정부는 집주인의 부동산 등 재산을 강제로 확보(공매)할 수 있는데, 이때 보증금은 세금 체납액의 후순위로 밀립니다. 이에 따른 세입자의 피해를 막고자 전세 계약 체결 전 체납 정보를 공개하도록 하는 겁니다.

신축 빌라 가격, 이렇게 바꿉니다!

정부는 10월까지 신축 빌라(다세대·연립주택)의 가격을 공시가격¹⁾ 140% 이하(현재 150%)로 정하도록 법도 고칠 예정입니다. 깡통전세²⁾ 피해를 막기 위함입니다. 이는 신축 빌라의 시세 책정이 어려운 점을 악용해 집값과 전셋값을 높게 잡고, 추후 집값이 하락했을 때 집주인이 집을 팔아도 보증금을 온전히 돌려주지 못할 수 있는 위험을 미리 차단하려는 겁니다.

check! 올 상반기 서울 강서구 신축 빌라 전세 거래 694건 중 370건(53.3%)이 전셋값이 집값의 90% 이상인 깡통전세였습니다. 특히 화곡동은 강서구 깡통전세의 82.2%(304건)를 차지했습니다.

¹⁾ 정부가 세금을 부과하기 위해 정하는 부동산 가격으로 이해하면 쉽습니다. 이는 통상 실거래가보다 낮게 책정합니다. 너무 높게 잡으면 국민 부담이 늘기 때문입니다.

²⁾ 통상 집주인의 주택담보대출금과 세입자의 전세보증금을 합한 금액이 집값의 80%를 넘을 때 이렇게 부릅니다. 깡통전세는 전세 계약 만기 이후 세입자가 집주인에게 전세보증금을 돌려받을 때 문제가 생길 수 있습니다. 집주인이 주택담보대출금을 제때에 갚지 못해 집이 경매로 넘어갈 수 있고, 경매에서 낙찰된 금액으로 대출금을 갚고 나면 세입자에게 돌려줄 전세보증금이 모자랄 수 있기 때문입니다.

못된 집주인은 당신인가?

2023년 1월엔 ‘자가진단 안심전세’ 앱을 정부가 출시합니다. 전세 계약 전 악성 임대인¹⁾에 대해 세입자가 미리 알 수 있게 하겠다는 설명입니다. 아울러 이 앱은 내가 입주하려는 집의 적정 전셋값과 매매가 수준, 불법·무허가 건축물 여부도 제공합니다. 그간엔 전셋집 시세 정보가 너무 여러 곳에 흩어져 있어 확인하는 게 번거로웠는데 이 문제를 해결하겠다는 의도입니다.

check! 최근 한 방송국에서 HUG가 작성한 203명(개인 179명, 법인 24개)의 ‘집중 관리 다주택 채무자(악성 임대인)’ 명단을 공개했습니다. HUG가 이들을 대신해 갚아준 돈만 7275억 원에 이릅니다. 이들에게 피해를 입은 이들은 대부분 20·30대였습니다.

¹⁾ 보증금을 떼먹어 HUG가 세 번 이상 대신 갚아준 집주인 가운데 연락이 끊기거나 최근 1년간 한 푼도 갚지 않은 이들을 말합니다.

저기요, 뭔가 어설픈데요?

그런가 하면 정부의 전세 사기 방지책을 두고 아쉽다는 목소리도 나옵니다. 중요한 게 빠졌다는 겁니다. 바로 ‘강제성’입니다. 가령 법조인들은 세입자가 전입신고를 해서 보증금변제우선권을 갖게 될 때까지 특약¹⁾을 통해 보증금을 지킬 수 있게 한 정부의 대책을 꼬집었습니다. 특약은 곧 법이 아니라는 겁니다. 결국 집주인이 약속을 어겨도 구제받기 어렵다는 말입니다.

check! 이런 ‘특약’과 관련해 문제를 삼은 질문에 원희룡 국토교통부 장관은 “마땅한 시스템을 마련하기 전까지 세입자 보호를 위한 실질적 방안으로 특약 신설을 추진하겠다”고 답했습니다.

¹⁾ ‘특별약관'의 줄임말입니다. 즉 주계약에서 보장하지 않는 보장 내용을 특별히 추가하는 걸 말하죠. 전세 계약에서 이는 집주인 혹은 세입자가 자신의 권리를 보호하는 데 도움을 줄 수 있습니다. 하지만 주택임대차보호법이 보장하는 범위를 넘어서면 효력을 잃습니다.

집값·전셋값 0.15%씩 하락

전국적으로 집값과 전셋값이 하락하고 있습니다. 한국부동산원이 9월 2일 내놓은 통계를 보면 전국 아파트값 평균이 일주일 전보다 0.15% 떨어졌습니다. 이는 2012년 7월 9일(-0.16%) 이후 10년 2개월여 만에 최대 낙폭입니다. 같은 기간 전국 아파트 전셋값 평균도 전주보다 0.15% 떨어졌습니다. 대출금리 상승에 따른 이자 부담으로 월세 수요는 늘었지만 신규 전세 수요는 줄었다는 평입니다.

생초자 주택 매수 역대 최저치

생애 최초로 집을 매수하는 이가 역대 최저치를 기록했습니다. 한 부동산 기업이 법원 등기정보광장 통계를 조사한 결과, 올 1~7월 전국 부동산(집합건물·토지·건물)의 생애 첫 매수자는 26만7066명으로 전년 같은 기간(42만8789명) 대비 37.7% 줄었습니다. 2010년 관련 통계를 내기 시작한 이래 1~7월 기준 가장 낮은 수치입니다. 정부가 생애 최초 주택 구입자(생초자)¹⁾에 대한 혜택²⁾을 내놓았지만 최근 가파르게 오르는 금리에 대한 부담으로 집 사기를 망설이는 것으로 풀이됩니다.

¹⁾ 세대 구성원 전원이 지금까지 한 번도 집을 가진 적이 없는 경우를 말합니다. 주민등록등본 기준 같은 세대에 속한 모두가요. 전에 집을 팔아 현재 무주택자가 되었다면 생초자가 아닙니다.

²⁾ 2022년 8월 1일부터 생애 최초 주택 구입자의 LTV 상한을 80%로 올리고, 대출한도도 기존 4억 원에서 6억 원으로 높인 정부 정책을 말합니다.

아파트 평당 공사비 900만 원 돌파

서울 아파트 신축 공사비가 사상 처음으로 3.3㎡(약 1평)당 900만 원을 넘어섰습니다. 집값은 떨어지고 있지만 자재값과 인건비 인상으로 분양가 인상이 불가피한 셈입니다. 이에 신규 아파트 착공(공사 시작) 물량이 줄어드는 게 문제입니다. 국토교통부에 따르면 올 들어 7월까지 전국 주택 착공 물량은 22만3082가구로 전년 동기 대비 28% 줄었습니다. 즉 정부의 민간 주도 주택공급 정책이 차질을 빚을 수 있는 겁니다.

1기 신도시 매물 1100건 증가

1기 신도시에 ‘실망 매물’이 쌓이고 있습니다. 정부가 2024년까지 1기 신도시 마스터플랜¹⁾을 내놓겠다고 했지만 집주인들이 의구심을 품고 있어섭니다. 즉 정부 말을 믿고 재건축사업이 시작되길 기다리기보다 대출 이자 부담이 더 높아지기 전에 집을 팔아버리려는 겁니다. 9월 2일 한 부동산 기업에 따르면 1기 신도시 아파트 매물은 총 1만7783건으로, 보름 전보다 1102건(6.6%)이 늘었습니다.

¹⁾ 경기도 성남시 분당, 고양시 일산, 부천시 중동, 안양시 평촌, 군포시 산본 등 5개 도시에 들어선 30여만 가구에 달하는 1기 신도시에 10만 가구 이상을 추가 공급하기 위해 특별법을 만들고 용적률을 높이는 걸 말합니다. 현행 제도론 사업성이 떨어져 돈이 너무 많이 드니 특별법을 만들어 재건축사업을 하게 하겠다는 것으로 이해하면 쉽습니다.

상업용 건축물 거래 역대 최대치

올 상반기 상업·업무용 건축물 거래 비율이 역대 최고치를 기록했습니다. 9월 1일 한국부동산원에서 발표한 ‘월별 건물 용도별 건축물 거래 현황’에 따르면 올 들어 지난 6월까지 상업·업무용 건축물은 15만8679건이 거래됐습니다. 이는 관련 조사를 시작한 이래 가장 높은 반기 기준 매매 비율입니다. 대출 규제가 심하지만 월세 등 임대수익을 통해 이자 부담을 덜 수 있어 투자수요가 몰린 것으로 보입니다.