[두부레터] 결혼하면 강남에 집 한채 해준다는.

💌 2024년 11월 12일 두부레터입니다.

8.8 부동산 대책의 액션플랜이 시작됐어요. 그리고 한 번 홀딩됐던 디딤돌 대출 제한이 다시 살아났고요. 이번 두부도 와글와글합니다. 님의 의견을 자유롭게 공유해 주세요!

# 결혼하면 강남에 집 한채 해준다는.

두부가 지난 8.8 부동산 대책을 정리한 적 있어요. 정부는 부동산 빅 이슈가 있거나 시장이 불안정하면 대중들을 안심시키고자 '대책'을 내놓아요. 앞에 붙은 날짜는 대책을 발표한 날이고요.

그래서 8.8 부동산 대책의 핵심은 '공급 많이 할게'였어요. 당시 집값이 무섭게 오르는 건 앞으로 아파트 신규 공급이 줄어 들거라는 불안 심리가 있었거든요.

그럼 어떻게 공급을 많이 할 건데? ... 에 대한 대답 중 하나가 '그린벨트를 풀겠다🎄' 입니다. 즉 개발제한구역으로 묶어놓은 곳을 오픈하여 아파트를 짓겠다는 거죠. 그 지역이 어디일까에 대한 여러 추측이 있었는데요, 드디어 지난 5일 발표됐습니다. 거기에 유일한 서울로 '강남'이 포함되어 있어 시끌시끌합니다.

강남 서리풀지구를 아십니까

그린벨트 풀겠다고 한 지역부터 보고 갈게요. 서울 서리풀지구(2만호), 고양대곡 역세권(9000호), 의정부 용현(7000호), 의왕 오전왕곡(1만4000호)입니다. 유일한 서울은 서리풀지구, 나머지는 서울 경계로부터 10km 이내에 있는 곳들이에요.

출처: 한국경제

서울 지도에서 가장 하단에 '서리풀지구'가 있어요. 신분당선이 흐르고 향후 GTX-C도 지나갈 거예요. 정확한 지역으로는 서울 서초구 원지동과 내곡동, 우면동 일원을 말해요. 다시 지도를 볼까요?😁

양재2동이라 적힌 부분 반경으로 개발이 될 거예요. 초록초록하죠? 서리풀지구는 강남이라고 하지만 비닐하우스가 즐비한 곳이에요.

과반을 신혼부부에게

바로 저 서리풀지구에 2만가구가 들어설 건데요, 여기서 55%가 서울시 신혼부부용 장기전세주택Ⅱ(미리 내집)으로 공급돼요. 미리 내집은 또 뭘까요? 부동산엔 이름도 참 많네요😅.

미리 내집이란,

전국에서 출산율 꼴찌인 서울시가 팔 걷어붙이고 선보인 출산 장려 정책이에요. '아기 안 낳는 이유=내집없어'로 보고 주거환경을 계속 개선하고 있는데요, 3년간 신혼부부에 공공주택 4400호를 공급하겠다. 가 핵심입니다. 그 1호가 '올림픽파크포레온'이었어요. 지난 7월, 300호 공급에 60대 1의 평균 경쟁률로 큰 호응을 얻었죠.

대개 공공주택이라고 하면 도심과 조금 떨어져있거나 비선호 지역에 있을 거라 생각하지만, '미리 내집'은 1호부터 올파온이었으니 휘황찬란했죠. 그 여세를 몰아 서리풀지구에 1만 가구가 넘는 미리 내집이 들어간다는 거죠.

'미리 내집' 브랜드를 달고 나왔으니 혜택이 있겠죠?

청년과 신혼부부를 위한 이 주택은 10년 거주 후 출생아 수에 따라 거주기간을 최대 10년 연장할 수 있고 20년 후 시세보다 저렴하게 분양 전환(2자녀 출산 시 90%, 3자녀 출산 시 80% 가격)할 수 있어요.

출산 장려 정책의 일환이니 아이 키우기 좋은 환경이어야겠죠? 그래서 서리풀지구도 어린이집, 독서실, 서울형 키즈카페, 미니 워터파크 등 육아환경을 갖춘 아파트로 기획한다고 해요.

그럼 왜 서리풀지구가

그린벨트 해제지역에 낙첨된 걸까요? 우선 해당 지역은 주거 환경과 도심 접근성 등 측면에서 청년층과 신혼부부의 선호도가 높아요. 그리고 이미 훼손돼 개발제한구역으로 보존할 가치가 상대적으로 낮은 지역이며, 대중교통 시스템이 들어가 있어 추가 재원 투자를 최소화할 수 있다는 것이 선정 이유예요.

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🛎️ 부동산 용어

임장 크루란?

요즘 들어 굉장히 핫해진 용어죠. 안 좋은 쪽으로요😥. 부동산 스터디나 커뮤니티 등에서 삼삼오오 모여 임장을 다니는 걸 얘기하는데요. 이게 액션 행위가 과도하다 하여 비난의 목소리가 높아지고 있어요. 정말 해당 집을 살 것도 아닌데 '임장 공부' 목적으로 부동산에 들러 집 안까지 구경하는 건데요. 부부행세를 한다든가, 10여명의 인원이 한꺼번에 방문하는 경우도 있죠. 시간 내어 집을 보여줘야 하는 주인 입장이나 중개인 입장에서 화가 날 만 합니다.

두부도 '임장'🏃‍♂️을 항상 강조하고 있어요. 여기서 말하는 임장이란, 우선 손품을 팔아 원하는 지역에 대한 사전 조사를 하고, 발품을 팔아 직접 그 지역을 둘러보는 거죠. 정말 관심있고 매수 의향이 있다면 해당 집을 방문하는 건 필수고요. 그런데 논란이 되는 임장 크루는 일종의 '임장 체험기'로 변질되고 있어요. 정말 공부를 하는 게 아니라, 나 공부 한 것 같아 라는 느낌을 취하고 싶은 공부인거죠. 정말 부동산에 관심있고 내집마련이 목표라면 '진짜 공부'를 해야겠죠? 여러분은 임장 크루에 대해 어떻게 생각하시나요?

나는 이렇게 생각해!

# 디딤돌대출 정말 손본다

지난 10월 18일, 디딤돌대출 축소될 거란 소식이 나왔어요. 갑작스러운 발표에 비판이 쏟아지자 정부는 다시 거둬들였어요. '조금 있다 할게'라고요. 그리고 정말 조금 있다 다시 발표합니다. 지난 6일, 수도권 아파트에 한해 디딤돌 대출 한도를 축소한다고 말이죠.

디딤돌 대출, 어떻게 손보나

디딤돌대출은 말 그대로 서민들의 주거 사다리 역할을 하겠노라 정부가 지원하는 주택담보대출이에요. 그러니 저금리 등 혜택이 일반 대출보다 좋아요.

연소득 6천만원 이하의 무주택자가 5억 이하 집을 살 때 최대 2.5억(신혼 4억)까지 대출해 주는데요(뭐 거의 반이네요), 금리가 혜자예요. 부부 합산 연봉이 2천만원 이하면 최저 2.65%가 적용돼요. 뭐 연봉 기준이 살벌하네요🤐.

그런데 최대 4억이라는 대출 한도를 앞으로 줄일 거예요. 아주 쉽게 계산하면, 경기도에서 5억짜리 아파트 살 때 기존 3.5억 나오던 대출이 이제 3억 200만원까지만 나온다는 거예요. 왜냐하면 앞으로는 '방공제 금액'을 빼고 줄 거거든요.

방공제??

아주 쉽게 설명해 볼게요. 두부가 주담대를 받으려고 은행에 갔어요. 은행에서는 두부 신용도나 이것 저것을 계산해 본 후 '00원'을 대출해 주겠죠. 그런데! 두부가 집을 산 후 임대를 놓을 수 있잖아요. 두부가 극구 아니라고 해도, 사람 일은 모르죠. 나중에 세입자를 들일 수 있으니까요. 이럴 경우를 감안해 두부 대출금에서 (언젠가의) 세입자 보증금 일부를 제하고 주는 걸 방공제라고 해요. 혹시 두부 집이 경매로 넘어간다면 세입자에 어느 정도 보증금을 돌려주기 위한 최소한의 안전장치인거죠. 그렇다면 대출액이 줄어들겠죠?

이 금액은 지역별로 정해져 잇어요. 서울 5500만 원, 경기 4800만 원이에요.

이런 방공제가 디딤돌대출에는 없었어요. 디딤돌대출은 서민을 위한 정부 지원 제도라고 했죠. 여기서 차 떼고 포 떼고 하면 대출액이 얼마 없겠죠. 그래서 방공제를 넣지 않았어요.

그런데 집값이 계속 오르고 영끌족이 많아지자, '정부가 집 사라고 대출 해줘가며 부추기는 거 아니냐'는 볼멘 소리가 나왔어요. 정부 대출 제도도 손봐야 하는데 명분없이 확 줄여버릴 수 없으니 '방공제' 카드를 꺼내 든 것이죠. 그렇게 원래 대출액에서 방공제를 빼니 대출 한도액이 확 줄어듭니다. 아래와 같은 공식이 나와요.

출처: 국토부 보도자료

꼭 그렇게 해야만... 속이 후련했..냐?😰

물론 일괄적으로 적용하지는 않아요. 우선 2가지 경우에 특혜를 줍니다.

지방 및 비아파트는 건들지 않아요.

즉 방공제는 '수도권 소재 아파트' 디딤돌대출에만 해당합니다. 아무래도 부동산 과열된 곳을 손봐야 하니, 굳이 지방이나 연립주택 등엔 적용하지 않는거죠.

약자는 건들지 않아요.

신생아 특례대출이나 전세사기 피해자 지원을 위한 대출 등엔 적용하지 않아요. 그러잖아도 출산율 낮아지고, 전세사기 피해자가 여전히 구제를 받지 못한 상황인데... 이런 그룹에서 대출액을 줄인다는 건 말이 안되죠.

*신생아 특례대출: 현재 6억 초과 9억 이하 아파트에는 방공제가 적용되므로 이는 계속 유지됨.

저소득자도 건들지 않아요.

디딤돌대출 기준이 연소득 6천만원 이하의 무주택자가 5억 이하 집을 살 경우잖아요? 여기서 연소득 4천만원 이하 가구가 3억 이하 저가 주택 구입할 경우에도 방공제를 적용하지 않아요. 너무... 박하다는 거죠.

언제부터?

한 달의 유예기간을 두고 오는 12월부터 시행돼요. 즉 지금부터 대출 계산 잘 해서 계약하라는 의미예요. 이것으로 집값 상승에 제동이 걸릴까요? 조금 더 지켜볼게요!

# 평당 1.5억 오피스텔의 민낯

3.3㎡당 1억원을 훌쩍 넘는 가격에 분양했던 서울 강남권의 하이엔드 오피스텔들이 ‘날림 공사’ 논란에 휩싸였어요. 분양 당시 홍보한 내용과 실제 완공 후 모습이 딴판이라는 건데요. 분양 계약자들은 “비싼 가격과는 어울리지 않는 싸구려 자재로 부실시공이 이뤄졌다”며 “분양과정도 불투명해 사기분양이나 마찬가지”라고 주장하고 있어요.

# 호가 뛰는 일원동

일원역 인근의 가람아파트 등이 최근 서울시가 내놓은 수서택지개발지구 지구단위계획구역 재정비안에 매수 문의가 잇따르며 주목을 받고 있어요. 서울시가 일원역 인근 저층 아파트의 용도지역을 2종(7층) 일반주거지역에서 2종 일반주거지역으로 종 상향을 예고했기 때문이에요.

# 헬프! 비아파트!

비아파트 전세시장의 침체가 장기화되면서 역전세 현상에 따른 부작용에 대한 우려가 커요. 특히 전세반환보증·임대반환보증 가입 요건 강화가 비아파트 역전세를 부추겼다는 것이 임대인들의 주장이에요. 보증 가입을 위한 주택가격 산정 시 공시가격 126%를 적용해 문턱을 높인다는 것이죠.

# 같은 동네인데 5억이 비싸다?

5년 이내 지어진 신축 아파트의 가격이 5년을 초과한 아파트 가격보다 전국 평균으로 1.3배 높은 것으로 나타났어요. 특히 서울 지역 5년 이내 신축 아파트는 3.3㎡당 평균 매매가격이 5559만 원으로 가장 높게 나타났어요.

# 서울 아파트 증여 비중 최저

올해 들어 서울 아파트 증여 비중이 7년만에 최저를 기록했어요. 아파트값이 크게 오르는 가운데 정부가 증여 취득세 부담을 확대하고 종합부동산세 등 보유세 부담을 낮추면서 다주택자와 고가주택 보유자들의 증여 수요가 크게 줄었다는 분석이에요.