[두부레터] 9월 빅피처가 다 있었네

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💌 2024년 10월 22일 두부레터입니다.

'2024 개정판 두부E북' 선예매하신 분들께 메일 드렸어요~ 할인 적용 기간이 정해져 있으니 꼭 메일 확인해 주세요 😆

# 9월 빅피처가 다 있었네

올해 상반기까지 급속도로 달아오르던 집값이 9월 기점으로 꺾이고 있어요. 수치로 보자면,

최고 정점을 찍은 건 7월이에요. 서울 아파트 거래량이 8987건이었는데요,

2020년 7월(1만1170건) 이후 3년 11개월 만에 최대를 기록한 거예요.

'20-'21이 폭등기로 불리는데 '21보다 높았던 거네요.

이후 8월(6288건)부터 조금씩 줄어들기 시작했어요.

금리 내리지 않았나?

미국이 9월 18일 기준금리를 0.5%p나 크게 내렸죠. 그에 따라 우리나라도 금리 인하 기대감이 커졌어요. 항간에는 '부동산이 이렇게 과열됐는데 과연 지금 금리를 인하할까?'란 의구심도 있었으나, 역시 우리도 0.25%p 내려 현재 3.25%가 됐어요. 그럼 너도나도 은행 가서 대출을 더 땡길까요?

대출 금리는 안 내릴거야!

오히려 시중은행 주담대 금리는 올랐어요. 18일 기준, KB국민·신한·하나·우리은행의 주택담보대출 혼합형(고정) 금리가 연 4.150∼5.720% 수준이에요. 얼마 전까지 3%대였는데 올랐네요.

왜냐면 기준금리가 변경되더라도 시중은행 금리에 즉시 반영되지는 않아요. 시장 환경, 은행의 자금 조달 구조, 경제 상황 등에 따라 달라지거든요. 또한, 은행마다 금리 조정 속도와 범위가 다를 수 있어요.

여기에 정부의 압박도 한몫했죠. 가계대출이 여전히 높기 때문에 더 이상 대출문을 활짝 오픈하면 안 돼요. 그래서 정부가 은행들에 오더를 내리죠. '너네들 관리 안할래?'라고요.

정부발 대출도 문 살짝 닫을게!

이와중에 예기치 않은 상황이 벌어집니다. 바로 디딤돌대출까지 손대기 시작한 것. 디딤돌대출은 말 그대로 서민들의 주거 사다리 역할을 하겠노라 정부가 지원하는 주택담보대출이에요. 그러니 저금리 등 혜택이 일반 대출보다 좋아요.

무주택자가 5억 이하 집을 살 때 최대 2.5억까지 대출해 주는데요(뭐 거의 반이네요), 금리가 혜자예요. 부부 합산 연봉이 2천만원 이하면 최저 2.65%가 적용돼요. 연봉 기준이 살벌하네요🤐.

그런데 18일, 디딤돌대출을 축소할거란 소식이 들린 거예요. LTV(대출 얼마나 나오는지 비율)도 줄이고 기존에 포함됐던 소액 임차 보증금을 빼고 대출해 줄거란 거죠. 그러자 난리가 났어요. 디딤돌대출로 이용해 집을 이미 계약해 버렸거나 계획을 세웠던 사람들이 '아니 1억 받을 수 있던 걸 9천만원만 빌려준다 하면 나머지 1천은 어디가서 빌리나!' '무슨 예고도 없이 이렇게 훅 들어오나!' 라고 원성이 자자했죠😤.

결론적으로 정부가 한 발 뺐어요. 원래 21일부터 시행하려고 했는데 잠정 유예한다고 말이죠. 어찌됐든 이런 움직임만 봐도 앞으로 대출이 빡빡해 질거란 예감이 팍 드네요.

정부의 빅피처는 DSR이지!

상반기 집값이 쭉쭉 올라감에도 정부가 '가만있어봐, 우리에겐 9월이 있어'라며 조바심내지 않은 이유가 있어요. 바로 스트레스 DSR이 있기 때문이죠. 집값을 잡기 위한 가장 기본적인 방법이 대출부터 줄이는 거예요. 백퍼 내돈내산으로 집 사는 사람 얼마 없잖아요, 뉴스에 나오는 연예인들 외엔 은행가서 주담대 받아 집 계약하잖아요? 즉, 이 주담대를 줄여버리면 무리해서 집 사겠다는 사람이 줄어들겠죠.

그래서 DSR이 뭐냐고요? 우리가 대출 받을 때 은행에서 '두부의 스펙'을 훑어요. 돈 빌려주면 갚을 능력은 되나를 보는거죠. 이게 DSR이에요. 그런데 올해 초 DSR 앞에 스트레스를 붙여 '스트레스 DSR'이 시행됐는데요, 일반적으로 해주던 대출에 스트레스 금리를 붙여서 '대출을 좀 덜 해줄거야'가 돼요.

왜냐면 금리가 갑자기 올라가는 상황 등이 되면 돈 갚기 힘들어지잖아요? 그런거 대비해서 애초에 덜 빌려준다고 하는거죠. 이걸 단계별로 시행해요. 올 초에는 1단계, 그리고 더 빡세지는 2단계가 9월부터 시행됐어요.

그러다보니 대출받을 수 있는 금액이 더 줄어듭니다. 여기에 정부가 은행들을 쪼면서 대출한도 자체가 줄어들고요. 그렇게 이중삼중 옥죄다보니 뉴스에서 '부동산 거래가 꺾였다'는 기사가 많이 나오는 거예요.

🛎️ 부동산 용어

나대지 란?

지상에 건축물이나 구축물 등이 전혀 없는 상태의 대지

브루노 마스도 외친다는 아파트아파트 아파트아파트~ 벌써 수능 금지곡이 됐다는데😆 노래 듣다 필 받아서 아파트 코너 하나 만들었어요! [노래 듣고 가실까요]

# 재건축 전설이 될 것 같은 올파온

올림픽파크포레온. '단군 이래 최대 재건축'이란 수식어는 이미 익숙할테고, '끝날때까지 끝난 게 아니다'란 수식어도 따라붙을 것 같아요. 드디어 입주 D-1달을 남겨놓고 있는데, 여전히 시끌시끌합니다.

올림픽파크포레온 / 출처: 파이낸셜뉴스

역사부터 시끄러웠다

올파온은 재건축이 성사된 것만으로도 사실 박수받을 만해요. 1동 짜리 아파트도 재건축 하려면 이런저런 의견으로 지연되는데, 올파온은 규모가 85개동 1만2032가구예요. 우리 아파트 단지가 85개동이 있다 생각해봐요🏘️.

원래 아파트 이름은 둔촌주공이에요. 정겹죠? 1990년대부터 재건축을 한다만다 얘기가 나오다, 2003년 추진위가 구성되며 신호탄을 쏩니다. 3년 뒤 정비구역으로 지정, 2009년 조합까지 설립되며 일사천리 쭉-나가려는데... 이때 주민 갈등으로 사업이 지연돼요. 사실 저 많은 사람들의 의견이 다 같을 수 없잖아요. 그러다 2015년 사업 시행계획 인가를 받고 2017년 관리처분 인가를 받아요. 그리고 드디어 2019년 12월 착공에 돌입합니다.

사실 재건축은 착공부터가 또 시작이에요. 이런저런 내외부 변수가 치고 올라오거든요. 올파온은 '22년 러시아-우크라이나 전쟁으로 원자잿값 상승 직격탄을 맞아요. 공사비 올라가니 시공사는 추가비 요구하고 조합원은 안 된다 하며 또 다시 싸움이 시작됩니다. 그렇게 약 7개월간 공사가 중단돼요. 그럼 조합원들 속은 타들어갑니다. 이미 이주비 받아서 집을 나왔는데 중단 기간만큼 이주비 대출 이자는 늘어나겠죠. '시간=돈'의 지루한 싸움이에요😥.

정부가 끼어든다

근데 이게 규모가 웬만한 게 아니잖아요. 1만 세대가 넘으니 땅 파놓고 시간 보내는만큼 돈이 줄줄이 새는 거예요. 그래서 정부가 개입해요. 올파온만 티나게 편 들어주면 안되니까 부동산 정책을 일부 손봐요. 뭐 사실 티는 다 났지만요😬.

공사비가 치솟는 등 돈이 오바되면 일반분양을 통해 돈을 메꿔야 해요. 근데 '22년이면 부동산 시장의 하락세가 시작되는 시기예요. 미분양이 우려되는 상황, 그래서 정부가 여러개 카드를 꺼내듭니다. 그 중 하나가 '줍줍 기준을 완화해줄게'라는 카드예요.

미분양된 물량들을 줍는다하여 줍줍이라 하는데요, 원래 '해당 지역에 거주하는 무주택자'로 제한됐어요. 그런데 올파온이 미분양되면 안 되니, 줍줍의 요건을 '국내에 거주하는 성인이면 주택 수에 상관없이 누구나 청약할 수 있다'로 바꿔 버립니다.

그리고 이 즈음 '실거주의무 폐지'안이 나와요(물론 결론적으로 야당 반대로 폐지가 아닌 3년 유예로 확정).

즉 갭투자를 막기 위해 분양받으면 입주 시 바로 실거주 해야 한다는 조항인데요, 이러면 돈이 부족한 사람들은 부담스러워 청약에 뛰어들지 않을테니 '실거주의무를 폐지하겠다'라고 정부가 발표한 거예요. 이것도 올파온을 위한 것 아니냐는 말이 나돌았어요. 그야말로 all for 올파온이네요. 그렇게 어찌저찌 올파온은 완판을 이뤄냅니다.

그렇게 우여곡절을 겪고 드디어 11월 27일 입주를 앞두고 있어요. 그런데... 끝날 때까지 끝난 게 아니라 했죠? 최근 19일부터 또 마지막 공사를 멈춘 건데요, 이 단지 주변 도로와 조경 등을 담당하는 시공사들이 추가 공사비를 요구한 거예요. 이게 어떻게 풀릴지는 지켜봐야 겠어요.

주변 집값이 잠잠하다?

85개동이라니... 말만 들어도 작은 마을같죠? 단지 안에서 숨바꼭질 하면 절대 못 찾을 것 같아요(너무 당연한가). 으레 이런 대단지가 입주를 시작하면 주변 집값이 들썩입니다. 전문용어로 '입주장 효과'인데요, 분양받고 바로 입주할 수 없는 사람들은 전세를 먼저 놓죠. 그럼 전세매물이 쏟아지니 주변 아파트들까지 전세가가 하락해요. 전세가가 떨어지면 매매가도 덩달아 떨어지게 되죠.

근데 올파온은 입주 한달을 앞두고 있는데 너무 조용한 거예요. 이유가 뭘까요? 2가지로 꼽을 수 있는데요, 우선 실거주의무예요. 앞서 언급했죠? 폐지한다고 했지만 일단 3년 유예로 변경됐어요. 즉, 입주일 즉시 들어가지 않고 적어도 3년은 전세를 둘 수 있어요. 그런데 이번에 올파온은 굳이 전세 두지 않고 바로 실거주하는 사람이 많다는 거예요. 즉 법이 또 어떻게 바뀔지 모르니 일단 3년 채우고 나중에 팔든 세를 주든 한다는 거죠.

그리고 올해 얼죽신이 유행했죠. 얼어죽어도신축 파요. 단군 이래 최대 재건축, 최대 규모 새 아파트니까 입주 시 바로 살아보고 싶은 마음 때문에 전월세 물량이 안 나온다는 거예요.

두부도 입주가 시작되면 답사를 한번 다녀와 봐야겠어요. 85개동을 둘러보는 느낌이 어떨지 궁금하네요!

# GTX발 사라졌나?

GTX 개통 호재를 안고 신고가가 이어지던 경기 화성 동탄역과 용인 구성역 일대 아파트값 상승세가 주춤해지고 있어요. 핵심 구간이 미개통해 ‘허리가 끊긴’ 형태, 비교적 긴 배차 간격 등으로 ‘GTX 효과’가 기대에 못 미친다는 평가가 나오고 있어서예요.

# 서울에서 1억대까지 떨어졌다?

과거 고분양가 논란으로 악성 미분양(준공 후 미분양)이 발생한 강북 한 단지가 할인 분양을 이어가고 있어요. 특히 소형 평형은 분양가보다 몇천만원 저렴한 1억원대까지 할인하고 있다고 해요.

# 규제 직격탄은 노도강 먼저

지난 9월 아파트 매매 상승거래가 줄고 거래량도 큰 폭으로 감소하고 있지만 신고가 비중은 오히려 치솟고 있어요. 주로 고가 및 인기지역에서 최고가 거래 비중이 상승했는데요. 강남 등 주요 지역 집값을 잡으려는 대출규제가 중산층·서민 단지에 더 타격을 주고 있다는 분석이에요.

# 분당에서 서울로

경기·인천 거주자 중 올해 서울 집합건물을 매수한 사람들의 거주지는 '성남시 분당구'가 가장 많은 것으로 조사됐어요. 올해 총 1만9343명의 경기·인천 거주자들이 서울 소재 집합건물을 매수한 가운데 이 중 1220명이 성남시 분당구 거주자였거든요.

# 서울-지방 양극화 더 심해

서울·수도권 청약 열기가 이어지는 가운데 남은 4분기 분양시장 성적 전망에 관심이 쏠려요. 정부의 대출 규제 강화 기조가 시장에 미칠 영향을 주시하면서도 서울과 수도권은 공급 부족 우려 등에 수요자들의 관심이 지속할 것으로 기대하고 있어요.