국내 상업용 부동산 투자액은 2018년 31조원에서 2021년 57조원까지 늘었으나 지난해 49조원으로 전년 대비 약 15% 감소했다. 올해는 오피스 물류‧리테일 등 상업용 부동산 전반의 투자 감소가 예상돼 지난해 대비 전체 투자액이 줄어들 것으로 예상되나 부동산 유형이나 입지별로 투자 가치가 있는 매물은 금리 상승기임에도 불구하고 여전히 투자자들의 관심을 받을 것으로 전망된다.

오피스 투자는 전년 대비 소폭 줄어들 것으로 보인다. 건물주들은 오피스 임대차 시장에서 임대인 우위의 상황이 발생하자 자산 가격을 내리지 않고 있고, 투자자들도 금리 상승으로 보수적인 투자 심리를 이어가고 있기 때문이다. 이에 매도자와 매수자 사이 기대가격 격차가 커지면서 투자 결정을 철회하거나 매각 시기를 연기하는 건물주들이 나타나고 있다.

물류센터는 코로나 펜더믹 시즌 비대면 경제가 성장하면서 한 때 투자금이 몰리는 섹터였지만 최근 공급 과잉 논란에 휘말리며 투자자들이 보수적으로 접근하고 있다. 물류센터의 신규 공급 물량은 증가하는데 금리 상승과 건자재 인플레이션 등 시장 상황이 악화하면서 수익률이 떨어져서다.

특히 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 리스크로 인해 은행으로부터 대출을 받는 것이 어려워지면서 개발을 중단하는 프로젝트들이 발생하고 있다. 다만 자금조달에 실패한 프로젝트라도 우량 부지의 경우 외국계 사모펀드와 해외 투자자들이 지켜보고 있다는 점이 특징이다.

공동주택 공시가가 역대 최대로 하락했다고 합니다. 공동주택 보유세 및 재산세 감면의 효과가 발생하여 잉여금으로 상업용 부동산에 투자가 발생할까요? 저는 아직 세금이 확정돼 봐야 알겠지만은 공동주택 보유세가 하락되었다고 해서 현재 침체기인 상업용 부동산 시장에 큰 불을 지피지는 못할 것이라고 생각합니다. 

공동주택에 대한 거품도 상당한 편이였고 얼마전 상하수도 요금 인상폭이 최대였다는 기사도 나왔듯이 생활물가 상승률이 너무 큰폭으로 오름세라 시장이 안정화 되려면 내년 상반기는 되어야 하지 않을까 합니다. 

그렇다면 우리는 손가락만 빨고 있어야 하나요? 현금을 준비해 두신 분은 지금이 고를 수 있는 타이밍이라고 생각합니다. 

대출이 최소한이라는 전제 조건이 붙습니다. 이전 기사에서도 언급하였듯이 미래가치가 확실한 물건과 급매물로 나온 물건, 저평가된 지역의 물건, 대출금리가 내려갔을시 수익률이 확실히 뒷받침될 수 있는 지역이 지금 우리가 눈여겨봐야 할 곳입니다. 

현재 서울에서는 강서구, 마포구 지역이 해당 될 것 같습니다. 동쪽으로는 종로, 동대문구의 청량리역세권 개발사업이 진행되는 곳과 강남쪽의 지하철 신설 노선이 생기는 곳들을 유심히 지켜보고 나의 상황에 맞게 투자를 하심이 맞다고 말씀드리고 싶습니다. 

지금 우리에게 중요한 것은 “투자에 대한 변하지 않는 마음”과 시장을 보는 “거시적 안목”이 필요한 시점인것 같습니다. 상업용 투자의 기본원칙은 여러분이 수익률을 정하고 투자를 계획하셔야 기간과 비용이 설정될 수 있다는 점입니다. 

부동산 정책을 유심히 보시고 나의 기대 수익률을 기간에 맞춰 설정하신 후 위에 언급하여 드린 대로 저평가 된 급매물의 입지를 판단하시어 좋은 결과를 맺으시길 바라겠습니다. 

지난달 23일 한국은행이 2021년 8월 이후 연이어 0.25%~0.5%씩 감행해온 기준금리 인상을 1년 5개월만에 3.5%에서 동결했다고 한다.

한국과 미국의 금리의 관계는 굉장히 중요하다. 만약 한국은행이 금리인상을 동결하는데 미연방준비제도(Fed)가 금리를 예상대로 0.25%포인트씩 앞으로 한차례 올린다면 두나라는 1.75%포인트까지 차이가 난다.

이렇게 차이가 나게 된다면 외국인들이 우리나라 주식과 채권을 팔고 미국으로 이동하기 때문에 외국인 투자에 의한 자산시장의 투자금과 채권시장이 흔들리는 불안한 상황을 초래하게 된다.

또 인상된 환율로 인해 같은 가격의 물건을 더 많은 돈을 들여 사와야 하므로 결국 물가가 오르는 상황으로 이어질 수 있다. 물가 상승률이 5%대라는 점이 우리에게 고금리를 유지하게 할 것이라는 관측 포인트가 된다. 지금의 동결은 잠시 쉬어 가는 지점일 수 있다는 것이다.

따라서 물가안정을 위해 한국은행은 미국 중앙은행 연방준비제도(Fed)가 베이비스텝을 한 번 더하게 되더라도 금리인상을 할 수도 있다는 전망이 유력시 되어 왔다. 그렇지만 이날(현지시간22일) 미국 중앙은행 연방준비제도(Fed)는 올해 말 기준금리를 중간 값을 5.1%로 유지해 5월 예정된 다음 회의에서 베이비스텝을 단행한 후 금리인상이 종결될 수도 있음을 시사했다고 한다. 

물가상승률 2%로 끌어내리려는 목표에 무게를 두면서 최근 실리콘밸리은행(SVB) 사태 등의 은행위기 여파를 고려해서 금리동결로의 고려도 하고 있다는 의미로 해석된다.

부동산에 몸담은 우리에게는 금리가 올라가는 길의 끝이 보이기 시작한다는 의미의 발표이며, 얼어 붙었던 부동산 시장에 온기를 느끼게 해 준 발표라고 생각한다. 고객에게 기회는 멀리 있지 않다고 말할 수 있는 시간이 온 것이다.

🐰2023 즐겁고 행복한 일만 가득하세요😄