#270만 #콤팩트시티 #3기신도시 정부가 지난 16일 주택 공급대책을 발표했어요. 신규 주택을 공급하는 방안을 공식적으로 밝힌 건 출범 후 처음이어서 많은 사람들의 시선이 집중됐죠. 대체로 대통령 선거 때 제시한 공약과 비슷했지만, 무려 주택 270만 가구를 짓는 새 정부의 청사진인 만큼 언론들은 이 발표를 '8·16 공급 대책'으로 부르며 하나하나 뜯어보고 분석했어요. 오늘은 8·16 대책에 어떤 내용들이 담겼는지 핵심 내용을 정리해보려고 해요.
핵심은 ‘규제 완화→민간 개발 활성화’
정부는 2027년까지 약 5년 동안 전국에 주택 270만 가구를 신규 공급하겠다는 계획을 세웠어요. ‘새집’을 짓겠다는 의미예요. 공급 규모도 대선 공약이었던 ‘250만 가구’에서 조금 더 늘어났어요. 지역별로 보면 서울에는 50만 가구, 서울을 제외한 수도권에 108만 가구, 비수도권에 112만 가구를 공급할 예정이에요. |
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장기적인 계획이라고는 하지만 정말 많은 집을 짓는 건데요. 정부는 이렇게 많은 집을 새로 확보하기 위해 다양한 수단을 동원하기로 했어요. 그리고 가장 핵심적인 수단으로 활용되는 게 바로 ‘규제 완화’와 ‘민간 개발 활성화’예요. 땅을 개발해서 주택을 짓거나 기존 건축물을 허물고 새집을 지을 때 적용하는 각종 규제를 풀어주겠다는 거예요. 규제를 푸는 동시에 민간 기업에 이런저런 혜택도 제공하면 주택 건축 사업을 하려는 기업이 늘어날 테니까요.
지난 정부의 주택 공급이 ‘공공 주도’였던 것을 고려하면 정책 방향을 완전히 전환한 셈이에요. 지난 정부가 발표했던 신규 주택 공급 물량은 *3기 신도시(30만 4000가구), 수도권 중소 규모 공공택지(41만 3000가구) 등 공공 주도 개발이 많았거든요. 지난해 발표됐던 도심 공급 대책(83만 가구)도 대부분 정부가 사업 주도권을 쥐는 형태였고요. 어떤 방식이 더 효과적인지를 쉽게 단언할 수는 없지만, 정부의 정책 성향이 전혀 다르다는 점은 분명히 알 수 있어요.
주목받는 ‘헌집 허물고 새집 짓기’이번 발표에서 언론의 주목을 가장 많이 받은 내용은 ‘재건축·재개발’ 관련 대책이었어요. 재건축과 재개발은 오래된 주택이나 건물을 허물고, 그 땅에 아파트 등 새 공동주택을 짓는 개발 방식이에요. 헌 집 대신 새집이 공급되고, 보통 새 건물을 기존 건물보다 더 높게 지어서 가구 수도 늘어나기 때문에 신규 주택을 공급하는 정책 수단으로 채택한 거예요.
정부는 2023년부터 2027년까지 5년 동안 서울 지역 10만 가구를 포함해 전국 22만 가구의 재건축·재개발 사업 지구를 지정하기로 했어요. 그리고 재건축과 재개발을 할 때 어려움으로 작용하던 규제들은 대폭 완화해줄 계획이에요.
재건축과 재개발은 원래 있던 건물을 허물고 장기간의 공사를 해야 하는 만큼 진행 과정이 쉽지만은 않아요. 일단 기존 건물을 소유하고 있는 사람들이 여럿이니까 이 사람들끼리 이해관계가 달라요. 어떤 소유주는 빨리 새 건물을 짓고 싶은데, 어떤 사람은 건물을 부수는 걸 원하지 않을 수도 있죠. 이 사람들이 뜻을 모으는 것부터가 꽤 오랜 시간을 소모해야 하는 과정이에요.
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정부는 대폭 규제를 풀어줘서 건물이나 토지 소유자들이 스스로 재건축·재개발에 참여하도록 만들겠다는 계획을 세웠어요. 우선 재건축 사업의 경우 재건축 초과이익환수제를 손보기로 했어요. 이 제도는 부동산 소유자들이 재건축으로 얻은 이익의 일부를 국가에 반환해야 한다는 규제인데, 이걸 좀 완화하겠다는 뜻이에요. 결국 국가에 내야 하는 돈을 확 줄여줄 테니 적극적으로 새집 좀 지으라는 거죠.
정부는 재건축을 할 때 꼭 통과해야 하는 ‘안전진단’ 기준도 수정할 계획이에요. 공동주택을 다시 짓는 재건축은 아무리 건물이 오래됐어도 ‘건물의 안전성에 문제가 있다’는 진단을 받아야만 추진할 수 있거든요. 그런데 오래된 건물 중 일부는 세월이 지났어도 구조적 문제가 심하지 않아서 이런 기준을 충족하지 못한 경우가 많았어요. 앞으로는 이 기준을 조금 완화해서 조금 덜 위험한 노후 건물이라도 다시 짓게 해주겠다는 거예요.
역세권·도심 개발도 민간 중심지난 정부에서 공공 부문이 주도해 이뤄지던 ‘도심복합사업’의 무게 중심 또한 민간으로 옮겨가요. 정부는 기존에 공공 주도로 도심을 개발할 때만 부여했던 용적률 한도 상향, 세금 감면 등의 혜택을 민간 기업에도 줄 수 있도록 할 계획이에요. 이런 혜택들을 주면 부동산을 개발하는 전문기관들이 기존 부동산 소유주들과 협력해서 노후 역세권 등 도심 개발에 적극적으로 나설 수 있다는 거예요.
신도시 대신 역세권 ‘콤팩트 시티’
중장기적으로 안정적인 주택 공급 기반을 확보하기 위해 새로운 택지 후보지도 발굴하기로 했어요. 내년까지 15만 가구를 지을 수 있는 공공 택지를 발굴하겠다고 밝혔죠. 신규 주택을 집중적으로 지을 땅을 선정한다는 의미인데요, 기존의 공공 택지 개발은 주로 도심 외곽의 그린벨트 등 비어있는 땅을 활용해서 대규모 신도시를 만드는 방식이었어요. |
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하지만 이번에 발굴하기로 한 신규 택지는 신도시 같은 대규모 택지는 아니래요. 역세권을 중심으로 고층 건물들을 지어 각종 기능을 집중시키는 방식이죠. 정부는 이렇게 개발하는 지역을 ‘콤팩트 시티’라는 개념을 활용해 설명했어요.
수도권과 지방의 철도역을 중심으로 개발 밀도를 높이겠다는 거예요. 역에서 반경 300m에 해당하는 역세권에는 고층 건물을 올려서 복합쇼핑몰, 오피스, 복합 환승센터 등 각종 업무·편의 시설을 마련하고, 600m 이하 역세권에는 청년주택을 짓고, 600m를 넘어가는 배후 지역에는 대단지 아파트 위주의 주거지역을 만드는 식으로 밀도 높은 개발을 할 거라는 계획이에요.
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정부는 우선 기존에 지정된 3기 신도시(남양주 왕숙, 인천 계양, 부천 대장, 하남 교산, 고양 창릉) 중 수도권광역급행철도(GTX) 역이 있는 일부 지역에 콤팩트 시티를 시범 적용하기로 했어요. 고양 창릉의 GTX역 주변(10만 2000㎡)에는 호텔, 방송·전시문화시설과 1600가구 규모의 주상복합 아파트를 짓고, 남양주 왕숙의 GTX 역세권(27만 9000㎡)에는 쇼핑몰, 대형 오피스, 주상복합 아파트 1500가구를 지을 예정이에요. 이외의 후보지는 올해 10월부터 발표한대요.
첫 공급 주택은 ‘청년·신혼부부’용
정부의 이번 대책에 따라 가장 먼저 공급될 주택은 ‘청년 원가주택·역세권 첫집’이 될 것으로 보여요. 청년층과 신혼부부가 저렴하게 ‘내 집’을 마련할 수 있도록 돕는, 일종의 주거 복지 개념이 적용된 주택 공급 방식이죠.
‘청년 원가주택’과 ‘역세권 첫집’ 정책은 원래 따로 수립됐는데, ‘원가 주택’은 건설 원가 수준의 저렴한 분양 가격을 강조했고, ‘역세권 첫 집’은 공급 대상지가 역세권이었을 뿐 결국 청년층에 좋은 입지의 주택을 싸게 공급하겠다는 취지가 같아서 통합하기로 했대요. 정부는 5년간 이 주택 50만 가구를 확보하겠다고 발표했어요. |
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정부가 주택을 확보하는 방법은 민간에 혜택을 제공하는 거예요. 민간 주체가 공동주택을 새로 지을 때 더 고층으로 지을 수 있도록 해주고, 고층 건축에 따라 늘어난 주택 일부를 정부가 받아서 싸게 분양하는 거죠. 재건축 용적률 상한을 현행 300%에서 500%로 높여주는 대신, 청년이나 신혼부부에게 저렴하게 공급할 공공주택이 생기는 셈이에요. 이외에 국가나 지방자치단체 소유의 땅에 신규 주택을 짓는 방식도 병행하기로 했어요.
시세 70% 주택 3000가구 사전청약
‘청년 원가주택·역세권 첫집’은 집을 지을 때 들어가는 건설 원가 수준인 ‘시세 70% 이하’ 가격에 공급할 계획이래요. 또한 상환 기간을 40년 이상으로 정한 ‘초장기 주택담보대출’을 낮은 금리로 지원한다는 내용도 이번 발표에 포함됐어요.
이번 8·16 대책에 담긴 내용 대부분은 장기적인 주택 공급 계획이지만, 청년원가주택·역세권 첫집은 당장 올해부터 공급 절차가 시작돼요. 정부는 고양 창릉, 부천 대장, 남양주 왕숙 등 3기 신도시에서 올해 안에 3000가구 규모의 사전청약을 진행할 예정이라고 밝혔어요. 공급 대상은 청년, 신혼부부, 생애 최초 주택 구입자 정도가 될 전망이고요.
사전청약이란 일반적인 청약보다 시기를 더 앞당긴 제도예요. 5년 이상, 길게는 7~8년 후에 지어질 집을 한참 전에 청약하는 거죠. 내 집 마련을 걱정하는 무주택 수요자들의 우려를 조기에 해소하기 위해 만들어졌어요. 나중에 ‘본 청약’을 한 번 더하는데, 사전청약에 당첨됐어도 마음이 바뀌었다면 본 청약을 하지 않아도 돼요. 사실상 미리 새집을 ‘찜’할 기회를 한 번 더 제공하는 셈이에요.
시세보다 싸게 살 수 있는 만큼 불리한 점도 있어요. 저렴하게 분양받은 대신, 나중에 집을 팔 때는 집값이 올랐어도 시세 차익 전부를 가질 수 없고, 정부에 차익 일부를 돌려줘야 해요. 시세의 70%만 내고 집을 샀으니까, 집을 팔아 얻은 차익의 70%만 갖게 되는 방식인 거죠. 집을 분양받은 사람은 최소 5년은 거주한 다음에야 집을 팔 수 있고, 이때도 공공기관에 팔도록 할 계획이래요. |
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정부는 저렴한 보증금을 내고 최장 10년간 임대로 거주하면서, ‘분양 여부나 시기를 자유롭게 선택할 수 있는 분양 전환형 민간임대주택(내 집 마련 리츠)’도 시범 공급할 예정이에요. 먼저 분양가의 절반 정도를 보증금으로 내고, 나머지 절반은 집을 분양받을 때 주택 가치로 납부하면 된대요. 정부는 오는 9월에 이런 내용을 모두 구체화해서 ‘청년 주거 지원 종합대책’을 발표할 예정이에요. |
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구체적 방안 없어서 “평가는 아직”
이번 대규모 공급 발표를 두고 전문가들은 대체로 ‘발표의 구체성이 떨어지는 만큼 정책 영향을 전망하기 어려운 단계’라고 평가했어요. 신규 택지와 도심을 개발하겠다고는 했지만, 구체적인 지역과 시기는 밝히지 않았기 때문이에요. 재건축·재개발 관련 규제 완화나 청년원가주택·역세권 첫집 등도 큰 그림만 설명했을 뿐 구체적인 구현 방법은 제시하지 않았고요.
9월부터는 ‘청년 주거 지원 종합대책’을 비롯해 이번에 발표한 대책들이 하나씩 구체적으로 발표될 예정인데요, ‘내 집 마련’에 관심이 있으신 분들이라면 과연 어떤 내용들일지 지켜볼 필요가 있겠네요. |
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★ 3줄 요약 ★
① 정부가 2027년까지 주택 270만 가구를 신규 공급하는 8·16 대책을 발표. 각종 규제 완화를 통해 민간 개발을 활성화하겠다는 게 핵심 전략. 재건축·재개발, 도심 복합사업 등에 민간 기업이 적극적으로 참여하도록 유도할 계획.
② 내년까지 15만 가구를 지을 수 있는 새로운 택지 후보지도 발굴하기로 했음. 신도시 같은 대규모 공공 택지 개발 대신, 역세권 중심의 고밀 개발을 뜻하는 '콤팩트 시티' 조성에 나설 방침. 우선 일부 3기 신도시에 시범 적용할 예정.
③ 청년과 신혼부부에게 시세의 70% 가격에 공급하는 ‘청년 원가주택·역세권 첫집’도 50만 가구를 확보하겠다고 밝힘. 다만 이번 8·16 대책에는 구체적인 실행 방안이 포함되지 않아서 아직 정책 영향을 전망하기 어렵다는 평가가 많음.
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빛고을에 연이어 들어서는 복합쇼핑몰
대형 유통업체들이 연이어 광주광역시에 복합쇼핑몰을 건설해요. 지난 17일 신세계그룹은 광주에 스타필드를 짓겠다는 계획을 공개했는데요. 지난달(7월) 현대백화점이 광주에 복합쇼핑몰 건설계획을 밝힌 데 이어 신세계까지 뛰어든 거죠. 스타필드가 수도권 외 지역에 들어서는 건 이번이 처음이래요. 총 8000억원이 투입되는 스타필드 광주는 연면적(건축물 각 층의 바닥면적의 합)만 축구경기장 44개 크기인 9만여 평에 이른다고 해요. 또 신세계백화점 광주점도 면적을 현재의 4배 수준으로 키운대요. 신세계는 이곳에 이른바 ‘에루샤(에르메스·루이비통·샤넬)’로 불리는 명품 3대 브랜드가 입점할 예정이고, 전체 입점 브랜드도 현재의 2배 수준인 1000여 개로 늘릴 예정이라고 밝혔어요.
청년 월세 지원금 체크해보세요
정부가 다음 주(22일)부터 ‘청년 월세 특별지원’ 신청을 받아요. 청년들의 주거 안정을 위해 매달 최대 20만원에 달하는 월세 지원금을 1년간 지급하는 정책인데요. 지원 대상은 부모와 떨어져 별도로 거주하는 만 19~34세의 무주택 청년이에요. 다만 거주 중인 월세 주택의 보증금은 5000만원 이하여야 하고, 월세도 일정 금액보다 낮아야 해요. 또 중위소득 기준도 있어요. 중위소득은 국내 가구를 소득순으로 줄 세웠을 때 중간에 있는 가구의 소득을 의미하는데요. 청년 본인이 속한 가구는 중위소득의 60%(1인 가구 기준 월 117만원) 이하여야 하고, 부모 등 원가족 역시 중위소득의 100%(4인 가구 기준 월 512만원) 이하여야 지원받을 수 있어요. 월세 지원 신청은 22일부터 수시로 받을 예정이에요. 거주지 행정복지센터를 방문하거나, 복지로 홈페이지 또는 모바일 앱을 통해서도 신청할 수 있어요.
원유 비싸게 사겠다는 서울우유
우리나라에선 우유나 유제품의 원료인 원유 가격을 매년 일정하게 통제하고 있는데요. 최근 정부는 원유 가격이 너무 높다며 일부 원유 가격을 내리는 제도를 추진 중이죠. 원유를 생산하는 낙농업자들은 오히려 원유 가격을 올려야 한다며 반발했고요. 그런데 며칠 전(16일) 유가공업체인 서울우유가 낙농업자들을 돕겠다며 이들에게 원유를 구매할 때, 원유 1리터당 58원씩을 지원하기로 했어요. 사실상 원유 구매 가격을 인상하겠다는 건데요. 다른 유가공업체들은 업계 1위인 서울우유가 독자적으로 원유 구매 가격을 인상한 것이 당황스럽다는 분위기예요. 과거 사례를 봤을 때 원유 가격이 58원 오르면 시중에 판매되는 우유 가격은 500원 이상 오를 거라는 얘기도 나오고요. 원유 가격을 내리는 제도를 추진하던 정부 역시 당황스럽다는 입장인데요. ‘새로운 제도가 도입돼도 서울우유는 혜택을 받지 못할 것’이라며 서울우유에 대한 불만을 드러냈어요.
정부는 왜 원유 가격을 내리겠다는 걸까?
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미국 기준금리, 당분간 계속 오르겠네요
미국의 중앙은행인 연방준비제도(Fed·연준)는 약 6주에 한 번씩, 1년에 8번 연방공개시장위원회(FOMC)라 불리는 정례회의를 열고 기준금리를 결정하는데요. 기준금리를 한 번에 0.75% 인상하는 ‘자이언트 스텝’을 단행했던 7월 FOMC 의사록이 공개됐어요. 의사록 내용을 통해 연준의 향후 정책 방향을 가늠할 수 있어서 많은 사람이 관심을 두고 지켜보죠. 이번에 공개된 의사록을 보면 연준은 가파른 물가 상승세를 위해 당분간 계속 기준금리를 올릴 것으로 예상돼요. 다만 금리인상 속도를 조금 조절할 수 있다는 이야기도 나왔다고 해요. 다음 달(9월)에 연준은 기준금리를 결정하는데요. 최근까지는 기준금리 0.75%포인트 인상 전망이 우세했어요. 하지만 의사록 내용을 보고 ‘이번엔 0.5%포인트만 올릴 것’이라는 예상이 힘을 받고 있어요.
카카오모빌리티 매각 안 한대요
카카오가 택시 호출 서비스 등을 운영하는 카카오모빌리티 매각 추진을 중단하기로 했어요. 앞서 카카오는 자회사인 카카오모빌리티의 지분 중 일부를 매각하는 방안을 검토하고 있다고 밝혔는데요. 매각 이유는 밝히지 않았지만, 카카오모빌리티가 각종 논란을 겪었던 데다 카카오의 다른 사업들이 빠르게 성장해서 그 빈자리를 채울 수 있기 때문이라고 보는 분석들이 나왔죠. 하지만 회사가 팔릴지도 모른다는 소식에 카카오모빌리티 직원들의 반발이 컸다고 해요. 결국 카카오는 매각 하려던 계획을 접겠다고 공식적으로 밝힌 거고요.
카카오모빌리티를 매각하려 했다고?
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*3기 신도시? 2기 신도시?
부동산 관련 뉴스에 종종 ‘3기 신도시’, ‘2기 신도시’ 등의 표현이 등장하죠. 넓은 의미의 ‘신도시’는 계획적, 인공적으로 만들어진 도시들을 뜻하는데요. 사람들이 모여 살다 보니 자연스럽게 성장한 도시가 아니라, 정부가 특정한 목적을 이루기 위해 만든 도시예요.
우리나라에선 대도시의 인구를 분산시키거나 낙후된 지역의 개발을 촉진하려고 하는 경우, 혹은 부족한 주택을 공급해야 할 때 신도시를 조성하고 있어요. 특히 ‘○기 신도시’는 정부가 수도권 인구를 분산하기 위해 계획적으로 만든 신도시들을 의미한다고 보면 돼요. 지금까지 정부는 3차례에 걸쳐 수도권 신도시 개발 사업을 진행했어요.
✅1기 신도시
노태우 정부(1988~1993년)는 절대적인 주택 수가 부족하다며 전국적으로 200만 가구에 달하는 주택을 건설하는 프로젝트를 추진했는데요. 그 중 수도권 지역에서 약 30만 가구에 달하는 주택이 공급된 곳을 1기 신도시라고 부르죠. 당시 분당(성남시), 일산(고양시), 중동(부천시), 평촌(안양시), 산본(군포시) 등 경기도 5개 지역에 신도시가 조성됐어요.
✅2기 신도시
한동안은 1기 신도시가 수도권 지역의 주택 부족 현상을 해소해 줬는데요. 하지만 이후에도 수도권이 빠른 속도로 팽창하고, 2000년대 들어서는 집값이 가파르게 상승하기 시작했어요. 그래서 노무현 정부(2003~2008년)도 신도시 조성 계획을 추진했는데요.
2기 신도시 사업은 주택 가격을 안정시킬 뿐 아니라 자급자족이 가능한 도시를 만들겠다는 목표로 추진됐어요. 도시 내에 녹지도 많이 만들고, 자체 산업단지나 교육·편의시설도 다양하게 배치하겠다는 계획을 세운 거죠. 다른 도시에 가지 않아도 직장을 구하고 여가생활도 즐기면서 교육까지 해결할 수 있도록요.
2기 신도시라 불리는 이 신도시들은 2007년부터 사업이 본격화됐어요. 12곳에 신도시를 건설해 약 60만 가구의 주택을 공급한다는 계획이었는데요. 판교(성남시), 동탄1·2(화성시), 운정(파주시), 광교(수원시), 한강(김포시), 양주(양주시), 고덕(평택시), 위례(서울시 송파구, 성남시, 하남시), 검단(인천시) 등 수도권 지역 외에도 충청권인 아산(천안시, 아산시), 도안(대전시)에도 2기 신도시가 조성됐어요.
✅3기 신도시
문재인 정부(2017~2022년) 역시 대규모 신도시 건설 계획을 발표했어요. 서울과 가깝고 교통이 편리한 지역에 양질의 주택을 안정적으로 공급해야 한다는 목소리가 커졌기 때문인데요. 충청권이 포함됐던 2기와 달리 3기 신도시는 수도권 지역에 집중됐어요. 3기 신도시 사업은 왕숙(남양주시), 교산(하남시), 창릉(고양시), 대장(부천시), 광명 시흥(광명시, 시흥시), 계양(인천시) 등 지역에 약 30만 가구의 주택을 공급한다는 목표로 추진됐어요. |
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