😰 주임사의 반환보증 가입 요건이 크게 강화돼요!

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주임사의 반환보증 가입 요건이 이번달부터 크게 강화돼요! 주임사발 '역전세' 걱정돼요...

이번 글에서는 시‧군‧구청에 등록한 등록임대사업자(일명 주임사)가 의무적으로 가입해야 하는 임대보증금 반환보증의 가입 요건이 이르면 이달 말부터 상당폭 강화될 전망이라는 사실에 대해서 안내해드리겠습니다.

👉 등록임대사업자는 반환보증 가입이 의무입니다

국토교통부와 주택도시보증공사(HUG)는 등록임대사업자가 의무적으로 가입해야 하는 임대보증금 반환보증의 가입 요건을 전세보증금 반환보증과 동일한 수준으로 이달 안에 조정할 방침인데요.

임대보증금 반환보증은 임대인 의무보증, 임대보증보험 등으로도 불리는 보증 상품입니다.

임대인이 세입자에게 받은 보증금을 제때 반환하지 않을 경우 보증회사에서 먼저 세입자에게 보증금을 돌려준 뒤 이 금액을 임대인에게 받아내는 방식의 보증 상품이죠.

민간임대주택에 관한 특별법에 따라 시‧군‧구청에 등록한 임대사업자가 임대차 계약을 맺었을 때는 임대보증금 반환보증에 의무적으로 가입해야만 하고요.

👉 공시가격의 126%로 가입 요건이 강화됩니다

임대보증금 반환보증에 가입하기 위해서는 보증금이 주택가격의 일정 비율 안에 있어야만 하는데요. 현재까지는 보증금이 주택 공시가격의 150%(9억원 미만 공동주택 기준) 이하일 때만 반환보증에 가입할 수 있습니다.

그리고 이 비율을 전세보증금 반환보증과 같은 126% 이하(공시가격 적용비율 140% × 전세가율 90%)로 강화하겠다는 게 정부와 주택도시보증공사의 계획입니다.

전세반환금 반환보증의 경우 주택 공시가격에 140%를 곱한 값을 주택가격으로 산정한 뒤, 보증금이 이 주택가격의 90% 이하 범위에 있을 때만 가입을 승인하고 있기 때문이죠.

140%에 90%를 곱하면 126%가 되기 때문에 결과적으로 보증금이 공시가격의 126% 이하일 때만 전세보증금 반환보증에 가입할 수 있는 것이죠.

👉 반환보증 가입 위해 보증금 낮추는 경우 늘어나요

강화된 기준이 적용되면 임대보증금 반환보증에 가입하기 위해 전세보증금을 낮추는 일이 적지 않게 발생할 것으로 예상되는데요.

예를 들어 공시가격이 3억원인 빌라의 경우 현재로선 전세보증금이 4억5000만원일 때까지 임대보증금 반환보증에 가입할 수 있지만, 강화된 요건이 적용되면 전세보증금이 3억7800만원 이하일 때만 반환보증에 가입할 수 있게 되죠.

등록임대사업자가 임대보증금 반환보증에 가입하기 위해서는 보증금을 기존보다 낮출 수밖에 없고, 이에 따라 등록임대사업자 보유 주택을 중심으로 역전세난이 더 심화될 가능성이 적지 않다는 게 부동산 전문가들의 분석입니다.

👉 감정평가 대신 시세, 공시가격을 우선적으로 활용해요

반환보증 가입 심사 과정에서 주택가격을 산정하는 방식 자체도 엄격해지는데요.

현재는 감정평가금액을 가장 우선 순위로 해서 주택가격을 산정하고 있지만 앞으로는 전세보증금 반환보증과 동일하게 KB부동산‧한국부동산원 시세, 공시가격을 우선적으로 활용해 주택가격을 산정할 방침입니다.

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상가 임대인은 작년보다 부가세 더 내요! 간주임대료 부과 부가세가 2.41배 늘었어요! 금리인상 여파입니다!

이번 글에서는 상가와 사무실을 임대하시는 일반과세자 임대인 회원님이시라면 이번 7월 1~25일 사이에 꼭 부가가치세를 신고‧납부하셔야만 한다는 사실에 대해서 안내해드리도록 하겠습니다.

또한 부가세를 신고‧납부할 때는 월세(차임)에 부과되는 부가세뿐 아니라 임대보증금을 바탕으로 산정한 간주임대료에 대한 부가세도 함께 납부해야 한다는 사실에 대해서도 설명드리겠습니다.

특히 올해의 경우 기준금리 인상으로 인해 간주임대료를 산정할 때 적용되는 정기예금 이자율이 연 2.9%로 올랐는데요. 지난해(연 1.2%)에 비해 2배 넘게 오르면서 간주임대료에 부과되는 부가세도 그만큼 오르게 됐습니다.

쉽게 말씀드려 지난해와 같은 보증금과 월세를 받으셨더라도 올해는 부가세를 더 내야만 한다는 뜻인데요.

👉 예상되는 이자수익이 간주임대료입니다

간주임대료란 말 그대로 원래는 임대료(임대수입)가 아니지만 임대료를 받은 것으로 ‘간주’하는 금액을 말하는데요.

임대사업자가 받은 임대보증금에 국세청이 정한 정기예금 이자율을 곱하는 방식으로 금액을 산정하고 있습니다. 임대보증금을 은행 정기예금에 맡겼을 때 거둘 수 있는 이자수익을 임대료로 간주한 뒤 여기에도 부가세를 부과하고 있다고 이해하시면 됩니다.

🔎 간주임대료는 이렇게 계산합니다

그렇다면 간주임대료는 어떻게 산정되는 걸까요? 간주임대료를 구하는 계산식은 다음과 같이 정해져 있는데요.

✅ 임대보증금 × 정기예금 이자율 × 과세대상기간의 일수 / 365일

임대보증금에다 국세청이 시중은행의 정기예금 이자율을 반영해 공시한 이자율을 곱한 뒤 여기에 과세대상기간의 일수를 365일로 나눈 값을 곱하시면 됩니다.

2023년 1기 과세기간(1~6월) 귀속분 간주임대료를 계산할 때 적용되는 정기예금 이자율은 연 2.9%인데요. 이번 7월에 부가세 신고를 하실 때는 임대보증금에 먼저 2.9%를 곱하시면 된다는 뜻입니다.

과세대상기간의 일수는 말 그대로 세금이 부과되는 기간의 날짜수를 말하는데요. 해당 부동산을 임대한 기간을 뜻합니다.

2023년 1기 과세기간(1월 1일~6월 30일)의 일수는 181일인데요. 1월 1일부터 6월 30일까지를 꽉 채워서 해당 부동산을 임대했다면 181일을 365일로 나눈 값을 곱해주면 된다는 뜻입니다.

만약 이 기간 동안에 임차인이 중간에 들어왔거나, 나갔다면 계약서에 따른 임대일수만큼을 365일로 나눠주시면 됩니다.

👉 정기예금 금리 오르면서 부가세 부담도 커졌어요

방금 말씀드린 계산식에 따라 계산해보면 2022년 1기 과세기간에 임대보증금 2억원을 받고 상가를 임대했을 경우에는 287만6164원이 간주임대료로 계상됩니다.

지난해(2022년) 귀속분 부가세 신고‧납부 당시 간주임대료 계산을 위해 적용됐던 정기예금 이자율은 연 1.2%였는데요.

1년 사이 기준금리가 크게 오른 탓에 올해분 부가세를 신고‧납부할 때는 2.41배가량 더 높은 연 2.9%의 이자율이 적용됩니다.

이에 따라 간주임대료도 2.41배가량 더 크게 계상되고, 간주임대료분 부가세도 이만큼 더 내게 됐죠.

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