[두부레터] 대세는 얼죽신이다

💌 2024년 7월 30일 두부레터입니다.

어제 다들 한번 씩 청약홈 클릭해봤죠? 무려 3개의 로또가 어제 접수를 받았거든요. 반포 20억, 동탄 10억, 목동 5억의 로또요. 그야말로 대란이었어요. 두부도 한 번 들어가봤으나... 무려 50만명 대기로 뜬 것을 보고 조용히 접었습니다. 혹시 신청 성공하셨다면 🖐️

# 뉴 아파트 솔드아웃 시키는 얼죽신

두부라면 꼭 알아야 할 신조어가 생겼어요. ‘얼죽신’인데요, 얼어 죽어도 신축을 쫓는다는 뉴 트렌드예요. 예전엔 ‘재건축=로또’ 때문에 다 쓰러져가는 아파트에 들어가 몸테크하며 재건축 기다리는 게 대세였거든요? 근데 MZ는 신축 아파트로 달려갑니다. 더이상 재건축=로또가 성립 안되기 때문이에요.

얼죽신의 근거는?

한국부동산원의 최근 1년간 수도권 아파트 가격 동향 조사 결과를 보면 5년 이하 아파트 가격이 3.25% 올라 가장 높은 상승률을 기록했어요. 즉 신축에 많이 몰려 그만큼 가격이 상승한 건데요, 그리고 올해 1월~5월까지 전국 아파트 매매 비율을 연령대별로 분석해 보니, 20대·30대(29.90%)가 40대(25.82%)를 넘었어요. 즉 지금 부동산 시장에 MZ가 무섭게 뛰어들고 있다는 거죠.

어느 정도지?

예전의 찬밥신세가 지금은 귀한 몸이 되고 있어요. 미분양이 속출했던 아파트에 ‘웃돈’을 얹어서라도 서로 사겠다고 몰리는 건데요. 가장 대표적인 곳들을 볼게요👇.

1만2천가구로 우리나라 최대 단지가 될 아파트인데요, 바로 11월 입주를 앞둔 강동구 둔촌주공 재건축 ‘올림픽파크포레온’이에요. 여기는 뭐 두부에서 꽤 자주 등장했죠. 이게 작년만해도 공사 중단되고 미분양나고 난리도 아녔어요. 미분양 해결하겠다고 줍줍까지 했는데 영 시원찮았죠. 근데 지금 판도가 바뀌었습니다.

작년 1월 분양가가 12~13억이었어요. 그땐 너무 비싸다고 난리였죠. 왜냐면 부동산 시장이 죽었으니까요. 그런데 지금은? 국평 입주권이 23억에 팔려요. 1년 새 10억이 오른거예요.

올림픽파크포레온 받고 상도로 가볼게요. 동작구 상도 푸르지오 클라베뉴 아파트예요. 이건 두부가 직접 갔다와 봤는데, 보실래요?

음… 여기는 좀 이해가 되는 ‘고분양가 논란’으로 말이 많았어요. 서울 상도동에 있는 아파트지만 그 입지가 좀 허걱😱해요. 왜냐면 엄청난 언덕에 있고, 주변엔 아무것도 없으며, 역까지 가려면 마을버스 2정거장은 타야해요.

그러잖아도 시장도 안 좋은데, 입지도 애매한 아파트가 14억이라니… 심지어 계약까지 취소하는 사태가 벌어졌죠. 그런데 지금은? ‘14억은 싸다’란 인식으로 바뀌면서 얼죽신들이 달려들고 있어요. 허름한 아파트에 사느니 새 빌라에 사는 게 낫다는 주의니, 언덕이 대수냐, 서울 한복판 쌔삥 아파트가 14억인데 당장 사야지! 이런 분위기예요.

왜? 🤔

지금 곰곰이 보자니 재건축하는 아파트들 건축비가 계속 오르고 있어요. 분양가가 껑충 뛰고 있는거죠. 그래서 오래된 아파트에 들어가 몸테크 해봤자 높은 건축비에 재건축도 쉽게 못할 것 같지, 낡았으니 리모델링이라도 하고 살아야 하는데 그 돈도 만만치 않지, 또 MZ들은 아파트 내 커뮤니티 등의 인프라가 중요한데 구축 아파트는 그런 게 없지… 차라리 지금 신축아파트 사자!로 돌아선 것이죠.

# 두부가 알아야 할 세법 개정

25일 ‘2024년 세법개정안’이 발표됐어요. 방대한 자료인데 우린 두부니까 부동산 부분만 콕 짚어볼게요!

✌️ 우선 이건 신혼부부를 위한 보너스로-

우리나라 결혼&출산율이 너무 낮아서 이제 세제혜택으로 집중지원을 하기 시작했어요. 이번엔 혼인신고만 해도 돈을 준대요! 일명 ‘결혼세액공제’인데, ’24.1월부터 3년간 혼인신고를 한 부부 대상으로 최대 100만원(인당 50만원) 세액공제를 받을 수 있어요. wow! 이제 출산을 넘어 혼인신고까지…👩‍❤️‍👩

본격적으로 부동산 지원으로 들어가 볼게요.

첫 번째는 일명 ‘따로 또 같이’ 제도예요. 두부와 간장이 결혼 전 각각 주택 1개씩 갖고 있었어요. 그러다 둘이 결혼을 하면 1세대 2주택자가 되죠. 그럼 모든 세금을 2주택 기준으로 부과하게 돼요. 꽤 불리하니 다들 혼인신고를 미룹니다. 자연스레 아기 낳을 생각도 계속 미룹니다. 그래서 이걸 과감히 바꿔요.

우선 1주택자 둘이 만나 혼인신고를 해도 ‘1세대 1주택’으로 간주하는데, 이 기간을 5년에서 10년으로 확대해요. 그럼 10년간 어떤 혜택을 받냐고요?

양도소득세 낼 때, 양도가액 12억까지 비과세입니다. 종부세 낼 때 기본공제 12억이고 여기에 고령, 장기보유자 세액공제를 최대 80% 적용받을 수 있어요🤩.

그 다음 청약으로 가볼게요.

현재 무주택 세대주+총 급여액 7000만원 이하 근로자인 경우, 청약통장에 납입한 금액(300만원 한도)의 40%가 소득공제됐거든요? 근데 청약통장은 부부가 한 마음으로 기리며 유지하는 건데 세액공제를 한 쪽만 해주니 불공평하단 말이 나왔어요. 그래서 세대주 외 배우자도 공제 혜택에 추가합니다.

그리고 청약통장 들고 있으면 이자소득에 대한 비과세를 할 수 있는데 여기에도 배우자가 추가돼요. 우선 비과세 할 수 있는 기준은, 총급여액 3600만원 이하+무주택 청년이에요. 그럼 500만원 한도에서의 이자소득이 비과세 돼요. 비과세는 세금을 안 낸다는 거예요.

🛎️ 부동산 용어

저당권이란?

돈을 빌려줄 때 담보로 잡는 권리. 집을 사기 위해 은행에서 돈을 빌리면 은행은 그 집을 담보로 잡으며, 이 담보로 잡는 권리가 바로 저당권.

# 신축님 몰려오신다

올해 하반기 서울 지역에서 아파트 분양 봇물이 터져요. 서울 집값 상승에 편승하려는 분양 전략과 함께, 원자잿값과 인건비가 더 오르기 전에 공사비 증액에 합의하는 재건축 현장들까지 속속 등장하면서 분양 예정 물량이 많아진 거예요.

# 도대체 집은 언제 사나

무주택 가구의 내 집 마련 셈법이 갈수록 복잡해지고 있어요. 서울 집값이 18주 연속 오르면서 분양 경쟁률은 지난해의 세 배 수준으로 치솟았어요. 반면 높은 분양가에 과열 경쟁까지 겹쳐 ‘청약 무용론’으로 선회하는 사람도 증가하고 있거든요.

# 문 닫는 곳도 속출

금리 인하 기대감과 수도권 중심 아파트 가격 상승으로 주택 경기가 살아난 듯한 모양새지만 건설업 업황이 나빠질 거란 우려는 짙어져요. 건설 수주 감소로 폐업 건설사는 늘고 있고 대형 건설사도 전망이 나빠지는 등 건설업 한파가 한동안 이어질 거란 전망이에요.

# 주담대 5조 넘었다

주요 시중은행 주택담보대출 잔액이 이달 들어 5조원 넘게 증가한 것으로 파악됐어요. 은행들이 금융당국 압박에 가계대출 금리를 수 차례 높이며 대응해왔지만, 기준금리 인하 기대와 부동산 경기 회복에 따른 폭발적인 대출 수요를 가라앉히기는 역부족인 것 같아요.

# 3만여 가구 쏟아진다

다음달 전국 아파트 3만여 가구가 입주할 예정이에요. 전년 대비 입주물량이 50% 증가하며 전세시장에 숨통이 트일 것이란 전망인데요. 8월 아파트 입주물량은 총 3만169가구로 전년 동기 대비 50%, 약 1만여 가구가 많은 것으로 집계됐어요.

지난 두부에서 님의 의견을 물어봤어요.

<지금 집값 일시적 과열이다 vs. 3년 전 데자뷰다>

다양한 의견이 나왔는데요, 공유해 볼게요!

💁‍♂️ 여전히 정부가 핀트를 못잡고 있는 느낌이 크네요. 공공임대주택을 기대하고 최근 공고들 보면 공공임대가 아니라 장애인/주거약자 임대만 한가득입니다. 그리고 여전히 터무니없는 지역에만 공급을 쏟아내고 '공급은 충분하다'라고 하는 건 맞지 않는 말 같아요.

💁‍♀️ 부동산은 물가상승률을 반영하면서 10년 주기로 오르내림을 반복합니다. 그동안 오랫동안 바닥을 다지다가 금년 봄부터 강남권 중심으로 오르기 시작한 것이고, 점차 확대되고 있기 때문에 대세상승기에 접어들었다고 보는 것이 옳아요. 다행히 현 정부는 지난 정부처럼 무지막지한 규제를 하지 않고 시장에 맞서지 않을 것 같으니 아주 큰 폭으로 오를 것 같진 않습니다.