💌 어썸레터 240회 (2022. 11. 21) |
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기다리고 기다려온 둔촌주공 아파트(올림픽파크 포레온)가 드. 디. 어 일반분양을 해요. 둔촌주공 일반 분양은 거의 2년을 기다려 온 것 같아요. 아쉬운 건 타이밍인데요. 사실 참 안 좋은 시기에 일반 분양을 감행하는 거예요. 조합원들은 아쉬울 수 있지만, 그동안 일반분양을 기다려 온 분들에겐 오히려 지금같은 '나쁜 타이밍'이 기회가 될 수 있어요.
일부 열북이들은 둔촌 주공이 뭐가 그렇게 대단해?라고 할 수 있는데요. '단군 이래 최대 재건축'이란 라떼 시절 수식어가 그냥 붙은 게 아니에요. 둔촌 주공에 대해선 주방뷰니 일반분양자가 봉이니 말들이 많은데요. 자금이 있다면 일단 붙는 게 장땡이라는 게 어썸이의 생각이에요. 일반 분양 청약에 도전하지 않더라도 이번 청약의 흥행여부가 향후 시장의 가늠대가 될 수 있기 때문에 충분히 관심을 가질만해요.
전용 49제곱미터 이하
30% 물량 추첨
이번 레터는요. 일단 먼저 둔촌주공의 입지를 헬리오시티, 거여마천뉴타운과 비교해서 알아보고요. 둔촌주공 인근에 있는 두 단지와 비교하면 더 정확히 입지 장단점을 알 수 있어요. 그리고 오는 25일 정식 입주자 모집 공고가 나오기 전에 미리 청약 전략도 세워 볼게요. 어썸이의 청약 전략은 전용 49제곱미터와 전용 59제곱미터예요. 그동안 청약을 포기했던 싱글 열북이라면 두 눈👀 크게 뜨고 주목해 주세요.🙌
📍 [오늘 레터 3줄 요약]
1. 둔촌주공 입지 분석 : 교통, 학군, 상권, 자연환경 (vs. 헬리오시티, 거여마천)
2. 둔촌주공 분양가 전용 84제곱미터 13억 원 : 시세 대비 확실히 저렴 💰
3. 본격 현장 발품기 🐾 : 둔촌주공 & 헬리오시티
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요즘 시장도 안 좋은데 둔촌주공 꼭! 넣어야 해?라고 생각할 수 있어요. 물론 둔촌주공이 입지가 최고라는 건 아니에요. 우리는 늘 가성비를 따지니까요. 둔촌주공은 입지 대비 가성비가 높은 건👍 맞아요. 이를 위해서 둔촌주공과 함께 헬리오시티와 거여마천 뉴타운(송파시그니처롯데캐슬)을 같이 비교해 볼 거예요. 입지 분석할 때는 이렇게 비슷한 지역을 함께 보는 게 좋아요. |
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잠실러 출근길
🚌버스로 20분, 🚇지하철로 25분
먼저 둔촌주공 재건축 단지의 입지를 볼게요. 송파구와 경계를 이루는 강동구 초입에 있어요. 중요한 건 잠실과의 거리인데요. 왜 잠실까지의 거리가 중요하냐고요? 잠실에 직장이 있는 직장러들이 1차적으로 직주근접 대체지로 선택할 수 있는 지역이기 때문이에요. 둔촌주공에서 잠실까지의 직선거리는 2.8km예요.
그런데 중요한 건 지하철로는 잠실로 바로 가는 노선이 없어요.🙅 둔촌 주공은 5호선과 9호선이 메인 노선인데요. 지하철로 가려면 5호선 둔촌동역에서 8호선 천호역까지 가서 돌아가야해요. 소요시간도 25분이나 돼요. 차라리 버스를 타면 훨씬 가까워요. 서울성내동우체국 정거장에서 버스를 타면 20분 만에 갈 수 있어요.
- 잠실까지 지하철 : 1회 환승 25분
- 잠실까지 버스 : 무환승 20분
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신논현 22분, 여의도 36분
9호선 역세권 생활 쌉가능👌
둔촌주공 교통의 최대 강점은 9호선인데요. 단지 바로 앞에 있는 둔촌오륜역에서 신논현역까지 22분 거리예요. 여의도까지는 36분이면 갈 수 있어요. 9호선을 바로 탈 수 있어서 강남과 여의도, 김포공항까지 접근성이 좋다는 건 큰 장점인 건 맞아요. 하지만 향후 추가적인 지하철 호재를 기대하기 어렵다는 건 한계로 볼 수 있어요.
- 신논현까지 지하철 : 직행 22분
- 여의도까지 지하철 : 직행 36분
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잠실 생활권 : 8호선 타면
잠실까지 딱 10분 ⏰
이제 송파 헬리오시티를 볼게요. 헬리오시티는 행정구역상 송파구예요. 잠실과의 거리도 헬리오시티가 둔촌주공보다 더 가까운데요. 직선거리로 약 1.5km 정도예요. 현재까지 헬리오시티의 핵심 노선은 8호선이에요. 송파역이 단지 바로 앞에 있는데요. 두 정거장만 가면 잠실이에요. 지하철 교통으로 잠실역까지 접근성은 헬리오시티가 훨씬 더 낫다고 볼 수 있어요.
강남역까지 거리도 상당히 가까운데요. 잠실역에서 2호선으로 갈아타면 19분 만에 강남역까지 갈 수 있어요.
- 잠실까지 지하철 : 두 정거장 10분
- 강남역까지 지하철 : 1회 환승 19분
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9호선 준역세권이지만 '갓리오시티'
둔촌주공보다 더 빠름 🏃♀️
헬리오시티도 나름 9호선 준역세권으로 볼 수 있어요. 9호선이 단지 바로 앞에 있는 건 아니지만 8호선 송파역에서 한 정거장 거리인 석촌역에서 9호선으로 갈아탈 수 있어요. 신논현역까지 거리는 20분인데요. 오히려 환승 없이 바로 오는 둔촌주공에서 걸리는 시간보다 가까워요. 여의도까지 거리도 31분이에요. 이 역시 둔촌주공에서보다 더 빨라요. 그러니까 9호선이 바로 앞에 있지 않더라도 실제로 걸리는 시간을 보면 큰 단점이라고 보긴 힘들어요.
- 신논현역까지 지하철 : 1회 환승 20분
- 여의도까지 지하철 : 1회 환승 31분
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교통 호재 2개 추가요!
위례신사선 + 8호선 판교 연장
중요한 건 앞으로 교통 호재인데요. 헬리오시티의 경우 2가지 호재가 있어요. 첫째 위례신사선이에요. 강남접근성을 획기적으로 높여줄 수 있는 노선인데요. 위례신사선의 '탄천역(가칭)'이 헬리오시티 후문에 생길 예정이에요. 지금은 송파역에서 가까운 정문 쪽이 인기가 많고 더 비싼 편인데요. 하지만 앞으로 위례신사선이 생기면 후문 쪽 단지가 더 비싸질 수 있어요.
둘째, 8호선이 판교까지 연장이 되는데요. 이 경우 판교로 출퇴근하는 직장러들이 직주근접 대안으로 고려할 수 있어요. 잠실과 함께 판교 직장러들이 배후 지역으로 고려할만한 건 큰 장점이에요.
👉둔촌주공 vs. 헬리오시티의 교통만 놓고 보면 헬리오시티 '승'이라고 할 수 있어요. 현재의 교통도 교통이지만 향후 호재까지 감안할 때 헬리오시티에 더 높은 점수를 줄 만해요. |
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📐 비교 대상 ② 거여마천 뉴타운 (송파시그니처롯데캐슬)
잠실이랑 가장 멀고
교통 호재 없는 곳 🙅♀️
마지막으로 거여마천 뉴타운의 대장인 송파시그니처롯데캐슬을 볼게요. 잠실과의 거리는 앞선 두 단지보다 더 먼 4.3km예요. 잠실과 가장 멀리 떨어져 있어요.
지하철 노선을 보면 5호선이 유일한데요. 이 점이 앞선 두 단지에 비해 가장 큰 약점이라고 할 수 있어요. 5호선 자체가 매력도가 떨어지는데 이 노선 밖에 없는 거예요.
향후 교통 호재도 큰 기대를 하긴 힘든데요. 위례트램선이 생겨서 위신선과 연결되는 건 호재라고 할 수도 있어요. 하지만 트램을 타고 오히려 위례 쪽으로 빙 둘러 가야 해요.
- 잠실까지 버스 : 직행 35분
- 잠실까지 지하철 : 2회 환승 29분
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📌[3줄 요약] 교통은 어때?
1. 둔촌주공에서 잠실까지 🚌버스로 20분, 🚇지하철로 25분
2. 비교대상 1. 송파 헬리오시티 : 둔촌주공 대비 압.승.🏆 (잠실까지 10분)
3. 비교대상 2. 송파시그니처롯데캐슬 : 둔촌주공보다 열악 (잠실까지 30분) |
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송파 TOP4 명문중
신천, 잠신, 잠실, 오륜중학교
이번엔 학군이에요. 송파구에는 총 28개 중학교가 있어요. 명문학군의 기준으로 보는 학업 성취도 평균 90% 이상, 특목고 진학률 2%에 근접하는 우수 중학교는 송파에 4곳이 있어요. 송파구 4대 학교는 잠실의 신천, 잠신, 잠실, 오륜중학교인데요. 이 오륜중학교가 아시아선수기자촌 단지 옆에 있어서 둔촌주공과 가까워요.
2022년 현재 100위권 안에 있는 학교는 여전히 신천, 잠신, 잠실 중학교예요. 그 뒤로 위례 신도시의 송례중학교, 보인고와 가까운 가락동 송파중학교가 100위권에 근접해 있어요.
헬리오시티 라이징스타 🌟
해누리중 & 일신여중
그런데 말이죠! 새로운 입주 단지가 생기면 학군도 변해요. 헬리오시티 단지 입주로 떠오르고 있는 라이징스타가 있는데요. 헬리오단지 내 있는 해누리중과 길 건너 맞은편에 있는 일신여중이에요. 이들 중학교에서 특목고에 각각 6명씩 보냈어요. 2021년 특목고 진학 1위는 해누리중이에요.
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기존 학원가 : 대치, 잠실, 방이
사교육의 새로운 성지 '헬리오시티 학원가'
학원가를 보면요. 기존 3대 학원가가 있어요. 전국구 학원가는 1. 대치동 학원가예요. 아무리 예전만 못하다고 해도 대치동 학권가는 대치현대아파트 인근에믄 842개가 있고, 도곡역 인근에 102개가 있어요. 대치동에만 1000여개에 달하는 학원들이 있는 거예요.
2. 잠실에도 학원가가 있는데요. 2호선 잠실새내역 인근에서 영동일 고등학교 라인으로 이어져요. 리센츠, 잠실트리지움 상가 중심으로 138개의 학원들이 밀집해 있어요.
방이동에도 3. 방이역을 중심으로 학원가가 형성돼 있어요. 규모가 적지 않은데요. 방이동 학원 숫자는 160개로 오히려 잠실 학원가보다도 학원수가 많아요.
그리고 새롭게 떠오르는 학원가는 ⭐️헬리오시티 상가에요. 헬리오시티 단지앞에서 잠실여고까지 이어지는 자체 헬리오학원가 입시학원 단지가 조성 중이에요. |
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학군 및 학원가 순위
헬리오시티 > 둔촌주공 > 송파시그니처롯데캐슬
학군 및 학원가 비교 결론이에요. 헬리오시티 > 둔촌주공> 송파시그니처롯데캐슬 순으로 정리가 될 거 같아요. 헬리오시티의 강점은 단지 내 해누리초, 가락초를 품고 있고 특히 해누리중학교가 신생 명문으로 부상하고 있다는 점이에요.
물론 둔촌주공도 입주 후 학군이 달라질 가능성은 충분히 있어요. 현재는 서울둔촌초(휴교), 서울위례초(휴교), 동북중, 동북고, 보성고, 창덕여고, 한산초, 한산중이 있고요. 단지 내 초등학교 1곳, 중학교 1곳이 추가 신설 예정이에요.
헬리오시티는 대치동, 잠실 학원가와 가까운 편이고요. 자체 학원가가 생성 중이라는 점도 경쟁력이에요. 둔촌주공에도 향후 자체 학원가가 형성될 가능성이 크지만, 현재로선 방이동 학원가를 더 많이 이용하는 편이에요.
끝으로 송파시그니처롯데캐슬은 현재로선 학군이 약한 편이에요. 이제막 뉴타운으로 변신 중이기 때문에 입주민이 교체되고 학군이 업그레이기 되기 전까지는 시간이 좀 걸릴 것 같아요. 그래도 5호선으로 방이동 학원가를 가깝게 이용할 수 있다는 건 장점이에요. |
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📌[3줄 요약] 학군 & 학원가는 어때?
1. 송파 4대 명문중 : 신천, 잠신, 잠실, 오륜중학교
2. 기존 3대 학원가 : 대치동, 잠실, 방이동 (라이징스타 : 헬리오시티)
3. 비교 결론 : 헬리오시티 > 둔촌주공 > 송파시그니처롯데캐슬 |
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롯데월드몰 준잠실 상권 인정 👌
상권도 헬리오시티 승!
헬리오시티는 잠실과의 거리가 가깝기 때문에 준잠실 상권으로 볼 수 있어요. 자체적으로 상가가 잘 형성돼 있긴 하지만 10분 거리인 잠실에만 가도 없는 게 없어요. 잠실 상권이야 워낙 유명하죠. 2014년 복합쇼핑몰 롯데월드몰, 2017년 국내에서 가장 높은 123층 롯데월드타워가 개장한 이후 랜드마크 상권으로 도약했어요. 업계 통계에 따르면 롯데월드타워와 롯데월드몰의 하루 평균 이용객은 13만여명에 달해요.
여기에 전통시장인 석촌시장이 맞은 편에 있고요. 국내 최대 농수산물 시장인 가락시장이 코앞이에요. 가락시장이 가까운 건 큰 장점인데요. 어썸이도 가락시장 근처로 온 이후 신선한 회를 저렴하게 먹을 수 있어서 좋다고 느끼고 있어요.
둔촌주공 상권, 있을 건 다 있는 곳!
입주 후 더 커질 예정 🛒
둔촌주공 상권은 화려하진 않지만 소소하게 있을 건 다 있는 상권인데요. 특히 5호선 둔촌동역 인근으로 발달해 있어요. 주부들이 선호하는 전통시장이 있고요 둔촌주공 입주 후 롯데마트가 들어설 예정이에요. 하지만 앞으로 입주 후 자체적인 상권이 형성될 걸로 보여요.
👉거여마천 뉴타운에 속한 송파시그니처롯데캐슬 역시 2만여 세대의 입주가 끝나면 자체 상권이 형성될 걸로 보여요. 현재는 북위례와 가깝기 때문에 스타필드 시티위례와 위례 중심상권도 공유할 수 있어요.
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📌[3줄 요약] 상권은 어때?
1. 헬리오시티 상권 – 준잠실 상권 인정 👌 (10분이면 잠실 롯데월드몰)
2. 둔촌주공 상권 – 5호선 둔촌동역 인근으로 발달 (전통시장)
3. 둔촌주공 상권은 입주 후 자체 상권이 더 커질 것으로 보임 |
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탄천과 고층 타워 전망권
둔촌주공보단 헬리오시티🌳
마지막 자연환경이에요. 자연환경 역시 헬리오시티에 조금 더 높은 점수를 줄만한데요. 두 가지 이유 때문이에요. 첫째, 바로 옆에 탄천이 있어요. 이 탄천에는 송파 둘레길이 조성돼 있는데요. 한강공원만큼은 아니지만 걷기 운동하기에 좋아요.
둘째, 롯데월드타워가 바로 앞에서도 보여요. 사실 이건 자연환경이라고 보기는 조금 애매하고요. 조망이라고 해야 할 거 같아요. 북향이라 아쉽긴 하지만, 헬리오시티에선 롯데월드타워가 보이는 단지들이 많아요. |
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📌[3줄 요약] 자연환경은 어때?
1. 자연환경으로 봐도 ‘헬리오시티’가 ‘둔촌주공’보다 더 나음 🌲
2. 첫번째 이유 : 탄천 송파 둘레길 조성 🛣
3. 두번재 이유 : 롯데월드타워 조망 🗼 |
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📌 어썸 분석
헬리오시티 vs. 둔촌주공
가. 격. 분. 석
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헬리오시티 전용84 시세 17.5억
전고점 대비 6.2억 원 하락👎
이렇게 꼼꼼히 따져보니 어떤가요? 종합적인 점수는 헬리오시티가 더 높다는 걸 알 수 있어요. 헬리오시티는 현재까진 국내 최대 단지인데요. 닭장 같다는 비판도 있지만 어썸이가 직접 발품을 판 결과, 생각보다 괜찮은 수준이에요. (뒤에 발품기를 참고해 주세요.)
헬리오시티 전용 84제곱미터의 시세는요. 9월에 지인 간의 직거래로 13.8억 원으로 거래가 됐어요. 이 거래는 중개 거래가 아닌 지인 간 거래로 정상적인 시장 가격으로 보긴 힘들어요. 이후 10월에 5층이 17.85억 원, 6층이 17.95억 원에 거래됐어요. 11월에는 22층이 18.05억 원, 16층이 18.6억 원으로 신고가 됐어요. 네이버 호가는 18억~20억 원으로 나와 있는데요. 현장에 가보면 급매로 17억 원 짜리도 나와 있어요. 그러니까 현재 시세는 전용 84제곱미터를 17.5억 원으로 보는 게 맞아요.
헬리오시티의 전고점은 지난해 1월 23.7억 원이에요. 그때보다 무려 6.2억 원이 빠진 거예요. |
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상급지 잠실 주공 5단지
9.6억 원이나 하락한 이유
그렇다면 헬리오시티의 급락이 과도한지를 따져봐야 할 텐데요. 어썸뷰는 급락이 과도한 수준은 아니다!라는 거예요. 이건 헬리오시티의 상급지인 잠실 주공 5단지를 보면 알 수 있어요. 헬리오시티에서 한 단계 업그레이드해서 가는 곳이 잠실 주공 5단지예요. 왜? 헬리오시티→잠실주공5단지가 상급지 갈아타기냐고 묻는다면, 향후 잠실의 대장은 잠실 주공 5단지가 될 것이기 때문이에요.
최근 실거래가를 보면 잠실주공 5단지 전용 76.5제곱미터가 19.085억 원에 거래가 됐어요. 잠실주공 5단지가 20억 원 아래로 떨어진 건 지난 20년 코로나 이후 처음이에요.
잠실주공 전용 76.5제곱미터의 전고점은 지난해 11월 28.7억 원이에요. 무려 9.6억 원이 하락한 거예요.
상급지인 잠실 주공 5단지의 하락폭이 더 큰 이유는 실거주 보다는 투자 수요가 더 많기 때문이에요. 헬리오시티는 실거주가 많지만 40년이 넘은 잠실 주공 5단지는 투자 목적으로 사 놓은 사람들이 더 많아요. 시장 침체기엔 실거주보단 투자 수요가 더 먼저 무너져요. |
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둔촌주공 분양가 확정
전용 59제곱미터 9.5억 원대 예상
자! 이번 레터의 하이라이트예요. 둔촌주공의 분양가인데요. 지난 주 드디어 분양가가 확정됐어요. 3.3제곱미터당 3829만 원이에요. 오는 25일 입주자 모집 공고가 나와봐야 평형별 정확한 분양가를 알 수 있지만 기준층 기준으로 대략적인 분양가는 알 수 있어요.
가장 관심이 많은 전용 84제곱은 13억 원대로 예상이 돼요. 12억 원대 이하를 기대하는 분들이 많았을 텐데요. 아쉽게도 12억 원을 웃돌면서 중도금 대출이 불가능해 졌어요.
그래도 다행인 건 전용 59제곱미터의 분양가가 9.5억 원 수준으로 중도금 대출이 가능하다는 거예요. 초소형 평형인 전용 49제곱미터는 8.4억 원이에요.
📍 둔촌주공 분양가
- 전용 84제곱미터 : 13억 186만 원
- 전용 59제곱미터 : 9억 5725만 원
- 전용 49제곱미터 : 8억 4238만 원
전용 84제곱 13억 원
시세 대비 확. 실. 히 저렴 📉
중도금 대출 불가 아쉽😓
그럼 둔촌주공 전용 84제곱미터의 분양가 13억 원은 비싼 걸까요? 이건 헬리오시티와 비교해 보면 알 수 있는데요. 헬리오시티 전용 84제곱미터 초급매가 17억 원이에요. 현지 부동산에 따르면 16억 원대까지 떨어지면 줍줍하려고 하는 대기 수요가 많다고 해요. 16원대 매물 나오면 연락 달라고 예약을 걸어놓은 사람들이 있다는 거예요. 지금보다 시장이 더 안 좋아져서 헬리오시티가 16억 원대로 떨어진다고 해도 둔촌주공의 분양가가 3억 원 더 저렴해요.
사실 더 정확하게 현재 시세를 알 수 있는 건 조합원 입주권 시세인데요. 전용 84제곱미터의 초급매가 14.8억 원에 팔렸고, 최근 시세는 16억 원대예요. 분양가보다 3억 원 더 비싼 거예요
어떤가요? 이렇게 비교를 해보니 감이 오지 않나요? 둔촌주공 전용 84제곱미터의 분양가는 시세 대비 확. 실. 히 저렴해요.
2년간 10.4억 원
현금 마련은 초부담!
그런데 말입니다. 시세 대비 저렴한 건 맞는데요. 중도금 대출이 되지 않기 때문에 필요한 자금을 계산🧮해 봐야 해요. 전용 84제곱미터의 분양가가 13억 원이라도 옵션, 취득세 등을 더하면 약 14억 원이에요.
계약금은 20%일 확률이 높은데요. 분양가의 20%인 계약금은 약 2.6억 원이에요. 당첨시 한 달 내 조달해야 해요. 여기에 분양가인 60%의 7.8억 원을 입주 때까지 2년간 6회에 걸쳐내야해요. 그러니까 계약금과 중도금 6회를 합치면 약 10.4억 원이 필요한 거예요.
입주자 모집 공고를 봐야 알겠지만 주변 시세 대비 분양가가 80% 미만이기 때문에 실거주 의무기한이 최대 5년이고, 10년 동안 전매 제한일 확률이 높아요. 이렇게 볼 때 전용 84제곱미터는 상당히 부담스러운 수준이라는 걸 알 수 있어요. |
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전략적 선택 필요
1.68억 원 있다면 전용 49 도전 🤏
어썸이의 전략은 전용 59제곱미터와 전용 49제곱미터예요. 먼저 59제곱미터는 분양가가 9.5억 원이에요. 분양가가 상당히 저렴하다고 할 수 있어요. 헬리오시티 전용 39제곱미터가 11억 원이에요. 전용 면적이 20제곱미터가 더 넓은데 가격이 1.5억 원이나 더 저렴한 거예요. 잠실 엘스의 전용 59제곱미터는 16억 원이에요. 입지를 감안하더라도 5억 원 이상 저렴해요.
무엇보다 장점은 대출이 가능하다는 거예요. 중도금 대출이 가능하다면 계약금 1.9억 원(변동 가능)이 있으면 일단 도전해 볼 수 있어요.
그리고 전용 49제곱미터의 분양가는 8.4억 원이에요. 헬리오시티의 같은 평형은 14억 원인데요. 무려 6억 원 가까이 저렴해요. 이 평형은 계약금 1억 6800만 원(변동 가능)이 있으면 겟할 수 있는 거예요.
신혼부부·생애최초 자격 된다면
특공 소형 평형 도전 강추!
현재 관심은 전용 60제곱미터 이하 소형 평형의 청약 방식인데요. 둔촌주공 일반분양은 총 4841가구 중 전용 29제곱미터 10가구, 39제곱미터 1150가구, 49제곱미터 901가구, 전용 59제곱미터 1488가구 등 2061가구에 달해요.
이중 전용 49제곱미터 이하 물량이 특별공급으로 다수 공급될 걸로 보이는데요. 전용 59제곱미터 이상은 투기과열지구의 특별공급 분양가 상한선 9억 원을 넘기 때문이에요.
신혼부부·생애최초 특별공급 경우 70% 물량은 소득기준에 따라 우선(50%)·일반(20%) 공급돼요. 나머지 30%는 소득과 관계없이 추첨제로 운용돼요. 1인 가구도 생애최초 특별공급 추첨제를 통한 당첨에 도전할 수 있어요.
만약 청약대상이 한정된 특별공급이 모두 소형면적에 몰린다면 구멍이 생길 수도 있어요. 만약 특공 자격에 해당된다면 소형 평형을 적극적으로 노려보는 게 좋아요. 청약 전략은 입주자 모집공고가 뜨면 더 자세히 다룰게요. |
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📌[3줄 요약] 둔촌주공 청약 전략은?
1. 헬리오시티 현재 시세 전용 84제곱미터 17.5억 원
2. 둔촌주공 분양가 전용 84제곱미터 13억 원 - 시세 대비 확실히 저렴 💸
3. 특공 자격 된다면? 중도금 대출 가능한 소형 평형 도전! (1.68억 원으로 전용 48제곱미터 청약 가능) |
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🎯[오늘의 발품 순서]
1. 9호선 둔촌오륜역
2. 둔촌주공 아파트
3. 송파구 헬리오시 |
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지난 한 주 발품 레터를 쉬었는데요. 그렇다고 어썸이가 발품을 안 다닌 건 아니에요. 강동구 둔촌주공과 송파구 헬리오시티를 잇달아 다녀왔어요. 이미 둔촌주공 발품은 똑썸이TV에 업로드가 됐는데요. 이 때가 분양가가 확정되기 직전이에요. 똑썸이TV는 현장 분위기를 전달하는 게 목적이에요. 알짜는 어썸레터에 담는 거 아시죠? :)
어썸이도 둔촌주공에 직접 가본 건 처음이에요. 워낙 기사화도 많이 되고 핫한 관심지이다보니 처음 가는 곳인데도 왠지 익숙한 느낌을 받았어요. 이날 판교에서 일정이 있어서 끝나자마자 바로 택시로 이동했어요. 퇴근 시간이 가까워져 오는 오후였는데요. 길이 막히지 않아 30분 만에 도착했어요. |
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9호선 2개, 5호선 1개
지하철역 3개를 낀 대단지
어썸이의 출발점은 9호선 둔촌오륜역 부근이었어요. 둔촌주공은 9호선 정거장을 2개, 5호선 둔촌동역을 1개 끼고 있는 대단지인데요. 초역세권은 둔촌오륜역과 둔촌동역이에요. 9호선 중앙보훈병원역도 도보권이긴한데요. 초역세권은 아니에요. 1.2만 세대에 달하는 대단지이다보니 단지 내 이동도 쉽지 않을 듯한데요. 둔촌오륜역 인근 단지들이 가장 인기가 있을 걸로 보여요. |
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로열층 vs. 가성비
동호수 추첨 전후가 관건
이날은 단지를 한 바퀴 빙 돌면서 현장 분위기를 알아볼 계획이었어요. 먼저 올림픽선수기자촌 단지 내 부동산에 들렀는데요. 이곳은 올림픽선수기자촌 위주로 취급해서 그런지 정보가 정확하지 않았어요. 조합원 물건을 문의 했는데요. 전용 84제곱미터 물건이 17억 원이라고 했는데요. 이건 다른 부동산에 가지고 있는 급매보다 최고 1억 원 이상 비싼 거예요.
조합원 입주권 VS 일반분양
하지만 조합원들의 동호수 추첨을 아직 하지 않았고, 일반 분양 전에는 동호수 추첨을 할 거란 사실을 알 수 있었어요. 조합원 입주권 투자를 한다면 동호수 추첨은 상당히 중요한데요. 동호수 추첨을 하고 나면 로열동과 로열층이 확정되기 때문이에요. 리스크를 줄이고 로열을 원한다면 동호수 추첨 후가 낫고요. 로열동과 로열층에 당첨되지 않는 리스크가 있더라도 가격만 생각하면 동호수 추첨을 하기 전이 나아요.
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입주권 투자 장점 : "확실한 입주 보장"
But 14억 원 현금 필요
이날 현장 발품은 조합원 입주권 위주로 취재했는데요. 일반 분양에 당첨이 된다면 베스트이지만, 정말로 둔촌주공 매수를 원한다면 조합원 입주권도 고려할만한 대안이기 때문이에요.
조합원 입주권과 일반분양의 장단점은 분명해요. 일단 조합원 입주권의 장점은 확. 실. 히 입주를 할 수 있다는 점이에요. 입주권 자체가 입주를 할 수 있는 권리이니까요. 여기에 전매 제한과 실거주 요건이 없어요. 그러니까 입주전에 매도도 가능하고, 입주 이후 전세를 줄 수도 있어요.
그런데 문제는 롸잇나우! 현금이 많이 든다는 거예요. 현재 입주권 시세대로라면 약 14억 원의 현금이 당장 필요해요. 어떻게 나온 액수인지 차근차근 계산해 볼게요. 현재 전용 84제곱미터의 시세가 16억 원인데요. 여기서 이주비 3억 원을 빼야해요. 이주비는 재건축 기간 동안 다른 곳에서 살아야 하니까 그 비용을 조합에서 일부 지원을 해주는 거예요. 그럼 13억 원인데요. 등기 비용이 7000만 원 이상 들어가요. 입주 시점에 추가 분담금과 이주비를 내야 하는데요. 추가분담금은 1억 원 내외이고 이주비 대출을 승계 조합원들에게까지 해 줄지는 미정이에요. 가장 확실한 만큼 가장 많은 비용이 들어가요.
- 조합원 입주권 투자금 : 입주권 시세 16억 원 - 이주비 3억 원 + 등기비용
- 입주 시점 추가 비용 : 추가 분담금 1억 원 + 이주비
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씨가 마른 입주권 매물 😅
동호수 추첨 이후 풀릴 듯!
중요한 건 조합원 입주권의 급매물들이 쏙쏙 소화되고 있다는 거예요. 이날 둔촌주공 단지 인근 부동산 5곳을 돌았는데요. 조합원 입주권 물건은 손에 꼽을 정도로 적었어요. 조합원이 거의 6000명에 달하는데요. 그 중에서 매물로 나온 건 한두 개 정도예요. 가격적 메리트가 있는 전용 59제곱미터는 물건이 아예 없고요.
전용 84제곱미터도 초급매는 16억 원 짜리가 있었어요. 직전에 거래된 급매가 14.8억 원인데요. 이 물건은 사연이 있어요. 원래는 이 물건이 17억 원에 팔렸었어요. 그런데 매수자가 변심해서 계약금 10%를 포기하고 물건을 버린 거예요. 그래서 이 시장에 다시 나오다보니 매도자 입장에선 이미 계약금을 1.7억 원을 벌었기 때문에 시세보다 헐값에 매도한 거예요. 겉보기엔 14.8억 원에 팔았지만 실제 가격은 16.5억 원이에요.
현장에선 일반 분양전 동호수 추첨을 하면 매물이 더 늘어날 거란 의견이 대부분이었어요. 로열동, 로열층에 당첨된 조합원들은 계속 가지고 가겠지만 그렇지 않을 경우 던지는 물건이 나올 수도 있다는 거예요. 입주권 거래가 정식으로 풀리는 건 12월 3일부터예요. |
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이날 둔촌주공 단지를 한 바퀴 돌고 난 어썸이의 소감은 스케일이 엄청나다는 거예요. 말로만 들어선 1.2만 세대가 실감이 안 날 텐데요. 실제로 보면 단지 자체가 미니 신도시 규모예요. 구두를 신긴 했지만, 여기저기 둘러보며 다 도는데 거의 30분 가까이 걸렸어요. 단지 내 이동을 위해서도 교통 수단이 필요한 정도예요.
사실 이 정도 규모면 현재의 주변 인프라는 큰 의미가 없다고 보는 게 맞아요. 단지 자체의 유동인구만으로도 하나의 상권이 충분히 형성될 수 있기 때문이에요.
현재로도 주변 상권이 없는 게 아닌데요. 둔촌동역 맞은편의 '둔촌역전통시장'의 규모가 상당히 컸어요. 요리를 즐겨한다면 집 바로 앞에 있는 전통시장은 활용도가 높아요. 둔촌동 토박이가 알려주는 둔촌역 전통시장 내용도 참고할 만해요. |
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단지 옆 14차선 대로
자차로 강남 접근 Good 👍
둔촌주공 단지는 평평한 정사각형 모양에 가까운데요. 길 하나 사이를 두고 송파구 단지와 맞닿아 있는데요, 이 도로는 상하행이 총 14차선 대로예요. 교통량이 상당히 많다고 할 수 있는데요. 자차로 강남권 접근성이 좋다고 할 수 있어요
하지만 상대적으로 반대편 도로는 좁은 1차선이라 퇴근 시간대에 차들이 꽉 막힌 광경을 볼 수 있었어요. |
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📌[3줄 요약] 둔촌주공 재건축
1. 초역세권 - 9호선 둔촌오륜역, 5호선 둔촌동역 (둔촌오륜역 단지 인기 예감 💓)
2. 현재 입주권 시세 전용 84제곱미터 17억 원 (급매 16억 원) - 12월 3일 동호수 추첨 후 매물 증가 예상
3. 1.2만 세대 '미니 신도시' 규모 - 단지 자체로 인프라 걱정은 없을 듯! 😎 |
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송파구 헬리오시티
랜드마크 '파크밴드' 중앙공원 🌳
이번엔 송파구 헬리오시티예요. 사실 헬리오시티는 어썸오피스에서 10분 거리인데요. 오가는 길에 늘 지나다니는 친숙한 단지예요. 가끔 헬리오시티 상가에 볼일이 있어 가기도 했어요. 하지만 늘 지나는 곳을 스쳐 지나가는 것과 정색하고 발품을 파는 건 천지차이예요. 이번엔 작정하고 발품을 팔았어요.
헬리오시티의 랜드마크는 '파크밴드'예요. 이 공원은 헬리오시티의 한 가운데를 일직선으로 가로지르는 조경이에요. 점심 시간이 다 돼 가는 한가한 시간인데요. 단지 내에는 파크밴드 주변에 지나는 행인이 많았어요. 이 파크밴드를 따라 정문에서 후문까지 걸어가면 최소 15분 이상이 걸려요. |
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가장 저렴한 시세
전용 84제곱미터 17억 원
일단 급매를 찾기 위해 부동산에 들어갔어요. 헬리오시티엔 부동산도 수십개가 있어요.
"전용 84제곱미터 17억 원 보다 더 저렴한 물건 있을까요?"
"아뇨! 없어요. 지금 가장 저렴한 물건은 101단지 17억 원 짜리예요."
"101단지면 정문에서 한참 걸어가야하는 후문쪽 단지인 거죠?"
"네! 맞아요. 지금은 역에서 멀어서 선호도가 떨어질 수 있지만, 위례신사선 개통되면 또 달라질 거예요. 게다가 해누리 초, 중학교에 배정받기 때문에 선호도가 높아요. 저기 보이는 파란 선을 경계로 해누리 초, 중 배정 단지가 나뉘어요."
이때 부동산으로 전화가 걸려왔어요. 급매를 찾는 문의 전화예요. 전용 84제곱미터 D타입 타워형을 16억 원대에 찾아요.
"아뇨. 아직까지 16억 원까지 물건 없어요."
전화를 끊은 아주머니께 물었어요.
"급매를 찾는 전화인가봐요?"
"네! 그런데 이런 분들은 절대 못 잡아요. 16억 원대 물건 나왔다고 전화하면 또 더 기다리겠다고 할 거예요."
"근데 왜 D타입 타워형을 콕 찍어서 찾는 걸까요? 원래 판상형의 선호도가 더 높은데요. 헬리오는 타워형의 선호도가 더 높은 걸까요?"
"아뇨. 그렇지도 않아요. 그런데 갈아타기를 하려고 하시는 건가요?"
"네 맞아요."
"기존 집을 빨리 정리하셔야 할 거예요. 만약 살고 계시는 집의 가격이 아직 안떨어졌다면, 그간 거래가 없어서 그렇게 보이는 걸거예요. 헬리오는 워낙 대단지라 거래가 많아요. 지난 주에도 2건이나 거래가 됐어요."
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"혹시 전용 84제곱미터 17억 원 이하로 있을까요?"
이전 부동산에서 했던 질문과 똑같은 걸 물었어요.
"아뇨. 없어요."
이 정도면 아직까지 16억 원대까진 안 떨어진 게 맞아요.
"그럼 101단지 17억 원이 초급매인 건가요?"
"101단지 17억 원짜리 물건은 어떻게 아셨어요?"
"다른 부동산에서 들었어요."
"네! 그 물건 있는 건 맞아요. 호가는 18억 원에 나와 있지만 네고가 가능한 물건이 있어요."
101동 타워형집 방문
A급 파크밴드 조경 ⛺
결국 파크밴드가 앞마당처럼 보이는 집을 보러 가기로 했어요.
"이 집은 정말 괜찮아요. 인테리어도 잘해놨고요. 젊은 부부가 사는데 잠실 5단지로 갈아타고 급하게 파는 거예요."
알고보니 공인중개사 분도 가락시영 조합원이었다가 현재 헬리오시티에 거주 중이셨어요.
"잘 알지도 못하는 사람들이 헬리오시티가 닭장 같다고 하는데 절대 그렇지 않아요. 특히 파크밴드 조망이 보이는 집은 동간 거리도 넓고 얼마나 좋은지 몰라요. 밤마다 단지 한 바퀴씩 돌면서 운동을 하는데 질리지도 않고 얼마나 좋은지 몰라요."
아주머니께서 극찬을 한 집은 실제로 A급이었어요. 타워형이었는데요. 거실 창문 너머로 파크밴드 조경이 보였어요. 하기 위해서 옆면에 창을 추가로 뚫었는데요. 훨씬 더 개방감이 있게 느껴졌어요. 이런 구조는 송도에서 바다뷰를 볼 때 활용했던 타워형 구조예요. 타워형은 전형적인 4베이 구조가 아닌 정사각형 모양으로 햇빛이 적게 들고 맞통풍이 되지 않아 일반적으로 선호도가 떨어요.
무엇보다 놀랐던 점은 집주인이 상당히 젊었다는 건데요. 아이가 학교도 안 간 한두살 정도로 보였어요. 그런데 벌써 헬리오시티에 살면서 잠실 주공 5단지로 갈아타기를 시도한다는 게 놀라웠어요. |
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101단지 판상형집 방문
좁은 부엌에 아쉬운 조망 😣
처음 부동산에서 급매라고 소개를 받은 101단지 집도 둘러봤어요. 이 집은 타워형이 아닌 판상형이었는데요. 희한하게도 판상형보다 타워형의 구조가 더 낫게 느껴졌어요. 오히려 판상형은 부엌이 좁게 느껴졌어요.
101단지에서는 파크밴드가 정면으로 보이지는 않았어요. 다만 저멀리 탄천뷰가 보였는데요. 확실히 탁 트인 파크밴드 뷰보다는 답답한 느낌이 있었어요.
이 집의 집주인도 젊은 신혼부부였는데요. 헬리오시티에는 젊은 층이 많다는 걸 알 수 있었어요. 그리고 아까 급매를 찾던 분이 왜 콕! 찍어서 타워형을 찾은 이유를 알 거 같아요. |
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"🐔닭장"은 선입견일 뿐!
대단지 커뮤니티의 위엄 🤭
돌아오는 길엔 아주머니와 함께 커뮤니티 시설을 돌아봤어요. 대단지답게 각종 편의 시설이 잘 갖춰져 있었어요. 외부 손님이 왔을 때 쓸 수 있는 게스트룸이 있었고요. 어썸이의 취저인 수영장이 있었어요. 여기에 대규모 피트니스센터가 레드존과 블루존으로 나누어져 크게 있었는데요. 왜 대단지! 대단지! 하는 지를 느낄 수 있었어요.
이날 헬리오시티를 돌아보기 전까지는 약간은 '닭장같다'는 선입견이 있었는데요. 실제로 집도 보고 커뮤니티 시설을 둘러보니 실거주 여건이 상당히 좋다는 걸 느낄 수 있었어요. |
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📌[3줄 요약] 헬리오시티
1. 급매 시세 전용 84제곱미터 17억 원
2. 101단지 타워형 파크밴드 뷰 >>> 101단지 판상형 탄천뷰
3. '닭장'같다는 건 선입견! 대단지 커뮤니티 👍 - 게스트룸, 수영장, 피트니스센터 |
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