💸아버지가 물려준 땅…펜션 지을수 있을까?

2021.12.16 ㅣ 36호

님, 안녕하세요. 팀 코주부입니다.

올해 고공행진을 이어간 집값이 과연 내년에는 내려갈까요?

일단 정부는 내년에 주택 가격이 떨어질 것이라고 주장합니다. 홍남기 경제부총리는 최근 “일부 서울 아파트 가격이 하락 직전 수준”이라고 말했는데요. 근데 이분 지난 5월 말부터 6개월째 계속 집값 하락을 경고하고 있으니 언젠간 맞겠지요.

반면 민간 연구기관의 전망은 정부와 다릅니다. 주택산업연구원(주산연)은 내년 전국 주택 매매 가격이 2.5%, 전세 가격은 3.5% 오를 것으로 내다봤습니다. 올해보다 상승 폭은 낮아지겠지만 인천·대구 등 일부 공급과잉 지역을 제외하곤 상승세를 이어갈 것이란 전망입니다. 주산연이 내년 집값 상승을 예측한 이유는 주택 수요에 비해 공급이 크게 부족하기 때문입니다.

그러면서 주산연은 현 정부 주택정책이 실패한 원인으로 주택시장 수요·공급량 판단 오류와 이념에 치우친 비전문가들의 정책 주도를 꼽았네요. 대선 후보들이 한번 쯤 곱씹어볼 만한 지적입니다.

📊오늘의 코주부

토지 투자 관심 있으신 분들 주목!
애플 '시총 3조 달러' 가나요?
[코주부 베이직] 증권편⑯ 금리 오르면 채권값 떨어진다고? 왜?

내 땅 얼마나 가치가 있을까?

"OOO 알지? 걔 아버지한테 물려받은 땅 있잖아. 그게 이번에 신도시에 편입돼서 대박 터졌대. 걘 이제 평생을 떵떵거리면서 살 수 있게 됐어. 아~ 부럽다. 우리 집에도 숨겨진 땅 어디 없나?"

살면서 한 번은 들어봤을 만한 얘기죠? 요즘 집값이 너무 급하게 오르면서 사람들의 관심이 집에 집중돼 있기는 하지만 토지 투자는 부동산 투자를 생각하시는 분들에게 '로망'이나 다름 없습니다. 하지만 토지 투자는 어렵습니다. 공부해야 할 것도 너무 많고 또 땅마다 적용되는 법도 죄다 달라서 섣부르게 진입할 수 없는 장벽이 있습니다. 그래서 앞으로 2주에 걸쳐 <코주부 레터>에서는 토지 투자의 가장 기본이 되는 지적도와 토지이용계획확인서 보는 방법 등을 정리해보려고 합니다. 일부 독자님들이 토지 투자 관련 내용을 편지로 보내 달라는 요청도 있으셨고요. 조금이라도 도움이 되셨으면 합니다

📈토지 투자 삼대장 지적도·토지이용계획확인서·등기부등본

지적도는 토지를 쓰임에 따라 28개 지목으로 분류해 필지별로 나눈 다음 경계를 그려놓은 지도입니다. 그래서 지적도는 토지 투자의 기본이라고 합니다. 지적도를 보면 이 땅이 어디에 있는지, 그리고 어떤 용도의 땅인지, 예컨대 밭으로 사용하는 지, 논으로 사용하는지, 임야로 사용하는지 등을 알 수 있고, 땅의 생김새(토지도 외형이 중요하다고 합니다. 오각형, 육각형의 땅보다는 정사각형 또는 직사각형의 땅이 더 인기가 있다고. 토지도 외모지상주의!!)와 경계를 알 수 있습니다. 그리고 하나의 땅은 단 하나의 지목(목적)을 갖게 됩니다.

토지이용계획확인서와 등기부등본은 지적도와 함께 토지 투자의 3대 필수 서류입니다. 지적도를 기본으로 토지이용계획확인서와 토지 등기부등본, 이렇게 세 가지를 비교해서 보셔야 해당 토지를 더욱 정확하게 알 수 있습니다. 토지이용계획확인서를 보면 해당 지자체의 관리계획 등의 내용을 확인할 수 있습니다. 우리가 자주 들어 본 '용도지역'이 바로 이 토지이용계획확인서에 있습니다. 용도지역은 해당 토지의 4가지 건축 규제인 건폐율과 용적률, 건축물 용도, 높이를 규정하는 기준입니다. 해당 토지가 그린벨트(개발제한구역)에 있는지 여부도 토지이용계획확인서에 나와 있습니다.

등기부등본은 권리 관계, 즉 누가 소유하고 있는 지를 나타냅니다. 아파트나 빌라 같은 주거용 부동산에 투자할 땐 등본이 가장 중요하지만 사실 토지는 권리관계가 복잡한 경우가 그리 많지 않다고 합니다. 그래서 토지에 투자하시는 분들이 가장 중요하게 생각하는 것은 단연 토지이용계획확인서라고 하더라고요.

👉토지이용계획확인서와 등기부등본 샘플

📈지목·용도지역에 관해서

지적도에서 확인할 수 있는 지목은 앞에서 말했듯 28개로 나눕니다.

👉28개 지목 : 전(밭), 답(논), 과(과수원), 목(목장용지), 임(임야), 광(광천지), 염(염전), 대(대지), 장(공장), 학(학교), 차(주차장), 주(주유소), 창(창고), 도(도로), 철(철도), 제(제방), 천(하천), 구(구거:인공수로), 유(유지:저수지), 양(양어장), 수(수도), 공(공원), 체(체육용지), 원(유원지), 종(종교), 사(사적지), 묘(묘지), 잡(잡종지)

토지이용계획확인서에는 국토계획법에 따른 21개의 용도지역이 기재돼 있습니다.

👉21개 용도지역

주거지역 : 1·2종 전용주거지역, 1·2·3종 일반주거지역, 준주거지역

상업지역 : 중심상업지역, 일반상업지역, 근린상업지역, 유통상업지역

공업지역 : 전용공업지역, 일반공업지역, 준공업지역

녹지지역 : 보전녹지지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역

관리지역 : 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역

농림지역 *자연환경보전지역

주거·상업·공업·녹지지역은 도시지역이고 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역은 도시지역 외 지역으로 구분됩니다. 녹지지역 토지는 개발이 안될 거라고 생각하시는 분들이 많으신데 녹지지역도 도시지역에 속한 만큼 원칙적으로 개발이 가능합니다. 주거지역이나 상업지역, 공업지역 등 도시지역의 토지는 대개 건축물과 함께 매매하기 때문에 대개 토지 투자라고 하면 총 8개의 녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역이 대상이 됩니다.

📈어떤 땅에 투자해야 할까?

예전에 고준석 동국대 특임교수님이 에디터와 함께 홍천으로 임장을 나갈 때 이런 얘기를 하셨어요. "아들, 손자에게 짐이 될 만한 땅은 사지 마세요" 이 말은 결국 개발 가능성이 높은 땅을 사라는 얘기겠죠. 언젠가 개발될 것이라는 말만 믿고 10년, 20년이 지나도 개발이 어려운 땅을 사서 자식들에게 물려준다면 결국 세금은 세금대로 내고 팔리지도 않아 애물단지가 된다는 말일 겁니다.

해당 토지에 어떤 건물을 지을 수 있을지는 토지가 속한 지자체의 도시·군 계획 조례를 확인해야 합니다. 여기서는 아~주 일반적인 기준으로 말씀드리겠습니다.

개발이 가능한 땅은 어떤 땅일까요? 토지 투자 하시는 분은 기본적으로 계획관리지역이면 개발 가능성이 높다고 말합니다. 계획관리지역은 도시지역으로 편입이 예상되는 지역이지만 제한적으로 개발하려는 지역으로 계획적인 관리가 필요한 곳입니다. 예전에는 준농림지역이라고 불렀습니다. 계획관리지역을 선호하는 이유는 다른 7개의 녹지·관리·농림·자연환경보전지역과 달리 법에서 명시하는 건축물 이외에는 자유롭게 건물을 지을 수 있기 때문입니다.(a.k.a 네거티브 방식). 다른 7개 지역은 법에 명시된 건축물만 지을 수 있습니다.

계획관리지역 이외의 관리지역과 녹지지역의 땅은 대부분 펜션이나 전원주택으로 개발할 수 있습니다. 농림지역이나 자연환경보전지역은 사실상 외지인의 단독주택이나 펜션 등이 들어서기 쉽지 않습니다. 음식점을 짓기도 어렵습니다. 특히 자연환경보전지역은 자격을 갖춘 농어업인의 주택만 가능한 곳이 많습니다.

📈내 땅 가치는 어느 정도일까?

에디터에게는 조상 대대로 물려 내려온 땅이 몇 필지 있습니다. 이 땅의 지적도와 토지이용계획확인서를 보여드릴게요. 제 땅이 개발 가능성이 있는지, 어떤 건물을 지을 수 있는지 함께 살펴봐 주세요.

먼저 지적도에 보이는 '247답'이라고 쓰여진 땅입니다. 현재 논으로 사용되고 있네요. 용도지역은 보전관리지역입니다. 접도구역이기도 하고, 가축사육제한구역입니다. 246-1답, 248-2답, 249답 등의 필지는 지적도상 도로가 지나가고 있습니다.

하나 하나 살펴보죠. 우선 보전관리지역에 건축물을 지을 경우 국토계획법상 건폐율은 20% 이하, 용적률은 50~80% 이하로 지어야 합니다. 보전관리지역은 지자체 조례에서 허용되는 건물만 지을 수 있습니다. 해당 군의 조례를 살펴보니 단독주택, 연구시설, 초·중학교, 교정 및 군사시설, 음식점을 제외한 1·2종근린생활시설, 의료시설, 종교집회장, 야영장 등을 지을 수 있다고 합니다.

이 땅은 남서쪽 일부 부지가 접도구역에 포함돼 있습니다. 접도구역은 도로 보수 등을 위해 도로 양옆 대략 5미터 정도의 폭으로 지정해두는데 새로 건물을 지을 수는 없습니다. 다만 진입로로 사용하는 데는 문제가 없는 땅입니다.

결론적으로 보전관리지역이라 지을 수 있는 건물이 한정돼 있지만 큰 도로에서 진입로를 낼 수 있습니다. 땅을 개발해 건물을 올릴 경우 허용되는 건축물 중에서 경제적으로 크게 도움이 될 만한 것은 단독주택 정도겠네요. 주택을 지어 펜션 정도로 사용하면 될 것 같기는 하지만 이 땅 주변이 전형적인 농촌이라는 사실이 걸립니다. 펜션을 짓는다고 하더라도 손님이 없을 것 같네요. 역시 '망'입니다. 혹시 서쪽의 계획관리지역과 가까우니 후에 용도지역이 변경될 가능성도 있지 않을까?라는 기대도 잠깐 해보지만, 이런 기대는 금물입니다. 그냥 마음을 비워두는 게 건강에 좋을 듯합니다.

자. 그럼 이 땅은 어떨까요? 이번 땅은 계획관리지역에 있습니다. 그리고 가축사육제한구역이네요. 그 외에 특별하게 지정된 내역은 없습니다. 주변에 공장들도 있습니다. 위에서 본 필지와 2㎞ 정도 떨어져 있는 땅입니다. 땅의 북쪽으로 도로가 지나가니 진입로도 문제가 없네요. 계획관리지역은 건폐율 40% 이하, 용적률 50% 이상 100% 이하가 적용됩니다. 계획관리지역에서는 금지된 건축물 외에는 마음대로 지을 수 있습니다. 예컨대 4층을 초과하는 모든 건물은 지을 수 없고, 아파트, 휴게음식점 등은 못 짓습니다. 그렇다고 해도 보전관리지역과는 비교할 수 없을 정도로 다양한 개발이 가능할 것 같습니다. 여러분들은 이 땅을 어떻게 평가하시나요?

애플 '시총 3조 달러' 시대 열까

‘혁신의 아이콘’이라는 표현은 애플을 가장 잘 드러내는 말 중 하나일 겁니다. 맥북을 필두로 아이팟, 아이폰, 애플워치, 에어팟까지 신제품이 나올 때마다 시장을 깜짝 놀라게 했으니까요. (에어팟 출시 초기에 모양을 두고 '콩나물'이냐 뭐냐 혹평이 잇따랐지만 무선 이어폰 시대를 본격적으로 열었다는 평가를 받았죠.)

스티브 잡스가 세상을 떠난 후로도 애플의 혁신 실험은 쭉 이어져오고 있는데요. 최근 또 다른 혁신 소식이 전해지면서 한때 전 세계 기업 최초로 시가총액 3조 달러를 넘보기도 했습니다. 대체 애플의 다음 혁신 아이템은 무엇이길래 시장이 들썩이는 건지 코주부가 정리해봤습니다.

📈애플 시총 3조 달러 터치는...일단 실패

전 세계 시총 1위인 애플은 지난 10일(한국시간) 미국 뉴욕증시에서 사상 최고가를 경신했는데요. 애플은 이날 2.8% 오른 179.45달러에 장을 마쳤습니다. 애플 주가는 지난해 80% 상승한 데 이어 올해도 40% 가까이 오른 것이죠.

애플 시총 규모가 한때 3조 달러에 육박하면서 전 세계 최초로 시총 3조원 기업이 탄생할 수 있다는 시장의 기대감이 높아지기도 했는데요. 이날 애플 시총은 2조9,449억달러(약 3,481조원). 세계 5위 경제대국인 영국의 국내총생산(GDP) 2조6,382억달러(지난해 기준)를 앞지르는 규모였습니다. 앞서 애플은 2018년 처음으로 시총 1조 달러를 돌파한 후 지난해 8월 2조 달러를 넘어섰습니다. 이후 1년 4개월 만에 3조 달러를 눈앞에 두게 된 것이죠.

아쉽게도 애플의 시총 3조 달러 달성은 조금 더 시간이 걸릴 것으로 보입니다. 14일(한국시간) 전 거래일 종가보다 2.07% 하락한 175.74달러에 장을 마감했기 때문인데요. FOMC 정례회의를 앞두고 위축된 투자심리가 애플 주가에 반영됐다는 분석이 나오고 있습니다. 비록 시총 3조 달러를 넘지는 못했지만 여전히 미국 증시에서 시총 1위 자리를 굳건히 지키고 있습니다.

📈애플이 오른 이유, 아직도 잘 모르시겠다면

👆영국 자동차 리스 업체 바나라마가 3D렌더링한 '애플카' 예상 이미지.

애플의 주가가 아무 이유 없이 오른 것은 아닙니다. 애플은 내년에 혁신성을 꽉꽉 눌러담은(?) 신제품과 신사업을 본격적으로 선보일 예정인데요. 이에 대한 기대감이 신고가 경신에 큰 영향을 줬다는 분석입니다.

먼저 아이폰의 인기는 내년에도 이어질 것으로 보입니다. 애플은 내년 하반기 중 '아이폰14'를 출시할 예정이라고 밝혔는데요. 이미 온라인 상에서는 전면 풀 스크린이 적용된('M자형 탈모'로 불리는 특유의 노치 디자인이 사라진)

아이폰14 예상 렌더링 이미지(👆)가 공유되고 있는 상황입니다. 내년 상반기에는 보급형 모델인 SE 3세대 출시 가능성도 제기되면서 애플팬들을 설레게 하고 있죠.

👆AR 기기 '스마트 글래스' 예상 랜더링 이미지(왼쪽)와 XR 헤드셋 예상 랜더링 이미지.

또 애플은 증강현실(AR) 기기인 스마트 글래스와 확장현실(XR) 헤드셋을 개발 중인 것으로 알려졌는데요. XR은 가상현실(VR)과 AR 기술이 접목된 메타버스 환경을 말합니다. XR 헤드셋을 착용하면 고품질의 가상현실에서 게임을 즐길 수 있다고 하는데요.

이미 메타(옛 페이스북), 마이크로소프트, 삼성 등 강자들이 XR 헤드셋 시장에서 경쟁 중이지만 애플의 XR 헤드셋에 대한 시장의 기대감이 상당합니다. 애플이 아이폰을 통해 구축한 막강한 하드웨어 플랫폼을 보유하고 있는데다 자체 iOS 플랫폼도 있어 단기간 내에 XR 환경을 구축할 수 있다는 평가인데요.

KB증권은 "애플의 메타버스 XR은 3D 입체 구현이 가능하고 전 세계 활성화된 10억대 아이폰으로 생태계 확장까지 가능하다"며 "내년 하반기부터 애플은 XR을 통한 메타버스 시장에 본격 진입할 전망"이라고 내다봤습니다.

오는 2025년 출시 예정인 자율주행 전기차 애플카도 시장의 관심을 끌고 있습니다. 애플은 최근 애플카에 탑재될 자율주행 시스템의 핵심 프로세서 개발을 끝낸 것으로 알려졌습니다. KB증권은 "애플은 애플카를 통해 차량 판매 뿐 아니라 가입자 기반의 공유 서비스까지 사업 확장도 가능해질 것"이라며 "애플카가 포르쉐처럼 하이엔드 비즈니스 모델에 진입한다고 가정하면 출시 1~2년 내 약 100조원의 매출 달성이 추정된다"고 평가했습니다.

애플이 사상 최고가를 갈아치우면서 최근 국내 관련주도 덩달아 뛰었는데요. 애플 관련 국내 수혜주로는 XR 헤드셋과 애플카에 핵심 부품을 공급할 것으로 예상되는 삼성전자, SK하이닉스, LG디스플레이, LG이노텍이 꼽힙니다. 특히 LG이노텍의 경우 애플의 최고가 경신 소식에 4% 가까이 오르기도 했습니다.

📈그래서 애플 시총 3조 달러, 갑니까?

코로나19 변이 바이러스 확산, 연준의 긴축 조짐 등 불확실성이 여전하지만 월가에서는 애플을 내년 최고의 종목 중 하나로 꼽고 있습니다.

모건스탠리는 이달 들어 애플의 목표주가를 164달러에서 200달러로 21% 상향 조정했는데요. 모건스탠리는 “기존 충성 고객층에 더해 새로운 VR·AR 기기 출시는 내년 애플을 재평가하게 만들 것”이라며 "총 이익의 3분의 1이 서비스 부문에서 발생한다는 점에서 애플은 하드웨어 회사가 아니라 소비재 및 기술 플랫폼으로 봐야 한다”고 설명했습니다. (👉모건스탠리의 자세한 의견은 기사 참고)

JP모건도 애플의 목표 주가를 기존 180달러에서 210달러로 상향하고 무려 '내년 최선호주(TOP PICK)'로 꼽았는데요. 내년 초에 아이폰 SE 신제품이 출시되면 구형 아이폰의 업그레이드 수요와 중저가 안드로이드폰 사용자들의 전환 수요 등이 촉발될 잠재력이 있다고 봤습니다.

미국 투자 전문 매체 배런스 역시 애플의 내년도 전망을 긍정적으로 평가했는데요. 배런스는 “애플 제품 수요가 팬데믹 이후 급증했고 서비스 부문 성장세도 증가하고 있다”며 “애플의 자율주행차량과 AR, VR 개발 등도 주목받고 있으며 혁신을 멈추고 있지 않다”고 평가했습니다.

증권편⑯

🐣금리 오르면 채권값 떨어진다고? 왜??

투자의 기초 of 기초를 다지는 시간, 코주부 베이직입니다. 오늘은 지난 시간에 이어 채권 이야기를 더 나눠볼 건데요. 주가 등락엔 여러 이유가 복합적으로 작용합니다만 그래도 가장 중요한 건 그 회사가 경영을 잘 하는지, 못하는지 입니다.(정치 테마주를 보면 사실 경영도 별 상관 없는 것 같긴 하지만요…) 그런데 채권 가격은 주식보다 주변 환경의 영향을 훨씬 많이 받아요. ‘빚’과 관련된 상품이다 보니 가장 민감한 건 아무래도 금리 변동이죠. 주가의 등락도 채권 가격에 영향을 줍니다. 금리가 오를 때, 내릴 때 채권 가격이 어떻게 변하는지, 주식은 채권에 어떤 영향을 미치는지 코주부 베이직과 함께 알아볼까요?

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금리 올려 채권 내려, 채권 올리고 주식 내려…🤦🏻‍♀️

오늘의 코주부 레터는 여기까지

팀 코주부가 당신의 성투를 빕니다. 다음 호에서 또 만나요!

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