😨 정부가 전세 반환보증 또 조이려고 하고 있어요!

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😨 정부가 전세 반환보증 또 조이려고 하고 있어요! 빌라는 공시가 98% 이하일 때만 가입 가능할 수도..

✅ 연립·빌라주택 가입 기준을 집값의 70%로 강화하는 방안 검토 중

✅ 정부 검토안대로 시행되면 전체 계약의 78.1%는 반환보증 가입 못해요

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 오늘은 회원님들의 임대업에 매우 큰 영향을 미칠 수 있을 만한 ‘안 좋은 소식’ 한 가지를 전해드리려 하는데요.

바로 정부가 전세보증금 반환보증 가입가능 보증금 기준을 현행 주택가격의 90%에서 70%로 낮추는 방안을 검토하고 있다는 사실입니다.

국토교통부가 이 방향으로 정책을 확정할 경우 반환보증에 가입할 수 있는 전세보증금의 한도가 현재 공시가격의 126% (140%×90%) 에서 98% (140%×70%) 로 대폭 낮아지게 되는데요.

다세대·다가구, 연립·빌라의 경우에는 전세보증금이 공시가격보다 낮아야만 반환보증에 가입할 수 있게 되는 것이죠.

👉 국토부 “주택가격의 70~80%로 가입기준 높여야”

국토교통부 관계자는 지난달 말 열렸던 토론회에서 전세보증금 반환보증에 가입 가능한 보증금의 한도를 주택가격의 90% 수준인 현행 기준에서 주택가격의 70~80% 수준으로 낮춰야 한다고 발언했는데요.

언론에서는 이 관계자의 이 같은 발언에 대해 큰 비중으로 보도했고, 이에 따라 업계에서는 전세보증금 반환보증 가입 문턱이 다시 한번 높아진다며 불안감이 커지고 있습니다.

현재 주택도시보증공사(HUG)와 한국주택금융공사(HF)에서는 다세대·다가구, 연립·빌라 등을 대상으로 전세보증금 반환보증 가입 심사를 할 때 보증금(선순위 채권이 있다면 이를 포함한 금액)이 주택가격의 90%를 넘지 않아야만 가입을 승인해 주고 있는데요.

👉 공시가격의 98%로 보증금 낮춰야만 할 수도

빌라 등의 주택가격은 공시가격의 140%를 기준으로 산정하고 있습니다. 이 주택가격의 90% 이내 범위에 보증금이 있어야만 세입자가 반환보증에 가입할 수 있으므로, 결국 보증금이 공시가격의 126% (140%×90%) 이내에 있어야만 반환보증에 가입할 수 있게 되는 것이죠.

그리고 만약 국토부가 검토하고 있는 것처럼 주택가격의 70% 이내로 가입 가능 보증금 한도를 강화할 경우에는, 보증금이 공시가격의 98% (140%×70%) 일 때만 반환보증에 가입할 수 있게 됩니다.

👉 전체 계약의 78.1%가 반환보증 가입 못 할 수도

그렇다면 만약 이 같은 방안이 현실화된다면 임대시장에는 어떤 영향을 미칠까요?

이에 대해서는 부동산 중개·분석업체 집토스가 시뮬레이션한 자료가 있는데요. 집토스가 오는 4분기에 만기가 돌아오는 빌라 전세계약 2만4191건을 분석한 결과, 전체 계약의 78.1%인 1만8889건의 계약이 기존의 보증금 금액으로는 강화된 가입 기준을 충족할 수 없었습니다.

그 비율을 보면 인천 93.9%, 경기 80.2%, 서울 75.2% 등이었고요.

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💸 계약갱신청구권.. 임대인이 가장 궁금해하는 질문 9가지, "묵시적 갱신 세입자도 사용할 수 있나요?"

✅ 계약갱신 청구는 언제까지 해야 하나요?

✅ 4년 이상 거주한 세입자도 사용할 수 있나요?

✅ 사용한 세입자는 무조건 2년 살아야 하나요?

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 임대인분들이 계약갱신청구권(요구권)에 대해 가장 궁금해하시는 9가지의 질문과 이에 대한 명쾌한 답변을 소개해드리겠습니다.

주택임대차보호법 개정을 통해 도입된 계약갱신청구권은 임대차 계약 기간 중 1회에 한해 임차인에게 2년간 계약을 갱신할 수 있는 권한을 주는 제도인데요. 임차인에게 계약갱신을 요구받은 임대인은 본인의 실거주 등 법에서 정한 사유가 없는 한 임차인의 요구대로 계약을 의무적으로 갱신해야만 하죠.

이처럼 도입된 지 벌써 5년이 지난 제도이지만 아직까지 많은 임대인 분들이 계약갱신청구권의 정확한 개념과 행사 조건 등에 대해 헷갈려하시는 거 같습니다. 특히 초보 임대인분들 중에서는 계약갱신청구권의 정확한 내용에 대해 제대로 모르시는 분들이 더욱더 많으신 거 같고요.

이번 글을 끝까지 읽으시면 그동안 알쏭달쏭 헷갈리기만 했던 계약갱신청구권의 구체적인 내용에 대해 명확하게 이해하실 수 있을 거라고 말씀드립니다. 그럼 시작해 보겠습니다.

👉 1. 임차인은 언제부터 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있나요?

임대차 계약기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 동안 계약갱신을 청구할 수 있습니다.

👉 2. 임차인은 계약기간 동안 계약갱신청구권을 모두 몇 번 사용할 수 있나요?

계약갱신청구권은 계약 기간 중 1회만 행사할 수 있으면, 계약갱신청구권을 행사하면 계약기간이 2년 갱신됩니다.

👉 3. 묵시적 갱신도 계약갱신청구권을 사용한 것으로 보나요?

묵시적 갱신으로 인해 계약이 갱신된 경우에는 임차인이 계약갱신청구권을 사용한 것으로 보지 않습니다. 계약갱신청구권의 행사는 해당 권리를 행사하겠다는 명확한 의사표시를 한 경우에만 권리를 행사한 것으로 인정됩니다.

👉 4. 계약이 묵시적으로 갱신된 경우에도 이후 임차인이 계약갱신청구권을 행사할 수 있나요?

예, 행사할 수 있습니다. 묵시적 갱신은 계약갱신청구권 행사를 통해 계약갱신과는 구별되기 때문입니다. 임차인은 묵시적 갱신으로 갱신된 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 동안 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다.

👉 5. 임차인이 계약갱신청구권을 행사하게 되면 계약 조건은 어떻게 결정되나요?

계약갱신청구권을 행사하게 되면 기존 임대차 계약과 같은 조건으로 계약이 갱신된 것으로 봅니다. 갱신되는 임대차 계약 기간은 2년이 보장됩니다. 다만 차임(월세)과 보증금은 기존 금액의 5% 범위 내에서 각각 증감할 수 있습니다.

👉 6. 이미 4년 이상을 거주한 임차인인데 계약갱신청구권을 행사할 수 있나요?

이미 4년 이상을 거주한 임차인이더라도 기존에 계약갱신청구권을 행사한 적이 없다면 계약갱신을 청구할 수 있습니다.

계약갱신청구권은 4년 동안의 거주를 보장하는 조항이 아니고, 계약 기간 중 1회에 한하여 기존의 임대차 계약을 2년 동안 연장할 수 있도록 갱신요구권을 부여하는 제도입니다.

그렇기 때문에 연장 계약, 묵시적 갱신 등의 사유로 이미 4년 이상을 거주한 임차인이라고 하더라도 기존에 계약갱신청구권을 행사한 적이 없다면 갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

👉 7. 계약갱신청구권을 행사해 계약을 갱신한 임차인은 무조건 2년을 거주해야 하나요?

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