😨 7월 발표 전세대출 규제 강화.. 이렇게 4가지 방안이 유력합니다!

7월 발표 전세대출 규제 강화.. 이렇게 4가지 방안이 유력합니다!

✅ 투기성 비거주 1주택자 전세대출 제한

✅ 고가 전세에 대한 전세대출 보증 제한

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 많은 회원님들께서 이미 잘 알고 계신 것처럼 정부에서는 집값 상승을 막기 위해 투기적 목적의 전세대출에 대한 규제를 강화하려 하고 있는데요. 정부가 이번 7월에 내놓을 부동산 종합대책에는 전세대출 관련한 규제가 핵심적인 내용으로 포함될 예정입니다.

이번 글에서는 지금까지 나온 언론 보도 내용을 중심으로 금융당국이 전세대출에 대한 규제를 어떻게 준비하고 있는지, 그 윤곽에 대해서 다뤄보도록 하겠습니다.

👉 전세대출 보증비율 하향 검토 중

첫째는 수도권 규제지역 소재 주택을 대상으로 하는 전세대출 보증비율을 현재의 80%에서 70% 수준까지 낮추는 방안입니다.

원래 90%였던 전세대출 보증비율은 지난해 7월 수도권 규제지역에 한해 80%까지 줄어들었는데요. 이를 한 차례 더 낮추는 방안이 논의되고 있는 것으로 알려졌습니다.

잘 알고 계신 것처럼 은행 등 금융기관에서 전세대출을 받기 위해서는 보증기관이 발급해 주는 보증서가 필요한데요.

보증기관이 보증해 주는 대출금액의 비율이 낮아지게 되면 은행 입장에서는 전세대출 심사를 더 강화하거나, 대출금리를 높여야만 하죠. 보증비율이 낮아지게 되면 차주가 돈을 갚지 못 해 은행이 손실을 입을 확률이 높아지게 되니까요.

👉 투기성 비거주 1주택자 전세대출 제한

두 번째는 투기 목적의 비거주 1주택자에 대한 전세대출 보증 금지 조치인데요. 이에 대해서는 이미 저희 자리톡 매거진을 통해서도 여러 번 설명드렸죠.

투기성 비거주 1주택자 전세대출 규제 강화의 핵심 타깃은 수도권 규제지역(서울 25개구, 경기 12개 지역)에 아파트를 보유한 채 전세대출을 받은 차주들이 될 것으로 예상되는데요. 전세대출 잔액 규모로는 4조9000억원에 달하는 금액입니다.

1주택자가 본인 소유 수도권 규제지역 주택을 전세로 돌린 뒤 전세대출을 받아 본인이 거주할 전셋집을 마련하는 방식으로, 전세대출을 갭 투자의 수단으로 활용하는 것을 막기 위한 조치인데요.

투기성 비거주 1주택자들을 대상으로 신규 전세대출 보증을 전면 제한하게 되면 이들은 은행에서 전세대출을 받을 수 없게 되죠. 동시에 이들이 기존에 받았던 전세대출의 만기 연장도 함께 금지하는 방안도 주요하게 논의되고 있습니다.

👉 고가 전세에 대한 전세대출 보증 제한

세 번째도 특정 타깃을 대상으로 전세대출 보증을 제한하는 방안인데요. 고가 주택을 대상으로 하는 전세대출에 대한 전세대출 보증을 제한하는 내용이죠.

SGI서울보증의 보증 실적만 살펴보더라도 지난 3월 말 기준 보증금 10억원 이상 고가 전세에 공급된 전세대출 보증 잔액은 2조948억원에 달했습니다. 다른 두 보증기관의 보증금액까지 합하면 당연히 보증금액은 훨씬 더 늘어나고요.

특히 고가 전세의 경우에는 평균 보증금액이 3억2600만원으로 전체 전세주택 평균 보증금액보다 2배 가까이 높았는데요.

전세대출 보증이 고가 주택의 가격 상승세를 지지하고 있다는 지적이 나오는 이유입니다.

👉 고가 전세에 대한 DSR 규제 강화도 검토 중

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🎉 건축법 위반한 다세대, 다가구, 단독주택.. 12월부터 양성화될 수 있어요!

✅ '특정건축물 정리에 관한 특별조치법’ 오는 12월부터 시행됩니다!

✅ 주택 유형별로 면적 기준 충족해야만 해요

✅ 올해 12월부터 18개월 동안만 적용됩니다

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 오늘은 다세대·다가구·단독주택을 임대하시는 저희 자리톡 임대인 회원님들께 한 가지 매우 반가운 소식을 전해드리겠습니다.

건축법을 위반해 이행강제금 처분을 받아온 ‘위반 건축물’(불법 건축물)을 양성화하는 ‘특정건축물 정리에 관한 특별조치법’이 지난 5월 국회를 통과한 뒤 지난 6월 16일에 정식으로 공포됐고, 오는 12월 17일부터 실제로 시행에 들어간다는 내용을 안내해 드릴 텐데요.

이 법은 시행일로부터 18개월 동안만 한시적으로 적용되는 법입니다.

👉 올해 12월 17일부터 시행돼요!

국회 본회의에서는 지난 5월에 ‘특정건축물 정리에 관한 특별조치법안’을 의결했는데요.

이 법의 핵심은 2023년 12월 31일 기준 사실상 완공된 소규모 주거용 위반 건축물에 대해 일정한 요건을 충족할 경우 한시적으로 사용승인을 받을 수 있도록 허용해 주는 것이죠.

여기서 말하는 사용승인이란 건축 관련법 위반으로 과태료와 이행강제금을 부과받아온 소규모 주거용 건축물을 한시적 특례 절차를 거쳐 적법한 건축물로 정리할 수 있도록 하는 행정 절차라고 이해하시면 됩니다.

일단 기본적으로 2024년 1월 1일 이후에 사실상 완공된 주거용 건축물은 법의 적용 대상에서 제외된다고 말씀드릴 수 있습니다.

👉 일단 면적 기준부터 충족해야만 해요

주택 유형별로 일정 면적 이하인 위반 건축물만 법의 적용을 받아 양성화될 수 있는데요.

다세대주택은 가구당 전용면적이 85㎡ 이하일 때만 법 적용을 받을 수 있습니다. 증축·대수선 한 부분으로서 사용승인을 받지 못 한 법 위반 면적까지 포함해 전용면적 85㎡ 이하여야만 하고요.

단독주택은 연면적 165㎡(지자체 조례로 정하는 경우 최대 330㎡) 이하일 때만, 다가구주택은 연면적 660㎡ 이하일 때만 이 법의 적용을 받을 수 있습니다.

일반적으로 다세대주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계(연면적)가 660㎡ 이하이고 층수가 4개층 이하인 공동주택을 말합니다.

단독주택은 법에 따라 단독주택·다중주택·다가구주택 등을 포괄하는 주택 유형이며 이 법에서는 연면적 165㎡ 이하 단독주택이 적용 대상입니다. 지자체가 조례를 통해 허용하는 경우에 한해서만 연면적이 최대 330㎡ 이하일 때도 법 적용을 받을 수 있고요.

마지막 다가구주택은 공동주택에 해당하지 않으면서 주택으로 쓰는 층수가 3개층 이하, 바닥면적 합계(연면적) 660㎡ 이하, 19가구 이하 거주 요건을 갖춘 주택을 말합니다.

👉 안전 기준, 주차장 기준도 충족해야 해요!

면적 기준과 함께 건축법상의 다른 요건들도 충족해야만 하는데요. 건축법상의 안전 기준과 주차장 설치 기준도 충족해야만 양성화 혜택을 적용받을 수 있습니다.

근린생활시설을 주택으로 사용 중인 경우에도 안전, 주차 기준을 충족하면 양성화 대상에 포함됩니다.

이에 더해 위반 건축물 사용에 따른 처벌로 부과된 과태료나 이행강제금을 체납하지 않았어야만 양성화 적용 대상이 될 수 있습니다. 만약 미납했을 경우 1년 내 납부를 요건으로 조건부 승인을 받을 수는 있습니다.

다만 주택 소유주가 전세사기 피해자인 경우에는 양성화 적용 요건을 완화해 주는데요. 전세사기 피해자가 취득한 위반 건축물의 경우에는 과태료와 주차장 설치 의무를 면제하는 특례가 마련돼 있습니다.

👉 이럴 때는 적용 대상에서 제외돼요

또한 무분별한 양성화를 방지하기 위해 개발제한구역, 군사시설 보호구역, 정비구역, 보전산지처럼 공익 훼손 우려가 있는 지역에 소재한 주택은 원칙적으로 양성화 대상에서 제외됩니다.

이와 함께 투기 목적으로 매수한 주택이나 고의로 건축법을 위반해 건설한 고의성 있는 위반 건축물도 양성화 적용 대상에서 배제되고요.

👉 올해 12월부터 18개월 동안만 적용됩니다

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