[두부레터] 주식vs.부동산?

💌 2024년 10월 15일 두부레터입니다.

님! 선예약 신청하셨나요? 2024년판 두부 전자책🚀

지난 두부레터가 발행된 후 약 2시간만에 선착순 100명 예약완료 되었습니다. 아깝게 놓치신 분들은 정식 발행 후 구매하실 수 있어요! 두부가 지금도 열심히 제작 중이며, 우선 100분께 금주 중 개별메일 드릴 예정이에요. 두부 전자책 '짠'하고 나오면 다음 두부에서 바로 소개해 드릴게요🎉

# 주식보다는 부동산이다?

출근하면서 눈에 띄는 아파트를 보면 무조건 앱을 켭니다. 저 집은 얼마지?👀 궁금해서요. 오늘은 성수-행당동을 지나다 2개의 아파트 시세를 보게 됐어요. 정확히 올해 초 대비 2억이 올랐더라고요. 8월까지 2억 이상 오르다가 9월 들어 몇 천만원이 떨어지는 상황. 물론 아직 ing 이니 단정짓긴 어렵지만, 조금씩이라도 떨어지고 있으니 고점에 산 사람들은 어떤 기분일까 란 생각이 들더라고요🤐.

상급지로 갈아타자!

1~8월 주택 구입자가 '부동산 처분 대금'으로 자금을 조달하겠다고 신고한 비율이 57.8%였어요. 무슨 말이냐면,

집값이 6억 이상이거나 투기과열지구(강남3구+용산구)에 있는 집을 사려면 ‘자금조달계획서’라는 걸 써야 해요. ‘무슨 돈으로 이 집을 살거야?’라는 계획을 쓰는거죠. 거기에 ‘지금 부동산 팔아서 살거야’라고 쓴 비율이 과반이라는 거예요. 올해 서울 아파트 실거래가 평균이 11억 7천만원이라고 하니, 뭐 대부분 다 썼다는 의미겠죠!

이게 얼마나 높은 비율이냐면, 2022년 27.0% -> 2023년 55.5% -> ‘24년 57.8%로 늘어났어요. 즉 집값 상승세와 함께 '갈아타기'가 늘었다는 분석이에요.

그리고 확실히 40대 비중이 65% 이상으로 가장 높았어요. 평균적으로 가장 돈을 활발히 버는 시기이면서 자녀 교육 등으로 이동 수가 많은 세대이니, 상급지로의 이동이 많았던 것 같아요.

우린 주식 팔아서 집 산다!

2030세대는 주식을 팔아 ‘영끌’로 집을 많이 샀어요. 즉 주식 투자보다 부동산에 투자해야겠다고 생각한 거죠. ‘주식이나 채권을 팔아서 집 산다’고 신고한 비율이 2년 전(4%)->작년(6%)->올해(13%)예요.

그리고 30대가 가장 높고(17%), 20대도 16.4%로 바짝 뒤를 쫓았죠. 2030이 지금이 기회다 라며 주식까지 팔아 영끌족에 들어선 거예요.

영끌 잘못 했다가는…

주요 시중은행의 올 상반기 주택담보대출 연체액 규모가 6년만에 최고치를 기록했어요. 집값이 자꾸 상승하자 지금이라도 막차 타겠다며 은행에서 대출받아 집을 산거죠. 이게 너무 무리하게 산 경우라면 그 끝은 경매시장으로 이어질 수 있어요. 도저히 대출이자를 갚을 능력이 안되면 경매로 넘어가게 되는거죠.

그래서 지난 8월, 새로 경매 신청된 물건 수가 동월 기준 18년 만에 최대를 기록했어요. 18년만!!! 작년 8월이 8833건이었는데 올해 1만 149건이 나왔어요. 만약 이게 점점 플러스 돼서 12만건을 넘어서면, 금융위기인 2009년 이후 15년 만에 최다를 기록하는 거예요😬.

물론 이게 백퍼 영끌족때문만은 아니에요. 자영업자들이 힘들어지면서 상가가 경매로 나왔고요, 전세사기 때문에 빌라나 오피스텔 경매도 예년보다 증가했어요.

일단 경매 물건으로 신청이 되면 이것저것 검토하면서 6개월~1년가량 지난 후 경매 시장에 나와요. 즉 이렇게 많은 물량이 내년 상반기 정도에 쏟아진다는 거죠. 그럼 그때 부동산 시장 상황에 따라 경매에 사람이 많이 몰릴지 찬바람만 불지 미지수입니다.

만약 그때를 대비해 지금부터라도 경매 공부를 시작한다면, 6개월 후 괜찮은 물건을 괜찮은 가격에 낙찰받을 수도 있겠네요.(with.두부)

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🛎️ 부동산 용어

자금조달계획서 란?

자금 조달 계획서에는 금융기관 예금액, 부동산 매도액, 주식·채권 매각 대금, 현금 등 집을 사는 데 들어간 자기 자금과 주택담보대출비율(LTV, Loan To Value ratio)과 총부채상환비율(DTI, Debt-To-Income) 한도 내의 대출금, 사채 금액 등을 기재해야 해요.

# 10월 핫 청약 소식

10월에 가장 눈여겨 봐야 할 핫 아이템은 2개예요. 화요일(오늘)부터 접수 시작인 동작구수방사 공공분양과 21일 예정된 잠실래미안아이파크입니다.

10/15(화): 동작구 수방사 공공분양 본청약 시작!

지상 최고 35층, 5개동, 공공분양이기 때문에 전용면적 59㎡만 있어요. 평수가 넓진 않죠. 그렇지만 위치 때문에 사전청약 때 난리가 났었죠. 그때는 추정 분양가가 8억7225만 원이었는데 이번에 확정된 금액이 8억9450만∼9억5248만 원이에요. 공사비 상승 등으로 오를 수밖에 없었죠.

공공분양이기 때문에 자격조건이 까다로워요. 우선 소득이 3인 이하 가구 월평균 700만4509원 이하예요. 그런데 분양가 9억이 있어야 해요. 즉 소득은 적은데 현금은 많아야 신청할 수 있는거죠.

10/21(월): 잠실래미안아이파크 청약 시작!

청약 대기자들이 손꼽아 기다리던 대어 중 하난데요, 오는 21일 특별공급을 시작으로 1순위는 해당지역과 기타지역을 나눠 22~23일에, 2순위는 24일에 청약 접수를 받아요.

지하 4층~지상 최고 35층, 23개동, 총 2678가구 규모의 초대형 단지예요. 이름부터 민영이니 평수가 다양하고 가격이 높아요, 전용 43㎡가 10억~11억원대, 59㎡가 14억~15억원대, 74㎡ 16억~17억원대다. 전용 84㎡와 101㎡은 최고 19억원 초반대, 22억원 중반대예요.

# 금리 내렸으니 호가 올린다고?

한국은행이 현 연 3.5% 수준인 기준금리를 연 3.25%로 0.25%포인트 인하하면서 서울 집값을 포함한 부동산 시장 분위기 변화에 이목이 쏠리고 있어요. 이번 금리 인하는 3년 2개월 만에 이뤄진 것으로 표면적으로 이자 부담이 줄면서 주택 구매력이 늘어나는 효과를 기대할 수 있게 된거죠.

# 청약에서 미니미가 인기

올해 수도권 분양시장에서는 전용면적 85㎡ 미만 중소형 아파트가 인기를 주도하고 있어요. 최근 지방보다 수도권 분양가가 더 가파르게 상승하면서 수도권 수요자들이 상대적으로 가격 진입장벽이 낮은 작은 평수로 눈을 돌리는 경향이 심화하고 있다는 분석이에요.

# 400대1을 어떻게 뚫지?

지난달 서울 1순위 평균 청약경쟁률이 약 400대 1로 역대 최고 경쟁률을 기록했어요. 분양가상한제가 적용된 강남권 내 선호도 높은 브랜드 단지 위주로 청약이 진행되며 청약경쟁률을 끌어올린 것이란 분석이에요.

# 오피스텔 살아나나요

서울 오피스텔 매매 가격이 최근 2년 만에 상승 전환했을 뿐 아니라 신고가 비중도 올 들어 최고 수준인 것으로 집계됐어요. 오피스텔 시장의 선행지표격인 아파트값 강세가 지속되고 있는 데다가, 월세 상승으로 임대수익률이 높아지면서 오피스텔 거래가 활발해진 것 같아요.

# 힘받는 종부세 폐지론

종합부동산세가 합헌이라는 헌법재판소 결정에 대한 무효 소송이 추진되고, 종부세 폐지를 위한 서명 운동도 벌어지고 있어요. 정부·여당이 추진 중인 종부세 개편 논의가 탄력을 받을 수 있다는 전망이에요. 집을 보유하면 일단 재산세를 내는데 종부세까지 내는 건 이중과세란 목소리예요.