안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 여러 채의 주택을 임대하는 전문 임대인인 저희 회원님들의 특성상 전세계약에 대한 세입자의 계약갱신청구권 사용 요구를 일년에 적어도 몇 차레씩은 받으실 테데요.

이번 글에서는 세입자의 계약갱신청구권 사용에 대한 아주 중요한 내용에 대해서 다뤄보겠습니다.

먼저 세입자가 계약갱신청구권을 사용해 계약을 갱신하겠다는 의사를 밝힌 뒤 이를 취소할 경우 임대인에게는 세입자의 뜻에 따라 계약갱신을 취소해줘야 하는 법적인 의무가 있는 것인지에 대해서 살펴볼 텐데요.

이어서 세입자가 본인의 계약갱신청구권 사용으로 갱신된 계약의 계약기간이 시작되기 전에 임대인에게 계약해지를 통보를 했을 경우 계약은 정확히 언제 해지되는 것인지에 대해서도 살펴보겠습니다.

주택임대차보호법에 따라 계약갱신청구권 사용으로 갱신된 계약은 세입자가 임대인에게 계약해지를 통보한 날로부터 3개월이 지나면 저절로 해지되는데요.

세입자가 계약해지를 통보한 일자가 갱신계약이 시작되기 이전의 시점이라면 어떻게 될까요?

아직 갱신계약의 기간 자체가 시작되지 않은 만큼 이 경우 갱신계약의 시작일로부터 3개월이 지난 시점에 계약이 해지되는 걸까요?

아니면 갱신계약이 언제 시작되는지와는 상관없이 해지 통보일로부터 3개월 뒤면 무조건 계약이 해지되는 걸까요?

이에 대해서는 지난해 대법원에서 판결을 내놓으면서 법원의 판례이 확립됐는데요. 이에 대해서도 자세히 설명드리겠습니다.

먼저 세입자가 본인이 사용 의사를 밝힌 계약갱신청구권 행사를 취소할 수 있는지에 대해서 살펴보겠습니다. 이 문제에 대한 답은 간단한데요.

한번 행사 의사를 밝힌 계약갱신청구권은 세입자가 취소할 수 없습니다. 임대인에게는 세입자의 취소 요구를 받아줘야 할 아무런 법적 의무가 없습니다.

“갱신요구권은 형성권이므로, 임대인에게 도달한 순간 효력이 발생하고, 특별한 합의가 없는 한 철회할 수 없다”는 게 법조계의 설명입니다.

세입자의 계약갱신청구권 사용 의사가 임대인에게 전달되는 순간 기존 계약은 갱신되는 것이죠.

임대인에게 주택임대차보호법에서 규정한 갱신청구권 사용을 거절할 합법적인 사유가 있고, 임대인이 이를 들어 계약갱신을 거절하지 않는 이상 말이죠.

물론 세입자의 취소 요구를 임대인이 받아들였을 경우 계약갱신청구권 사용을 ‘무르는 것’은 가능합니다. 임대인과 세입자 사이에 원만하게 잘 합의가 이뤄졌을 경우에는 갱신청구권 사용을 취소할 수 있는 것이죠.

다만 앞에서도 말씀드렸듯이 임대인에게는 세입자의 취소 요구를 받아들여야 하는 법적 의무는 전혀 없습니다. 세입자의 취소 요구와는 상관없이 계약은 이미 법적으로 갱신됐기 때문이죠.

그리고 세입자의 계약갱신청구권 사용으로 갱신된 계약은 세입자에게 언제든 자유롭게 계약해지를 통보할 수 있는 권리를 주고 있는데요.

법에 따라 세입자가 계약해지를 통보한 날로부터 3개월이 지나면 계약은 자동적으로 해지됩니다.

대신 세입자는 통보일로부터 3개월 동안의 차임(월세)은 원래와 같이 임대인에게 납부해야만 합니다. 계약해지를 통보했다고 해서 월세와 관리비를 내야 하는 의무가 사라지는 것은 전혀 아닙니다.

계약해지 통보가 갱신계약 기간 중에 이뤄졌을 경우에는 복잡할 게 전혀 없죠. 날짜 계산만 잘 하면 되니까요.

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 최근 국회에는 전세사기 예방 등을 목적으로 임차인의 권한을 크게 강화하는 내용의 법안들이 여럿 발의됐는데요. 임대인에게 적용되는 처벌과 규제의 강화를 핵심으로 하는 법안들입니다.

대표적인 내용으로는 보증금 반환이 2~3개월 늦어질 경우 임차인이 법원 판결문 없이 곧바로 해당 주택을 경매에 넘길 수 있도록 하는 내용을 꼽을 수 있고요.

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