🔎 계약갱신청구권, 평소 헷갈렸다면 꼭 읽어보세요!

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🔎 계약갱신청구권, 평소 헷갈렸다면 꼭 읽어보세요! 4년 이상 거주한 임대인도 갱신청구 할 수 있나요?

✅ 계약갱신청구권에 대해 가장 자주 묻는 9가지 질문에 대한 명쾌한 답변!

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 임대인분들이 계약갱신청구권(요구권)에 대해 가장 궁금해하시는 9가지의 질문과 이에 대한 명쾌한 답변을 소개해드리겠습니다.

주택임대차보호법 개정을 통해 도입된 계약갱신청구권은 임대차 계약 기간 중 1회에 한해 임차인에게 2년간 계약을 갱신할 수 있는 권한을 주는 제도인데요.

임차인에게 계약갱신을 요구받은 임대인은 본인의 실거주 등 법에서 정한 사유가 없는 한 임차인의 요구대로 계약을 의무적으로 갱신해야만 하죠.

이번 글을 끝까지 읽으시면 그동안 알쏭달쏭 헷갈리기만 했던 계약갱신청구권의 구체적인 내용에 대해 명확하게 이해하실 수 있을 거라고 말씀드립니다.

👉 1. 임차인은 언제부터 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있나요?

임대차 계약기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 동안 계약갱신을 청구할 수 있습니다.

👉 2. 임차인은 계약기간 동안 계약갱신청구권을 모두 몇 번 사용할 수 있나요?

계약갱신청구권은 계약 기간 중 1회만 행사할 수 있으면, 계약갱신청구권을 행사하면 계약기간이 2년 갱신됩니다.

👉 3. 묵시적 갱신도 계약갱신청구권을 사용한 것으로 보나요?

묵시적 갱신으로 인해 계약이 갱신된 경우에는 임차인이 계약갱신청구권을 사용한 것으로 보지 않습니다. 계약갱신청구권의 행사는 해당 권리를 행사하겠다는 명확한 의사표시를 한 경우에만 권리를 행사한 것으로 인정됩니다.

👉 4. 계약이 묵시적으로 갱신된 경우에도 이후 임차인이 계약갱신청구권을 행사할 수 있나요?

예, 행사할 수 있습니다. 묵시적 갱신은 계약갱신청구권 행사를 통해 계약갱신과는 구별되기 때문입니다. 임차인은 묵시적 갱신으로 갱신된 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 동안 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다.

👉 5. 임차인이 계약갱신청구권을 행사하게 되면 계약 조건은 어떻게 결정되나요?

계약갱신청구권을 행사하게 되면 기존 임대차 계약과 같은 조건으로 계약이 갱신된 것으로 봅니다. 갱신되는 임대차 계약 기간은 2년이 보장됩니다. 다만 차임(월세)과 보증금은 기존 금액의 5% 범위 내에서 각각 증감할 수 있습니다.

👉 6. 이미 4년 이상을 거주한 임차인인데 계약갱신청구권을 행사할 수 있나요?

이미 4년 이상을 거주한 임차인이더라도 기존에 계약갱신청구권을 행사한 적이 없다면 계약갱신을 청구할 수 있습니다.

계약갱신청구권은 4년 동안의 거주를 보장하는 조항이 아니고, 계약 기간 중 1회에 한하여 기존의 임대차 계약을 2년 동안 연장할 수 있도록 갱신요구권을 부여하는 제도입니다.

그렇기 때문에 연장 계약, 묵시적 갱신 등의 사유로 이미 4년 이상을 거주한 임차인이라고 하더라도 기존에 계약갱신청구권을 행사한 적이 없다면 갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

👉 7. 계약갱신청구권을 행사해 계약을 갱신한 임차인은 무조건 2년을 거주해야 하나요?

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😨 등록임대 아파트에 대한 '양도세 중과 배제 혜택' 축소하는 걸로 거의 정해졌어요!

✅ 의무 임대기간 만료 후 일정기간 안에 팔아야만 혜택 주는 방안 기정사실화 돼 가요

✅ 올해 서울에서 2만2800가구 아파트 의무 임대 종료돼요

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 정부가 서울과 경기 12개 지역에 소재한 등록임대 아파트를 대상으로 양도소득세 중과 배제 혜택을 축소하는 방안을 논의하고 있다는 사실에 대해서 안내해 드리겠습니다.

의무 임대기간을 마친 등록임대 아파트에 영구적으로 주어지던 양도세 중과 배제 혜택을 순차적으로 축소함으로써 시장에 매물 출회를 유도하겠다는 게 정부의 계획인데요.

👉 대통령과 부총리가 거듭 말하고 있어요

구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관은 얼마 전 개최된 경제·부동산 관계 장관회의에서 “5월 9일 이후 잠겨 있는 매물이 나와 실거주자에게 돌아가도록 다양한 방안을 논의 중”이라며

“조정대상지역의 매입임대 아파트 사업자에게 영구히 주어지던 양도세 중과배제 혜택이 조세 형평 측면에서 과도하다는 지적이 있어, 여러 가지 방안을 살펴보고 있다”고 발언했는데요.

저희 자리톡 임대 회원님들께서도 잘 알고 계신 것처럼 현재 서울 전역과 경기 12개 지역은 조정대상지역으로 지정돼 있죠.

그리고 매입임대 아파트는 등록임대주택 중에서도 임대인이 본인이 매수한 아파트를 등록임대주택으로 등록한 아파트를 말하고요.

그렇기에 정리해서 말씀드리면 이 말은 서울 전역과 경기 12개 지역에 있는 등록임대사업자가 보유한(혹은 보유했던) 등록임대 아파트에게 적용되던 양도세 중과 배제 혜택의 축소 여부를 검토하고 있다는 뜻이죠.

👉 의무 임대 지키는 조건으로 세제 혜택 제공해 왔어요

정부에서는 매입임대아파트 등 등록임대주택에 세제 혜택을 부여하고 있는데요. 양도세 중과 배제와 종합부동산세 합산 배제 등이 대표적입니다.

등록임대주택으로 등록하면 해당 주택을 일정 기간 의무적으로 임대해야 하고, 이 기간 동안에는 임대료 인상률이 제한됐기 때문이죠. 이 같은 여러 임대 관련 의무를 준수했던 것에 대한 보상으로써 세제 혜택을 제공해 왔던 것이죠.

그리고 세제 혜택 중에서도 양도세 중과 배제 혜택은 임대사업자들에게 결정적인 혜택이라고 말씀드릴 수 있는데요.

다주택자들이 대부분을 차지하는 임대사업자들에게 다주택에 따른 양도세 중과를 적용하지 않는다는 건 매우 큰 혜택이라고 할 수 있죠.

👉 현재는 영구적으로 적용되고 있어요

현재 기준으로는 의무 임대기간을 마친 등록임대아파트에 대한 양도세 중과 배제 혜택은 그 기간의 제한 없이 영구적으로 적용되고 있는데요.

구윤철 경제부총리가 이번에 발언한 내용은 이처럼 영구적으로 적용되고 있는 양도세 중과 배제 혜택을 일정 기간이 흐름에 따라 축소하는 방향으로 정책 개편을 검토하고 있다는 뜻입니다.

지난 2월에도 구윤철 경제부총리는 “임대 종료 이후 일정 기간 내에 매각해야 양도세 중과 배제 혜택을 받을 수 있도록 매각 기한을 정하겠다”고 언급한 바 있고요.

👉 사실상 기정사실이 됐습니다

방금 말씀드린 내용들을 살펴보면 등록임대 아파트에 대한 양도세 중과 배제 혜택이 축소되는 것은 거의 기정사실이라고 보는 게 좋을 거 같은데요.

등록임대 아파트에 대한 양도세 중과 배제 혜택이 영구적으로 적용됨으로써 임대사업자들이 의무 임대기간이 끝난 뒤에도 해당 아파트를 매물로 내놓지 않고, 이렇게 매물이 줄어든 것이 부동산 가격 상승의 주된 원인 중 하나라는 게 정부의 진단이죠.

일정 기간 안에 매각해야만 양도세 중과 배제 혜택이 적용된다면 양도세를 줄이기 위해서 시장에 나오는 아파트 매물이 늘어날 것이고, 이에 따라 아파트 가격이 안정화될 것이라는 게 정부의 판단입니다.

👉 올해 서울에서만 2만2800가구 아파트 의무 임대 종료돼요

그렇다면 실제로 이 같은 양도세 중과 배제 혜택의 축소로 인해 직접적으로 영향을 받게 될 아파트 수는 얼마나 될까요?

등록임대 아파트의 의무 임대기간은 통상 8년인데요. 이 기간이 지나야만 매매가 가능해지고 또 양도세 중과 배제 혜택도 적용되죠.

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