두부먹고 내집마련 한걸음 더
2021.02.16(화) 💌 내집레터 두부예요. 오늘부터 매주 1회 발송됩니다. 그래서 조금 두둑히 담았습니다. 두부 인스타에서 미리 선보인 2.4부동산대책의 후폭풍을 집중 조명했고, 부린이를 위한 길잡이 코너를 신설했습니다. 세금 및 대출 방법 등도 조금씩 풀어낼 예정이랍니다. 두부는 피드백을 먹고 업그레이드하니, 오늘 두부 보시고 꼭 한말씀 남겨주세요😘 두부 인스타는 더 맛있어요!  💬 지금 핫한 뉴스 그날 이후, 후폭풍이 거세다
2.4 부동산대책을 3줄로 요약하면, 😐 집값 계속 뛰는 이유가 공급부족에 있는 거, (이제) 인정해. 😏 그런데 그동안 민간기업에 맡겨서 좀 지지부진했던 거야. 이제 공공이 나서서 제약같은 건 패스해 줄게. 단기간 내 높은 건물 짓는 신기루를 보여주지. 😳 근데 우리가 해준거니까, 임대주택 팍팍 넣을거고 시세차익도 우리가 가져갈거야. 땅 소유권도 (대부분) 우리한테 넘기고. 그럼 정말 집값은 투기꾼이 올린걸까? 숫자는 거짓말하지 않는다. 그동안 숫자로 히스토리를 보면, 정부대책이 나올때마다 집값이 오르는 기이한 현상이 발생했다. - 2020년 상반기 서울 아파트 매매가 상승률은 2.61%로 안정적인 상태였음. - 그해 6.17, 7.10 두개의 부동산대책과 더불어 임대차법이 새롭게 시행됨. 그러자 하반기에 서울 아파트 매매가 상승률이 10.19%로 뜀. 특히 강남이 8.3%로 수직상승함. why? 그때까지만 해도, 정부는 집값상승의 원인을 공급부족이 아닌 투기세력 때문이라고 주장했다. 그래서 이런저런 규제를 만들어 아파트 거래를 막아버린 것. 공급은 줄고 수요만 늘어나니 가격이 올라갈 수밖에. - 그러고 연말이 되어 GTX 노선을 따라 집값이 심하게 들썩임. 특히 갑툭튀 창릉역 신설에 아웃오브안중이던 인근 아파트 매매가가 10억을 넘어서는 기염을 토함. - 현재 확정된 건 GTX A,B,C인데, 갑자기 D 노선을 유치하겠다는 지자체들의 신경전이 시작됨 👉 선거용이란 분석. 있지도 않은 계획에 주변 집값만 들었다놨다함. - 그리고! 드디어! 2021년 화려하게 문을 연 2.4 대책이 등장함. '공공' 주도로 정말 많이 '공급'해 줄게 5년 내 전국 83만호 가구를 만들겠다는 방침. 저렇게 빨리, 저 많은 주택을 만들어낸다고? 의아할 수 있겠으나 내용을 자세히 들여다보면, 83만 가구가 들어갈 정도의 땅을 확보하겠다는 것이 핵심이다. 어찌됐든 나라에서 적극 재개발/재건축한다고 하니 희망의 기운도 피어난다. 그래도 참고 기다리면 저렴하게 분양받아 내집마련 가능? 우리 동네가 운좋게 재개발지역되면 앉아서 노다지? 자세히 봐야 예쁘다, 오래봐야 사랑스럽다... 자세히 봐야 굿/베드가 보인다, 오래봐야 의미파악이 된다 재개발 지역으로 발표나면 투기세력이 몰릴테니 - 서울 어디즈음 재개발은 하겠다만, 어딘지는 안 알려줌. - 안 알려줬는데 지레짐작으로 거래량이 몰렸다고 판단(거래량이 10~20% 상승하면)되면 대상지역에서 제외함. - 만약 2월 4일 이후 계약한 집이 개발지역으로 확정되면, 계약자에겐 새 아파트 들어갈 수 있는 우선공급권 안줌. 알고 온 것도 아닌데?? 라고 해봤자 얄짤 없음. 그런데 하루 전 2월 3일에 계약한 사람은 우선공급권 받고 프리미엄fee까지... 앉아서 돈벌고 있는데 하루 차이로 손놓고 팽당하는 격이 될 수 있음. 👉 즉, 개발지역이 발표되기 전까지 사지도 말고 팔지도 말고 가만있으란 신호. 그런데 서서히 꼼수가 발생하니, 매도자와 매수자가 합의하면 부동산 계약 시 입주날짜를 4일 이전으로 변경할 수 있는 것. 이 부분까지 정부에서 단속할 수 없으니 결국 우선공급권 미부여가 별 실효성 없다는 중론이다. 공공만 믿어 이번 대책의 핵심은 '공공' (LH, SH) 이다. 방식은 크게 2가지. 도심 공공주택 복합사업지 / 공공직접시행 정비 사업이다. 도심 공공주택은 역세권, 준공업지역, 저층 주거지가 대상, 공공직접시행은 LH 등이 직접 시행사가 되어 진두지휘하는 방식이다. 이렇게 공공이 나서서 진행하게 되면 공공이 토지소유권을 가져가고 원래 주인에겐 '우선공급권(아파트 입주권)'만 부여된다. 벌써 문제가 터졌다. 서울역 쪽방촌 소유자들이 결사반대하고 나선 것. LH, SH 등이 시행사가 되어 쪽방촌을 밀고 최고 40층짜리 아파트를 짓겠다고 하면 쌍수들고 환영할 일이나... 그들이 내건 표어가 '번듯한 새집에서 살아보려 수십년 기다리니 헐값에 팔고 나가라고?'다. 우선 땅 주인들과 어떠한 협의도 없이 정부가 기습발표했다는 것. 이들이 반발하는 이유, 2.4 이전부터 주인이었다면 공공분양권을 받을 수 있으나 집만 놔두고 다른 지역에서 살았다면 무주택자만 받을 수 있다. 문제가 여기서 발생, 말 그대로 쪽방촌은 거주지로 살기 어려우니 재개발 되기만을 기다리며 타 지역에서 살고 있었는데, 이를 투기로 보고 현금청산만 하고 내보내겠다는 것이다. 이것은 첫 신호탄에 불과하다는 목소리가 높다. 공공재개발/재건축하려면 땅주인들의 동의를 얻어야 하는데, 벌써부터 벽에 부딪히는 것을 보니 과연 5년 내 계획만큼의 부지를 확보할 수 있겠냐는 의문이 커지고 있다. 이와중에 욱신욱신 쑤시는 빌라 이번 공공재개발 부지는 대부분 연립주택이나 빌라 밀집지역이다. 2.4 대책 전만 해도, 아파트값의 고공행진+전세난에 밀려 빌라로 수요가 몰렸다. 아파트 못잖게 빌라값도 오르기 시작하며 잠시잠깐 웃을 수 있었던 빌라. 그런데 위에서처럼 섣불리 집을 샀다가 우선공급권을 못 받거나, 현금청산당해 나와야 하니, '지금 빌라 사면 안되네?' 인식이 퍼지면서 빌라 주택 거래가 뚝 끊겼다. 📰 간추린 늬우스 1. 작년 부동산 시장이 뜨겁긴 뜨거웠나보다. 전국 부동산 매매 거래액이 사상 처음 500조원을 넘은 것. 그 중 아파트가 약 285조원을 차지했다. 2. 전셋값이 여전히 못 잡히고 있다는 분석이다. 서울 아파트 전셋값 상승률이 작년 10월 이후 15주 연속 0.10% 이상 상승세를 유지 중이다. 가장 큰 원인이 새 임대차법으로 지적된다. 2년을 더 살게 해줘야 하니, 아예 4년치 보증금을 미리 계산해서 가격이 높아진다는 것. 3. 앞으로 짓겠다는 83만 채 중 26만 채를 차지하는 신규 공공택지 지정과 관련, 택지개발지구 20곳이 사실상 확정됐지만 지방자치단체 협의 등으로 늦어지고 있다는 소식이다. 확정되면 상반기 중 발표할 예정이라고. 💡 부린이 길잡이 지난 서베이에서 많은 두부님들이 '내집마련을 어디서부터 해야할지 모르겠다'는 막막함을 내비쳤습니다. 물론, 두부를 꾸준히 보시면 되지만 😉 좀 더 감을 정확히 잡을 수 있도록 다양한 콘텐츠를 소개합니다. 정답은 아니고 말 그대로 '이런 식으로도 생각해 볼 수 있겠군' 정도의 길잡이가 되겠습니다. 내 수중의 돈으로 시작하는 부동산 [레이달리오] 블로그 발췌입니다. 😵 아직 1억 못 모았어요. 우선 열심히 종잣돈을 만들어야 하는 시기다. 가능한 직주 근처에서 반전세/월세 살며 몸테크하는 걸 추천. 자동차는 사치요, 4-5천원짜리 커피의 유혹에서 잠시 벗어나고 오로지 1억 모으기에만 전력질주한다. 😗 드뎌 1억 돌파! 1억에서 3억 미만이 있다면 직주근접은 잠시 미루고, 서울에서 1시간 내외 거리의 경기도권을 살핀다. 재건축이나 재개발 지역을 골라 시세 상승을 노리는 것. 이때 포인트는 역이 생길 곳, 아주 오래된 대단지 아파트, 근처에 초/중학교가 있는 곳을 고른다. 신안산선이나 GTX 라인 근처를 눈여겨본다. 😌 3억에서 6억 정도 있어요. 전 단계와 크게 차이 나진 않지만 서울과 조금 가까워질 수 있다. 신림선이나 서부선 수혜지역을 찾아본다. 서울 외곽에서 앞으로 지하철이 생길 곳, 주변에 학교나 시장이 있어서 주거지역으로 뜰 만한 곳을 찾는다. 😜 9억 턱까지 올라갔네요. 축하한다. 우선 서울에 입성하고 2가지의 옵션이 생긴다. 서울 재개발/재건축 지역에서 몸테크할 지 준신축급 대단지 소형 평수에서 좀 더 안락한 생활을 할지에 대한 행복한 고민의 시기다. 만약 아기가 있고 좀 더 멀리 본다면 전자를 추천한다. 재개발 매물은 증산5구역, 수색13구역, 연희 제1구역 등에서 찾아보면 좋다. * 그 이상은 부린이가 아니니 패스- 🏠 청약이야기 오는 상반기부터 예정된 3기 신도시 사전 청약 일정이 확정됐다. 사전 청약은 본 청약보다 1~2년 먼저 청약을 받는 것으로, 당첨되고부터 본청약 시점까지 무주택 자격을 유지해야 한다. 이번 청약은 저축 총액이 많은 순으로 당첨자가 선정된다. 점수가 낮다면 선호도가 낮은 인천 계양이나 부천 대장 등을 노려볼 것. 3기 신도시는 공공택지라서 민간 아파트보다 분양가가 30% 낮게 책정된다.
남양주 왕숙은 GTX B 노선, 고양 창릉은 GTX A 노선이 지나, 이미 호재지역으로 떠오른 곳이다. 국토부 청약일정 알림 서비스 통계자료를 보면 하남 교산 선호도가 가장 높다. 올림픽공원까지 7km, 잠실역까지 10km 남짓이라 강남권 신도시가 될 거란 기대감이다. 그럼, 당장 2월의 청약시장은 어떤가. [이미지 클릭]
👓 지도따라 내집찾기 #5. 대곡-소사선
시작 지점인 대곡역은 3호선과 경의중앙선 환승역이다. 여기에 GTX-A 노선도 환승예정이고 대곡-소사선까지 연결되면 총 4개의 환승역이 된다. 김포공항으로 가서 5, 9호선으로 갈아타면 광화문 및 강남으로의 접근이 용이해진다. 즉, 직주근접이 직접적이진 않지만 환승을 통하면 수월해진다는 말씀. 그리고 이곳엔 부천원종/부천괴안지구가 형성되는데, '22년부터 3100여개 가구가 들어설 예정이다. 청년과 신혼부부층을 위한 신규주택이다.
왼쪽의 원종지구는 강서구, 양천구와 가까워, 마곡이나 여의도 등의 출퇴근에 용이하다. 반면 오른쪽 괴안지구는 서울 직주근접이라기보단 경기 남부로 향하는 노선이다. 이곳 청약은 내년 1월과 3월에 있을 예정이다. 그런데 해당 지역의 1년 이상 거주민에게 100% 우선 공급된다. 즉, 이곳 청약을 노린다면 (1년 전이니) 바로 지금부터 분주히 움직여야 한다. 💦 언젠가 써먹을 팁 [세금 및 규제] 2월 13일부터 부동산 계약 시 한 개를 더 체크해야한다. 계약갱신청구권 행사 여부다. 계약갱신청구권: 작년 임대차법으로 생긴 제도로, 세입자가 2년 전세를 산 후 '저 2년 더 살게요'라고 당당히 요구할 수 있는 권리다. 집주인이 들어와 산다고 하지 않는 이상 연장이 가능하다. 그런데 이런 문제가 발생했다. 세입자가 청구권을 써서 2년 더 살게 됐는데 중간에 집주인이 바꼈다. 새 주인은 실거주 목적이었는데 세입자가 '나 티켓 썼으니 남은 기간까지 계속 살거야'하면 바로 들어가지 못하는 아이러니함이 발생한 것. 그래서 공인중개사법 시행규칙이 새로 생겼으니, 집 매매 계약을 할 때 세입자의 계약갱신청구권 행사 여부를 확인하고 계약서에도 기재해야 한다. 📚 부동산 용어 [젠트리피케이션] 낙후된 구도심지역이 활성화되어 중산층 이상이 유입되면, 집값이 뛰어 기존 원주민들이 이를 버티지 못하고 튕겨 나가는 현상. [현금청산] 재개발, 재건축에서 새 아파트 입주권을 포기하는 대신 조합으로부터 현금을 받는 것. 가격은 사업시행자와 소유자가 협의해 산정한다. 친구랑 오늘의 두부 공유하기  오늘 두부맛이 어땠나요? '이런 내용도 넣어주세요' 하시면 꼼꼼히 읽어보고 업뎃하겠습니다.   💨 검색창에서는 '내집레터두부'로 검색해 주세요. 💨 기업메일로 구독 시, 간혹 기업 서버에서 스팸처리가 될 수 있습니다. morning@homedubu.com 발신주소를 꼭 저장해 주시고, 개인메일로도 구독하시면 두부와 만날 수 있어요~. |
