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매부리언 여러분 안녕하세요😊 이제 지글지글했던 여름이 다 끝나가네요. 선선한 날씨 즐기고 계신가요? 지난주 화제의 뉴스는 금리인상이었죠. 드디어 정부가 15개월만에 기준금리를 0.25%포인트 인상했습니다. 이에따라 많은 분들이, 이제 금리가 슬슬 오르기 시작하는거보면, 부동산 조정이 시작되는것 아닌가, 관심을 두고 있어요. 금리는 정말 중요합니다. 우리가 주택담보대출을 받고, 매달 납부하는 원리금, 이게 다 금리로 결정되죠. 그러므로 금리인상은 대출을 안고 사는 사라들이라면, 꼭 주목해야할 문제입니다. 그러면 오늘은
이런 이야기를 해보려고 해요. 그리고 지난번 레터를 보시고 많은 분들께서 재건축초과이익환수제의 파급력을 잘 알수 있었다는 피드백을 보내주셨습니다. 그중, '재건축초과이익환수제가 서울에만 해당되는지, 지방에도 적용되는지' 질문을 주셨어요. 재건축초과이익환수제는 서울 지방 상관없이 적용됩니다. 다만 그동안은 서울, 경기 재건축 단지들이 상대적으로 집값이 크게 뛰어서 수도권 사례 위주로 알려졌습니다. 하지만 이번 상승장때 대전, 부산 등 지방 광역시에서도 재건축 호재를 타고 집값이 크게 뛴 곳들이 속출하고 있죠. 그러므로 시세차익이 클 것으로 예상되는 지방 재건축 단지라면 재초환을 유의하셔야 해요. (→전국 재건축 단지들 재초환 부담금 현황 관련 기사) 금리인상, 부동산 시장 열기 끌어내릴까?
🍏은행이 대출을 조이기 시작했다 정부가 대대적으로 대출 관리에 들어갔죠. NH농협은행이 신규 주택대출을 중단했다는 소식 들었을거에요. 농협이 지난 24일부터 주담대 중단에 이어 신용대출 한도도 줄였습니다. 각 은행은 대출 총량을 매년 정해서 그 한도내에서 대출을 시행하고 있는데요. 상반기에 농협이 주택담보대출 승인이 급증하면서 하반기에 주담대를 중단하게 된 것입니다. 아직 다른 1금융권 은행들은 주택담보대출은 가능하기때문에, 그래서 주담대 금지로 인한 영향은 제한적이라고 볼수 있습니다. 그러나 사실 농협 주담대 중단보다 더 큰 문제가 있습니다. 바로 신용대출 한도 축소인데요. 정부가 가계부채가 너무 늘었으니, 은행들이 대출을 좀 줄이라고 지시했고, 이에따라 1금융권 은행들부터 신용대출 한도를 줄이고 있어요. 농협이 신용대출 한도를 축소한데 이어, 하나은행도 개인 신용대출 한도를 연 소득이내로 줄이면서 대출 한도를 개인당 최대 5000만원으로 줄였고요, 신한은행과 우리은행도 다음달부터 신용대출 한도를 연소득 이내로 제한할 계획이고, KB국민은행도 신용대출을 연소득 이내로 제한할 계획입니다. 통상 신용대출은 자금이 급하게 필요할때, 생활안정자금으로 사용하는 경우가 많지만, 요즘은 주로 소액투자에 많이 쓰입니다. 1000만원~ 2000만원에 가능한 갭투자나, 주식투자 등 많은 재원이 신용대출에서 나오는데, 이부분이 확 줄어들게 된것입니다. 그만큼 신용대출 한도 축소는 부동산과 주식 등 자산시장으로 자금 흐름을 끊는 효과가 있어서, 이부분을 유의해서 봐야겠죠. 🍎기준금리 인상, 내 대출 원리금 얼마나 오를까? 이처럼 정부가 대출 물줄기를 세게 조이는가운데, 이번에는 금리를 인상했습니다. 바로 한국은행이 15개월만에 기준금리를 0.25%포인트 올렸는데요. 기준금리가 오른만큼 대출금리도 연달아 오를 것으로 예상됩니다. 한국은행은 지난 26일 기준금리를 0.5%에서 0.75%로 올렸습니다. 이는 정부가 과잉 유동성에 의한 자산 버블 문제를 더 이상 두고 보지 않겠다는 신호입니다. 기준금리는 말그대로 기준이 되는 금리입니다. 기준금리에 따라 시중은행 예적금 금리가 결정됩니다. 우리가 주택구입할때 받는 주택담보대출에 적용되는 금리도 당연히 기준금리가 오르면 같이 오릅니다. 그러면 기준금리가 오른게 나와 무슨상관일까요? 기준금리가 올랐으니, 내가 매달 다달이 납부하는 주택담보대출 원리금액도 오를 것입니다. 예를 들어 볼게요. 제가 30년 원리금균등상환으로, 이자율 2.9%로 3억원을 대출을 받았습니다. 이경우 저의 매달 원리금 납부액은 125만원입니다. 그런데 금리가 1%포인트 올라서 3.9%가 되면 141만원이 됩니다. 금리가 더 올라서 4.9%가 되면 매달 납부해야하는 원리금이 159만원이 됩니다. 이처럼 대출금리가 오르면, 그만큼 대출 원리금이 올라가고 일정한 월급으로 생계를 유지하는 서민들은 자금 부담이 커질 것입니다. 물론 내가 주택담보대출을 받을때, 고정금리로 받았다면 영향이 덜할것입니다. 고정금리는 대출계약을 할때 금리를 정해놓고 바뀌지 않습니다. 그러나 아마 대부분은 변동금리로 받으셨을 것입니다. 변동금리는 기준금리에 따라 금리가 바뀌는 것인데요. 기준금리가 인상된만큼, 시중은행 예적금 금리도 조만간 인상될 것입니다. 그에따라 나의 대출금리도 변동되겠지요.  '무리하게 대출 일으키지 말아야겠다.' '원리금이 부담되니 대출을 줄여야겠다' 이런 생각을 하실수도 있습니다. 정부가 이번 금리인상으로 집값이 조정되길 기대하는 이유도 이렇습니다. 그렇다면, 실제로 금리인상은 정부의 의도대로 집값을 끌어내릴 수 있을까요? 🍊금리 상승 영향 제한적 “신축 입주 아파트와 기존 주택 매물이 모두 부족한 상황에서 무주택 실수요자들은 경쟁적으로 내 집 마련에 나서고 있습니다. 지금의 수요 초과 국면은 한두 차례 금리 인상으로는 쉽게 진화되지 않을 것입니다” (윤지해 부동산114 수석연구원) "대출 규제로 개별 가계는 빌리고 싶은 만큼 주택담보대출을 받지도 못했어요. 이번 금리 인상으로 이자가 부담이 돼 살던 집을 내놓아 시장에 공급이 느는 효과는 기대할 수 없습니다." (이은형 건설정책연구원 책임연구원) 전문가들은 금리인상이 집값 하락을 일으키기에는 효과가 제한적이라고 평가합니다. 그 이유로는
등을 꼽습니다. 🍋이미 온갖 대출 규제 다 받고 있다 가장 큰 영향은 이미 대출규제를 충분히 받고 있어서 금리인상 폭탄이 크게 다가올수 없는 상황이라는 것입니다. 금리인상이 부담이 되는것은, 나의 소득 대비 과도한 대출을 받았을때겠죠. 매월 200만원씩 내고 있는데, 금리가 올라 원리금이 300만원으로 오른다고 생각해보세요. 평범한 봉급쟁이로서는 엄청난 부담일겁니다. 그러나 이렇게 될수가 없는 상황이라는 겁니다. 우선 투기과열지구는 15억 초과 대출 규제를 받고 있습니다. 서울 15억 초과 집은 대출이 안나오는 상황입니다. 그러니까 지난해 15억초과 집 산사람들은 대출없이 산사람들이란 말이겠죠. 대출을 안받았으니 금리인상 영향이 제한적일 것입니다. 15억 이하 주택들은 이미 LTV 40%, DSR 규제를 받고 있습니다. 시세 대비 40%밖에 대출이 안나오고, 또 그마저도 연소득과 비교해서 대출 상환 능력이 되는지(DSR과 DTI)를 따져서 대출을 해주기때문에, 나의 능력(실제 갚을 능력)을 벗어난 무리한 대출을 받은 사람들이 많지 않다는 얘기입니다. 즉, 이미 대출 규제가 강화된 상태여서 금리를 올린다고 해도 수요자가 자금 융통에 특별한 어려움을 느끼지 않을 수 있다는 얘기죠. 🍋금리인상때 부동산 오히려 올랐다 그렇다면, 과거는 어땠을까요? 한국경제연구원이 2008년 글로벌 금융위기부터 이번 금리 인상 전까지 두 차례 기준금리 인상기의 경제 영향을 분석한 결과 잇단 금리 인상에도 집값과 가계부채의 상승세는 꺾이지 않았습니다. 왜냐하면 부동산 자산은 주택 공급과 세제 등 국내 정책 입김을 훨씬 더 크게 받았기 때문입니다.
한은은 2010년 7월부터 2011년 6월까지 국내 경기 회복과 자산시장 버블 우려를 이유로 기준금리를 2.0%에서 3.25%로 5차례에 걸쳐 1.25%포인트 올렸습니다. 그러나 이기간 전국과 서울 아파트 가격은 각각 6.0%, 2.4% 올랐습니다.
2차 금리 인상기(2017년 11월~2018년 11월)는 금융 불균형 확대에 따른 우려 등으로 1.25%에서 1.75%로 두 차례에 걸쳐 0.5%포인트 올렸습니다. 그러나 이 기간 전국과 서울 아파트 가격은 각각 11.1%, 24.7% 급등하며 강하게 치고 올라갔습니다. "최근 한은이 금리 인상 명분으로 부동산 가격 안정과 가계부채 증가 속도 둔화를 내걸었지만 과거 사례에 비춰보면 가계 부실만 확대시킬 우려가 있습니다" (이상호 한경연 경제정책팀장은) 🍉결국 공급이 문제다 노무현 정부 시절인 2005년 9월 연 3.25%였던 기준금리가 2008년 9월 5.25%까지 올랐지만 3년 내내 전국 아파트 가격은 계속 올랐습니다. 전국 아파트 가격은 오히려 금리를 내리기 시작한 2008년 10월부터 2009년 3월까지 6개월간 떨어졌는데요. 당시 가격 하락은 금리 인상의 효과라기보다는 주택 공급이 늘어난 영향이 더 컸습니다. 2008년은 서울 서초구 ‘반포자이’, ‘래미안퍼스티지’ 등에서 미분양이 날 정도로 전국적으로 미분양이 심각했어요. 이후 공급이 쌓이는 상태에서 글로벌 금융위기까지 겹치면서 2013년까지 주택 경기가 얼어붙었습니다. 이처럼 결국 부동산 가격을 떨어뜨리는 공급의 측면에서 보면, 공급 문제가 해결이 되지 않았기때문에,(여전히 청약 경쟁률은 사상최고고, 미분양은 찾아볼수 없죠) 금리인상만으로 집값 하락을 기대하기는 효과가 약할 것으로 보여요.  "지난해 코로나 위기 상황에서 크게 확대했던 통화정책 완화정도를 경기개선 정도에 맞춰 점진적으로 조정할 계획입니다" (이주열 한은 총재) 🍋 정부, 금리 추가 상승 예고.. 금리인상 대비하세요 정부가 추가로 금리 인상을 할 가능성이 있습니다. 금리를 결정하는 금융통화위원회(금통위) 회의가 10월, 11월 2회 남아있습니다. 아마 이때 추가로 0.25%포인트 더 올릴 가능성이 있습니다. 🍉매수 심리는 억누를 수 있다 금리인상이 부동산 가격을 떨어뜨리는데 결정적인 역할을 하기에는, 아직 동력이 많이 부족해보여요. 그럼에도 불구하고 추가 금리 인상도 예고되고, 실수요자들 입장에서는 대출 부담이 증가하는 셈이기때문에 '적극적 매수'의지는 누그러뜨릴 수는 있을 것 같습니다. 만약 현재 부담하고 있는 대출 원리금이 부담인 분들이라면, 금리 인상을 주의깊게 보시고 부채를 줄일수 잇는 방안을 모색하셔야겠죠. 그리고 현재 가계수입으로 대출을 감당할수 있는 여력이 되신다면, 앞으로 추가금리인상이 와도 대출을 갚으면서 주택 보유를 유지해나가는것이 부담이 되지 않을지 판단하셔야하고요. “연내에 금리 인상이 예고됐던 사안인 만큼 시장에 미치는 영향은 제한적일 것입니다. 다만 기존 대출 규제 강화에 더해 금리 인상까지 삼중고가 가해지기 때문에 집을 사려는 실수요자 입장에서는 관망하는 분위기가 나타날 수 있을 것입니다." (박합수 KB국민은행 수석부동산 전문위원) “만약 정부가 연내에 기준금리를 1%대까지 끌어올린다면 2013년부터 이어진 ‘상승장’에 마침표를 찍을 수도 있을 것입니다. 향후 대출 비용이 계속 늘어나면 연체 등의 리스크가 커질 수 있으니 주의하세요." (고종완 한국자산관리연구원장) [이벤트]매부리레터를 친구에게 추천해주세요💚
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