현장에서 확인한 소식만 전해드려요 12월 21일 '푸릉레터' 입니다 ✋
새해 잘 준비하고 계신가요?
새해 시작을 가장 뜻깊게 할 수 있는 방법으로 부터 시작합니다 ; ) |
|
|
내가 하지 않아도, 누군가는 이미 '시작'했어요.
|
|
|
시작캠퍼스는 1인 지식기업가 양성 과정입니다.
마음속에서
'나는 반드시 피라미드에서 벗어날 거야'
'나도 내가 좋아하는 일을 하며
돈도 벌고 내가 원하는 삶을 살 거야'
하는 생각이 마음 깊숙한 곳에서
'빡침'으로 넘치는 분들만 도전하세요.
‣ 해당 과정은 3개월 시즌제로 진행됩니다.
렘군이 직접 해당 과정에서 시작과 끝까지 참여하며
개인 브랜딩에 도움되는 실질적인 교육을 지원합니다.
🔗 더 자세한 내용을 안내드릴게요! (링크) |
|
|
💌
송파구
헬리오시티와 친구들 ( 가락동, 문정동, 장지동 ) |
|
|
송파구는 65만명이 넘게 사는 거대한 구입니다.
송북(송파 북구)과 송남(송파남구)으로 나뉘어야 한다는 소리도 있을정도니까요.
최근 송파구에 이슈가 있죠!
🔥송파구의 남측 힐스테이트e편한세상문정(24.9월 입주) 청약 평균 경쟁률이 152:1이 나왔다는 것
💧헬리오시티의 지난달 11월 거래 급감해서 거래가 0건이라는 뉴스!
이런 온탕과 냉탕의 분위기가 공존하는 헬리오시티! 직접 현장 분위기를 파악하러 가 봅시다!
|
|
|
현존 전국 최대 규모 단지인 헬리오시티 (2018) 는 전체 9510가구로 전국 아파트 시장의 축소판으로 불리는데요, 최근 들어 거래가 줄어든건 사실이네요! 대단지인만큼 동별 층별 가격이 차이가 나는 특성이 있죠. 허나 아직 호가 변동은 크게 느껴지지 않는 현장의 모습이었어요. '20억 붕괴'같은 뉴스와는 다른 분위기라고 보였꺼든요.
헬리오시티는 8호선 송파역과 가까워서 지하철 이용과 상가 접근성이 좋은 단지는 4,5단지가 선호되구요, 환경적으로 쾌적하고 조용한 단지인 1,2단지쪽은 큰 평수가 일부 몰려있어 조경도 우수하고 탄천과 주변경관을 가깝게 즐길 수 있는 장점이 있답니다.
현재 33평기준 저층 최저가는 18억. 중층기준 19.5억이 최저가인데요. 허나 막상 매물을 컨택하면 이 매물들은 자취가 없는(?)매물이 되버리는 현상이 있는데요. 아직도 매도자들은 마음이 현 가격으로는 탐탁지 않기 때문이죠. 이전에 올려 놓은 매물이라 실제로 거래가능하지 않은 매물이 많아요. 전세가는 10억을 넘겨 거래 되다가 9.5억선으로 일부는 소폭 내려온 분위기 입니다. 이유는 저층 매물이 일부 늘었기 때문입니다. 워낙 대단지이다보니, 저층 매물도 쌓이면 꽤 수가 많은 경향이 있으니까요. 허나 실제 전세도 컨택하면 1억더 높은 가격의 매물밖에 없는 마법이 펼쳐지고 있네요.
👩소장님 말말말 :
가격요? 아직 견고해요. 매스컴에서 거래 안된다~ 가격이 빠진다~고 해도 실제 현장에서는 급매 전혀 없구요, 가격 20억 밑으로는 잘 안해주려고 해요. 물론 온라인상에 20억 아래 나와있는 매물은 있죠. 전세 끼여있거나 1층 매물은 18억 중반에도 있죠. 근데 그게 지금 거래가 되냐구요? 잘 안되죠~ 지금 조금 빠지는(?) 매물들이 거래되는 시장이 아니잖아요.
전반적으로 매물이 많아보이긴하거든요. 사실 좀 싸게 올라와있는 매물도 막상 매도자 연락하면 안판다고 하시거나 거래가 힘들거예요. 시장 분위기는 전혀 조정안해주고 그냥 버티는 분위기라서 가격이 당장 크게 빠지는 그런 분위기는 아니라고 봐요.
지금 전세가 더 무서운데, 1층만 9.5억 정도지 지금 다 10억 이상 이거든요. 그전에 매물 올린것이나, 융자가 많이 끼인 것, 그런것들이 최저가로 나오긴하는데 사실 선호 안하시는 분들이 더 많거든요. 전세 매물 평균 10.5억이고, 이런 매물들은 대출도 없고 사람들이 선호하는 매물이니까요. 오히려 전세 매물들이 2월~3월까지는 11억까지 고수 하려고 하는 분위기예요. 학기초 계약 필요한 수요가 있으니까요. 지금도 전세 11억 계약도 되고 있는데요 뭐. 전세 물건은 볼수 있는 것은 많아요. 근데 금액을 안내릴려고 한다니까요. 저희도 중간에서 힘들거든요. 사실 여기가 가성비 있고 그런 단지는 아니잖아요. 사실분들은 사시는거니까요.
|
|
|
가락동에서 3호선 개롱역 역세권에, 오금공원을 도보권으로 이용가능한 래미안파크팰리스 (2007)는 33평기준 16억 호가로 나와있어요. 지난 저점 반등 이후 14억에서 16.3억까지 점진적으로 상승 실거래 되었거든요. 느리지만 천천히 상승했다고 볼 수 있죠. 최근 전세는 9억 거래 이후 매물이 전멸했구요.매물이 나오면 더 상승할 가능성이 더 높은 상황이네요.
23평기준매물도 13억에서 반등하여 14억까지 호가 상승하였고, 현재 전세 8억선 인데요. 현장에는 매물이 많지 않아 전세는 6억-> 8억으로 상승한 상황이죠. 전세는 시장의 수급에 기민하게 움직이는데 그 반영을 그대로 하고 있는 분위기네요.
👩소장님 말말말 :
금년 중반기에 송파 전체가 잠시 치고 올라갈 때가 있었거든요. 여기도 16.7억 실거래 찍히고, 그때 거래가 좀 됐어요. 그래서 실거래 찍히고 나서 17억까지 호가 다 올라갔죠. 확실히 연말들어서는 조금 주춤해요. 원래 비수기이기도 하니까요. 겨울들어서 거래가 원활하게 안되니까 일반적인 매물은 15.6억까지 낮추는 분위기구요. 좋은 동,호수들은 높은 가격 그대로 고수 중이예요.
지금 나오는 매물들은 다 이유가 있는 매물이긴해요. 세입자 만기 다가오거나, 수익 실현된 매물들은 약간 싸게 내놓기도 하거든요. 매매같은 경우는 지금 거래 안되면 그냥 다 거두는 분위기거든요. 거래는 안될 뿐이지~ 금액이 많이 빠지거나 그렇진 않은거 같아요. 뉴스에는 하락폭을 키우는 편인데 실제 현장은 그렇게 까지 체감되지 않는 분위기인것 같은데요.
|
|
|
8호선 장지역과 가깝고 상업지역에 지어져 주거복합으로 지어진 송파 파크하비오 푸르지오(2016)단지는 용적률 599%인만큼 동간 간격이 좁은 느낌이 있는 단지예요. 실제로 현장에 가보면 빡빡~ 한 느낌이 있죠. 현재 15억에 매물이 나오며, 전세는 50%인 7.7억선 이예요. 과거 8억을 넘어 거래되었던 전세가 계약들이 많았거든요? 최근 전세가가 소폭 오르면서 거의 그대로 갱신되고 있는 현장이었어요. 그러니까 전세 매물이 순환이 안되니 전세 가격은 점증적으로 오르는 상황인거죠.
물론 현장에서 급한 전세는 8억 이하지만, 실제로 괜찮은 매물들은 8억 이상으로 나오고 있어요. 대중적으로 인기가 높은 단지가 아니다 보니, 실거래 상황은 지난 10월 기준 최고가(15.2억) 거래 이후 소폭 낮추어 가격이 거래 되는 분위기네요.
현재 나와있는 매물들은 투자자가 내놓은 매물이 많은 편이예요. 그러다 보니 실입주보다는 세안고 매물이 상대적으로 많은편이죠. 나와있는 매물도 수익 창출된 매물을 내놓거든요. 그래서 전세와 매매 둘다 내 놓은 경우가 있어요. 안팔리면 한바퀴 더 돌린다 그런 생각들이 많은 것 같아요. 물론 적극적으로 매수 의사가 있으면 보니 가격 조율도 가능한 편이긴해요.
현재 가격이 크게 안떨어졌거든요. 제가 죽 지켜보니까 매도자들은 6개월~ 1년 까지 가격이 떨어지면 사람들이 포기상태로 돌아서는데 1년채 안되서 일부 가격들이 반등을 해버리니깐 심릭적 분위기가 크게는 안꺽인거죠. 다만, 근례에 매도 의사가 조금 더 있으신 분들은 소폭 가격이 하향 조정해서 매물을 내놓는것 같아요. 그래서 투자자 매물은 강하게 매수 의사가 있으면 조금 더 많이 깍아 주시긴하더라구요.
|
|
|
문정동 구축 분위기는 어떨까요? 문정삼성래미안 (2004)은 중대형평형이 포진되어있는 대표 단지인데요, 문정초, 중학교까지 끼고 있어서 실수요가 선호하는 단지입니다. 지난 전고점 17.1억에서 12.7억까지 하락 후 33평 기준 호가상 15억까지 상승했는데요. 현재 세안은 매물은 13.7으로으로 10% 이상씩 싸게 나오는 매물도 있었어요. 중대형 평수가 다수인 단지인만큼 거래는 거의 없는 편이긴했고, 전세는 7억선으로 전세가율 50%정도로 비슷한 분위기였어요.
구축이다 보니까 거래는 드물게 거래는 되는데, 33평형 일부는 거래되면서 가격 회복도 됐어요. 요즘 거래 진행하면 거의 젊은 분들이 거래를하니까 33평형대 먼저 거래가 되죠. 괜찮은 매물은 14.5억 정도 해야 거래 이야기가 나와요. 오히려 44평이상 중대형 매물들은 거래가없으니까 금액이 많이 못올라서 33평하고 1억 정도 밖에 차이가 안나는 상황이긴해요. 대형들이 가격 하락하고 많이 못오른 상황이죠.
|
|
|
송파구의 끝단, 장지역에서 가까운 곳에 파인타운이 있어요. 해당 단지들은 국민임대 세대가 많이 포함된 단지들이 많은 특징이 있어요. 현재 35평기준 전고점 15.5에서 11억까지 하락 거래 이후 소폭 반등 하여 13.4억 까지 거래되었어요. 호가도 실거래 맞추어 13.5억에 거래를 기다리는 중이죠. 여전히 간헐적으로 급매도 나오는 경향이 있는데요 약 10% 싼 매물도 출회되는 경우가 있습니다. 현재는 보합 중인 시장 분위기가 팽배하구요. 전세가는 7억으로 전세가율 50%조금 상회하는 상태이긴하지만, 최근 들어 전세매물도 일부 늘어서 상승보다는 보합 하는 상태입니다.
파인타운의 소형평수도 확인해보죠. 23평형 매물단지를 보면 국민임대 및 장기 전세가 많아서 실제 매물이 많지 않은데요. 송파 파인 9단지, 8단지 기준으로 매매가 12억 /전세 6억입니다. 전세 경우도 금년 상반기에는 5억대였지만, 가을철 6.5억까지 상승후 소폭 하락한 분위기 입니다.
파인타운 경우에는 지하철에 가까울 수록 조금더 선호하는 경향이 있죠. 그래서, 파인타운은 기본적으로 5,6,7단지를 선호 많이 하시죠. 입지상 중심에 있고 지하철역과 초등학교거리 다 준수 하거든요. 3단지 같은 경우에는 세대수가 비교적 제일 많다 보니까 매물이 나오면 하락기에는 조금더 떨어지는경향도 있구요. 그래서 지금 급매도 3단지가 조금 더 나오는 경향이 있죠.
한편으로는 너무 가격이 많이 떨어진 단지경우에는 그냥 매도자도 포기하고 매물 거두어 들이는 경우도 있구요.
결국 급한 사람 아니면 안팔겠다~ 그런 분위기가 강하죠. 그래도 간간히 대출이 많은 매물들은 급매로 나오거든요? 누군가는 지금 이럴때 정말 싸게 사면, 저는 손해는 안보겠다 그런 생각이 들어요.
|
|
|
'푸릉 부동산 레터'가 스팸함에서 살아남게해주세요!
👇 #광고문의 #협업문의 👇 |
|
|
|
푸릉레터
prng_letter@toorich.co.kr
|
|
|
|
|
