두부먹고 내집마련 한걸음 더
 
💌 2024년 5월 21일 두부레터입니다.

요즘 부동산 시장에서 가장 큰 이슈는 단연 '전세'입니다. 거의 유일하게 우리나라에만 있는 '전세'제도. 지금 그 전셋값이 엄청 급등하고 있거든요. 두부가 이래저래 요래저래 현황을 짚어봤습니다🤓



# 전셋값이 왜 오르고 있는걸까?


서울 아파트 전셋값이 51주째 오르고 있습니다. -라는 문장으로 지난 두부를 시작했는데요, 이제 상승세가 52주째입니다.

최근 부동산 시장에서 가장 핫한 뉴스이기 때문에 연속으로 담게 됐어요. 그래서 왜 오르는데?에 대한 답을 다시한번 썸머리 하면,

  • 빌라 등의 전세사기 급등으로 아파트로 몰린다.
  • 수요는 많은데 공급은 계속 주니까 가격만 오른다.

근데 여기에 숨겨진 하나 가 더 있습니다. 그게 바로 오늘 주제예요.


전세보증금반환보증보험, 가입했나요?

전세보증금 반환보증보험은 전세계약 종료 때 집주인이 두부에게 돌려줘야 하는 보증금을 책임지는 상품이에요. 주택도시보증공사(HUG)가 운영하는데요. 이 상품에 가입하면, 혹시 집이 경매로 넘어가도 HUG가 먼저 두부에 보증금을 주고, 나중에 집주인한테 받아가요. 전세 사기를 당해도 임차인은 보증금을 지킬 수 있는 거죠.

근데 이게 오히려 전셋값 상승을 부추긴다는 이야기가 스물스물 나옵니다. 이유는 바로 가입조건이 빡세졌기 때문이에요. 간단하게만 짚어볼게요.


무엇이 바뀌었나?

이 보험에 가입하려면 주택 가격 기준에 맞아야 합니다. 여기서 가격 기준을 아파트 제외하고는 공시가를 우선으로 합니다. 원래는 '감정평가액'으로 했는데요, 감정평가사들이 빌라 주인, 부동산 업자들과 짜고치는 고스톱으로 감정가를 부풀려 전세사기가 난무한거죠.

정부가 이를 자르겠다고 '감정평가액 대신 공시가로 해!'라고 바꾼겁니다. 그리고 여기에 하나 더! 보증 가입을 허용하는 전세가율도 집값의 100%에서 90% 이하로 조정해 전세보증금이 ‘공시가격의 126% 이하’일 때만 보증 가입을 허용해요. 아주 쉽게 말하면, 

공시가 1억원 주택의 경우 기존엔 보증금 1억5000만원까지 보험 가입이 가능했으나, 이제는 보증금 1억2600만원까지만 가입할 수 있게 된 거예요.

전세사기가 난무했던 원인 중 하나가, 1억짜리 빌라인데 전세가 1억, 1억2천... 집값보다 더 높은 말도 안되는 상황이 벌어졌기 때문인데요. 왜냐면 빌라 등은 아파트처럼 투명하게 공개되지 않으니 이걸 악용해 집값보다 더 많이 받아서, 나중에 문제 생기면 집을 팔아도 보증금을 못 돌려주는 상황이 발생하게 된 겁니다.

 
어떤 효과가?

어찌됐든 정부는 최소한의 안전장치를 마련하고자, 보증보험 가입 요건을 강화한 건데요. 여기에 공시가도 떨어지면서 보험에 가입할 수 있는 자격이 계속 안 되는 거예요. 두부는 당연히 보험 가입되는 집을 찾을테고, 집주인 입장에서는 보증금을 낮춰야 할 판인데, 옆집은 1억 받는데 나만 7천 받을 수 있을까요? 그러니 월세로 돌리는 경향이 높아집니다.

보증보험이 안된다고? 월세는 쫌... 그래도 전세가 낫지 않나? 하는 대부분의 사람이 아파트 전세로 몰리기 시작합니다. 수요가 몰리니 공급은 부족해지고, 아파트 전셋값 52주째 급등 현상까지 도달했다는 분석이에요.


다..다시 손질할게!

예상치 못한 전개가 펼쳐지지 다시 한번 정책을 내놓으려고 합니다. 정부가 빌라·연립 등 다세대 가구의 전세보증금 반환보증 주택가격 산정 시 감정평가를 다시 활용하는 방안을 유력하게 검토하고 있다고 해요. 당연히 적정한 감정평가 기준을 다시 세우겠죠? 

 

전셋값 급등, 요즘 무서울 지경입니다. 도대체 왜 오르는데? 그것이 궁금하다면!
여기서 보기

핫한 소식2

공공분양 아파트 사전청약이 드디어 폐지됩니다. 드디어라고 붙인 건 이미 민간 아파트 사전청약은 폐지가 됨에 따라 그 실효성에 대한 의문이 끊이지 않았거든요.

사전청약은 본청약 전에 하는 것으로, 미리 내집마련하게 해서 더 이상 부동산 시장에 뛰어들지 못하게(?) 하는 일종의 희망고문이에요.

사전청약에 당첨되면 해당 기준을 계속 유지해야 해요. 그에 따라 대출관련 계획, 전월세 계획 다 짜놨는데 본청약이 미뤄지면 이게 다 틀어져버리는 거죠. 

그럼 사전청약이 폐지되는 결정적 이유는 뭘까요? 👉 들여다보기




#  매각물건명세서는 뭐에 쓰는 물건인고?


* 본 경매시리즈는 '경매에 첫 도전하는 두부 성공기(?)'를 담습니다. 즉, 경매 전문가가 아닌 초보 경매러가 어떻게 공부하고 도전하는지의 과정이니 좀 더 편안한 마음으로 봐주세요 😉



5초 썸머리


경매에 도전하는 방법? 단순히 정리하면 이렇습니다.

  1. 괜찮은 물건을 발견했다. 실거래가 대비 0원이 싸다. '도전해볼 만한 가치가 있겠군'
  2. 권리분석과 임차인 현황을 분석하여 입찰금 외 떠안아야 할 금액이 있는지 분석한다. 
  3. 없다(혹은 있다해도 충분히 이득이 남는 장사라면)면 go한다. 
  4. 입찰해서 운좋게 낙찰받았다. 
  5. 집에 살고 있는 집주인(혹은 세입자)을 내보낸다. 
  6. 해당 집을 수리하고 바로 팔든지 전세를 준다. 경매 완료!



꺼진불도 다시보자! 매각물건명세서 🖐️


지난 시간, 두부가 A집을 낙찰받았을 때 낙찰금 외 떠안아야 할 금액이 있나 없나 살피는 방법을 담았어요. 등기부 및 임차인 현황을 보고 분석을 했는데요. 오늘은 이걸 최종적으로 점검하는 과정을 살펴볼거예요. 바로 매각물건명세서입니다.

경매가 어려운 이유 중 하나가 바로 '용어' 때문이죠. 매각물건명세서...넘 외계어같잖아요😥 매각으로 나온 물건의 명세서(영수증 같은 거)라고 이해하면 돼요.

매각물건명세서는 경매 사이트에서 바로 볼 수 있어요. 지난 번에도 한 번 언급했지만, 경매 사이트에 기재된 임차인 현황이나 등기부 현황은 간혹 사이트 내에서 잘못 표기된 경우가 있어요. 그래서 꼭 '매각물건명세서'로 최종 점검을 해야 해요. 왜냐면 이건 해당 경매를 집행하는 법원에서 작성한 서류거든요.


가장 심플한 자료를 갖고 왔어요. 뭐라고 많이 쓰여있는 것 같지만 사실 '나 완전 깨끗한 물건이야'를 의미합니다. 왜냐면,


파란줄 표시된 부분에 '임차내역없음', '해당사항없음'이라고 써있죠? 문제 될 것이 하나도 없다는 의미예요. 


여기서 중요하게 봐야 할 부분이 바로 맨 마지막의 '비고란'입니다. 위 자료는 비어있지만 간혹 뭐라고 쓰여있는 것이 있어요. 이 부분을 간과했다간 큰일나죠. 큰일 날 물건 보여드릴게요.



노란색 표기된 부분을 볼게요. 비고란이 꽉꽉 채워져있죠. 우선 1번의 제시 외 건물 포함은 좀 복잡한데요, 간단히 말하면, 제시란 경매 신청자가 '이 물건을 경매 진행해 주세요'라고 적어낸 물건 목록이에요.


그런데 감정평가사가 현장에 방문해 보니 물건 목록에 없는 건물을 발견합니다. 종류가 다양해요.

 

  1. 불법 건축물: 허가 없이 지어진 건물
  2. 명시되지 않은 부속 건물: 주 건물 외에 추가로 지어진 부속 건물이나 창고, 차고 등
  3. 관리 대상에서 제외된 건물: 주 건물 외에 별도로 존재하지만, 관리나 소유권 이전 시 명시되지 않은 건물


이 경우 두부는 해당 건물의 존재 여부와 그로 인한 법적, 재산적 영향을 미리 알아봐야 해요. '제시 외 건물'에 대한 소유권 문제나 철거 명령, 추가 비용 등의 문제가 있을 수 있거든요. 그러니 이런 내용이 포함되어 있다면, 정확히 알지 않는 한 스킵하는 게 좋겠죠!


더 중요한 게 바로 2번이에요. 이미 임차인 분석에서 끝냈겠지만 이걸 다시한번 상기시켜 줍니다. 대항력있는 임차인이 있고 얼마얼마를 두부가 인수해야 하니 꼭 확인하고 진행하라고 경고하네요.


위 내용은 일부에 불과하고, 매각물건명세서에는 다양한 내용이 적힐 수 있어요. 혹여 뒤통수 맞을 일 없도록 꼼꼼하게 확인하고 넘어가야 합니다.


이렇게 매각물건명세서까지 확인했다면 go or no를 선택하면 됩니다. 다음 시간에는 go 한 후의 과정을 담을게요!


경매시리즈 모아보기

🛎️ 부동산 용어

임의경매/강제경매란?


임의경매: 채권 회수를 목적으로 하는 경매로, 채권자가 채무자 소유 부동산에 근저당권, 저당권, 전세권 등 담보물권을 설정한 이후 채무자가 이행기까지 변제를 하지 못할 경우, 채권자가 담보권 실행을 위해 부동산 소재지 법원에 경매신청을 하는 것


강제경매: 채무자가 채무를 변제하지 않는 경우, 채권자가 채무자를 상대로 소송을 제기하여 판결문 등 집행권원을 받은 이후 이에 기초하여 부동산 소재지 법원에 경매를 신청하는 것



두부가 '부동산 초보를 위한 청약 가이드' 시리즈를 시작합니다. 청약통장 1순위 되는 방법 궁금하시죠? 구독알림 하시면 시리즈를 놓치지 않고 보실 수 있어요!
주1회 오는 두부레터가 아쉽다고요? 두부를 좀 더 자주 만나고 싶다면 두부 텔레그램으로 놀러오세요! 매일 부동산 소식을 빠르게 전달드려요. 😘

# 대구! 무슨 일이야!
대구에서 쌓여가는 미분양 상황이 악화하자 수분양자들 사이에서 갈등이 빚어지고 있어요. '제값'을 치른 수분양자들이 '할인가'에 미분양 물량을 산 매수자들의 단지 출입을 막거나 관리비를 추가로 요구하는 등 상황이 악화하고 있네요.

# 신생아 특공 커트라인은?
저출생 해소방안의 하나로 새로 도입한 신생아 특공의 첫 당첨자가 최소 두 자녀로 확인됐어요. 반면 신혼부부 특공에선 이례적으로 1자녀 가구도 당첨됐는데요. 기존 신혼부부 특공 수요자들이 대거 신생아 특공에 청약한 것으로 분석됩니다.

# 20대... 무슨 일이야?
장윤정 부부가 갖고있던 용산구 주택을 최근 1989년생이 120억원에 매수해 화제가 됐는데요, 올해 1월 용산구 한남더힐 대형평수를 94억5000만원에 산 구매자가 1998년생인 것으로 파악됐어요.

# 고개드는 갭투자
서울 아파트 전셋값이 1년 넘게 오르고 있는 가운데 수도권 일부 단지에서 갭투자가 다시 살아날 조짐이 보이고 있어요. 5000만원 이하 소액 갭투자 거래도 더러 일어나고 있는 가운데, 이 같은 현상은 당분간 이어질 것 같아요.

# 오피스텔은 여전히 찬바람
최근 아파트 가격이 상승세를 타고 있지만, 아파트의 대체재로 불리는 오피스텔 시장엔 여전히 찬바람이 불고 있어요. 오피스텔 분양 계약금 비율을 낮추고, 중도금 전액 무이자, 제휴마케팅 등을 펼치는데도 재고 떨이가 쉽지 않다네요.


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